【正文】 區(qū) 三珠大酒店 淮海北路 2200 餐飲 2 淮陰區(qū) 鑫源賓館 北京北路 188號 5000 住宿、餐飲、娛樂 3 淮陰區(qū) 新年華大酒店 北京北路 528號 5000 住宿、餐飲 4 淮陰區(qū) 淮陰賓館 北京東路 112號 10000 住宿、餐飲 5 淮陰區(qū) 淮陰蘇源鳳凰臺飯店有限責(zé)任公司 承德北路 508號 7000 住宿、餐飲、娛樂 6 清河區(qū) 淮安市東土大酒店有限公司 淮海北路 19 6000 餐飲 7 清河區(qū) 淮盈大酒店 淮海北路 29 3000 住宿、餐飲 8 清河區(qū) 國際大酒店 淮海北路 31 2970 住宿、餐飲、娛樂 9 清河區(qū) 奧林大廈 淮海北路 57 2023 住宿、餐飲 10 清河區(qū) 淮安昆侖飯店 淮海北路 70 2800 住宿、餐飲 11 清河區(qū) 淮安市富貴園大酒店 淮海北路 79 1500 餐飲 12 清河區(qū) 淮安市老店 淮海北路 109 1200 餐飲 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 13 清河區(qū) 淮安市蘭沁園賓館 淮海北路 115 1200 住宿、餐飲 14 清河區(qū) 淮安迎賓館 淮海北路 121 30000 住宿、餐飲 15 清河區(qū) 好味來大酒店 淮海東路 114 2400 住宿、餐飲、娛樂 16 清河區(qū) 在水一方大酒店 淮海西路 122 1500 餐飲 17 清河區(qū) 西園飯店 淮海西路 226 1200 餐飲 18 清河區(qū) 和其坊茶藝館 健康東路 6 2500 餐飲 19 清河區(qū) 幽蘭都大酒店有限責(zé)任公司 健康東路 36 5000 住宿、餐飲 20 清河區(qū) 淮州賓館 健康東路 55 15600 住宿、餐飲 21 清河區(qū) 梅園賓館 健康西路 37 4000 住宿、餐飲 22 清河區(qū) 聚龍大酒店 健康西路 53 1200 住宿、餐飲 23 清河區(qū) 陶園培訓(xùn)中心 健康西路 160 1000 住宿、餐飲 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 （接上表格） 淮安商業(yè)經(jīng)營狀況 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 淮安商業(yè)物業(yè)價格水平 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 高檔商業(yè)： 清河區(qū)新亞百貨、金鷹百貨、新時代超級購物中心、清江商場等 出租價格 615元 /平米 /天，周邊商鋪售價 3000055000元 /平米 清河區(qū)新亞百貨 金鷹百貨 淮安商業(yè)物業(yè)價格水平 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 中檔商業(yè)： 清河區(qū) :淮海西路以南 ,至漕運路；淮海西路以西至電機路 ,淮海西路以北至大治路；淮海西路以東至承德路 清浦區(qū) : 東大街，西大街，淮海南路至大慶路，解放東路于承德南路交匯處至輪埠路 淮陰區(qū) : 黃河廣場，農(nóng)工商超市，淮海北路與北京西路交匯處至長江東路與淮海北路交匯處，承德北路至長江東路交匯處 出租價格范圍為 :— 5元 /平米 /天 黃河廣場 東大街 低檔商業(yè)： 清河區(qū) :健康東路以北；電機路以西，淮海北路以東，匯通商城 清浦區(qū) : 新民路，前進路，徐家福路 淮陰區(qū) : 北京東西路，北京北路至長江西路交匯處 出租價格范圍為 :— /平米 /天 淮安商業(yè)物業(yè)價格水平 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 匯通商城 淮海廣場商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元） 地點 經(jīng)營品種 面積平米 年租金（萬） 年租金 /平米 淮海東路，新亞商城對面 金伯利鉆飾 50 28 5600 淮海北路，近淮海廣場 襪子 25 12 4800 淮海北路，近淮海廣場 DEBON服飾 60 35 5840 淮海北路，近淮海廣場 PLAYBOY專賣店 70 40 5714 淮海南路，近水門橋 太平鳥西服 120 27 2250 淮海西路店面房 電動車 35 10 2920 健康西路近淮海北路 SHARP專營店 70 28 4000 樂園步行街 樂園街 ， 坐落在市中心淮海廣場 ， 位于淮海北路 、 豐登路 、 工農(nóng)路黃金三角地 。 商圈劃分及業(yè)態(tài)分布 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 淮安市市區(qū)商業(yè)街 (區(qū) )規(guī)劃布局一覽表 序號 區(qū)劃 名稱 功能特色 長度（ m） 1 清河區(qū) 銀川路 文化用品、出版物 500 2 清河區(qū) 淮海商業(yè)街 餐飲、休閑 街區(qū) 3 清河區(qū) 樂園步行街 女性、兒童服飾、美容、休閑 300 4 清浦區(qū) 東大街 服裝、飾品 600 5 清浦區(qū) 西大街 服裝、飾品 500 6 清浦區(qū) 文廟新天地 花鳥、字畫、古玩、小商品、餐飲、休閑 街區(qū) 7 淮陰區(qū) 北京東路 綜合商業(yè)以及金融業(yè) 600 8 淮陰區(qū) 幸福路 休閑步行街 500 9 開發(fā)區(qū) 缽池山路 餐飲、休閑 300 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 