【正文】 ） 增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % 小結(jié)：從上圖表可以看出，淮安市經(jīng)濟(jì)總量快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量以平均每年 %的速度增長(zhǎng)，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。 已經(jīng)建成和即將建成的京滬 、 寧宿徐 、淮鹽 、 宿淮 、 寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯 ,新長(zhǎng) 、 宿淮 、 連鹽淮鐵路連接南北 ， 貫穿東西 。礦產(chǎn)資源豐富 ,地下蘊(yùn)藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn) ,居世界首位。明清鼎盛時(shí)與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱為運(yùn)河沿線的“四大都市”，有“運(yùn)河之都”之稱。市區(qū)面積 80平方公里，人口 80萬(wàn)。面積約 10072平方公里，人口 。 文化 —— 淮安市是首批全國(guó)歷史文化名城。全境平原廣袤 ,土地肥沃 ,糧豐林茂 ,水域?qū)拸V ,盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品 ,是全國(guó)聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地。 行政區(qū)域劃分與概況 淮安概況 PART ONE 交通 —— 淮安是迅速崛起的交通樞紐城市 。 全市初步形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架 ， 公路 、 鐵路 、 航空并舉的立體化大交通網(wǎng)絡(luò) ,凸顯了淮安在江蘇乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的交通樞紐地位 。 經(jīng)濟(jì)總量 淮安概況 PART ONE 小結(jié)：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高，連續(xù)七年增長(zhǎng)率保持在 13%以上。 同時(shí) ， 人均住房面積的提高給居民提供了居住的舒適性 ， 也給后續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展提出了更高的要求 。 2023年上半年 ， 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9296元 ，同比增長(zhǎng) %。 人均可支配收入 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上半年 城市人均消費(fèi)性支出（元 /人） 4544 4852 5544 5704 6389 7077 8213 9058 10642 5812 農(nóng)村人均消費(fèi)性支出出（元 /人） 2087 2163 2240 2491 2491 2881 3263 3760 4292 2456 小結(jié)：居民收入的穩(wěn)步提高支撐了居民消費(fèi)的能力。 2023上半年 ， 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ， 同比增長(zhǎng) %。 大力提高淮安工業(yè)化 、 城市化和經(jīng)濟(jì)國(guó)際化水平 ，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力 ， 健全社會(huì)保障體系 ， 將淮安建設(shè)成為長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市和具有綠水生態(tài)特色的宜居城市 。 人口規(guī)模及城市化水平： 近期到 2023年市域總?cè)丝跒?565萬(wàn)人，城市化水平為 53％； 中期到 2023年市域總?cè)丝跒?580萬(wàn)人，城市化水平為 60％； 遠(yuǎn)期到 2030年市域總?cè)丝跒?600 萬(wàn)人，城市化水平為 70％。 城市空間結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃形成 “ 三軸 、 四帶 、 多組團(tuán) ” 的空間結(jié)構(gòu) 。現(xiàn)有管轄面積 73平方公里，區(qū)內(nèi)設(shè)有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及 韓國(guó)投資園區(qū)和 8平方公里的鹽化學(xué)工業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)人口將達(dá)到 60萬(wàn)人。開(kāi)發(fā)區(qū)人均收穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年年底預(yù)計(jì) 2023年城鎮(zhèn)人均可支配收入將達(dá)到 17430元，農(nóng)民人均可支配收入將達(dá)到 8400元。 是淮安市的幾何中心 。 隨著開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn) ， 人流的商業(yè)氛圍越來(lái)越濃 ， 大的人流 、 物流 、 車流 ， 不僅奠定了本案匯聚人流物流資金流的商業(yè)基礎(chǔ) ， 也為項(xiàng)目的發(fā)展升值提供了有力的保障 。 淮安現(xiàn)在的商業(yè)格局 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 主城區(qū)主要分為 兩大商圈 淮海廣場(chǎng) 為核心的市級(jí)零售商圈 ， 以汽車總站為核心的五金 、 電子 、 食品 、 小商品的專業(yè)市場(chǎng)商圈 。 淮海北路：最繁華商業(yè)街 ， 主要分布中 、 高檔服裝 、 鞋類專賣店 ， 賓館酒店 、金融機(jī)構(gòu) 、 婚紗影樓 、 娛樂(lè)休閑中心鑲嵌其中 ， 沿路分布十多家專業(yè)市場(chǎng) ， 淮海廣場(chǎng)有本市最大購(gòu)物中心 。 該區(qū)域是零售市場(chǎng)的集中代表 ， 商品豐富 ， 業(yè)態(tài)完備 ， 規(guī)模適中合理 ， 商品以中高檔為主 ， 基本符合市場(chǎng)消費(fèi)需求和功能需求 ， 隨著該商圈的不斷升級(jí) ， 淮海路商圈更加成熟發(fā)達(dá) ， 其市場(chǎng)地位無(wú)法撼動(dòng) 。 淮安最大的匯通小百貨市場(chǎng)由于歷史形成原因和缺少新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，小商品市場(chǎng)生意十分紅火，但經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然沿用原有建筑設(shè)施，已經(jīng)無(wú)法滿足小商品市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，同時(shí)，硬件環(huán)境的破敗，也嚴(yán)重影響了城市形象，所以小商品市場(chǎng)無(wú)論從發(fā)展壯大還是提升城市形象方面都急需提檔升級(jí) 。 216。 商鋪面寬 34米 ， 進(jìn)深 810米 。 目前 ， 已形成了一個(gè)以匯通市場(chǎng)為龍頭 ， 以布匹市場(chǎng) 、 家電市場(chǎng) 、 五金市場(chǎng)為主體的匯通市場(chǎng)群 。 晚上一般在 20:30左右關(guān)門 ， 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 將會(huì)有較大的發(fā)展空間 。 