【正文】 業(yè)規(guī)劃 —— 方案二 業(yè)態(tài)布局 配套設(shè)施 區(qū)域 實(shí)現(xiàn)配套功能 B1 餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、娛樂(lè) F4 展覽、廠家直銷(xiāo)同時(shí)可實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)功能 F5— F7 行業(yè)研發(fā)、商務(wù)辦公 臨街店鋪 金融、通訊網(wǎng)點(diǎn)，休閑商務(wù)餐飲 ?金融網(wǎng)點(diǎn)以及通訊營(yíng)業(yè)廳選址主要特點(diǎn)多為臨街店鋪，同時(shí)為了便于商戶(hù)的商務(wù)活動(dòng)設(shè)臵商務(wù)休閑場(chǎng)所，增加項(xiàng)目功能，同時(shí)吸引各類(lèi)人群消費(fèi)。 ? 將飾品、工藝品中分類(lèi)，合理規(guī)劃分區(qū)，能夠與韓國(guó)商品形成互動(dòng)。 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析 對(duì)項(xiàng)目的啟示 ? 時(shí)尚飾品市場(chǎng)供需兩旺，是項(xiàng)目主營(yíng)商品，同時(shí)可帶來(lái)大量人群消化其它類(lèi)商品。 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析 工藝品需求分析 從市場(chǎng)需求量較大的工藝品品類(lèi)中，玻璃、塑料、樹(shù)脂、布藝、編紡、陶瓷、水晶類(lèi)工藝品在山東區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)水平較高，更為適合本項(xiàng)目引入。 飾品需求分析 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析 區(qū)域飾品供給分析 韓國(guó)技術(shù)的時(shí)尚飾品加工是區(qū)域內(nèi)主要飾品供應(yīng)特點(diǎn)，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)同樣具有較高知名度，項(xiàng)目實(shí)施中引導(dǎo)通過(guò)此類(lèi)產(chǎn)品吸引的客戶(hù)對(duì)其他類(lèi)商品產(chǎn)生需求欲望。 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析 ?時(shí)尚飾品類(lèi)是飾品行業(yè)的主要需求對(duì)象，而本區(qū)域在這一產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力十分強(qiáng)大，因此此類(lèi)商品在本項(xiàng)目的發(fā)展空間將被非?？春?。 基于良好的收益，商戶(hù)對(duì)業(yè)主租金的回報(bào)相對(duì)會(huì)有較好的保證。 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析 飾品、工藝品對(duì)比 市場(chǎng)景氣指數(shù) 從市場(chǎng)總體情況看，飾品市場(chǎng)在現(xiàn)階段貿(mào)易景氣指數(shù)高于工藝品市場(chǎng)，同時(shí)正處于上升趨勢(shì)。 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析 飾品、工藝品需求 通過(guò)對(duì) 行業(yè)和貿(mào)易公司需求的偵測(cè) ， ?市場(chǎng)對(duì)飾品的需求量高于工藝品； ?廣告促銷(xiāo)品隨著各類(lèi)企業(yè)、產(chǎn)品的推廣活動(dòng)開(kāi)展，越來(lái)越多的被市場(chǎng)認(rèn)可，此類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)同于各類(lèi)工藝品、飾品，但用途原因，由于多用于各類(lèi)企業(yè)，因此多為廠家定制、銷(xiāo)售渠道簡(jiǎn)捷； ?節(jié)慶用品則由于時(shí)節(jié)的關(guān)系所占比重較小。 ? 數(shù)據(jù)采集： – 以從事本行業(yè)企業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)登記注冊(cè)公司所經(jīng)營(yíng)商品類(lèi)別統(tǒng)計(jì)該類(lèi)商品在飾品 /工藝品市場(chǎng)的數(shù)量及結(jié)構(gòu)。 ?發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則 未來(lái)的發(fā)展前景良好、品質(zhì)高，主要針對(duì)高品質(zhì)商家招商，通過(guò)高端客戶(hù)向低端客戶(hù)滲透和帶動(dòng)消費(fèi)； ?互補(bǔ)的原則 業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過(guò)一定的方法能夠互動(dòng)共享； 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 基于上述，本項(xiàng)目 3期業(yè)態(tài)建議 做專(zhuān)：飾品、工藝品成品的批發(fā)、集散地 做活：由市場(chǎng) 做 導(dǎo)向， 經(jīng)營(yíng)品類(lèi)通過(guò)孵化、調(diào)整直至完善 做秀： 主題性經(jīng)營(yíng)，加大市場(chǎng)推廣力度 做全：豐富主題經(jīng)營(yíng)的商品，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 初步功能構(gòu)想 B1 F1 F2 F3 F4 車(chē)位 \倉(cāng)儲(chǔ) \物流 商品區(qū) 商品區(qū) 會(huì)展、廠家 直銷(xiāo)區(qū) 車(chē)位 ? 分析目的： – 體現(xiàn)市場(chǎng)各類(lèi)飾品、工藝品的供需關(guān)系。 中韓小商品城三期經(jīng)營(yíng)模式之贏利模式 首推 負(fù)一層、一層、二層、三層內(nèi)鋪 帶動(dòng) 四層內(nèi)鋪 臨街商鋪 以售為主 以租為主 1. 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 2. 客戶(hù)定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營(yíng)方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價(jià)格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)定位原則 ?租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項(xiàng)目銷(xiāo)售提供較高的回報(bào)率；同時(shí)該行業(yè)的租金走勢(shì)要堅(jiān)挺，提供較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。 