【正文】 取得成功的關(guān)鍵 珠江國(guó)際紡織城 * 品 牌 營(yíng) 銷 珠江國(guó)際紡織城 * 理念性關(guān)鍵 運(yùn)營(yíng)品牌營(yíng)銷 品牌營(yíng)銷價(jià)值在于 ? – 改寫(xiě)紡織專業(yè)市場(chǎng)歷史。但如果貴公司既定在 6月 8日開(kāi)業(yè)，我們將竭力配合，以部份樓層（ 1/F、 2/F、 3/F及 6/F部份）先行試業(yè)為目標(biāo)，并從風(fēng)險(xiǎn)控制方面為項(xiàng)目作全盤(pán)的考慮。 珠江國(guó)際紡織城 * 目 錄 PART 1 項(xiàng)目工作進(jìn)度情況分析 ??????????P4 PART 2 項(xiàng)目理解與分析 ?????????????P13 PART 3 項(xiàng)目定位 ????????????????P31 PART 4 項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵 ???????????P33 PART 5 項(xiàng)目招商計(jì)劃及宣推配合 ?????????P38 PART 6 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理計(jì)劃及宣推配合 ???????P65 PART 7 營(yíng)運(yùn)架構(gòu)建議 ??????????????P98 PART 8 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變措施 ??????????????P100 項(xiàng)目 整體 工作進(jìn)度情況 珠江國(guó)際紡織城 * 一、招商進(jìn)度情況 二、項(xiàng)目整體工作情況 三、風(fēng) 險(xiǎn) 四、建議及工作重點(diǎn) 珠江國(guó)際紡織城 * 一、招商進(jìn)度情況 ? 1F尚未有系統(tǒng)的招商計(jì)劃； ? 1F已啟動(dòng)認(rèn)籌，現(xiàn)階段客戶組成結(jié)構(gòu)并不完整； ? 2F出租率已完成 70%； ? 4F未有系統(tǒng)的招商計(jì)劃； ? 5F已通過(guò)公司審批，有待打造方案細(xì)化； ? 6F未有打造計(jì)劃。項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū) 招商、營(yíng)運(yùn)及推廣思路 廣州市恒栢投資顧問(wèn)有限公司 2023年 2月 珠江國(guó)際紡 織 城 珠江國(guó)際紡織城 * 前 言 很榮幸我們 TPC團(tuán)隊(duì)能夠與珠江投資合作，擔(dān)任珠江國(guó)際紡織城的顧問(wèn)工作，鑒于集團(tuán)管理層對(duì)項(xiàng)目的高度重視，以及項(xiàng)目在操作層面上的挑戰(zhàn)性，我們公司將投入最好的資源，與貴公司共同努力，以取得項(xiàng)目的最終成功。 珠江國(guó)際紡織城 * 二、項(xiàng)目整體工作情況 未建立系統(tǒng)的招商策略 ? 項(xiàng)目未有清晰的定位，尚未建立統(tǒng)一的對(duì)外形象； ? 工作的開(kāi)展欠缺專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析基礎(chǔ)； ? 未有整體的招商計(jì)劃：包括各層招商規(guī)劃、項(xiàng)目配套規(guī)劃（金融、物流、餐飲、服務(wù)機(jī)構(gòu)等）、行業(yè)協(xié)會(huì)引進(jìn)計(jì)劃等； ? 未有系統(tǒng)的媒體推廣計(jì)劃配合招商開(kāi)展（尤其是項(xiàng)目更名后的宣推跟進(jìn) ， 欠缺核心主題）； ? 目前的招商工作未能與公寓、寫(xiě)字樓 及酒庖 的后續(xù)銷售做好延伸規(guī)劃和互動(dòng)。 四、建議 及 工作重點(diǎn) 珠江國(guó)際紡織城 * ? 深度及不斷了解行業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r（市調(diào)） ? 明確細(xì)化及更新現(xiàn)有定位 ? 制定明確項(xiàng)目目標(biāo) 短期目標(biāo) 快速招商、引入物流運(yùn)營(yíng)商、建立運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 中期目標(biāo) 開(kāi)發(fā)及推出一系列運(yùn)營(yíng)服務(wù) 長(zhǎng)期目標(biāo) 建立標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌 ? 項(xiàng)目招商計(jì)劃與宣傳推廣的配合方案 ? 