【正文】 2100元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層、商業(yè)、酒店 銷(xiāo)售率 30% 后續(xù)供應(yīng)量 共 4期開(kāi)發(fā)， 1期已交付，目前開(kāi)發(fā)第 2期。按揭享受 99折優(yōu)惠?；斩紘?guó)際 三室兩廳兩衛(wèi) — 拐角設(shè)計(jì)的不合理 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 三室兩廳兩衛(wèi) — 兩室兩廳一衛(wèi) — 面積浪費(fèi) 不實(shí)用 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 財(cái)富廣場(chǎng) 盛世徽府 徽府置業(yè)廣場(chǎng) 禾園清華坊 大銘山莊 縣政府 紫陽(yáng)財(cái)富中心 百花園 徽州御苑 香格里拉 本案 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 差異化 改進(jìn)主流產(chǎn)品，增加產(chǎn)品層次 突出地段優(yōu)勢(shì)，細(xì)節(jié)精雕細(xì)琢 豐富商業(yè)配套，打造品牌形象 品牌 細(xì)節(jié) 實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升 我們的方向： 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 東側(cè)： 東鄰新城最大的市政廣場(chǎng) — 張曙音樂(lè)廣場(chǎng)，及規(guī)劃中商業(yè)街區(qū)?；斩紘?guó)際 南側(cè)： 該地塊南鄰為西干山，景觀資源一般?；斩紘?guó)際 項(xiàng)目分析 1 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 策劃理念的推演 其一：我們認(rèn)為本項(xiàng)目需要?jiǎng)e與歙縣的其他樓盤(pán) 其二：我們希望建立準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶(hù)群，達(dá)成圈層營(yíng)銷(xiāo)傳播效益 其三：我們強(qiáng)調(diào)品牌的快速建立以達(dá)成認(rèn)知與形成核心競(jìng)爭(zhēng)力 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 我們?cè)摵稳ズ螐模? 宏觀環(huán)境不明朗 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi)并提出“國(guó)四條” 國(guó)務(wù)院通知明確二套房貸款首付不得低于 40% 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 中國(guó)人民銀行決定，從 2023年 1月 18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào) 央行 2023年 1月 21日公告從次日起首套房 7折利率上調(diào)至八五折 中國(guó)人民銀行決定，從 2023年 2月 25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ，此為 2023年以來(lái)央行第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率?；斩紘?guó)際 2023年政策環(huán)境 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 ? 歙縣原為貧困縣 ， 在實(shí)施工業(yè)振興計(jì)劃和城鎮(zhèn)帶動(dòng)戰(zhàn)略之后 ， 實(shí)現(xiàn)了工業(yè)經(jīng)濟(jì) 、 城市建設(shè) 、 旅游和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)大突破 ， GDP排行位于省內(nèi) 24名 ， 成為黃山第一縣 。 近幾年歙縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量逐步提高，城鄉(xiāng)基本基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，發(fā)展環(huán)境逐步優(yōu)化，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)健康發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高，發(fā)展步伐進(jìn)一步加快?；斩紘?guó)際 2023年度歙縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) 13%；財(cái)政收入（一般預(yù)算收入） ，同比增長(zhǎng)23%；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長(zhǎng) %；在崗職工平均工資 2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 24%；農(nóng)民人均純收入4100元，同比增長(zhǎng) %；金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá) ，同比增長(zhǎng) %和 24%。 全縣面積 2122平方公里 .全縣人口為 50萬(wàn)，其中縣城人口約 11萬(wàn)。 歙縣交通便捷，皖贛鐵路途徑縣境16公里，縣火車(chē)站客貨運(yùn)能力居黃山市首位?；斩紘?guó)際 背景 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 寫(xiě)在前面 感謝發(fā)展商為我們所提供的本次研究與企劃的機(jī)會(huì)，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類(lèi)生活意境開(kāi)發(fā)的價(jià)值。南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 2023年 3月 29日 和泰 徽都國(guó)際項(xiàng)目 產(chǎn)品初步建議 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 正因?yàn)榇?，將使我們有可能獲取項(xiàng)目的核心價(jià)值而為營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造先機(jī) … 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 歙縣是中國(guó)歷史文化名城，位于安徽省南部，位于安徽省南部，北倚世界著名風(fēng)景區(qū)黃山，東鄰杭州，南連千島湖 ,是皖、浙、贛三省的重要通道。公路交通有徽杭高速公路、 215省道、 324省道穿境而過(guò)；縣城至黃山國(guó)際空港僅 30公里；境內(nèi)新安江航道常年通航。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 旅游經(jīng)濟(jì)方面：旅游總收入 ,榮獲“中國(guó)縣域旅游品牌百?gòu)?qiáng)縣”、“中國(guó)旅游文化示范地”等稱(chēng)號(hào)。 