【正文】 開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。 除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑26層均連結(jié)在一起?？山梃b之處：聚集人流，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值。在本案具體的操作中，在此處設(shè)置了一個(gè)規(guī)模巨大的立體停車場，結(jié)合地下停車場的主出入口，這里也成為了另外一個(gè)人流與車流匯聚集中的熱點(diǎn)區(qū)域。 主要產(chǎn)品形態(tài)均為 418F高層商住辦公樓 +13F裙房商業(yè)。另外，在 1F的規(guī)劃中，對(duì)外設(shè)置有許多開口供游人進(jìn)出，同時(shí)商鋪均采取了雙面開門設(shè)計(jì)，延展了商鋪的臨街面，提高了商業(yè)價(jià)值。 建筑均為 4層左右。業(yè)態(tài)組合與分布零售 業(yè)餐 飲業(yè)酒店休 閑娛樂業(yè)非商 業(yè) 用途 平面布局?街角主入口 處 ，零售、餐 飲業(yè) 混搭搭配，其中以零售 業(yè)為 主要 業(yè)態(tài) 。?其他內(nèi) 縱 深 處 ，主要散布休 閑娛樂 等 業(yè)態(tài) 。 即第一梯度 為 餐 飲業(yè) 、第二梯度（主外街） 為 零售、休 閑業(yè) ，第三梯度（次外街） 為 酒店 業(yè) 。?人行次入口主要沿街按樓 棟 之 間間 距自然排布?車 行入口集中在西 側(cè) ，即人流最稀疏區(qū)。?人行道與 車 道交 匯處設(shè) 有 護(hù)欄 和人行橫道 線， 幫助人流、 車 流區(qū)分和疏 導(dǎo) 。p 規(guī)模： 總建筑面積 34萬平方米，其中商業(yè)面積 26萬平方米，是上海迄今為止體量最大、擁有業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項(xiàng)目，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、 HOLA家居、萬達(dá)國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星 KTV、萬達(dá)城中城等 10家主力店。? 地下一層休閑購物廣場：建筑面積四萬余平方米，將引進(jìn)國內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時(shí)尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場經(jīng)營。物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)布局－巴黎春天百貨1F：都會(huì)館黃金珠寶、化妝品、流行女鞋、眼鏡、手表、面包新語2F：流行前沿館品牌服飾旗艦店、時(shí)尚服飾、流行配飾3F：時(shí)尚淑女館流行女裝、女士正裝、手袋、女士內(nèi)衣、傘襪帕帽配飾、美發(fā)、美甲4F：紳士品位館男士正裝、皮鞋、男士休閑服飾、男士內(nèi)衣。1F:窗簾類、地板紡織、床上用品、毛巾類、衛(wèi)浴、 廚房用具、家用品類、飾品花藝2F5F:家具、裝飾業(yè)態(tài)布局－寶大祥＋上海書城?上海寶大祥青少年兒童購物中心，主要經(jīng) 營兒童服裝服飾和玩具等用品，位于萬 達(dá)廣場正北面的 B1F1F，總建筑面積 10000平方米，規(guī)劃出靚衣館、嬰兒用品 館、益智館、運(yùn)動(dòng)館、少女裝館、迪士 尼生活館等六大功能區(qū)、?上海書城經(jīng)營面積 ，經(jīng)營各 類書籍以及音像制品。?東 京六本木新城是 東 京著名的 購 物中心和旅游中心， 該項(xiàng) 目在 2023年 4月開 業(yè) ，目前已 經(jīng) 成 為外 地游客到了 東 京必到的 綜 合商 業(yè) 設(shè) 施 .項(xiàng)目概況?地塊面積： ?占地面積： 89,400 ㎡ ?建筑面積： 759,100 ㎡ ?住戶數(shù)量： 837戶?停車位： 2,762個(gè)(A街區(qū) ) 地上 11層／地下 3層； 24800 ㎡ (B街區(qū) )1．六本木山森大廈地上 54層／地下 6層； 379500 ㎡ 2．凱悅酒店地上 11層／地下 1層； 69000 ㎡ (C街區(qū) ) A， B． C， D地上 43層／地下 1層 (地上部二 A棟 6層／ B,C棟 43層／3．櫸樹坡綜合體 D棟 18層 )149800 ㎡ 地上 7層／地下 3層； 23700 ㎡ 2．