【正文】 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 休閑娛樂中購物的方式順應(yīng)城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律 Lifestyle Mall ?有別于傳統(tǒng)商業(yè)，是集購物、娛樂、休閑、餐飲，文化于一身的一站式體驗(yàn)消費(fèi)場所。進(jìn)行集中式管理，形成中高檔的家居裝飾一條龍服務(wù) 溧水全城市客群 餐飲 中餐 特色餐飲 ?設(shè)臵中餐主力店 —— 大型中餐，滿足小業(yè)主和政府客戶的招待和聚餐需求，引入在南京口碑很好的飯店，起到帶動(dòng)人氣的作用 ?特色餐飲 —— 如不同口味的世界風(fēng)情餐飲或各地口味餐飲，包括當(dāng)?shù)氐奶厣敛损^ ?餐飲部分將成為項(xiàng)目聚集人氣的關(guān)健，通過主力店的引入，帶動(dòng)商業(yè)街整體價(jià)值的提升 服務(wù)溧水全城市客群的同時(shí)，以特色化餐飲業(yè)態(tài)吸引南京客群 娛樂休閑 影院、 KTV、商務(wù)會(huì)所等 ?以電影院為龍頭， KTV和夜總會(huì)為核心 ?融合咖啡廳、電玩城、足浴、桑拿等多種業(yè)態(tài) ?打造娛樂休閑生活中心 服務(wù)溧水全城市客群的同時(shí)，以高檔休閑業(yè)態(tài)輻射南京客群 出色的購物、餐飲、休閑、娛樂的消費(fèi)價(jià)值，服務(wù)溧水各檔次消費(fèi)客群的同時(shí)，以目的型業(yè)態(tài)輻射部分南京客群，實(shí)現(xiàn)客群面及影響力的擴(kuò)容 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 休閑 娛樂 購物 體驗(yàn) 為溧水居民帶來 全新的生活方式、全新的消費(fèi)方式、全新的體驗(yàn)感受 消費(fèi) 功能定位 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 城市背景分析 1 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 項(xiàng)目初步規(guī)劃建議 4 市場機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 2 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 商業(yè)規(guī)劃布局示意 —— 總體思路 ?考慮商業(yè)價(jià)值分區(qū)原則： 沿望京路、東大街的地塊二、地塊三昭示性強(qiáng)、商業(yè)價(jià)值最高，布臵集中式商業(yè)與商業(yè)街區(qū)，自我中心化，打造溧水新商業(yè)核心。人流動(dòng)線互不干擾，保證社區(qū)居住品質(zhì)。 210米 160米 240米 160米 95米 70米 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 商業(yè)規(guī)劃布局示意 —— 綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)及布局建議 ?體量建議： 按照地塊相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行測算，地塊二與地塊三內(nèi) 整體商業(yè)規(guī)模在 萬㎡左右； ?物業(yè)建議 ：酒店式公寓在溧水銷售較具難度，建議取消此類物業(yè)； ?業(yè)態(tài)布局 : 如右圖所示，地塊二交通路及望京路五岔路口最具商業(yè)價(jià)值處布臵百貨、百貨上部引入影城集聚人氣，同時(shí)打造家居廣場及購物街區(qū)； ?考慮到原有小區(qū)影響，餐飲及娛樂業(yè)態(tài)臵于秦淮河南部地塊三內(nèi)； ?沿秦淮河兩側(cè)打造景觀帶，更添人氣及活力。 ? 從商業(yè)價(jià)值上來看，地塊五相對(duì)于地塊一價(jià)值更高， 建議地塊五內(nèi)商業(yè)面積比例可適當(dāng)加大 。 ? 社區(qū)配套與集中式商業(yè)功能分離：社區(qū)底商面向社區(qū)居住人群，作為社區(qū)配套功能使用。 ?? ?最大特點(diǎn)是將豐富業(yè)態(tài)與環(huán)境資源相融合，為城市中的精英群體營造閑適輕松的購物氛圍，是都市水泥森林中的一處稀有風(fēng)景。 第四階段：運(yùn)營期， 即正式運(yùn)營期，此階段為以運(yùn)營及管理為主的發(fā)展期。 占位思考 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 行業(yè)老大 行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 區(qū)域的資源特質(zhì)以及多種優(yōu)勢資源共生互補(bǔ)，形成強(qiáng)大的聚合效應(yīng)，若進(jìn)行深入挖掘和合理利用，將會(huì)產(chǎn)生巨大的綜合效應(yīng)，本項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)起溧水商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的使命 商業(yè)占位 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 招商 主力店 招商 次主力店招商 品牌店 招商 中小散鋪招商 試運(yùn)營期 銷售 銷售導(dǎo)入 銷售強(qiáng)銷 銷售持續(xù) 尾盤銷售 開業(yè)運(yùn)營 對(duì)現(xiàn)有商圈的提檔升級(jí)，打造核心商圈大型商業(yè) MALL，租售雙輪驅(qū)動(dòng) 招商銷售階段擬定 第一階段：招商銷售前期， 即籌備期。 ?檔次：目前運(yùn)營項(xiàng)目以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進(jìn) “大型餐飲只有小廚娘做的還不錯(cuò)，天天都爆滿，整體需求明顯沒有得到滿足。 ? 主力商家： 招商城、溧水手機(jī)大賣場、文峰服飾等 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 溫州商貿(mào)文化廣場 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃與中心商圈有一定重疊，整體商業(yè)氛圍較差 大東門步行街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖娛樂休閑12%社區(qū)4%其他7%餐飲6%服裝71%餐飲 服裝 娛樂休閑 社區(qū) 其他? 地理位臵： 北至通濟(jì)街，南至大東門街，東至后巷，西至中大街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)，以雙層商鋪為主 ? 商業(yè)規(guī)模： 總營業(yè)面積約 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 68家 ?主力戶型： 80－ 120㎡，開間 4－ 6m，進(jìn)深 10－ 12m（ 2層） ?