序號 區(qū)劃 企業(yè)名稱 零售業(yè)態(tài) 地址 營業(yè)面積 (m2) 1 清河區(qū) 新亞購物中心 購物中心 淮海廣場東北角 80000 2 清河區(qū) 新清江商場股份有限公司 百貨店 淮海廣場西北角 22023 3 清河區(qū) 淮海購物廣場 百貨店 淮海北路上海路西南角 20230 4 清河區(qū) 時代購物中心 大型超市 淮海東路 136號 30000 5 清河區(qū) 倍特福超市 大型超市 淮海北路 30000 6 清河區(qū) 易初蓮花超市 大型超市 承德路、健康東路西南角 15000 7 清河區(qū) 健康超市 大型超市 健康西路北京路西北角 30000 8 清河區(qū) 新華書店（文教用品） 大型專業(yè)店 淮海北路 8000 9 清河區(qū) 淮西電子通訊器材店 大型專業(yè)店 淮海西路 5000 10 清河區(qū) 五星電器有限公司淮安大賣場 大專業(yè)型店 淮海東路 71號 4200 11 清河區(qū) 蘇寧電器 大型專業(yè)店 淮海北路 40號 3000 12 清河區(qū) 華豐家居建材店 家居建材店 淮海西路 93號 40000 216。 ◆特點：主要分布專賣店、超市，以建材、家具，食品、電子、農(nóng)貿(mào)市場為主，規(guī)模小，檔次低，缺乏清晰定位，基無差異性，與城市發(fā)展不相稱、亟待提檔升級。 附近聚集了一批大中規(guī)模商場 、 超市 ，專賣店 。 這兩大商圈也是目前淮安市城區(qū)商業(yè)最為集中的地方 ， 另外有潛在商圈 ， 隨著 “ 東擴南連 ” 城市建設(shè)步伐加快 ， 城市副中心商業(yè)區(qū)將會形成 。 總評：整個淮安市商業(yè)分布相對比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。 本項目 周邊規(guī)劃 ： 根據(jù)淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃來看 ， 在未來的兩至三年內(nèi) ， 開發(fā)區(qū)建成可容納近 20萬人的居住的富士康企業(yè) ， 擁有近 7萬人的明基電腦生產(chǎn)基地 ， 以及近萬人的江蘇無錫紅豆集團等等 。開發(fā)區(qū)作為新的獨立的核算區(qū)域，工業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但是人流和商業(yè)配套等均落后于清河、清浦兩區(qū)。 今年上半年 ， 該區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 增長 %；實現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入 ， 增長 39%；實現(xiàn)財政總收入 ， 增長 %；一般預(yù)算收入 ， 增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 ， 增長 %， 其中工業(yè)投入 ；實現(xiàn)進出口總額 ， 增長 %。 城市中心城區(qū)規(guī)劃調(diào)查 PART TWO 城市發(fā)展規(guī)劃 淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是 1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 2023年又被批準(zhǔn)為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 11月并升格為國家級開發(fā)區(qū)。 城市中心城區(qū)規(guī)模： 近期到 2023年中心城區(qū)城市人口 150萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 180平方公里；中期到 2023年中心城區(qū)城市人口 180萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 216平方公里；遠(yuǎn)期2030年中心城區(qū)城市人口 240萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 283平方公里 。 一主，即淮安中心城市；四副，即漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣城四個市域次中心城市；多點，即其他城鎮(zhèn)；網(wǎng)絡(luò)化，即以高速公路、一級公路和鐵路等交通設(shè)施為骨架，以市縣域中心城市和重點鎮(zhèn)為節(jié)點，構(gòu)建開放的網(wǎng)絡(luò)化空間格局。 分行業(yè)看 ， 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ， 增長%；住宿餐飲業(yè)零售額 ， 增長 %；其他行業(yè)零售額 ， 增長 %。一方面由于居民收入的穩(wěn)定增長穩(wěn)定了居民的消費信心，另一方面也顯示了居民潛在的購買能力。 2023年全市在崗職工平均工資 28175元 ， 增長 %。 江蘇各市各項經(jīng)濟指標(biāo)對比（ 2023年） 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元 /人） 6513 7158 7798 8209 9115 10447 12164 14007 15646 農(nóng)民人均可支配收入（元 /人） 3180 3365 3395 3701 4024 4430 5010 5657 6308 小結(jié)：居民收入水平穩(wěn)步提高 。 