【正文】 飯店 14樓。 主要功能 圖書(shū)館 培訓(xùn)空間 配套設(shè)施 ? 收藏南懷瑾個(gè)人藏書(shū)及大學(xué)堂教育、培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流用書(shū)； ? 除普通的客室培訓(xùn)外，大學(xué)堂專(zhuān)門(mén)設(shè)立了庭院式培訓(xùn)區(qū)域，配有興趣培訓(xùn)空間，外籍學(xué)員合宿用房，及戶(hù)外活動(dòng)設(shè)施與設(shè)備，備相對(duì)開(kāi)放式教學(xué)使用； ? 餐廳，戶(hù)外活動(dòng)空間，興趣活動(dòng)空間等。 太湖大學(xué)堂位于江蘇吳江市七都鎮(zhèn)廟港，兩面臨太湖，始建于 2023年，國(guó)學(xué)大師南懷瑾先生在此居住與傳道 學(xué)堂簡(jiǎn)介 ? 太湖大學(xué)堂位于太湖之濱， 2023年由國(guó)學(xué)大師南懷瑾先生創(chuàng)辦，總占地 300多畝； ? 學(xué)堂旨在傳播中國(guó)傳統(tǒng)文化，同時(shí)與現(xiàn)代自然科技、人問(wèn)科學(xué)相結(jié)合，發(fā)展認(rèn)知科學(xué)與生命科學(xué)。隨著國(guó)學(xué)熱的出現(xiàn)，未來(lái)可預(yù)期文化地產(chǎn)項(xiàng)目眾多 分布格局 ? 江蘇太湖大學(xué)堂 ? 山東萬(wàn)松浦書(shū)院 ? 湖南岳麓書(shū)院 ? 陜西白鹿書(shū)院 ? 天津北洋書(shū)院 ? 貴州陽(yáng)明精舍 ? 北京易和書(shū)院 ? 中國(guó)文化書(shū)院 ? 衡山會(huì)所 ? 上海十樂(lè)會(huì) ? 上海首席公館 ? 北京院子 ? …… 國(guó)內(nèi)已有案例 江蘇 啟示 要求 ?物業(yè)類(lèi)型的要求： 有針對(duì)性的產(chǎn)品形態(tài)； ?物業(yè)結(jié)構(gòu)的要求： 有針對(duì)性的產(chǎn)品內(nèi)部空間形式； ?物業(yè)排布的要求： 不同的區(qū)位有不同的針對(duì)性產(chǎn)品。 城市 項(xiàng)目 特點(diǎn) 美國(guó)Rutland Vermont Peace of mind Emporium 為經(jīng)歷壓力、健康危機(jī)的人開(kāi)辟一個(gè)療愈空間，設(shè)置園藝治療、冥想室、閱讀室、呼吸練習(xí)室、正統(tǒng)足療、芳香療法等項(xiàng)目；顧客群拓展到兒童，甚至提供親子、寵物、企業(yè)課程等 上海 十樂(lè)會(huì)苑 融合理療、 SPA、 Lounge、書(shū)苑和客房為一體，結(jié)合自然生態(tài)環(huán)境，開(kāi)辟一個(gè)逃離快節(jié)奏生活，追求靜心的地方 臺(tái)北 食養(yǎng)山房 靜心設(shè)計(jì)的靜心氛圍的用餐空間，標(biāo)榜天然食材，甚至融合理療，為食客的身心提供充滿(mǎn)禪意美學(xué)的美宴 心靈體驗(yàn)節(jié) 邀請(qǐng) 20多家心靈課程中心，講解動(dòng)態(tài)靜心、知見(jiàn)心理學(xué)、禪修、氣功、瑜珈等課程，開(kāi)辟心靈市集區(qū)，體驗(yàn)占卜、音樂(lè)、自然護(hù)膚、有機(jī)食品等身心靈產(chǎn)品，并有個(gè)人工作者提供服務(wù) 廣東 廣州達(dá)生堂 北接綠林，南臨珠江的一處典型心靈回歸地；有多種讓心靈和身體全部放松的方式，利用傳統(tǒng)中醫(yī)學(xué)理論，給大家提供一個(gè) “ 睡午覺(jué) ” 的好地方 惠州十字水生態(tài)度假村 國(guó)際知名規(guī)劃、設(shè)計(jì)師靜心打造，建筑與自然充分和諧； “ 十字水森林水療 ” ，結(jié)合印尼傳統(tǒng)水療護(hù)理方式、中醫(yī)按摩和南昆山天然材料，由來(lái)自巴厘島的技師服務(wù)；另外還提供身體護(hù)理、飲食調(diào)理等服務(wù) 其他 不斷涌現(xiàn)的私人診所 /工作室、瑜珈中心、靜修團(tuán)體等 與時(shí)代發(fā)展潮流的關(guān)系 ? 可利用文化主題物業(yè)打造差異化概念 理念啟示： 倡導(dǎo)文化休閑生活，強(qiáng)調(diào)獨(dú)一無(wú)二的精神生活價(jià)值。 –… 游艇港灣社區(qū) 高爾夫綠地社區(qū) 安置區(qū) 與 差異主題 整個(gè) ，本項(xiàng)目擁有唯一成規(guī)模的教育科研用地，有相關(guān)主題演繹的基礎(chǔ) 教育培訓(xùn) 集聚人氣 美麗城片區(qū) 三亞灣新城作為旅游度假與未來(lái)城市中心兩個(gè)角色的交集，承載文化類(lèi)度假物業(yè)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì) ?