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃與宣傳推廣的配合方案 四、建議 及 工作重點(diǎn) 項(xiàng)目理解不分析 珠江國(guó)際紡織城 * 行 業(yè) 及 商 圈 整 體 分 析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) PEST分析 SWOT分析 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 分 析 客 戶 需 求 分 析 項(xiàng) 目 發(fā) 展 方 向 及 目 標(biāo) 項(xiàng) 目 核 心 賣 點(diǎn) 設(shè) 定 總 結(jié) 珠江國(guó)際紡織城 * 行業(yè)及商圈整體分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 原料 紡紗 織造 印染 加工 成衣 銷售 直接出囗 內(nèi)銷 中游流通環(huán)節(jié) 出囗需求 本土需求 ? 中大商圈內(nèi)以中游流通環(huán)節(jié)為主，體量龐大，準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)其他行業(yè)低； ? 行業(yè)受經(jīng)濟(jì)及終端銷費(fèi)環(huán)境因素影響的敏感度高 珠江國(guó)際紡織城 * 行業(yè)及商圈整體分析 PEST ? 2023年是紡織服裝行業(yè)極速回落的一年，人民幣加速升值、勞動(dòng)力、源材料成本上漲，金融危機(jī)引發(fā)外部需求萎縮，多種不利 “ 因素 ” 夾擊致使行業(yè)多年來(lái)形成的低端經(jīng)營(yíng)模式基本被摧毀，企業(yè)盈利一路下滑； ? 2023年初，國(guó)務(wù)院公布 《紡織工業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》 規(guī)劃期為 20232023年；規(guī)劃的主要任務(wù)為：穩(wěn)定國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、提高自主創(chuàng)新能力、加快實(shí)施技術(shù)改造、淘汰落後產(chǎn)能、優(yōu)化區(qū)域布局、完善公共服務(wù)體系及加快自主品牌建設(shè)； ? 2023年上半年是行業(yè)經(jīng)營(yíng)最為艱苦的時(shí)期，出口負(fù)增長(zhǎng)成了定局，內(nèi)銷疲軟； 2023年底我國(guó)紡織行業(yè)運(yùn)行則呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好局面； ? 展望 2023年，中國(guó)紡織業(yè)將是內(nèi)外市場(chǎng)并舉，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展的一年 。改寫(xiě)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)欠缺品牌實(shí)力、經(jīng)營(yíng)檔次低的印象，開(kāi)創(chuàng)專業(yè)市場(chǎng)步入品牌連鎖式經(jīng)營(yíng)的新紀(jì)元； – 實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期投資收益的可靠保證。 三、場(chǎng)內(nèi)配套打造目標(biāo)及招商策略綱要（續(xù)） 珠江國(guó)際紡織城 * 四、各樓層招商目標(biāo)及計(jì)劃 根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)特性，項(xiàng)目整體出租率達(dá)到 68%72%才滿足開(kāi)業(yè)條件。 – 承就中國(guó)紡織歷史文化使命，打造行業(yè)及政府對(duì)外貿(mào)易的閃亮名片 – 常年的展貿(mào)平臺(tái)提升企業(yè)的品牌價(jià)值及曝光率 – 提供引入頂端展覽的世界級(jí)平臺(tái)。 珠江國(guó)際紡織城 * （ 4）整合現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)信息資源，打造國(guó)際級(jí) 信息化 交易平臺(tái) ? 建立電子商務(wù)交易系統(tǒng)。以自建的電子商務(wù)平臺(tái)為載體，為交易雙方提供一條龍的交易服務(wù)，包括訂單交易、款項(xiàng)收付、物流、報(bào)關(guān)等等方面。 珠江國(guó)際紡織城 * 針對(duì)采購(gòu)商數(shù)據(jù)采集 ? ? 