中韓小商品城三期經(jīng)營(yíng)模式之合縱連橫 連橫： ? 與行業(yè)協(xié)會(huì)的聯(lián)合，打造中國(guó)最完備的電子交易平臺(tái)和信息平臺(tái)，與中國(guó)飾品網(wǎng)、全球飾品網(wǎng)、中國(guó)流行飾品網(wǎng)等知名網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)合建立電子商務(wù)平臺(tái)，為市場(chǎng)企業(yè)和商戶(hù)提供最佳的商戰(zhàn)平臺(tái) ； ? 協(xié)會(huì)與協(xié)會(huì)之間、協(xié)會(huì)與企業(yè)之間的合作，共同促進(jìn)飾品行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)與亞洲珠寶聯(lián)合會(huì)飾品協(xié)會(huì) 、中國(guó)珠寶玉石首飾行業(yè)協(xié)會(huì) 等的溝通和交流，舉行定期和不定期的交流會(huì)。 信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線(xiàn)、辦媒體（雜志、報(bào)）、Inter網(wǎng)絡(luò)。 功能設(shè)計(jì) —— 休閑娛樂(lè)功能 ? 經(jīng)營(yíng)者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營(yíng)群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂(lè)功能存在著巨大的需求，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶(hù)需要一定的休閑娛樂(lè)設(shè)施； ? 該區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)，以滿(mǎn)足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)臵各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設(shè)臵商務(wù)娛樂(lè)、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等 。 功能設(shè)計(jì) —— 會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū) 該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水平； ? 同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專(zhuān)家顧問(wèn)組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)； ? 有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。 中韓小商品城整體功能設(shè)計(jì) 商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū) 信息服務(wù) 功能區(qū) 休閑娛樂(lè)功能區(qū) 會(huì)展會(huì)議推介培訓(xùn) 功能 區(qū) 倉(cāng)儲(chǔ)、配送 服務(wù)功能 區(qū) 零售商業(yè) 功能區(qū) 公共環(huán)境設(shè)施服務(wù) 區(qū) 管理功能區(qū) 展示、交易功能區(qū) 功能設(shè)計(jì) —— 展示、交易功能區(qū) 同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在： ? 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）； ? 增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）； ? 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)（通過(guò)展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）； ? 對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類(lèi)似街面專(zhuān)賣(mài)店）； ? 可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶(hù)管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理（ MIS系統(tǒng)）。C交易模式的批發(fā)企業(yè)（藍(lán)格賽） 零售商業(yè) 品牌專(zhuān)賣(mài)店、主題商店、商業(yè)街等方面的投資企業(yè) 輔助商業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運(yùn)、會(huì)展、商務(wù)中心、會(huì)所、娛樂(lè)和休閑項(xiàng)目、拍賣(mài) 配套服務(wù) 稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、商務(wù)、財(cái)務(wù)、中介、信息、廣告、展示 一個(gè)復(fù)合型的批發(fā)市場(chǎng)，而不僅僅是一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。 ?近七成的被訪(fǎng)者是通過(guò)租賃取得商鋪使用權(quán)的，而購(gòu)買(mǎi)比例則僅占三成；中韓小商品城和工藝品城商鋪?zhàn)赓U比率相對(duì)較低，但是租賃比率依然在40— 60%之間。 1. 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 2. 客戶(hù)定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營(yíng)方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價(jià)格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 客戶(hù)分析回顧 —— 經(jīng)營(yíng)客戶(hù)分析 ?全部被訪(fǎng)者中外地客商占 %，本地客商僅占 %。 以流行飾品和多種相關(guān)時(shí)尚商品的采購(gòu)博覽為重點(diǎn) 。 義烏 機(jī)會(huì)背景 —— 臨空經(jīng)濟(jì)圈的絕佳優(yōu)勢(shì) ? 