【正文】 后續(xù)供應(yīng)量 目前在售 2期 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目位于歙縣核心商業(yè)圈，大型賣場，是一站式綜合性商業(yè)。徽都國際 面積浪費(fèi) 不實(shí)用 面積浪費(fèi) 三室兩廳兩衛(wèi) — 兩室兩廳一衛(wèi) — 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 鴻欣花園 上?；▓@ 鴻銳 徽都國際 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會(huì) 威脅 Swot分析 ※ 地段好、交通較為便利 ※ 周邊自然景觀優(yōu)美 ※ 該地塊曾被汛期淹過，客戶有心理瓶頸 ※ 緊鄰縣政府、地處規(guī)劃核心潛力較大 ※ 宏觀政策影響 ※ 周邊樓盤已建立競爭優(yōu)勢 ※ 周邊樓盤同質(zhì)化趨勢明顯 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 西側(cè)： 西側(cè)為鐵路橋，景觀較差，噪音污染，一定程度上影響了項(xiàng)目品質(zhì)?；斩紘H 本案基本要素 指標(biāo) 數(shù)量（單位） 土地面積 ㎡ 總建筑面積 454469 ㎡ 容積率 住宅面積 397660 商業(yè)面積 56808 商住比例 1： 7 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 開始 徽都國際的企劃之旅 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 城市規(guī)劃 老區(qū)板塊 新區(qū)板塊 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 GDP 人均 GDP 11705 居民儲(chǔ)蓄余額 人均可支配收入 9387元 農(nóng)民人均純收入 4100元 人口數(shù)量 490990人 (農(nóng)業(yè) 42萬 ,非農(nóng)業(yè) 6萬 ) GDP 人均 GDP 1580美元 居民儲(chǔ)蓄余額 人均可支配收入 農(nóng)民人均純收入 人口數(shù)量 歙縣數(shù)據(jù) 安徽省數(shù)據(jù)均值 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 歙縣是中國歷史文化名城，位于安徽省南部，位于安徽省南部，北倚世界著名風(fēng)景區(qū)黃山，東鄰杭州，南連千島湖 ,是皖、浙、贛三省的重要通道?；斩紘H項(xiàng)目 產(chǎn)品初步建議 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 寫在前面 感謝發(fā)展商為我們所提供的本次研究與企劃的機(jī)會(huì)，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價(jià)值。 歙縣交通便捷，皖贛鐵路途徑縣境16公里，縣火車站客貨運(yùn)能力居黃山市首位?；斩紘H 2023年度歙縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 13%；財(cái)政收入（一般預(yù)算收入） ，同比增長23%；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長 %；在崗職工平均工資 2萬元，同比增長 24%；農(nóng)民人均純收入4100元，同比增長 %；金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá) ，同比增長 %和 24%?；斩紘H ? 歙縣原為貧困縣 ， 在實(shí)施工業(yè)振興計(jì)劃和城鎮(zhèn)帶動(dòng)戰(zhàn)略之后 ， 實(shí)現(xiàn)了工業(yè)經(jīng)濟(jì) 、 城市建設(shè) 、 旅游和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)大突破 ， GDP排行位于省內(nèi) 24名 ， 成為黃山第一縣 ?；斩紘H 2023年政策環(huán)境 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開并提出“國四條” 國務(wù)院通知明確二套房貸款首付不得低于 40% 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 策劃理念的推演 其一：我們認(rèn)為本項(xiàng)目需要?jiǎng)e與歙縣的其他樓盤 其二：我們希望建立準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，達(dá)成圈層營銷傳播效益 其三：我們強(qiáng)調(diào)品牌的快速建立以達(dá)成認(rèn)知與形成核心競爭力 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 南側(cè)： 該地塊南鄰為西干山，景觀資源一般。 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 差異化 改進(jìn)主流產(chǎn)品，增加產(chǎn)品層次 突出地段優(yōu)勢，細(xì)節(jié)精雕細(xì)琢 豐富商業(yè)配套，打造品牌形象 品牌 細(xì)節(jié) 實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升 我們的方向： 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 財(cái)富廣場 盛世徽府 徽府置業(yè)廣場 禾園清華坊 大銘山莊 縣政府 紫陽財(cái)富中心 百花園 徽州御苑 香格里拉 本案 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 三室兩廳兩衛(wèi) — 兩室兩廳一衛(wèi) — 面積浪費(fèi) 不實(shí)用 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 按揭享受 99折優(yōu)惠。 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 有 5萬方商業(yè)街，目前銷售不佳。