【正文】 ■市場容量威脅?；斩紘H 對策（如何放大優(yōu)勢、抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）： ■突出項目的地理位置，以“緊鄰縣政府、行政商業(yè)圈”來提升市場的商業(yè)價值； ■突出項目的規(guī)模環(huán)境，來突出項目附近其他商鋪無可媲美的整體經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模； ■合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)； ■主力店的引進(jìn) ■制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。徽都國際 項目功能定位： 家庭聚會功能 商務(wù)休閑功能 朋友小聚功能 就近解決功能 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 區(qū)域 適合的經(jīng)營品種 組團(tuán)主題名稱 D區(qū) 滿足社區(qū)及周邊居民日常生活消費 家居風(fēng)情 C區(qū) 適合年輕人娛樂、休閑、潮流服飾 類的業(yè)態(tài) 時尚地帶 B區(qū) 具備做中高檔百貨的條件 精品名店街 A區(qū) 中高檔的休閑、餐飲消費 新天地 區(qū)域功能定位 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 主題 業(yè)態(tài) 業(yè)種選擇 推薦品牌 便利家居生活館 日常生活 用品 理發(fā)店、照相館、便利店、水果店、網(wǎng)吧、社區(qū)醫(yī)院、藥店、郵政、聯(lián)通、移動、家電修理、裁縫店、煙酒、干洗店等 南京運佐營銷 歙縣 關(guān)于商鋪的面積及面寬 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 關(guān)于一層沿街的建筑形式 一層沿街門面應(yīng)避免柱子的出現(xiàn) 一層沿街門面應(yīng)明顯、突出，不需要雨廊 盡量避免人行道綠化，以硬質(zhì)鋪裝為主，能形成廣場最好。 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 售價及推廣費用預(yù)計 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 把握節(jié)奏 銷售基價 階段定價 組團(tuán)推出 消費者反應(yīng) 競爭狀況 特價房聚人氣 精品房源保留 先推抗性大房源 利用節(jié)奏獲取利潤 低開高走 根據(jù)朝向、樓層分別定價 ABC分級 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 把握項目的節(jié)奏 銷售基價 階段性定價 根據(jù)朝向、樓層分別定價 ABC分級 消費者反應(yīng) 競爭狀況 特價房聚人氣 精品房源保留 一層價格根據(jù)周邊及競爭確定 二層價格是一層的 60％ 高開高走 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 02:57:4702:57:4702:57Wednesday, March 15, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 15日星期三 2時 57分 47秒 02:57:4715 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :57:4702:57Mar2315Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 上午 2時 57分 :57March 15, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 02:57:4702:57:4702:573/15/2023 2:57:47 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :57:4702:57:47March 15, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 2時 57分 47秒 上午 2時 57分 02:57: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 2時 57分 :57March 15, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 02:57:4702:57:4702:57Wednesday, March 15, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 2時 57分 47秒 上午 2時 57分 02:57: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :57:4702:57:47March 15, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 15, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 15日星期三 上午 2時 57分 47秒 02:57: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 02:57:4702:57:4702:573/15/2023 2:57:47 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻?；斩紘H 營銷階段 投入比例 （約數(shù)） 費用額度（萬元） 內(nèi)部認(rèn)購期 30% 開盤期 8% 強(qiáng)銷期 調(diào)整期 5% 二次開盤期 (商業(yè)、住宅 ) 25% 強(qiáng)銷期 5% 調(diào)整期 7% 三次開盤期 10% 持銷期 5% 尾盤期 5% 合計 100% 階段性廣告費用使用計劃 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 售價預(yù)計 商業(yè)一層價格： 元 /㎡ 以周邊商鋪價格為基準(zhǔn) 商業(yè)二層價格： 元 /㎡ 商鋪二層價格為一層的1/2 項目均價： 元 /㎡ 以上售價僅為預(yù)估，具體價格根據(jù)項目實際產(chǎn)品和當(dāng)時的市場再作分析。徽都國際 本項目市場基準(zhǔn)價格 *≈3730元 /平方米 考慮開發(fā)周期內(nèi)，約 10%的溢價空間，得出均價約為： 4100元 /㎡ 通過對項目周邊以及歙縣的市場調(diào)查所得，對項目最具有參考價值的有上?；▓@、鴻欣花園、徽州御苑、盛世徽府項目的價格，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項目的初步價格建議。徽都國際 休閑步道 南京運佐營銷 歙縣 南京運佐營銷 歙縣 底層商鋪會與二層商鋪產(chǎn)生矛盾 ?柱網(wǎng)的設(shè)置較難將商鋪合并?；斩紘H 項目目標(biāo)市場定位 商家 自營 投資 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 主題 業(yè)態(tài) 業(yè)種選擇 推薦品牌 健身中心或電玩中心（或 KTV） 娛樂 位于 B區(qū)域 2層 專業(yè) 銀行、通訊 建設(shè)銀行、工商銀行、 移動通信 國際精品名店街 專賣店 服飾、精品店、鞋 金利來、雅戈爾、 BOSS、哥弟、鱷魚、查理、萬里、牛頭牌等 國際運動名品館 專業(yè)市場 運動服飾、運動器材 NIKE、阿迪達(dá)斯、李寧等 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 餐飲 購物 超市 商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 什么業(yè)態(tài)能夠滿足： 現(xiàn)有建筑形式 現(xiàn)有硬件條件 現(xiàn)有鋪面條件 現(xiàn)有商圈條件 南京運佐營銷 歙縣 包括其他項目的商業(yè)，預(yù)計有 15萬方商鋪供應(yīng)，如此體量的商業(yè)面積，無論是投資者還是經(jīng)營戶都有更多的選擇。 ■本項目的商業(yè)主要配置政府及周邊居民日常生活消費必需的商業(yè)和生活服務(wù)業(yè)， 零售業(yè)態(tài)，最大限度的滿足居民便利性需求為目的的零售業(yè)態(tài)?；斩紘H 項目劣勢分析 ■區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于初步成型階段，同時本案商業(yè)形象還未形成， 商業(yè)氛圍還不成熟。隨著新區(qū)的開業(yè)及本區(qū)域的人流擴(kuò)增，生活人群及消費態(tài)勢逐漸擴(kuò)大，屆時將形成一個新的商業(yè)中心，為本區(qū)域商業(yè)帶來足夠的購買力。 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 商業(yè)部分建議 6 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 多層戶型 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 多層戶型 南京運佐營銷 歙縣 分類產(chǎn)品及戶型賣點要求 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品屬性層面 房型層面 多層 簡潔 /雅致 /現(xiàn)代品質(zhì)建筑 面積適中 大采光面 空間夠用 /實用，不浪費 高得房率 房型功能完善，適用 主城生活 房型面積合適 /總價可控 潛力無限 房型功能布局合理性 時尚大氣 陽臺、飄窗 主訴求：稀缺地利，景觀視野帶來的居住舒適性，功能實用總價可控， 高性價比，潛力無限。徽都國際 物業(yè)類型 戶型面積 戶型結(jié)構(gòu) 比例 高 層 8090㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 20% 90100㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 25% 100110㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 30% 100120㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 15% 120140㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 10% 占總建筑面積： 40% 南京運佐營銷 歙縣 徽都國際 產(chǎn)品類型： 物業(yè)類型 產(chǎn)品特征 面積范圍 排屋 躍層設(shè)計、底層送私家花園、頂層送觀景露臺，一梯兩戶，一單元 4戶 150— 250㎡ 多層花園洋房 前庭后院、地下室、層層退臺、觀景落地窗設(shè)計 120150㎡ 觀景小高層 部分入戶花園、半封閉陽臺、頂層復(fù)式、頂層露臺、一梯兩戶 90120㎡ 觀景高層 部分入戶花園、半封閉陽臺、頂層露臺 ,一梯兩戶或者一梯三戶 80140㎡ 商業(yè) 主力店、購物、餐飲集一身的新區(qū)商業(yè)核心 70300㎡