【正文】 形較為平坦方正， 地塊北面正對(duì)大面積綠化帶，北面完全無(wú)臨街面，昭示性不佳； 西面雖有江景，但沙場(chǎng)的干擾更為嚴(yán)重； 地塊價(jià)值分析 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 屬性 價(jià)值分析 昭示與進(jìn)入 ?靠贛江濱江大道，昭示性強(qiáng)、進(jìn)入性好 資源利用性 ?臨一期市場(chǎng)，適宜作為配套建設(shè) 地塊限制性 ?地塊內(nèi)部東西面較短，南北面較長(zhǎng)，建筑排布可變性較小 ?需解決西面沙場(chǎng)問(wèn)題 外部影響 ?臨近市場(chǎng)，有噪音影響 A地塊 BLOCK綜合分析 結(jié)論：資源條件最優(yōu)，規(guī)模小，景觀視野佳， 建議：適建住宅配套， 高層住宅可享受江景資源，適宜打造中高檔景觀住宅； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 屬性 價(jià)值分析 昭示與進(jìn)入 ?不臨主干道，昭示性非常弱、進(jìn)入性差 資源利用性 ?可創(chuàng)造沿江生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) 地塊限制性 ?地塊內(nèi)部東西面較短，南北面較長(zhǎng)，建筑排布可變性較小 外部影響 ?臨近市場(chǎng)，有噪音影響 B地塊 BLOCK綜合分析 結(jié)論：資源條件最差，規(guī)模小， 建議：適建商務(wù)配套，為整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)商務(wù)配套資源，后期開(kāi)發(fā)； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 結(jié)論：資源條件居中 建議：以商業(yè)為主體，后續(xù)主導(dǎo)產(chǎn)品 C地塊 BLOCK綜合分析 屬性 價(jià)值分析 昭示與進(jìn)入 ?臨次主干道，昭示性弱、進(jìn)入性好 資源利用性 ?與物流基地相鄰 地塊限制性 ?商業(yè)、地塊大，建筑排布可變性較大 外部影響 ?臨近綠化帶，阻隔嚴(yán)重 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域開(kāi)發(fā)條件 區(qū)域現(xiàn)狀 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域助推劑 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及重要發(fā)展節(jié)點(diǎn)將會(huì)直接轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目有利的開(kāi)發(fā)條件，而 3年將是區(qū)域環(huán)境徹底改觀的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 土地資源日益緊張，市中心可開(kāi)發(fā)用地稀少，未來(lái)土地供應(yīng)主要集中在高新、京東、九龍湖、新建縣等城市外圍區(qū)域，蓮塘組團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力較大； 187。 工業(yè)原料及商品展示展覽交易區(qū) 143萬(wàn)方 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū) 90萬(wàn)方 商住及生活配套 120萬(wàn)方 綜合商務(wù)區(qū) 59萬(wàn)方 2：華南城 華南城是本項(xiàng)目強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。以銀行、稅務(wù)、商品展示交易、餐飲服務(wù)等功能組成，強(qiáng)調(diào)營(yíng)造良好的購(gòu)物、休閑環(huán)境。 J區(qū)： 靠近建設(shè)西路，規(guī)劃裙樓 4層， 為百貨交易市場(chǎng) ；塔樓分別為 16和 22層，為商務(wù)辦公樓。每個(gè)展區(qū)地面建筑 4層，地下一層，總建筑面積約 3萬(wàn)平方米。造型上與 A區(qū)的雙塔建筑形成呼應(yīng)，形成良好的城市展示面。 B區(qū)：由球型電影大世界， 8層娛樂(lè)城組成 ，主要功能是餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)，滿足經(jīng)商者對(duì)投資、辦公、休閑娛樂(lè)等多種時(shí)尚且人性化的綜合需求。 ?區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì) ① 蓮塘組團(tuán)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅? ② 區(qū)域未來(lái)人口規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)需求擴(kuò)張； ③ 人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)需求結(jié)構(gòu)的變化及需求的提升； ④ 城建投資大大提升了區(qū)域的投資環(huán)境； ⑤ 區(qū)域商業(yè)未形成規(guī)模，經(jīng)營(yíng)分散，存在較大的發(fā)展空間； 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 小商品城： 占地 2400畝， 總建面 100萬(wàn)方， 規(guī)劃集商品批發(fā)、 購(gòu)物、物流等于一體； 但其規(guī)劃與項(xiàng)目存在本質(zhì)區(qū)別 市中心 商圈 紅谷灘 商圈 城東 商圈 嘉興茂 購(gòu)物廣場(chǎng) 洪城大市場(chǎng) 華南城： 總建面 430萬(wàn)方， 規(guī)劃集商品批發(fā)、 購(gòu)物、物流等于一體； 但其規(guī)劃與項(xiàng)目存在 本質(zhì)區(qū)別 當(dāng)前南昌市零售商業(yè)主要集中在市中心區(qū)域； 其它各區(qū)域商業(yè)還有待發(fā)展，分擔(dān)市中心的商業(yè)壓力 當(dāng)前市中心商業(yè)已飽和，未來(lái)商圈格局將逐漸呈現(xiàn)一個(gè)市中心商圈帶多個(gè)城市副中心的格局； 項(xiàng)目利用區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，可成為商業(yè)副中心的承接點(diǎn) 南昌市商業(yè)分布 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 洪城大市場(chǎng)受城區(qū)發(fā)展的需要，面臨升級(jí)需求； 未來(lái)以零售、辦公、娛樂(lè)為主 歷經(jīng) 10年的發(fā)展，已成為輻射全省乃至周邊城市的商貿(mào)集結(jié)點(diǎn)； 但由于處于市中心，交通將成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題， 預(yù)計(jì)未來(lái)受交通壓力的影響將面臨升級(jí)或拆遷 洪城大市場(chǎng)規(guī)劃新圖 功能分區(qū)布局： 改造后項(xiàng)目總占地 308畝，總建筑面積約 45萬(wàn)平方米 A區(qū) “國(guó)際服裝大廈 ” 約 12萬(wàn)平方米，裙樓 6層，雙塔樓 25層。