首階段主要拓展協(xié)會(huì)采購(gòu)商資源、商家的客戶資源及推廣途徑所獲取的采購(gòu)商資源，渠道包括： – 設(shè)立美洲、中東、歐洲的海外合作展貿(mào)點(diǎn)，開(kāi)拓海外大型采購(gòu)商 – 廣交會(huì)采購(gòu)商：通過(guò)與促貿(mào)局、廣交會(huì)官方、行業(yè)協(xié)會(huì)合作，獲得海內(nèi)外采購(gòu)商資源名單 – 針對(duì)行業(yè)銷售旺季，重點(diǎn)對(duì)中大商圈及全國(guó)一些較大型的專業(yè)市場(chǎng)設(shè)立外展點(diǎn)，拓展采購(gòu)商資源 – 通過(guò)拓展全國(guó)紡織 /家紡行業(yè)協(xié)會(huì)、設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)等資源拓展采購(gòu)商資源 – 與一些國(guó)際性的交易網(wǎng)站合作，如阿里巴巴、 Globalsource等，或者可以通過(guò)收購(gòu)、入股等形式，取得采購(gòu)商資源 – 外國(guó)采購(gòu)商渠道：歐洲紡織服裝組織、美國(guó)紡織服裝進(jìn)口商協(xié)會(huì)（ USAITA）等拓展渠道，可通過(guò)與國(guó)內(nèi)行業(yè)協(xié)會(huì)推薦介紹，或通過(guò)外商商貿(mào)區(qū)的打造，由外商推薦采購(gòu)商名單 珠江國(guó)際紡織城 * 針對(duì)政府及協(xié)會(huì)的戰(zhàn)略目的 ? ? 為實(shí)現(xiàn)政府打造中大商圈成為 “ 全球紡織品交易中心 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo)，攜手政府、海外 /國(guó)內(nèi)行業(yè)協(xié)會(huì)、海外 /國(guó)內(nèi)最具影響力紡織專業(yè)市場(chǎng)、紡織指數(shù)、媒體等具影響力機(jī)構(gòu)，及目前中大紡織產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，奠定項(xiàng)目在業(yè)界的權(quán)威性影響力： – 以商會(huì)的架構(gòu)形式，設(shè)立干事、會(huì)長(zhǎng)、主席等級(jí)別位置，及加入一些重要商會(huì)擔(dān)任職位； – 爭(zhēng)取政策（如報(bào)關(guān) /稅費(fèi)等）的優(yōu)惠 – 聯(lián)手世界各地紡織指數(shù)，使商家及時(shí)了解世界紡織價(jià)格行情，制定更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì) – 聯(lián)手各地專業(yè)市場(chǎng)，使商家能及時(shí)了解世界各地最新面料、技術(shù)信息，提高商品質(zhì)量、檔次 – 定期組織行業(yè)活動(dòng)，政府牽頭，以我們?cè)诩徔椊绲挠绊懥?，定期為政府制定官方?quán)威報(bào)告，提升項(xiàng)目在行業(yè)地位 珠江國(guó)際紡織城 * “ 珠江匯 ” 籌備重點(diǎn)及重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容 ? ? 3月份建立會(huì)員制度及管理細(xì)則，及籌備客戶入會(huì)登記資料、會(huì)員卡、宣傳推廣海布、單張等的物料，結(jié)合招商、營(yíng)運(yùn)推廣的同時(shí)邀請(qǐng)商家 /采購(gòu)商入會(huì) ? 利用信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，使不同空間、不同地域的客戶都能夠?qū)崟r(shí)聯(lián)動(dòng)在一起，了解最新的行業(yè)信息、政府動(dòng)態(tài)、產(chǎn)品價(jià)格等等，節(jié)省一些如郵寄刊物等的成本費(fèi)用 ? 針對(duì)商家、采購(gòu)商、戰(zhàn)略合作伙伴等提供不同指向性的管理服務(wù) ? 定期組織相關(guān)的行業(yè)活動(dòng)、論壇、交流會(huì)等，促進(jìn)商家、采購(gòu)商與戰(zhàn)略合作伙伴間交流 ? 利用項(xiàng)目寫(xiě)字樓、公寓、酒店聯(lián)動(dòng)，提供強(qiáng)大的配套服務(wù)支持 – 商家可以享受集團(tuán)旗下住宅、商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或特殊優(yōu)惠 珠江國(guó)際紡織城 * （ ）成立珠江國(guó)際紡織城基金，打造中國(guó)紡織界人才基地 ? 成立目標(biāo)： – 打造珠江國(guó)際紡織城成為全國(guó)人才輸出基地，為國(guó)家培養(yǎng)人才，為項(xiàng)目打造忠實(shí)的追隨者，通過(guò)口碑的傳播，傳承項(xiàng)目的品牌效應(yīng)。 珠江國(guó)際紡織城 * 四、其他配合 工作 ? 交通組織：及時(shí)知會(huì)各部門(mén)進(jìn)度，以便于宣推配合 – 引入公交車總站，建議將長(zhǎng)江國(guó)際輕紡城總站線路延長(zhǎng)至項(xiàng)目，并將逸景路總站線路延長(zhǎng)至項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)前完成 – 安排電瓶車、穿梳巴士來(lái)往地鐵站、中大商圈主要出入口接送等，試業(yè)前完成 – 場(chǎng)內(nèi)各層安排電瓶車運(yùn)貨，試業(yè)前完成 – 私家車、貨車、手推車等的疏導(dǎo)計(jì)劃，試業(yè)前完成 ? 