【正文】 騰飛 187。 區(qū)域地處 城市南延 前沿方向，交通條件有巨大的改善，且是即將建成的西客站、地鐵線路， 向 成熟的居住區(qū) 方向發(fā)展； 187。 板塊格局逐漸形成，是 綜合新城 ，都市圈副中心； 187。 南昌經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展態(tài)勢，為片區(qū)提供了非常有力的發(fā)展契機， 潛力巨大 ； 187。 四大組團(tuán)的強勢發(fā)展將為項目未來帶來 大量的人口資源。 區(qū)域價值分析小結(jié) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點 各板塊產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu) 青山湖：傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，產(chǎn)品多樣 朝陽州：類豪宅區(qū)，以高層產(chǎn)品為主 京東片區(qū)： 以普通 住宅產(chǎn) 品為主 普通住宅集中供應(yīng)區(qū) 紅谷灘：中高端產(chǎn)品，未來供應(yīng)有所減小 以普通住宅和公寓產(chǎn)品為主。隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少，商品房供應(yīng)量降、價格升的局勢 紅角州：中高端產(chǎn)品，供應(yīng)量增加 從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看 未來以中高端住宅為主 市場賣壓增大 消費者心理底線 被迫“水漲船高” 南昌市板塊分析 “城區(qū)到郊區(qū)”住宅由“高端”向“普通化”產(chǎn)品演變 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 商品住宅市場分析 市區(qū)南昌商品住宅市場價格分析（ 20232023） 數(shù)據(jù)來源：南昌市國土資源和房屋管理局 2023年 2023年 2023年 （ 110月） 預(yù)售住宅成交 面積 (萬㎡ ) 增長率 (%) 61% % % 預(yù)售住宅成交 價格 (元 /㎡ ) 4705 4788 5713 增長率 (%) % % % 分析 187。 商品住房需求基本穩(wěn)定，然而受宏觀調(diào)控政策的影響， 08年整體市場劇幅波動，市場發(fā)展基礎(chǔ)良好，趨勢穩(wěn)定。 187。 09年受新增供貨量減少、各項政策刺激、價格調(diào)整到位、銀行信貸寬松、剛性需求和投資需求等各種因素，房地產(chǎn)市場成交量得到了報復(fù)性反彈。 187。 10年受供貨量以及 09年大面積去化成交萎縮，南昌樓市場受新政影響較小 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點 南昌地產(chǎn)市場基礎(chǔ)好，趨勢穩(wěn)，政策影響小 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 區(qū)域市場－板塊概念 南昌市依據(jù)地域劃分，大致可分為以下幾個板塊概念： 紅谷灘板塊、紅角洲板塊、鳳凰洲板塊、青山湖板塊、昌南板塊、新建縣板塊、象湖板塊、灣里板塊、朝陽洲板塊、市中心板塊 187。競爭格局： 各板塊發(fā)展不一，客群走向明顯，中高端客戶以市中心及紅谷灘為主要購買點，而象湖及昌南，成為中低端客戶聚集地，而灣里板塊目前吸引市區(qū)客戶能力差，銷售量極低。 187?？蛻籼卣鳎?象湖及昌南板塊客戶在高房價的壓力下，開始認(rèn)同郊區(qū)發(fā)展，開始外遷郊區(qū)板塊居住，如象湖板塊、昌南板塊 187。競爭要點： 昌南板塊已較成熟，九龍湖板塊在崛起，朝陽新城即將大熱，相比之下，小商品城項目的地理位置及前景（居住、工作連接并不便捷）尚未展現(xiàn)，而且客戶現(xiàn)階段對區(qū)域認(rèn)知處于完全陌生 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點 本案位于中低端客戶聚集地，地理位置及前景未展現(xiàn)， 客戶對區(qū)域認(rèn)知完全陌生 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 市中心 土地枯竭 未來供應(yīng)極少 青山湖沿線土地基本開發(fā)完畢，未來供應(yīng)有限 高新區(qū) 尚有大量土地存儲，未來土地供應(yīng)量較大 九龍湖片區(qū) 目前土地開發(fā)量少，未來將有大量土地供應(yīng) 灣里 土地以大規(guī)模出讓，區(qū)域未來土地供應(yīng)不多 新建縣 長棱工業(yè)園未來居住中心區(qū)的新定位，注定未來土地將集中放量 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 工業(yè)園區(qū)的打造，使得未來住宅土地供應(yīng)有限 鳳凰洲 剩余可開發(fā)土地較少，未來供應(yīng)有限 紅谷灘中心區(qū) 可開發(fā)土地都已出讓，未來基本無土地供應(yīng) 紅角洲 土地出讓基本完成，未來土地供應(yīng)較少 朝陽洲 2023年土地大量供應(yīng)，預(yù)計 