《 1995～ 2023三亞市城市總體規(guī)劃 》 將三亞市定位為國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市，將三亞灣確定為三亞市城市主要發(fā)展方向 規(guī)劃中的發(fā)展方向 ?建成一個(gè)以?shī)蕵?lè)業(yè)、 休閑度假業(yè) 、游艇業(yè)、居住等功能為主體； ?綜合商業(yè)、旅游、貿(mào)易、體育運(yùn)動(dòng)、會(huì)議展覽、康療等功能為輔助； ?為外來(lái)旅游者與城市居民提供新型旅游娛樂(lè)度假消費(fèi)服務(wù)的； ?市政配套服務(wù)設(shè)施齊全的現(xiàn)代化濱海新城。 項(xiàng)目地塊 機(jī)場(chǎng)路 新城路 地塊四至 三亞灣路 ① A19用地 : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地 用地面積： 44200平方米 容積率： 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀： 已確權(quán)土地 ② A114用地 : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地 用地面積： 41400平方米 容積率： 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀： 已確權(quán)土地 ③ ④ ② ① ③ A118用地 : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地 用地面積： 22200平方米 容積率： 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀： 已確權(quán)土地 ④ A119用地 : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地 用地面積： 7100平方米 容積率： 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀： 已確權(quán)土地 地塊北側(cè)為大量未確權(quán)的規(guī)劃一類(lèi)居住用地，與項(xiàng)目地塊間聯(lián)系被古榕路阻隔 項(xiàng)目地塊 機(jī)場(chǎng)路 新城路 地塊四至 三亞灣路 ① A15用地 : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地 用地面積： 43600平方米 容積率： 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀： 未確權(quán)土地 ② A22用地 : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地 用地面積： 48150平方米 容積率： 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀： 未確權(quán)土地 ③ ② ① ② A23用地 : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地 用地面積： 44510平方米 容積率： 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀： 未確權(quán)土地 地塊控規(guī)技術(shù)指標(biāo)已定，用地性質(zhì)為教育科研、一類(lèi)居住用地及消防用地 地塊二規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) : 用地性質(zhì)： 教育科研設(shè)計(jì)用地（ C6） 用地面積： 46600平方米 容積率： 地塊一規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地（ R1） 用地面積： 31300平方米 容積率： 地塊一 地塊二 地塊三 地塊三規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) : 用地性質(zhì)： 消防用地（ U9） 用地面積： 9240平方米 容積率： 地塊區(qū)位 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 指標(biāo)優(yōu)勢(shì) ?容積率指標(biāo)總體偏低，可打造高品質(zhì)產(chǎn)品 區(qū)域優(yōu)勢(shì) ?位于三亞灣新城規(guī)劃中高端的游艇港灣社區(qū)版塊 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ?臨近規(guī)劃有游艇碼頭、河道等強(qiáng)勢(shì)配套 無(wú)強(qiáng)勢(shì)海景資源 ?地處二線(xiàn)地區(qū)，由于海坡和建筑物干擾，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)海景資源 游艇規(guī)劃未呈現(xiàn) ?