徽都國際 五室兩廳三衛(wèi) — 171平方米 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 由競爭對(duì)手的分布可以看出，上海花園將是徽都國際的直接、最大的競爭對(duì)手！ 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 我公司的項(xiàng)目可在此為主要突 破點(diǎn)。 樓盤 內(nèi)部配套 鴻欣花園 沿街商鋪 鴻銳財(cái)富廣場 獨(dú)立會(huì)所、社區(qū)商業(yè)街 徽州御苑 SHOPPINGMAL 盛世徽府 沿街商鋪 上?；▓@ 5萬㎡商業(yè)街 大銘山莊 兒童樂園、中心會(huì)所 香格里拉 私家車庫 禾園清華坊 沿街商鋪、地下儲(chǔ)藏室 配套分析 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 分析： 目前市場戶型的主力供給面積集中在 三房二廳 的 90133㎡，該面積段也是本 區(qū)市場對(duì)戶型產(chǎn)品的主流需求范圍。 戶型 比例 面積范圍（㎡） 主力面積段（㎡） 1房 4% 60 60 2房（ 1廳、 2廳） 14% 7096 8093 3房（ 1廳、 2廳） 64% 87138 90— 133 4房及以上 16% 171263 150229 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 住房需求面積分布( ㎡)%%%%%%%6 0 以下6080801001001201201401401601 6 0 以上從購房者住房需求戶型來看 :主力是二房和三房戶型 ， 分別占 ％ 和％ ； 選擇三房戶型中 ， 偏好一衛(wèi)戶型是兩衛(wèi)戶型的近四倍 ， 原因在于一衛(wèi)戶型更能有效利用空間 。 在 70140平方米之間的戶型總份額占到 %，最為廣大消費(fèi)者所青睞，三個(gè)層面需求均勻，客戶群層次明顯。 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 餐廳的面積不需要太大，仍然體現(xiàn)著 實(shí)用型 的特點(diǎn)。 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 商業(yè)部分約占項(xiàng)目建筑面積的 12%左右。徽都國際 政府大道城市黃金走廊國際生活社區(qū) 產(chǎn)品類型 設(shè)計(jì) 配套 景觀 定位 項(xiàng)目整體定位 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 Art deco建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。 建筑風(fēng)格建議 Art Deco結(jié)合了因工業(yè)文化所興起的機(jī)械美學(xué)，以較機(jī)械式的、幾何的、純綷裝飾的線條來表現(xiàn)。她那典雅端莊的形態(tài)麗姿、媚而不俗的顏色涂裝，與情景花園相映成趣，天然相合，將成為西城標(biāo)桿性社區(qū)和生態(tài)宜居典范社區(qū)。徽都國際 戶型建議 4 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 物業(yè)類型 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 比例 多 層 洋 房 7080㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 5% 8090㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 20% 90100㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 30% 100115㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 15% 115125㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 10% 125150㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 20% 占總建筑面積： 30% 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 分類產(chǎn)品及戶型賣點(diǎn)要求 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品屬性層面 房型層面 景觀 高層 大戶型 簡潔 /雅致 /現(xiàn)代品質(zhì)建筑 面積適中 270度景觀視野 空間夠用 /實(shí)用，不浪費(fèi) 高性價(jià)比產(chǎn)品 房型功能完善，適用 主城生活 房型面積合適 /總價(jià)可控 潛力無限 房型功能布局合理性 時(shí)尚大氣 陽臺(tái)、飄窗 主訴求：稀缺地利，景觀視野帶來的居住舒適性，功能實(shí)用總價(jià)可控， 高性價(jià)比，潛力無限。 分類產(chǎn)品及戶型賣點(diǎn)要求 高層戶型建議 小高層戶型建議 高層戶型建議 花園洋房戶型建議 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 多層戶型 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 景觀突圍 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 徽都國際 南京運(yùn)佐營銷 歙縣 ■周邊商業(yè)配套情況：周邊配套較少，上?；▓@有沿街商鋪?；斩紘H 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ■ 區(qū)位地段優(yōu)勢。 本項(xiàng)目臨近縣政府，周邊商業(yè)匱乏，加上本案具有非常大的住宅面積，社區(qū)內(nèi)這些固定的消費(fèi)群體，加及周邊生活區(qū)相當(dāng)數(shù)量的人群，本案的商業(yè)，將滿足他們的大量需求，這對(duì)投資者及生意人而言相當(dāng)具有誘惑力。徽都國際 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ■城市規(guī)劃機(jī)遇?；斩紘H 項(xiàng)目威脅分析