櫸樹坡臺(tái)地地上 6層／地下 [層； 6900 ㎡ 4．朝日電視臺(tái) 3．寺院地上 1層／地下 I層； 500 ㎡地上 8層／地下 3層； 73700 ㎡ (D街區(qū) ) 15層／地下 2層； 30800 ㎡ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體設(shè)計(jì)規(guī)劃特點(diǎn)?美國 JERDE建筑事務(wù)所 負(fù)責(zé)六本木購物中心 及公共空間設(shè)計(jì)， JERDE在購物中心設(shè)計(jì)中 非常注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，立面變 化豐富，不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心，延長顧客 的停留時(shí)間，實(shí)踐證明是成功的。中庭上空采用透 明的天棚處理，同時(shí)適度遮擋陽光直射，創(chuàng) 造出通透宜人的空間。地 鐵 直接 連 通六 本木新城 B1F。 (51層 ),這是一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂部，聚集了活躍在各領(lǐng)域中喜愛文化藝術(shù)的人們，是一個(gè)對(duì)話交流，激發(fā)創(chuàng)造的場所。裙房和地下部分與 4層 17區(qū)劃的店鋪街，機(jī)械式停車場相連。?住宅區(qū) 住宅樓共 4棟，既有 6層高的低層，也有 43層高超高層。地塊分析：地塊較為方正，可塑性較強(qiáng)?地塊方正，可塑性強(qiáng)，內(nèi)部布 局上具有較大的發(fā)揮空間；?地塊直面城市主干道，地塊形 象容易營造；?目前項(xiàng)目內(nèi)容還存在動(dòng)拆遷問 題，這將使本項(xiàng)目在實(shí)施推進(jìn) 上造成一定難度。項(xiàng)目 SWOT分析SWOTnStrengths（優(yōu)勢） nWeaknesses（劣勢）nOpportunities（機(jī)會(huì)）nThreats（威脅）① 項(xiàng)目地處湘潭市河西新區(qū)中心位 置，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。① 項(xiàng)目目前動(dòng)拆遷還沒完成，對(duì)于本 項(xiàng)目推進(jìn)造成一定阻礙。湘潭承接長株潭的整體發(fā)展態(tài)勢，在構(gòu)建兩型社會(huì)改革示范區(qū)的過程中，正以環(huán)境良好、資源節(jié)約為主要策略，不斷構(gòu)建產(chǎn)業(yè)豐富并豐滿的城市化發(fā)展舉措。本案發(fā)展策略厘定的手段：揉合、整合項(xiàng)目發(fā)展策略高度：定位的高度應(yīng)當(dāng)至少處于戰(zhàn)略的層面，落實(shí)到本案，應(yīng)當(dāng) 放長遠(yuǎn)眼光于心連心品牌為長株潭整個(gè)城市群的發(fā)展添力 加油的高度定位項(xiàng)目；寬度：項(xiàng)目與微觀區(qū)域的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，也即衡量、比照區(qū)域產(chǎn)業(yè)與 消費(fèi)人群定位項(xiàng)目發(fā)展方向；深度：也即應(yīng)當(dāng)著力于項(xiàng)目產(chǎn)品的深耕細(xì)作，區(qū)別市場并領(lǐng)導(dǎo)市 場方能制勝市場；梯度：項(xiàng)目開發(fā)層次需梯次互補(bǔ)。附加值原則Value Added Strategy價(jià)格不是問題，價(jià)值才是最重要。在此情況下，三個(gè)城市原有的、獨(dú)立的、零散的商業(yè)商圈已經(jīng)無法滿足長株潭整個(gè)城市群的消費(fèi)需求。本案地處湘潭核心商圈，隨著長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，未來長株潭商圈的發(fā)展也將呈現(xiàn)新的格局。158 商業(yè)長株潭商圈發(fā)展之必要商業(yè)發(fā)展需求項(xiàng)目發(fā)展的納稅資源市場需求型物業(yè) 公寓立足于商務(wù)形象 商務(wù)發(fā)展需求項(xiàng)目發(fā)展的納稅資源市場需求型物業(yè)市場抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)物 業(yè) 發(fā) 展 方 向 酒店立足于商務(wù)形象切合市場需要與商業(yè)、公寓、寫字樓組成中心價(jià)值鏈 寫字樓立足于商務(wù)形象與商業(yè)、公寓、酒店組成中心價(jià)值鏈復(fù)合體綜合市場環(huán)境分析和項(xiàng)目發(fā)展條件解析，本案定位為： 輻射長株潭的商業(yè)＋酒店＋寫字樓＋公寓 復(fù)合體項(xiàng)目定位釋義：?