同時 ， 第三產(chǎn)業(yè)比重低 ， 發(fā)展大有可為 。2023年受金融危機影響，增長速度略有下滑。 京杭大運河貫穿市境南北 ， 同時輔以鹽河航道 、 淮河入海水道 、 入江水道等航道 ， 使淮安的水運網(wǎng) 絡(luò)通江達海 ， 實現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的 “ 運河經(jīng)濟 ” 向 “ 海河經(jīng)濟 ” 的轉(zhuǎn)變 。 工業(yè) —— 淮安是新興的工業(yè)城市。 資源 —— 淮安是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)。 區(qū)位 —— 淮安市區(qū)位優(yōu)越?！?安徽淮安義烏國際小商品城項目 】 前期策劃報告 OPEN 2023年 11月 28日 我們能做什么？ 定位思考 我們怎么做 ？ 策略思考 我們賺多少 ？ 經(jīng)濟測算 contents 目 錄 我們 缺什么 其他開發(fā)商 在做什么 消費者 經(jīng)營者 要什么 我們 有什么 我們 能做什么 1 開發(fā)區(qū) 要什么 政府 在做什么 我們能做什么？ —— 思考分析篇 我們能做什么 —— 思考分析篇 contents 淮安概況 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃 淮安商圈調(diào)查 評估 淮安消費者分析 淮安經(jīng)營者分析 開發(fā)區(qū)市場專項研究 開發(fā)區(qū)調(diào)查、評估與預(yù)測 政府 在做什么 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu) 商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向 專業(yè)市場網(wǎng)點規(guī)劃布局 小結(jié) 淮安城市概況 開發(fā)區(qū)發(fā)展與規(guī)劃 商業(yè)格局調(diào)研評估 淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰 4個區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣 4個縣。江蘇省淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)。西有 日出斗金 的洪澤湖 ,東有盛產(chǎn)魚蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全市有各類工業(yè)企業(yè)近 3萬家 ,其中包括淮陰卷煙廠等 10戶大型企業(yè)集團和江蘇清印集團等 50戶重點企業(yè)，近年來外向型經(jīng)濟發(fā)展迅猛，特別是臺資集聚，臺灣富士康集團淮安科技城、明基達方電子、臺玻、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個頭”臺資企業(yè)紛紛來淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國內(nèi)第四大臺資高地。 淮安漣水機場將進一步鞏固淮安的交通樞紐地位 。 2023年經(jīng)濟有所回升， 2023年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 ，按可比價計算，同比增長 %，增幅高于全省平均增幅 ，繼續(xù)保持全省第一，實現(xiàn)了經(jīng)濟的大幅跨越。 三產(chǎn)比重 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 城市平均住房面積（平方米 /人） 農(nóng)村平均住房面積（平方米 /人） 小結(jié)：淮安城市居民平均住房面積穩(wěn)步上升 ， 由 2023年的每人 2023年的每人 ， 由此可看出近 8年來淮安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展 。 特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高 ， 2023年的人均可支配收入水平比 2023年翻了一番多 。 居民收入水平增加 ， 生活水平提高 ，為淮安市的內(nèi)需消費提供了穩(wěn)定保障 ， 支撐了市場較快運行 。 人均消費支出 淮安概況 PART ONE 小結(jié)：社會消費品零售總額穩(wěn)步增長 ， 增長率大幅增高 。 全年限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)汽車類零售額 ， 比上年增長%；糧油類 、 肉禽蛋類零售額分別增長 %、 % 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上半年 社會消費品零售總額（億元） 增長百分比 % % % % % % % % % % 全社會消費品零售總額 淮安概況 PART ONE 國家歷史文化名城和生態(tài)旅游城市 ， 長江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市 、 交通樞紐和先進制造業(yè)基地 。 市域城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)： 形成 1座市域中心城市 — 4座市域次中心城市 — 15座重點鎮(zhèn) — 3