租金水平： 鋪位租金約 － /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以服裝類為主占 71％，其次為娛樂休閑類（ KTV、網(wǎng)吧、足療） ? 商業(yè)定位： 中檔商業(yè) ? 主力客戶： 中心城區(qū) ? 輻射區(qū)域： 城市中心區(qū)域 ? 經(jīng)營狀況： 街區(qū)體量較小，空間閉塞未建立較強(qiáng)的昭示面，整體商業(yè)氛圍較差。 ? 主力商家： 五星電器、蘇果超市、來來永和豆?jié){、曼德夫、圓夢 KTV 交通路 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 后巷業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖其他4%服裝40%零售16%專業(yè)市場14%社區(qū)服務(wù)14%休閑娛樂3%餐飲9%零售 服裝 餐飲 休閑娛樂 社區(qū)服務(wù) 專業(yè)市場 其他后巷 —— 以服裝、零售為主的商業(yè)街區(qū)，街道歷史久遠(yuǎn)，商業(yè)形象不高 ? 地理位臵： 北至通濟(jì)街，南至大東門街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)，以單層門面為主 ? 商業(yè)規(guī)模： 街區(qū)總長 350米，總營業(yè)面積約 1萬 ㎡ ? 商鋪數(shù)量： 共 101家 ?主力戶型： 30－ 50㎡，開間 3－ 5m，進(jìn)深 9－ 10 m 80－ 100㎡，開間 8－ 10m，進(jìn)深 10－ 12 m ?租金水平： 單層鋪位租金約 /㎡ 〃 天 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 以服裝為主占 40％，其次為零售類（便利店、茶 葉店）、社區(qū)服務(wù)類、專業(yè)市場類（電腦城、電動(dòng)車行） ? 商業(yè)定位： 中低檔商業(yè) ? 主力客戶： 街道附近居民 ? 輻射區(qū)域： 輻射力較弱，街道附近中心城區(qū) ? 經(jīng)營狀況： 人流量一般，歷史久遠(yuǎn)形象較差，商業(yè)氛圍不高。 ?主力商家： 夢巴黎 KTV、優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、上海老廟銀樓、安踏、紅豆家紡、虎豹男裝、五星電器、蘇果超市 交通路 通濟(jì)街商業(yè)廣場 典型個(gè)案 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 通濟(jì)街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布圖餐飲6%社區(qū)服務(wù)6%專業(yè)市場3%其他9%零售1%服裝75%零售 服裝 餐飲 社區(qū)服務(wù) 專業(yè)市場 其他? 地理位臵： 東至珍珠路，西至中大街 ? 商業(yè)形態(tài)： 沿街商業(yè)＋集中商業(yè)，多為單層街鋪。 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 縣城商業(yè)特點(diǎn) 縣城經(jīng)濟(jì)以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶，鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，是一個(gè)縣范圍內(nèi)的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總和，是國民經(jīng)濟(jì)各部門相互交織的綜合體 我國縣城面積占國土面積的 90%以上，縣城人口占全國人口的 80%以上，縣城 GDP占全國 GDP的 70%左右 縣城經(jīng)濟(jì)作用 縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農(nóng)村商業(yè)的結(jié)合部，又是工業(yè)經(jīng)濟(jì)與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，也是宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀經(jīng)濟(jì)的銜接處 縣城商業(yè)的發(fā)展依托縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費(fèi)紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費(fèi)的方向，又接受中心城市的輻射 縣城商業(yè)作用 縣城經(jīng)濟(jì)與商業(yè) 縣城經(jīng)濟(jì) 縣城商業(yè) 縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費(fèi)紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費(fèi)的方向，又接受中心城市的輻射 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) ?縣城商業(yè)承載著連接城市與農(nóng)村市場的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街散鋪廣泛存在 ?縣城商業(yè)更要關(guān)注消費(fèi)的流失，尤其交通、距離等因素影響消費(fèi)流失的程度 ?零售的便利性、價(jià)格優(yōu)勢及物流成本等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素 縣城商業(yè)特點(diǎn) 主要輻射當(dāng)?shù)爻擎?zhèn) 人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人口，他們的購買 能力都較低 商業(yè)經(jīng)營集中在零 售業(yè)為主的，價(jià)值 低的，便利性質(zhì)的 產(chǎn)品 價(jià)值最大的產(chǎn)品 容易受到上一級(jí) 城市的沖擊 流失部分高收入 人口到更高級(jí)別 的城市 高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在流失現(xiàn)象 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 中國房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力 TOP10企業(yè) 縣城商業(yè)特點(diǎn) 縣城商業(yè)與 城市商業(yè)差異分析 輻射范圍 功能差異 服務(wù)人口 ?縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強(qiáng)， 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用 ?城市是人口密集區(qū)域 ， 服務(wù)人口廣泛 縣城是人口集中區(qū)域 ， 服務(wù)人口相對(duì) 較少 ?城市商業(yè)輻射范圍