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 未來(lái)人口規(guī)模及人口結(jié)構(gòu) 商業(yè)發(fā)展格局 商業(yè)發(fā)展外延趨勢(shì) 南昌商業(yè) 由中心向區(qū)域商業(yè) 發(fā)展演進(jìn)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展未來(lái)潛力較大，后續(xù)產(chǎn)品須前瞻性規(guī)劃 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 +城市發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域前景一片光明， 強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)的必要性，也為項(xiàng)目發(fā)展提供了巨大的空間。 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境改善及提升，必然要對(duì)現(xiàn)有的等級(jí)較低的商業(yè)進(jìn)行改造及整合，最終形成集約式的商業(yè)發(fā)展格局。 一個(gè)目標(biāo)： 現(xiàn)代化、國(guó)際化 二個(gè)中心： 中部地區(qū)旅游、購(gòu)物中心，物流集散中心 四大改變： 提高層次、擴(kuò)大布局、完善功能、強(qiáng)化輻射 南昌市 20232023商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 商業(yè)經(jīng)歷了向心型集中發(fā)展，離心型分散發(fā)展；未來(lái)南昌商業(yè)發(fā)展仍然以向周邊區(qū)域擴(kuò)散為主； 區(qū)域性商業(yè)必將出現(xiàn)集約式的整合 ?農(nóng)村人口向城市中心轉(zhuǎn)移 ?依托高度集中的人口密度，零售業(yè)快速發(fā)展 高度集中 ?城市人口密度過(guò)高，人口逐漸向外擴(kuò)散 ?大量外遷的人口帶來(lái)了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，區(qū)域性商業(yè)順勢(shì)而起。 南昌商業(yè)發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （ l）傳統(tǒng)商業(yè)雖然仍占主要地位，但現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店的紛紛進(jìn)入，現(xiàn)代化購(gòu)物中心等新型業(yè)態(tài)也開(kāi)始著陸南昌； （ 2）集中于城中心的商業(yè)，開(kāi)始呈現(xiàn)多層次的商業(yè)格局； （ 3）多元化的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成，外資跨國(guó)商業(yè)和全國(guó)連鎖商業(yè)集團(tuán)的入駐，撼動(dòng)了國(guó)有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營(yíng)商業(yè)的地位； （ 4）舊城區(qū)“只拆不建”，新城區(qū)按現(xiàn)代化城市規(guī)范建設(shè)，必然帶動(dòng)商業(yè)“減老增新”，逐步成為現(xiàn)代商業(yè)。人口較密集區(qū)域的社區(qū)商業(yè)迅速形成。 紅谷灘新區(qū)（約 60萬(wàn)人口） 舍利甲收費(fèi)站以北、南昌大橋北引線將成為汽車貿(mào)易中心； 紅谷灘中心區(qū)市級(jí)商業(yè)中心初具規(guī)模。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 南昌市人均 GDP達(dá)到 3000美元，處于由被動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過(guò)渡 南昌商業(yè)發(fā)展 城市化 被動(dòng)郊區(qū)化 主動(dòng)郊區(qū)化 ?城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 城市要素向中心聚集 ? 城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能 ?郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善 ?郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層 ?購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資 ?有城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求 ?政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè) ?在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重 階段劃分 城市特征 指標(biāo)特征 居住消費(fèi)特征 人均收入 (GDP)/美圓 300 人均收入 (GDP)/美圓 3001000 人均收入 (GDP)/美圓 3000，城市化率 70% 解決溫飽問(wèn)題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求 追求便利和功能階段；人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主 人均收入 (GDP)/美圓 10003000 追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加 追求生活質(zhì)量階段 城市中心化 區(qū)域中心化 城市多級(jí)化 城市多中心化 大都市，城市群 ?