【正文】 ? 高層私享道路 通過高層西側(cè)規(guī)劃路為主要對(duì)外通行道路，避免與市場(chǎng)內(nèi)部交通混雜形成干擾，降低高層居住品質(zhì)。各物業(yè)類型相對(duì)集中排布。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 巨型主力店 +居住、商務(wù)配套模式下各類物業(yè)規(guī)模配比 物業(yè)形態(tài) 物業(yè)類型 巨型主力店 多個(gè)大型獨(dú)立形式商業(yè)體 商業(yè)綜合體 商業(yè)中心、公寓、商務(wù)中心 居住 別墅 +高層 結(jié)論：該定位作為補(bǔ)充性選擇定位，不做主要考量 策行天下 致勝有源 4 物業(yè)發(fā)展建議 THREE 策行天下 致勝有源 以 目標(biāo)客戶需求 為導(dǎo)向， 創(chuàng)造令市場(chǎng)為之 迅速感動(dòng)與振撼 的產(chǎn)品 策行天下 致勝有源 基于項(xiàng)目定位為城市休閑商業(yè)綜合體的前提下考量（城市旅游地產(chǎn)） 基于象湖新城居住區(qū)已逐步成熟，客戶導(dǎo)入層次正在提升考量 基于朝陽新城的開發(fā)正在與象湖新城迅速融合，大象湖共同體正在形成，客戶共同體正在縮小梯度考量 基于項(xiàng)目一期住宅地塊江景價(jià)值考量 基于項(xiàng)目城市綜合體與本期住宅開發(fā)時(shí)間差考量 住宅整體定位：大象湖中高檔江景居住區(qū) 策行天下 致勝有源 整體規(guī)劃與分期構(gòu)思 PART ONE ? 整體規(guī)劃構(gòu)思 ? 高層物業(yè)排布原則 ? 分期策略 策行天下 致勝有源 一線江景資源 — 一公里江景展示面 地塊外部景觀資源： 西側(cè)緊鄰贛江， 擁有一線濱江近千米長(zhǎng)岸線。 結(jié)論 : 專業(yè)市場(chǎng) +商業(yè)綜合體 +住宅的開發(fā)模式 不適合本項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品開發(fā) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 商業(yè)綜合體 +商務(wù)別墅 +居住 中型商業(yè)綜合體為主導(dǎo) 功能描述：集商務(wù)別墅、度假、休閑、高端居住的城市消費(fèi)集結(jié)，輔以商業(yè)綜合體的配套，拉升項(xiàng)目形象 發(fā)展模式 2：休閑度假開發(fā)模式 —— 產(chǎn)品屬性定位 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 雖然項(xiàng)目用地為商業(yè)用地，但在實(shí)際操作操作中，將項(xiàng)目打造成企業(yè)總部基地（可轉(zhuǎn)化性質(zhì)），以獨(dú)棟形式別墅出現(xiàn)。 物業(yè)類別 產(chǎn)品類別 產(chǎn)品示意 住宅 高層 商業(yè) 二層獨(dú)立專業(yè)市場(chǎng)商鋪 居住配套 居住商業(yè)配套 +商業(yè)中心、酒店、公寓 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 該開發(fā)模式未來將面臨來自九龍湖板塊華南城項(xiàng)目的巨大沖擊，華南城無論從規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及交通優(yōu)勢(shì)都比項(xiàng)目更有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目未來銷售風(fēng)險(xiǎn)。 各類物業(yè)比較的基數(shù)（數(shù)量級(jí)）不同 策源觀點(diǎn)： 分別界定各類物業(yè) 規(guī)模的適應(yīng)性 競(jìng)爭(zhēng)狀況 定位前提 發(fā)展方向分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 本項(xiàng)目應(yīng)以均衡發(fā)展模式以商業(yè)為項(xiàng)目主導(dǎo) 兼顧酒店、休閑度假、商業(yè)、公寓為核心功能 模式一： 以商業(yè)綜合體 +專業(yè)市場(chǎng)+住宅三種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以商業(yè)綜合體 +商務(wù)別墅 +住宅為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以商業(yè)綜合體 +城市旅游地產(chǎn) +住宅為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)綜合體 +多個(gè)巨型主力店 +住宅為核心功能的發(fā)展模式 優(yōu)越的自然資源 —— 城市組團(tuán)中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 較大的規(guī)模 —— 800畝 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 旅游、休閑客戶 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛的人流及商業(yè)氣氛 整體定位之主導(dǎo)物業(yè)類型 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 模式（主力產(chǎn)品差異） 配套商業(yè)發(fā)展主題、可選業(yè)態(tài) 模式一：專業(yè)市場(chǎng) 城市新區(qū)大型復(fù)合商貿(mào)綜合體 業(yè)態(tài)：延續(xù)商貿(mào)、批發(fā)、物流，融入商務(wù)中心、星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、購(gòu)物中心、住宅等 模式二：商務(wù)別墅 度假休閑商業(yè)綜合體 業(yè)態(tài)：商務(wù)別墅為龍頭，輔以其他綜合體業(yè)態(tài)，以商務(wù)會(huì)務(wù)、餐飲、酒店、服務(wù)式公寓、住宅為輔助。 “ 錦里古街 ” 位于成都市中區(qū)，就在武侯祠的隔壁，全是川西仿古建筑，青石板小路，隨處都可入畫。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 上海豫園商城 時(shí)尚老街 豫園時(shí)尚街位于豫園商城文昌路，南銜方浜中路上海老街，北連華寶樓中心廣場(chǎng)，全街約 60米長(zhǎng)，其間設(shè)有 19個(gè)商鋪，由生活用品、工藝禮品、休閑食品、咖啡飲料四個(gè)板塊組成。