20232023年為地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊 青云譜 老工業(yè)區(qū)，未來將有大量土地放量 象湖新城 土地已大量供應(yīng)，但未來住宅入市體量較大 京東區(qū)域 土地存量充足， 未來供應(yīng)熱點區(qū)域 未來供應(yīng)熱點區(qū)域 未來供應(yīng)熱點區(qū)域 未來供應(yīng)熱點區(qū)域 未來供應(yīng)熱點區(qū)域 當(dāng)前熱點板塊土地資源稀缺，未來高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九龍湖等區(qū)域?qū)⒊蔀橥恋毓┙o熱點區(qū)域 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 市中心均價過萬，客戶外溢 朝陽洲 未來濱江高尚居住區(qū)，房價過8000 青山湖均價超萬 城東板塊均價5500 青云譜區(qū)價格洼地，均價 5200 大昌南片區(qū) 象湖新城為供應(yīng)主力，區(qū)域低價位樓盤云集， 目前均價 3800 本案 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 樓盤較少，均價 4000 新建縣 房價快速上升 均價 4000 灣里區(qū) 去化緩慢，均價 2800 九龍湖片區(qū)尚未有地產(chǎn)開發(fā) 187。 近兩年房價快速上升，市中心及青山湖周邊均價破萬；朝陽洲板塊迅速崛起，未來房價將達(dá) 8000以上；紅谷灘當(dāng)前幾乎無房可售，紅角州未來供應(yīng)也極有限，同時均價越過 6500元 /平方關(guān)口；新建縣房價也隨著紅角州房價走高，預(yù)計明年達(dá)到 4500元 /平方以上； 187。 目前昌南、灣里、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為房價洼地但未來區(qū)域供給偏少價格也水漲船高。 受價格擠壓、外溢現(xiàn)象明顯； 項目作為價值洼地?zé)o疑具有大量的機會 → 市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價持續(xù)上漲，消費者不得不外溢向其它板塊，而未來土地集中在高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九龍湖等區(qū)域，將承接了大量外溢客戶。 本案 項目將可能成為南昌樓市價格洼地。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 青山湖板塊 城市核心 板塊 紅谷灘 板塊 朝陽州板塊 紅角州、 鳳凰洲板塊 城東板塊 青云譜板塊 蓮塘板塊 象湖、灣里 板塊 板塊 現(xiàn)狀 依托湖景資源該區(qū)域吸引了南昌高端客戶和外地置業(yè)者 南昌老城區(qū)，政府所在地，南昌本土高端人士鐘愛地 南昌 江景豪宅 分布地之一 與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價格 隨著紅谷灘在發(fā)展，近年開發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要因素。 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，臨近艾西湖，自然環(huán)境與品牌是吸引居住者因素 產(chǎn)業(yè)聚集所帶來的居住人口支撐起房價的不斷攀升 城市南拓的第一承接區(qū)域?；A(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。 憑借較低的房價支撐起房地產(chǎn)市場 核心 資源 湖景資源 城市 商務(wù) 未來的 城市中心 新區(qū)規(guī)劃 自然環(huán)境 自然環(huán)境 城市 商業(yè) 配套設(shè)施 低價 板塊 未來 發(fā)展 成為南昌 頂級豪宅住區(qū) 土地資源 日益稀缺， 價格穩(wěn)中上升 土地資源 有限， 后續(xù)供應(yīng) 乏力 土地資源有限，價格提升空間大 品牌開發(fā)商綠地的進(jìn)入使區(qū)域平臺價格提升 品牌開發(fā)商萬科的進(jìn)入使區(qū)域平臺價格提升 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來區(qū)域升值潛力不可低估 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。 發(fā)展速度快，是南昌中低價房主要供應(yīng)區(qū)域 產(chǎn)品 類型 高層 小高層 多層 別墅、洋房 高層 小高層 高層 小高層 高層 小高層 高層 小高層 多層 別墅、洋房 高層 小高層 多層 小高層 多層 高層 小高層 多層 高層 小高層 多層 平臺 價格 650020230 700014000 650010000 650011000 60008000 50006000 50006000 32004300 35004200 代表 項目 香溢花城 萬科青山湖 金域名都 央央春天 世紀(jì)中央城 綠地 中央廣場 皇冠國際 眾鑫城上城 綠地香頌 東方海德堡 中興和園 世紀(jì)風(fēng)情 魏瑪鋒尚 英倫國際 璽園 大湖之都 幸福時光 乾茂宮園 → 各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯， → 板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布， → 客戶與板塊對位現(xiàn)象顯著。 