輻射長株潭 ：本案發(fā)展的輻射范圍是整個(gè)長株潭城市群，而不僅限于湘潭本市；?復(fù)合體 ：本案發(fā)展體量較大，結(jié)合各種物業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r，本案只有分層次、分類型定位才能將滿足各種市場需求，從使項(xiàng)目能夠?yàn)檎麄€(gè)長株潭市民服務(wù)。商業(yè)物業(yè)定位長株潭時(shí)尚 BLOCK商業(yè)航母Crowd（人群：消費(fèi)主體）Business（商業(yè)：消費(fèi)載體）Liefallow（休閑：最終目的）kind（親和：物業(yè)特質(zhì)）Open（開放：物業(yè)特質(zhì)）商業(yè)物業(yè)定位長株潭 時(shí)尚 BLOCK商業(yè)航母釋義：? 商業(yè)航母 ：本案未來將會(huì)被打造成消費(fèi)業(yè)態(tài)業(yè)種齊。這一方面是為了擴(kuò)展項(xiàng)目的客戶面，使得整個(gè)長株潭市民都能分享本案為其帶來的各種消費(fèi)體驗(yàn)；另一方面，這也是為了讓項(xiàng)目發(fā)展給長株潭商業(yè)商圈的發(fā)展提供標(biāo)本，為促進(jìn)整個(gè)長株潭商圈發(fā)展添力加油。高星級(jí)酒店 隨著長株潭一體化經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及紅色旅游消費(fèi)的逐年旺盛，未來高星級(jí)酒店的市場將值得期待。而本案的發(fā)展態(tài)度便是將項(xiàng)目發(fā)展融入到城市乃至城市群發(fā)展中，通過項(xiàng)目發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，而且不只是限定于局部區(qū)域，本案的發(fā)展是著眼于帶動(dòng)整個(gè)長株潭區(qū)域商業(yè)商圈的發(fā)展！確定定位起點(diǎn)，是因?yàn)椋喉?xiàng)目定位地段決定地位！本案地處湘潭核心區(qū)位 —— 建設(shè)路與嵐園路交叉口，地段優(yōu)勢區(qū)域無二！先天的優(yōu)勢決定了本案未及出生便已占據(jù)了湘潭乃至長株潭區(qū)域商業(yè)格局的重要戰(zhàn)略地位！本案的優(yōu)勢地段決定了本案完全可以打造成區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者！確定定位起點(diǎn)，是因?yàn)椋喉?xiàng)目的價(jià)值根基有多深厚？找到了項(xiàng)目發(fā)展的定位起點(diǎn)，那么本案有哪些優(yōu)勢可以支撐項(xiàng)目的發(fā)展方向？也就是，項(xiàng)目定位價(jià) 值是什么決定項(xiàng)目的價(jià)值？VALUE湘潭核心商圈的黃金價(jià)值支撐長株潭城市群一體化加速發(fā)展的良好背景依托 現(xiàn)有建筑，具一定拆遷壓力，地塊臨街展示效果優(yōu)良，但展示面長度不夠。提高價(jià)值，重要的是提高附加值。項(xiàng)目定位原則重要提點(diǎn)市場領(lǐng)導(dǎo)原則 Market Leader領(lǐng)到市場是立志成為區(qū)域的領(lǐng)軍之座，并引領(lǐng)整個(gè)長株潭城市群的商業(yè)發(fā)展方向，成為產(chǎn)品與市場的領(lǐng)跑者。一體二合四度主體揉合整合高度寬度深度梯度策略界定標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目發(fā)展策略核心問題一 ： 如何通過本項(xiàng)目的打造來展現(xiàn)心連心的品牌形象 并贏得企業(yè)發(fā)展效益？核心問題二 ： 如何通過本項(xiàng)目的打造提升湘潭乃至整個(gè)長株潭 板塊的價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展綜合效 益最大化？核心問題三 ： 如何借助心連心既有的品牌優(yōu)勢來打造本項(xiàng)目？本案的發(fā)展主體是心連心！