城市出現(xiàn)多個(gè)中心 ?副都心的出現(xiàn) ?多個(gè)城市共同發(fā)展 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 核心 奧體 中心 大學(xué)城 居住中心 居住中心 家居 建材 批發(fā)貿(mào)易市場(chǎng) 商貿(mào)物流 居住中心 居住新城 市中心片區(qū)（約 93萬(wàn)人口） 八一廣場(chǎng)核心商圈構(gòu)筑南昌最繁榮的商業(yè)。 外部資源、開(kāi)發(fā)規(guī)模、物業(yè)類型、園林綠化等等均存在同質(zhì)化現(xiàn)象。 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目均面臨著較大的去化壓力，在資源同質(zhì)化的情況下，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。 象湖新城未來(lái)住宅供應(yīng)量 ， 本項(xiàng)目后續(xù)體量去化需要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目仔細(xì)分析，尋求出路。 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 已供應(yīng) 剩余住宅供應(yīng)量（㎡） 套數(shù) 奧林匹克花園 60萬(wàn)㎡ ㎡ ㎡ 190套 清水灣 111萬(wàn)㎡ 36萬(wàn)㎡ 75 萬(wàn)㎡ 3621套 平安 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售套數(shù) 均價(jià) 面積（㎡） 套均面積（㎡） （元 /㎡ ） 1 奧林匹克花園 771 2 清水灣 1263 3 平安 ? 象湖新城以低價(jià)、面積贈(zèng)送等優(yōu)惠刺激了剛性需求的進(jìn)一步釋放，成交價(jià)格也逐漸回升。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 容積率 戶數(shù) 物業(yè)類型 均價(jià) 去化率 案例特色 偉夢(mèng)清水灣 118萬(wàn)㎡ 9900 住宅（低層、多層、高層、 小高層） 3800 % 低密居所 力高國(guó)際城 86萬(wàn)㎡ 6885 多層、小高 4200 % 復(fù)合宜居生態(tài)地產(chǎn) 保集半島 70萬(wàn)㎡ 5742 多層、高層 3900 % 低密居所 ,花園洋房 幸福時(shí)光 96萬(wàn)㎡ 8324 多層、小高層、高層、疊拼、 花園 3900 % 低密居所 ,花園洋房 豐源淳和 40萬(wàn)㎡ 3020 低層、多層、小高層、高層 3800 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,花園洋房 九里象湖城 60萬(wàn)㎡ 4500 多層、小高層、高層、聯(lián)排 別墅 4000 100% 景觀居所 居住主題公園 130萬(wàn)㎡ 高層、小高層、多層、低層 3800 % 復(fù)合地產(chǎn) ,低密居所 平安象湖風(fēng)情 76萬(wàn)㎡ 4885 低層、多層、小高層、高層 3800 % 低密居所 景城名郡 60萬(wàn)㎡ 5583 多層、小高層、高層 3500 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) 奧林匹克花園 60萬(wàn)㎡ 5000 多層、小高層、高層 3700 % 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,奧運(yùn)地產(chǎn) 金沙逸都 ㎡ 1500 多層、小高層、花園洋房 3600 % 低密居所 區(qū)域住宅項(xiàng)目概覽 區(qū)域內(nèi) 大盤云集 ，象湖新城以商品住宅開(kāi)發(fā)來(lái)拉動(dòng)區(qū)域建設(shè) 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 2023年區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售套數(shù) 均價(jià) 面積（㎡） 套均面積（㎡） （元 /㎡ ） 1 奧林匹克花園 1212 2 清水灣 384 3 平安 對(duì)項(xiàng)目啟示： 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 區(qū)域住宅項(xiàng)目分布 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 住宅住宅項(xiàng)目均分布在區(qū)域東部。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 2023年市場(chǎng)成交量 不會(huì)大起大落 ，成交量與 2023年相似，年消化量在 300萬(wàn)方。 發(fā)展速度快，是南昌中低價(jià)房主要供應(yīng)區(qū)域 產(chǎn)品 類型 高層 小高層 多層 別墅、洋房 高層 小高層 高層 小高層 高層 小高層 高層 小高層 多層 別墅、洋房 高層 小高層 多層 小高層 多層 高層 小高層 多層 高層 小高層 多層 平臺(tái) 價(jià)格 650020230 700014000 650010000 650011000 60008000 50006000 50006000 32004300 35004200 代表 項(xiàng)目 香溢花城 萬(wàn)科青山湖 金域名都 央央春天 世紀(jì)中央城 綠地 中央廣場(chǎng) 皇冠國(guó)際 眾鑫城上城 綠地香頌 東方海德堡 中興和園 世紀(jì)風(fēng)情 魏瑪鋒尚 英倫國(guó)際 璽園 大湖之都 幸福時(shí)光 乾茂宮園 → 各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯， → 板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布， → 客戶與板塊對(duì)位現(xiàn)象顯著?；A(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。 策行天下 致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 青山湖板塊 城市核心 板塊 紅谷灘 板塊 朝陽(yáng)州板塊 紅角州、 鳳凰洲板塊 城東板塊 青云譜板塊 蓮塘板塊 象湖、灣里 板