臨空經(jīng)濟(jì)圈是局部的，但其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)該是國(guó)際化的，只有將臨空經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展建立在 全球的、全國(guó)的 觀念基礎(chǔ)上，臨空經(jīng)濟(jì)帶才會(huì)有更大的發(fā)展空間，更具備成長(zhǎng)活力； ? 航空運(yùn)輸和物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)，航空運(yùn)輸?shù)呢浳镆话憔哂兄亓枯p、體積小、技術(shù)精、價(jià)值高、鮮活和事急等特點(diǎn) ；（飾品工藝品恰恰存在這個(gè)特點(diǎn)） ? 臨空經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將推動(dòng)青島的國(guó)際化和市場(chǎng)化程度的提高，為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)極大的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇。 ? 遼寧、湖北、河北、河南、陜西、貴州、湖南、廣東、江蘇等 10余個(gè)省市的近 20個(gè)專(zhuān)業(yè)小商品市場(chǎng)設(shè)立 義烏小商品展示中心 的有關(guān)事宜，正在洽談之中； ? 走出國(guó)門(mén)，義烏小商品城落戶(hù)首爾，一個(gè)個(gè)在異國(guó)他鄉(xiāng)“克隆”出來(lái)的市場(chǎng)相繼取得成功 。 機(jī)會(huì)背景 面臨的外部環(huán)境及自身剖析 案例及模式借鑒 項(xiàng)目國(guó)內(nèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)背景分析 市場(chǎng)分析回顧總結(jié) ? 青島產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)沒(méi)有沒(méi)有升級(jí)為品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目必須在產(chǎn)業(yè)鏈的上游和下游進(jìn)行有效的整合，擔(dān)當(dāng)起成就青島飾品品牌的大任，這也是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)所在； ? 青島的飾品成品多以外單形式出口，技術(shù)依托于韓國(guó)技術(shù)，在產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展上更加與廣州相似，兩頭在外的局面使采購(gòu)平臺(tái)的發(fā)展有一定的瓶頸； ? 項(xiàng)目成功和形成差異化的關(guān)鍵點(diǎn)恰是青島飾品業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，我們不能舍本逐末。 2020年 10月 29日開(kāi)業(yè) ， 共七層 ，目前僅開(kāi)業(yè)三個(gè)樓層 ， 招商進(jìn)展緩慢 ， 基于重慶市政府對(duì)老市場(chǎng)的重新規(guī)劃與拆遷 ， 本市場(chǎng)前景尚為樂(lè)觀 。 是武漢市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；武漢市最大的內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ，是漢正街改造的龍頭項(xiàng)目 全力打造集批發(fā) 、 購(gòu)物 、 時(shí)尚 、 休閑 、 娛樂(lè) 、 旅游于一體的國(guó)際化商貿(mào)旅游航母 ， 由龍王廟國(guó)際服裝城 、龍王廟國(guó)際鞋城 、 龍王廟國(guó)際皮具箱包城 、 龍王廟國(guó)際禮品飾品城 、電子商務(wù)等組成 一期工程龍王廟國(guó)際禮品飾品城已于 2020年 12月 28日正式交付業(yè)主；二期 、 三期工程預(yù)計(jì)分別于 2020年底和 2020年年中投入使用 。 開(kāi)業(yè)已有兩年 ， 800多家商鋪只有 300多家開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè) ， 偌大的整個(gè)市場(chǎng)門(mén)可羅雀 ， 顯得冷清；由于配套設(shè)施好 ， 規(guī)劃先進(jìn) ，政府方面提供了很大的支持 ，市場(chǎng)前景依然樂(lè)觀 ， 并將該市場(chǎng)列入未來(lái)五年重點(diǎn)培育的市場(chǎng) 。 青島國(guó)際工藝品城的借鑒啟示： ? 重視招商銷(xiāo)售，忽視后續(xù)經(jīng)營(yíng)和采購(gòu)商的有效拓展，致使后續(xù)經(jīng)營(yíng)乏力，難以支撐市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展和二期的良性銷(xiāo)售； ? 現(xiàn)階段社會(huì)效益最大化為目標(biāo)，而定位模糊，投入產(chǎn)出比低； ? 著力打造飾品產(chǎn)業(yè)鏈的前端（飾品學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、貴金屬基地等），而忽視了產(chǎn)業(yè)交易鏈和商業(yè)地價(jià)值鏈的關(guān)鍵一環(huán) —— 消費(fèi)者（采購(gòu)商），鏈條沒(méi)有被有效的牽動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。 ? 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的降低： 2020年，為降低商家經(jīng)營(yíng)成本，一是下調(diào)部分市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)空調(diào)使用費(fèi)，調(diào)整部分商家續(xù)租租金，兩項(xiàng)讓利近 9000萬(wàn)元。 ? 連鎖配送中心： 2020年 10月，眉山義烏商貿(mào)城和義烏小商品連鎖配送中心正式開(kāi)業(yè)。 ? 優(yōu)惠吸納采購(gòu)商： 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)引進(jìn)名牌商品和規(guī)模采購(gòu)商的實(shí)施意見(jiàn)（試行） 》 在 2020年出臺(tái)。剃須刀 4 電子儀表儀器照相器材 電池 配件 電工產(chǎn)品 車(chē)類(lèi) 1 旅游購(gòu)物中心 2 三層 五金廚衛(wèi)、小家電 義烏國(guó)際商貿(mào)城相對(duì)應(yīng)電子商務(wù)平臺(tái)義烏國(guó)際商貿(mào)城在線(xiàn)，平臺(tái)以義烏國(guó)際商貿(mào)城為中心，全面實(shí)現(xiàn)義烏電子商務(wù)功能。 兩個(gè)案例： 義烏國(guó)際商貿(mào)城 青島國(guó)際工藝品城 案例模式借鑒 —— 義烏國(guó)際商貿(mào)城 一期工程占地 420畝、建面34萬(wàn)平方米，設(shè)主