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 上海豫園商城 地理位置及簡(jiǎn)介 豫園商城地處上海市中心商業(yè)區(qū)，與四鄰的豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡和人文景觀完美地融為一體，具有豐厚的文化底蘊(yùn)、濃郁的民俗風(fēng)情、鮮明的經(jīng)營(yíng)特色。北里由多幢石庫(kù)門 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 定位 上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn)。但是，每座建筑內(nèi)部，則按照 21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧 …… 。 酒店 — 通過國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿 ?多家五星級(jí)商務(wù)酒店 +高級(jí)酒店式公寓使 Tri— Me成為夜間中環(huán)的活力中心 ?各功能空間相互連通 /延展了共享空間 ?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享 酒店式公寓 — 星級(jí)物管 +多產(chǎn)品組合 ?提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) /洗衣服 /中央冷氣調(diào)節(jié) ?可使用港麗酒店的游泳池 /健體中心及商務(wù)中心海景 ?套房面積定位 56平米 /110平米 /245平米 ?高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（ 315平米） 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 上海新天地 地理位置及建筑特色 上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。 二樓為商務(wù)休閑服飾、時(shí)尚女裝、休閑運(yùn)動(dòng)城、國(guó)際特色餐飲、流行配飾、家居生活、影音禮品店和百老匯影城。這些國(guó)際品牌都屬于跨國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)，無論商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，還是商品質(zhì)量等，都是國(guó)際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；此外，知名品牌的集中度高，形成超強(qiáng)商業(yè)輻射力，也給該區(qū)域帶來明顯的總部經(jīng)濟(jì)效益。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 深圳順電 —— 總面積 5345平方米，是體驗(yàn)式電器生活館及工藝品禮品店 迪卡儂 —— 歐洲最大的運(yùn)動(dòng)用品零售商，運(yùn)動(dòng)用品一站式采購(gòu)，營(yíng)業(yè)面積 5000平方米，有 60多種不同項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，從初學(xué)者的入門級(jí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品到職業(yè)運(yùn)動(dòng)員的頂級(jí)專業(yè)商品一應(yīng)俱全。 項(xiàng)目規(guī)模： 占地 1． 25平方公里， 總營(yíng)業(yè)面積約 10萬平方米， 是深圳市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目。 市中心、青山湖房?jī)r(jià)過萬，紅谷灘整體均價(jià)越過 6000，大昌南、灣里、經(jīng)開區(qū)等地未來供應(yīng)減少，九龍湖片區(qū)未來將可能成價(jià)格洼地； 187。 1：洪城大市場(chǎng) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 428萬㎡大型商貿(mào)綜合體，打造完備新市鎮(zhèn)。 H區(qū)：靠近建設(shè)西路， 規(guī)劃裙樓 4層，為 副食品交易市場(chǎng) ；主樓雙塔分別為 16和22層，為商務(wù)辦公樓。 C區(qū)：時(shí)尚名品廣場(chǎng)， 由 46層裙樓和 18層商務(wù)辦公樓組成。 ?南昌市商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì) ① 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好； ② 商業(yè)持續(xù)向周邊區(qū)域擴(kuò)散發(fā)展； ③ 區(qū)域商業(yè)逐漸呈現(xiàn)集約式發(fā)展，利于高端商業(yè)對(duì)資源的整合。 逐漸外擴(kuò)、外延 ?區(qū)域人口快速增長(zhǎng)，外來人口不斷流入，商業(yè)不斷升級(jí)換代。 南昌城市發(fā)展現(xiàn)狀： 核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集 南昌在城市多極化的過程中的功能缺失 ： 休閑、娛樂為主的新的綜合中心 處于城市宏觀與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向， 城運(yùn)會(huì)、地鐵線動(dòng)土，將會(huì)為帶來更大的契機(jī)。中山路、勝利路、福州路、孺子路、明德路、丁公路、恒茂酒吧街特色商業(yè)街。 區(qū)域內(nèi)多屬大型商品住宅區(qū)，項(xiàng)目面臨著較長(zhǎng)的銷售周期，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的前瞻性異常重要。象湖風(fēng)情 76萬㎡ 41萬 35萬㎡ 2080套 居住主題公園 130萬㎡ 52萬㎡ 4759套 豐源淳和 40萬㎡ 24萬 16萬㎡ 1300套 保集半島 70萬㎡ 24萬 46萬 ㎡ 3437套 力高國(guó)際城 86萬㎡ 25萬 61萬㎡ 4241套 幸福時(shí)光 96萬㎡ 36萬 60萬 ㎡ 4371套 金沙逸都 ㎡ 6萬㎡ 645套 景城名郡 60萬㎡ ㎡ 4299套 羅馬象湖一號(hào) 18萬㎡ ㎡ 390套 象湖新城未來住宅供應(yīng)總量 萬㎡，供應(yīng)套數(shù)約為 29333套。 