根據(jù)客戶外溢的特點，項目客源應(yīng)當(dāng)是第三圈層 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 未來 12年南昌供應(yīng) 預(yù)計 20232023年將有 650萬㎡住宅項目入市， 土地放量，競爭激烈 南昌市 20232023年 10月共成交居住用地 4942畝（含部分商住用地）， ㎡，預(yù)計未來兩年將集中上市，總供應(yīng)量約為 650萬㎡。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 預(yù)計 2023年市場成交量 不會大起大落 ，成交量與 2023年相似，年消化量在 300萬方。 2023年市場消化量預(yù)測 時期 成交量（萬㎡） 備注 2023年全年 受全球金融危機影響 2023全年 房地產(chǎn)回暖，消化了 23年的存量 10年是房地產(chǎn)政策年， 4月第一輪調(diào)控，10月又開始第二輪更為嚴(yán)厲的調(diào)控，成交量受一定的影響 2023年合計 250— 300萬左右 2023年預(yù)計 300萬左右 預(yù)計 2023年也是房地產(chǎn)調(diào)控年， 成交量與 2023年相當(dāng) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 市中心房價上漲土地稀缺、 客戶外溢 ，為本項目帶來發(fā)展的契機 ?土地資源日益緊張，市中心可開發(fā)用地稀少，未來區(qū)域土地供應(yīng)主要集中在高新、京東，隨著高新區(qū)域的熱點開發(fā)，本項目開發(fā)潛力較大； ?市中心、青山湖房價過萬，紅谷灘整體均價越過 7000，大昌南、灣里、經(jīng)開區(qū)等地未來供應(yīng)也將持續(xù)放量，項目所在片區(qū)未來將可能成價格洼地，優(yōu)勢將凸顯； ?市中心客戶將大量外溢，而未來土地供給的熱點區(qū)域?qū)⒊薪哟罅靠蛻?，象湖板塊無疑獲得客戶來源的機會，為本項目創(chuàng)造了機會； ?根據(jù)客戶外溢的特點可得，板塊客源應(yīng)當(dāng)是以象湖、青云譜板塊的第三圈層 的中低階級客戶為主 。 對項目啟示： 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 區(qū)域住宅項目分布 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點 ? 住宅住宅項目均分布在區(qū)域東部。 ? 分布現(xiàn)狀符合區(qū)域規(guī)劃的西商東居的規(guī)劃原則。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 項目名稱 總建筑面積 容積率 戶數(shù) 物業(yè)類型 均價 去化率 案例特色 偉夢清水灣 118萬㎡ 9900 住宅（低層、多層、高層、 小高層） 3800 % 低密居所 力高國際城 86萬㎡ 6885 多層、小高 4200 % 復(fù)合宜居生態(tài)地產(chǎn) 保集半島 70萬㎡ 5742 多層、高層 3900 % 低密居所 ,花園洋房 幸福時光 96萬㎡ 8324 多層、小高層、高層、疊拼、 花園 3900 % 低密居所 ,花園洋房 豐源淳和 40萬㎡ 3020 低層、多層、小高層、高層 3800 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,花園洋房 九里象湖城 60萬㎡ 4500 多層、小高層、高層、聯(lián)排 別墅 4000 100% 景觀居所 居住主題公園 130萬㎡ 高層、小高層、多層、低層 3800 % 復(fù)合地產(chǎn) ,低密居所 平安象湖風(fēng)情 76萬㎡ 4885 低層、多層、小高層、高層 3800 % 低密居所 景城名郡 60萬㎡ 5583 多層、小高層、高層 3500 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) 奧林匹克花園 60萬㎡ 5000 多層、小高層、高層 3700 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,奧運地產(chǎn) 金沙逸都 ㎡ 1500 多層、小高層、花園洋房 3600 % 低密居所 區(qū)域住宅項目概覽 區(qū)域內(nèi) 大盤云集 ，象湖新城以商品住宅開發(fā)來拉動區(qū)域建設(shè) 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機會點 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項目 2023年區(qū)域各項目成交概覽 序號 項目名稱 銷售套數(shù) 均價 面積（㎡） 套均面積（㎡） （元 /㎡ ） 1 奧林匹克花園 1212 2 清水灣 384 3 平安 象湖風(fēng)情 429 4 九里象湖城 1075 5 居住主題公園 974 111 6 豐源淳和 232 7 保