酒店、公寓、寫(xiě)字樓的宣傳配合，增加創(chuàng)收點(diǎn) 開(kāi)始考慮配合酒店、公寓、寫(xiě)字樓推廣，如電梯間廣告投放位置、酒店客房 預(yù)留裝飾柜擺放商家的貨版等 五 、營(yíng)運(yùn)工作籌備 計(jì)劃 營(yíng)運(yùn)公司組建 及引入第三方物流運(yùn)營(yíng)商 運(yùn)營(yíng)策略及計(jì)劃的制定，落實(shí)相關(guān)合作機(jī)構(gòu) 落實(shí)珠江匯執(zhí)行方案 運(yùn)營(yíng)管理方案的深化 引入 TQM及逐步執(zhí)行 網(wǎng)站 及信息交易系統(tǒng) 籌建，不各合作方洽談合作意向 不政店、協(xié)會(huì)等業(yè)界領(lǐng)袖洽談 5F紡織博覽館合作計(jì)劃（不招商工作同步進(jìn)行） 宣傳、運(yùn)營(yíng)基本使用等各類物料的籌備，包括場(chǎng)刊的籌備 不紡織 /家紡商會(huì)、政店促貿(mào)會(huì)合作，洽談承接廣交會(huì)場(chǎng)外貿(mào)易區(qū)計(jì)劃（以上述文化基地打造的亮點(diǎn)，不各單位洽談工作同步進(jìn)行） 珠江國(guó)際紡織城基金運(yùn)作啟勱 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1F： 80% 3F： 75% 4F： 15% 1F： 90% 4F： 25% 1F： 30% 3F： 90% 4F： 50% 開(kāi)業(yè) 1F： 60% 1F： 50% 1F：訃籌 1F： 40% 2F： 85% 3F： 30% 試業(yè) 全面招商 架構(gòu)組建基本完成及組織培訓(xùn)工作 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)站基本項(xiàng)目介紹等宣傳功能，落實(shí)不各方合作細(xì)節(jié) 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)站交易、信息發(fā)布等完善功能 中國(guó)紡織文化博覽館投入使用，提供常年展貿(mào)平臺(tái) 開(kāi)始 5F裝修、 相關(guān) 營(yíng)運(yùn)服務(wù)籌備、商家展示推廣的籌備 不各界洽談紡織基金設(shè)想，利用人才培養(yǎng)的題材，爭(zhēng)取政店支持及獲得承接廣交會(huì)場(chǎng)外展覽 落實(shí)不廣交會(huì) 或相關(guān)展覽公司 合作細(xì)節(jié) 籌備秋交會(huì)參展及承接場(chǎng)外展覽 秋交會(huì)參展 承接場(chǎng)外紡織 /家紡展覽 協(xié)會(huì)、商家、中大商圈全國(guó)重點(diǎn)與業(yè)市場(chǎng)推廣拓展采購(gòu)商資源，幵邀請(qǐng)加入珠江匯 物料的補(bǔ)充及改善 試業(yè)期間廣告位的招投標(biāo) 開(kāi)業(yè)期間廣告位的招投標(biāo) 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 六 、場(chǎng)內(nèi)配合計(jì)劃 完成 16F公共部位硬裝及提升 完成 16F軟裝及提升 不公交部門(mén)、公交汽車公司洽談設(shè)立總站、引入公交線路 開(kāi)業(yè)前，交通組織落實(shí)： 完成公交站點(diǎn)的設(shè)立、公交站線路引入； 添置場(chǎng)內(nèi)電瓶車運(yùn)輸 根據(jù)實(shí)際人流量添加接送巴士安排 完成場(chǎng)內(nèi)信息技術(shù)平臺(tái)搭建 組織商家進(jìn)場(chǎng)裝修 1F： 80% 3F： 75% 4F： 15% 1F： 90% 4F： 25% 1F： 30% 3F： 90% 4F： 50% 開(kāi)業(yè) 1F： 60% 1F： 50% 1F：訃籌 1F： 40% 2F： 85% 3F： 30% 試業(yè) 全面招商 裝修籌備工作 組織商家進(jìn)場(chǎng)裝修 完成 13F公共部 份 硬裝 完成 13F軟裝 13F添置電瓶車運(yùn)輸 安排電瓶車、接送巴士等接送客戶到地鐵站、中大商圈主要出入口 場(chǎng)內(nèi)信息技術(shù)平臺(tái)籌建 實(shí)現(xiàn) 13F場(chǎng)內(nèi)信息技術(shù)的使用，各層完善及升級(jí) 珠江國(guó)際紡織城 * 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1F： 80% 2F： 85% 3F： 75% 4F： 15% 1F： 90% 4F： 25% 1F： 30% 3F： 90% 4F： 50% 開(kāi)業(yè) 1F： 60% 1F： 5