由于河道處理問(wèn)題，未來(lái)一段時(shí)間游艇規(guī)劃均難以呈現(xiàn) 缺乏配套設(shè)施 ?周邊生活配套設(shè)施匱乏，居住度假體驗(yàn)感大打折扣 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)條件 相對(duì)弱勢(shì)因素 項(xiàng)目定位研判 項(xiàng)目核心目標(biāo)及核心問(wèn)題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報(bào)告研究?jī)?nèi)容 Part. 5 關(guān)于項(xiàng)目推盤(pán)計(jì)劃的建議 Part. 6 關(guān)于文化主題運(yùn)營(yíng)的亮點(diǎn)建議 本項(xiàng)目作為三亞灣新城的一部分，從整體角度出發(fā)，勢(shì)必要考慮與項(xiàng)目、與城市、與區(qū)域、與大時(shí)代格局的關(guān)系 天涯海角 鳳凰機(jī)場(chǎng) 火車(chē)站 紅塘灣 三亞灣 大東海 亞龍灣 海棠灣 市區(qū) 三亞灣新城 本項(xiàng)目 崖州灣 北緯 180，一條關(guān)于熱帶濱海的假日旅行線(xiàn)，集中了地球上最旖旎、最浪漫的熱帶海岸：夏威夷、巴厘島、加勒比海、呂宋島，以及 中國(guó)唯一的三亞 …… 三亞灣新城位于三亞市三亞灣西部海坡開(kāi)發(fā)區(qū)，是三亞市主城區(qū)向外擴(kuò)展的主要發(fā)展方向，屬三亞非常重要的區(qū)域位置，主城區(qū)面朝南中國(guó)海，背距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng) 1公里，東西長(zhǎng) 9公里，南北平均寬 700米，規(guī)劃總用地面積，總規(guī)劃人口為 。 ① ② ③ 地塊東側(cè)為項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)用地，以正在開(kāi)發(fā)的游艇 2區(qū)及大面積的集中綠地為主。 地塊交通現(xiàn)狀 地塊南側(cè)一二線(xiàn)海景用地已開(kāi)發(fā)完畢，以酒店、高檔住宅為主，步行至沙灘需 10分鐘 項(xiàng)目地塊 機(jī)場(chǎng)路 新城路 三亞灣路 ①三亞海航度假酒店 ③三亞灣沙灘 ②帝王花園 地塊四至 為海航集團(tuán)下屬的五星級(jí)酒店，內(nèi)部包含 5400平米的會(huì)議中心，為三亞亞太會(huì)議中心的選址地。南北向道路尚未修建。魯能三亞灣新城“國(guó)際文化會(huì)所 ” 項(xiàng)目 產(chǎn)品設(shè)置及運(yùn)營(yíng)建議 2023年 11月 項(xiàng)目地塊位于三亞灣新城西南側(cè)，屬于三亞灣新城內(nèi)的游艇港灣社區(qū)板塊 項(xiàng)目地塊 游艇會(huì)港灣社區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展游艇業(yè)，構(gòu)筑游艇別墅區(qū)、游艇服務(wù)區(qū)、游艇停泊區(qū)等功能上互補(bǔ)、性質(zhì)上互助，開(kāi)發(fā)上相互促進(jìn)的區(qū)域 GOLF綠地社區(qū) 發(fā)展休閑娛樂(lè)業(yè)、構(gòu)筑球場(chǎng)活動(dòng)區(qū)、球場(chǎng)別墅區(qū)、俱樂(lè)部會(huì)所區(qū)等功能 美麗城片區(qū) 發(fā)展商貿(mào)、娛樂(lè)、休閑業(yè)、輔以適當(dāng)?shù)木幼」δ芎统鞘泄珗@、體育中心等配套服務(wù)設(shè)施，安排商務(wù)辦公區(qū)、賓館度假區(qū)、商業(yè)娛樂(lè)區(qū)、水上公園區(qū)、娛樂(lè)休閑區(qū)等 地塊區(qū)位 現(xiàn)狀交通為東西向新城路及古榕路，南北向道路未建 ? 宗地的規(guī)劃交通主要依靠圍繞四周的井字形路網(wǎng)解決。 ? 從當(dāng)前道路建設(shè)情況看，東西向道路已竣工投入使用。如道路體系不做繼續(xù)完善，可依托的交通關(guān)系為東西向道路。 為 2023年開(kāi)發(fā)的別墅物業(yè)，開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)為凱實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，阻隔項(xiàng)目對(duì)一線(xiàn)海景的視線(xiàn)。 項(xiàng)目地塊 機(jī)場(chǎng)路 新城路 地塊四至 三亞灣路 ②游艇 2區(qū) 公共綠地 : 用地性質(zhì)： 公共綠地（ G1） 用地面積： 30810平方米 容積率： 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀： 土地未確權(quán) 游艇 2區(qū) : 用地性質(zhì)： 一類(lèi)居住用地（ R1） 用地面積： 103971平方米 容積率： 48127平方米 產(chǎn)品形態(tài)： 獨(dú)棟、聯(lián)排 ① ② 地塊西側(cè)為已確權(quán)的項(xiàng)目規(guī)劃一類(lèi)居住用地，結(jié)合控規(guī)指標(biāo)，未來(lái)將成為高品質(zhì)別墅集中區(qū)。 ? 根據(jù)三亞灣新城的規(guī)劃， 公里的新城將陸續(xù)建成游艇港灣社區(qū)、高爾夫綠地社區(qū)、美麗城度假社區(qū)、常住與養(yǎng)老社區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、安置區(qū)六大區(qū)塊。 亞龍灣 大東海 三亞灣 海棠灣 三亞市區(qū) 旅游度假發(fā)展 城市發(fā)展方向 與 三亞要打造成為國(guó)際性熱帶濱海旅游城市，發(fā)展多元化的旅游度假產(chǎn)品是必然選擇 旅游度假產(chǎn)品體系 自然觀光 旅游購(gòu)物 休閑娛樂(lè) 文化體驗(yàn) 保健康療 專(zhuān)項(xiàng)旅游 …… ?旅游產(chǎn)品的發(fā)展從單純的自然觀光逐漸向多元發(fā)展 ?隨著旅游度假層次的提高，旅游度假產(chǎn)品逐漸增多，并向細(xì)分方向發(fā)展 ?越高等級(jí)的旅游度假區(qū)的旅游產(chǎn)品越豐富 與三亞城市的關(guān)系 海南過(guò)去開(kāi)發(fā)的旅游度假產(chǎn)品大多是與海資源的簡(jiǎn)單嫁接，該類(lèi)產(chǎn)品已無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)需求 海南島 棋子灣 濱海旅游度假 \ 高爾夫 南山文化旅游區(qū) 宗教文化 旅游觀光 紅塘灣 濱海居住 \高爾夫＋酒店＋游艇 三亞灣 城市濱海度假 \高爾夫＋酒店＋游艇＋時(shí)尚會(huì)展 亞龍灣 度假會(huì)議 \高爾夫＋酒店＋游艇＋觀光 海棠灣 \清水灣 \香水灣 度假 \高爾夫＋酒店＋游艇＋主題公園＋生態(tài)公園 石梅灣 \土福灣 旅游度假 \酒店＋游艇＋主題公園＋文化風(fēng)情村等 博鰲 會(huì)議 \度假 \高爾夫＋酒店＋游艇＋生態(tài)養(yǎng)生 東海岸 濱海旅游度假 \高爾夫＋游艇 西海岸 濱海旅游度假 \酒店＋高爾夫＋濱海休閑觀光 抱虎角 濱海旅游度假 月亮灣 濱海旅游度假 三亞 海口 海南開(kāi)發(fā)的旅游主題 ?熱點(diǎn)濱海生態(tài)觀光 ——南山旅游區(qū)、三亞西島和蜈支洲島、陵水的生態(tài)公園、萬(wàn)寧市的石梅灣、文昌市的東郊椰林、?？谑械募偃蘸?、東寨紅樹(shù)林等； ?黎苗風(fēng)情觀光度假 ——土福灣等； ?海南文化古跡游 ——南山宗教文化游、天涯海角等； ?熱帶動(dòng)植物觀賞游 ——興隆熱帶花園、海口熱帶野生動(dòng)物園景點(diǎn) ； ?濱海休閑養(yǎng)生度假 ——各大灣區(qū)的濱海旅游度假區(qū)，多打休閑養(yǎng)生牌，走高爾夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式 . 與海南旅游發(fā)展的關(guān)系 目前海南旅游度假產(chǎn)品逐漸從資源型到體驗(yàn)型的轉(zhuǎn)變 不同時(shí)期的旅游主題口號(hào)反映了海南旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí) – 椰林、海韻 等簡(jiǎn)單的自然資源為核心賣(mài)點(diǎn) – 觀光游覽，消費(fèi)頻次不確定性 – 收入主要來(lái)源于門(mén)票收入 19932023年：椰林海韻醉游人 – 養(yǎng)生、放松 等體驗(yàn)產(chǎn)品為核心賣(mài)點(diǎn) – 綜合性體驗(yàn)，重游率高 – 多元消費(fèi)收入實(shí)現(xiàn)盈利 2023年以后：要想身體好，常來(lái)海南島 隨著 休閑旅游 需求層次的提升，追求心靈體驗(yàn)型 和個(gè)人素養(yǎng)提升的 客戶(hù)不斷增加 生理需求 安全需求 社交需求 尊重需求 自我實(shí)現(xiàn)需求 ?生活水平提高、城市生活的矛盾和壓力，推動(dòng) 需求層次升級(jí)，追求更高層次的自我提升和實(shí)現(xiàn) ?整合身心靈的自我探索風(fēng)潮在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家十分明顯。 策略層面： 提供符合文化休閑生活方式及客戶(hù)潛在需求的創(chuàng)新產(chǎn)品 １）在物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品建筑內(nèi)部，打造出文化與生活平衡存在的空間，大量的文化元素及公共交流空間營(yíng)造社區(qū)文化休閑生活； ２）在公共空間及外部配套上，注重文化元素的引入。 以上關(guān)聯(lián)分析對(duì)我們的啟示 對(duì)啟示的解析，暨項(xiàng)目需要解決的三大問(wèn)題 ? 如