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 2023年 110月區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽 ? 象湖新城區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢(shì)大好， ? 偉夢(mèng)清水灣憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大量客源 ? 景城名郡、保集半島、幸福時(shí)光憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)和外部資源優(yōu)勢(shì)快速去化， ? 九里象湖城由于較高的價(jià)格和小戶型產(chǎn)品較多區(qū)域客戶抗性較大。 ? 分布現(xiàn)狀符合區(qū)域規(guī)劃的西商?hào)|居的規(guī)劃原則。 根據(jù)客戶外溢的特點(diǎn)，項(xiàng)目客源應(yīng)當(dāng)是第三圈層 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 未來 12年南昌供應(yīng) 預(yù)計(jì) 20232023年將有 650萬㎡住宅項(xiàng)目入市， 土地放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈 南昌市 20232023年 10月共成交居住用地 4942畝（含部分商住用地）， ㎡，預(yù)計(jì)未來兩年將集中上市，總供應(yīng)量約為 650萬㎡。 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，臨近艾西湖，自然環(huán)境與品牌是吸引居住者因素 產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的居住人口支撐起房?jī)r(jià)的不斷攀升 城市南拓的第一承接區(qū)域。 目前昌南、灣里、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為房?jī)r(jià)洼地但未來區(qū)域供給偏少價(jià)格也水漲船高。 187。 09年受新增供貨量減少、各項(xiàng)政策刺激、價(jià)格調(diào)整到位、銀行信貸寬松、剛性需求和投資需求等各種因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量得到了報(bào)復(fù)性反彈。 區(qū)域價(jià)值分析小結(jié) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 各板塊產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu) 青山湖：傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，產(chǎn)品多樣 朝陽州：類豪宅區(qū)，以高層產(chǎn)品為主 京東片區(qū)： 以普通 住宅產(chǎn) 品為主 普通住宅集中供應(yīng)區(qū) 紅谷灘：中高端產(chǎn)品，未來供應(yīng)有所減小 以普通住宅和公寓產(chǎn)品為主。 區(qū)域地處 城市南延 前沿方向，交通條件有巨大的改善，且是即將建成的西客站、地鐵線路， 向 成熟的居住區(qū) 方向發(fā)展； 187。 用地現(xiàn)狀： 居住用地出讓已成為近期土地市場(chǎng)的 “ 熱點(diǎn) ” ，地價(jià)一路看漲，致使房?jī)r(jià)也會(huì)一路上升，且可開發(fā)土地為數(shù)不多 187。 187。因此具有巨大的發(fā)展空間。 南昌思路：以中心帶周邊 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 蓮塘組團(tuán)面積與九龍湖組團(tuán)相當(dāng)，定位為綜合新城 “西進(jìn)”、“南延”戰(zhàn)略意圖實(shí)現(xiàn)的重要空間依托 九龍湖組團(tuán)處于城市南向， 是南昌 “南延”戰(zhàn)略意圖實(shí)現(xiàn)的重要空間依托， 是發(fā)展?jié)摿^為明顯的組團(tuán) 主城區(qū) 樂華 組團(tuán) 灣里組團(tuán) 九龍湖 組團(tuán) 瑤湖 組團(tuán) 蓮塘組團(tuán) 一核心五片分布圖 187。 商貿(mào)中心化，吸引華中輻射周邊 城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 187。 小商品城與華南城立足江西，輻射華中六省，填補(bǔ)江西乃至全華中商貿(mào)物流領(lǐng)域的空白。 中部路網(wǎng)化，物流中轉(zhuǎn)大有可為 城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 187。 加強(qiáng)沿海與內(nèi)陸間的經(jīng)濟(jì)協(xié)作 ，讓中部地區(qū)成為其物流延伸的廣闊腹地； 187。 南昌市中部物流中心正在建立，未來發(fā)展?jié)摿^大，未來發(fā)展前景較好。 不利因素： 目前周邊不成熟、生活配套少； 日常生活交通設(shè)施缺乏 187。 項(xiàng)目屬性 —— 美中不足 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 187。 城市快速交通體系，扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展墾荒基礎(chǔ) 項(xiàng)目屬性 —— 交通分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 周邊資源：地鐵、鐵路與高速等路網(wǎng)集結(jié)，四通八達(dá)，為象湖進(jìn)一步繁榮提高了機(jī)遇；經(jīng)協(xié)調(diào)，在象湖新城規(guī)劃一個(gè)公交樞紐站，屆時(shí)象湖新城市民出行將有極大改善 ?西客站、向莆鐵路 的建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)，形成輻射發(fā)展圈，為本案所在區(qū)域進(jìn)一步繁榮提供機(jī)遇； ?地鐵 2號(hào)、 4號(hào)線 的規(guī)劃建設(shè)更是為項(xiàng)目錦上添花；