地塊主體項(xiàng)目發(fā)展策略一：通過本項(xiàng)目的打造，充分展現(xiàn)心連心的品牌形象并贏得企業(yè) 發(fā)展效益；二：通過本項(xiàng)目的打造，全面提升湘潭乃至整個(gè)長株潭板塊的區(qū) 域價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展綜合效益的最大化；三：借助心連心既有的品牌優(yōu)勢來打造本項(xiàng)目，站在巨人的肩膀 上，自然看得高，走得遠(yuǎn)！上述三個(gè)問題直接引出了第一組發(fā)展策略，也即項(xiàng)目發(fā)展的核心策略：項(xiàng)目發(fā)展策略揉合：這是項(xiàng)目發(fā)展定位的基本策略，也即將項(xiàng)目發(fā)展的現(xiàn)有優(yōu)勢及資源充分予以揉合，以便支撐項(xiàng)目的質(zhì)素。項(xiàng) 目 整 體 定 位項(xiàng)目定位導(dǎo)言：在政府領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和鼎力支持下，長株潭城市群的發(fā)展正日益加快步伐。① 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，對(duì)于本項(xiàng) 目大體量的商業(yè)用地的推出提供了有利 的市場保證。東： 河?xùn)|大道上的沿街商鋪，檔次較低；湖南理工技術(shù)學(xué)院距離本項(xiàng)目也僅一步之遙。滿足了從工作室到 5個(gè)臥房，帶全套家具等多種多樣的選擇。一處是在地鐵出入口，作為六本木山總?cè)肟?，象倒過來的大禮帽，直徑 25m，高約 30m，由不銹鋼屋面和48面體玻璃墻面構(gòu)成的半室外空間，自動(dòng)扶梯上下穿插。功能構(gòu)成?辦公設(shè)施一、六本木山森大廈 作為六本木山的中心的超高層辦公樓．地上 54層，高 238m，并實(shí)現(xiàn)了日本國內(nèi)最大的單層約 4500m2的無柱空間，并引進(jìn)了日本國內(nèi)最高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施。西街、櫸樹坡大道組成， 商業(yè)構(gòu)成為： 零售： 110區(qū)劃， 22023㎡ 餐飲： 70區(qū)劃． 12023㎡ （ 3200席）． 其它： 30區(qū)劃， 4000㎡ 合計(jì)： 220區(qū)劃， 38000㎡ 功能構(gòu)成?文化設(shè)施 森藝術(shù)中心：六本木山綜合開發(fā)項(xiàng)目作為 ” 文化都心 ” 象征的就是位于六本木山森大廈 49層至頂層部的森藝術(shù)中心，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂部、會(huì)議論壇等組成 a. 森美術(shù)館 (51～ 54層 )在這里，人們盡可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種各樣的藝術(shù)形式。交通體系和停車特點(diǎn)?顧 客可以乘坐地 鐵 、公共汽 車 ，也可以開 車 前來， 總 體停 車 位 2762輛 ，共 計(jì) 12個(gè) 停 車場 ，方便 顧 客采用方便的地方就近停 車 。露天廣場 舞臺(tái)上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向 作用。?上海大歌星 KTV為全國連鎖的大型 KTV，其 中總共有 20余間豪華包房，精心打造 VIP專 區(qū)。2F： 蔬菜、海鮮、水果、副食、冷凍食品、休閑食品3F： 家居用品、廚具、家具、床上用品、手機(jī)、藥品、 保健品等4F： 化妝品、個(gè)人護(hù)理品、服裝服飾、珠寶鐘表、鞋類、 家電等業(yè)態(tài)布局－和樂特力屋 臺(tái)灣特力屋楊浦五角場店是一家大型的家居生活館，是 hola特力屋在上海開出的第三家大型賣場！ 特力屋單層面積達(dá)到 4000多平方米，五層共 2萬多平方米的大型家居裝飾城，囊括了大批國內(nèi)外頂級(jí)家居品牌。目前已建有的上海萬達(dá)商業(yè)廣場、百聯(lián)又一城購物中心、東方商廈和大西洋百貨等商業(yè)商務(wù)設(shè)施已達(dá) 60萬平方米，其余商業(yè)商務(wù)配套正在規(guī)劃進(jìn)行中。萬達(dá)采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。可借鑒之處：業(yè)態(tài)規(guī)劃明確，功能分區(qū)明顯；組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，合理引導(dǎo)人流；