GDP 人均 GDP 11705 居民儲(chǔ)蓄余額 人均可支配收入 9387元 農(nóng)民人均純收入 4100元 人口數(shù)量 490990人 (農(nóng)業(yè) 42萬(wàn) ,非農(nóng)業(yè) 6萬(wàn) ) GDP 人均 GDP 1580美元 居民儲(chǔ)蓄余額 人均可支配收入 農(nóng)民人均純收入 人口數(shù)量 歙縣數(shù)據(jù) 安徽省數(shù)據(jù)均值 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 歙縣居民的有一定的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力； ? 歙縣政府鼓勵(lì)農(nóng)民外出務(wù)工和回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè) ， 本地區(qū)的農(nóng)民收入高于全省平均水平 ，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)力不可小覷 ?；斩紘?guó)際 城市規(guī)劃 老區(qū)板塊 新區(qū)板塊 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 二手房稅費(fèi)優(yōu)惠政策 09年 12月 25日停止 部分樓市優(yōu)惠政策 09年 11月 18日停止 維修基金減半 2023年 12月 31日停止 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 銀行 政府 遏制房?jī)r(jià) 收緊 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 開(kāi)始 徽都國(guó)際的企劃之旅 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 解決問(wèn)題： ?定位產(chǎn)品 ?定位目標(biāo)客戶(hù) ?傳播產(chǎn)品品牌 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 本案基本要素 指標(biāo) 數(shù)量（單位） 土地面積 ㎡ 總建筑面積 454469 ㎡ 容積率 住宅面積 397660 商業(yè)面積 56808 商住比例 1： 7 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 北側(cè)： 北側(cè)為豐樂(lè)江，擁有良好的江景資源，是本項(xiàng)目的景觀資源。 西側(cè)： 西側(cè)為鐵路橋，景觀較差，噪音污染，一定程度上影響了項(xiàng)目品質(zhì)?；斩紘?guó)際 優(yōu)秀 好 一般 不好 差 土地級(jí)別 √ 自然景觀 √ 環(huán)境污染 √ 交通情況 √ 社會(huì)治安 √ 社會(huì)人文 √ 區(qū)位形象 √ 生活配套 √ 學(xué)區(qū)情況 √ 本案各地塊指標(biāo)分析 本案地塊緊臨縣政府，處于縣的規(guī)劃發(fā)展方向，各指標(biāo)較好，隨著市政配套設(shè)施的建設(shè)，項(xiàng)目的前景和環(huán)境將更加突出。徽都國(guó)際 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 Swot分析 ※ 地段好、交通較為便利 ※ 周邊自然景觀優(yōu)美 ※ 該地塊曾被汛期淹過(guò)，客戶(hù)有心理瓶頸 ※ 緊鄰縣政府、地處規(guī)劃核心潛力較大 ※ 宏觀政策影響 ※ 周邊樓盤(pán)已建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ※ 周邊樓盤(pán)同質(zhì)化趨勢(shì)明顯 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 市場(chǎng)分析 2 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 鴻欣花園 上?；▓@ 鴻銳 徽都國(guó)際 鴻欣花園 項(xiàng)目位置 歙縣人民路 288號(hào) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 10月 開(kāi)發(fā)商 歙縣鴻欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 主力面積 91123平方米 用地面積 6667㎡ 銷(xiāo)售均價(jià) 3000元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層、商鋪 銷(xiāo)售率 70% 后續(xù)供應(yīng)量 有商鋪，年后三四月份開(kāi)二期，目前正在預(yù)定中 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目體量小，戶(hù)型以三房為主，未做過(guò)多包裝?；斩紘?guó)際 面積浪費(fèi) 不實(shí)用 面積浪費(fèi) 三室兩廳兩衛(wèi) — 兩室兩廳一衛(wèi) — 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 三室兩廳兩衛(wèi) — 三室兩廳兩衛(wèi) — 面積浪費(fèi) 餐廳實(shí)用性較小 客廳亮度不夠 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 徽府置業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位置 歙縣徽城鎮(zhèn)徽州路（原輕 機(jī)廠） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 開(kāi)發(fā)商 安徽歙縣徽府置業(yè)有限公 司 商鋪面積 100300平方米 建筑面積 3萬(wàn)㎡ 銷(xiāo)售均價(jià) 內(nèi)街： 6000元 /㎡ 沿街： 10000元 /㎡ 建筑形態(tài) 商業(yè) 銷(xiāo)售率 50% 后續(xù)供應(yīng)量 目前在售 2期 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目位于歙縣核心商業(yè)圈，大型賣(mài)場(chǎng)，是一站式綜合性商業(yè)。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 綜合點(diǎn)評(píng)： 小區(qū)位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，位置較偏，主力客戶(hù)來(lái)自歙縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；斩紘?guó)際 進(jìn)門(mén)見(jiàn)衛(wèi)生間 北陽(yáng)臺(tái)不合理 面積浪費(fèi) 面積浪費(fèi) 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 目前，一期多層已于 11月交房，小高層抗性不大，推出即售罄。項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的西邊臨鐵路?；斩紘?guó)際 三室兩廳兩衛(wèi) — 110平方米 三室兩廳兩衛(wèi) — 138平方米 南樓梯的設(shè)計(jì)不合理 餐廳不實(shí)用 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 六室兩廳四衛(wèi) — 229平方米 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 價(jià)格適中，物業(yè)費(fèi) /㎡?；斩紘?guó)際 三室兩廳一衛(wèi) — 10 107平方米 南京運(yùn)佐營(yíng)