零售市場(chǎng)發(fā)展速度較快 ， 業(yè)態(tài)完備 ， 隨著金鷹 、 新亞購(gòu)物中心的建立 ， 更加奠定以淮海路為主線的核心商圈地位； 專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展水平整體不發(fā)達(dá) ， 處于剛起步階段 ， 沒(méi)有規(guī)模與品牌效應(yīng) ， 與淮安市整體經(jīng)濟(jì)水平不一致 ， 高端消費(fèi)逐步流向蘇南及其他周邊市場(chǎng) ， 專業(yè)市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)和整合 ， 急需高規(guī)格硬件市場(chǎng)來(lái)整合 。 淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類齊全，數(shù)量較多，但都停留在較低層次經(jīng)營(yíng)管理水平， 缺少商業(yè)規(guī)劃及良好經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。 淮安市商業(yè)總體規(guī)劃目標(biāo) 近期 （ 到 2023年 ） 基本形成布局合理 、 結(jié)構(gòu)優(yōu)化 、 功能完善 、 管理規(guī)范 、 服務(wù)優(yōu)質(zhì) 、 人才齊備的商貿(mào)服務(wù)業(yè)體系框架 ， 推進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程 ,將淮安市建設(shè)成為聯(lián)系蘇南 ,輻射蘇北的區(qū)域商貿(mào)中心 。 ?社區(qū)商業(yè)初步實(shí)現(xiàn)步行 10分鐘，可基本滿足社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求。大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 40萬(wàn)平方米以上，達(dá)到人均擁有 。 淮安市商業(yè)具體發(fā)展目標(biāo) PART FIVE 商貿(mào)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向 ?遠(yuǎn)期（到 2023年） ?市級(jí)商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 40萬(wàn)平方米以上，區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 5萬(wàn)平方米以上。 ?大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到 34處，其中，規(guī)劃新建 14處。 ?淮安市成為連接南北的物流結(jié)點(diǎn)城市和江蘇省的物流樞紐城市。 中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) PART FIVE 綜合來(lái)講淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在未來(lái)的發(fā)展中將會(huì)是一個(gè)適宜居住的成熟生活圈。形成“南有義烏，北有臨沂，中有淮安”的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)格局。 淮陰區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群規(guī)劃 開(kāi)發(fā)區(qū) 要什么 據(jù)了解 ， 2023年 ， 淮安市財(cái)政收入突破 200億 ， 達(dá)到 ；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破 1000億元 ， 達(dá)到 1100億元 ， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15646元 ， 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅 30%以上 ， 增幅位居全省前列 。 開(kāi)發(fā)區(qū)居民收入分析（ 2023年上半年） PART SEVEN 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究 今年開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn) GDP106億元 ， 同比增長(zhǎng) 40%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17430元 ， 農(nóng)民人均純收入 8400元 ， 分別增長(zhǎng) %和 11%。華城電子市場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)家電、電子及文化娛樂(lè)類商品品種越來(lái)越齊全，生意越來(lái)越紅火。 零售業(yè)限上企業(yè)月銷售在佰萬(wàn)以上的有：天頤醫(yī)藥連鎖、郵緣汽車、金榜汽車、時(shí)代超市等。 開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)居民消費(fèi)分析（ 2023年上半年） PART SEVEN 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究 消費(fèi)市場(chǎng)存在的問(wèn)題： 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) PART SEVEN 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究 消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： 別人在 做什么 案例列表 典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究 分區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目列表（后附） 淮陰區(qū) /清河區(qū) /清浦區(qū) /楚州區(qū) /開(kāi)發(fā)區(qū) 案例分析 典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 開(kāi)發(fā)商：淮安市創(chuàng)達(dá)義烏商貿(mào)城開(kāi)發(fā)有限公司 地址：淮陰珠江路和香港路交匯處 規(guī)模：用地面積 200畝；總建筑面積 30萬(wàn)平米一期 12萬(wàn)㎡；總投資 12 億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù) 4000 戶 租售模式 租售并舉 租金售價(jià) 1/租金：未定 2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià) 均價(jià) 12500元 /㎡，總價(jià) 30100萬(wàn)元 /套 回報(bào)策略 1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪、辦公樓 商業(yè)樓層數(shù)： 4層 層高： 4樓 、 4/面積段：外街 3070㎡ ，內(nèi)街 1525㎡ ， 5/面寬： 3米 6/進(jìn)深：不等 1/返租策略：前三年 6%7%8%簽約一次性抵充房款返還，后續(xù)年份未確定 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未定 2/銷售率：浙江內(nèi)定 1000組 ，淮安本地未開(kāi)始。 6/進(jìn)深： 6米 1/返租策略： 未定 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 45月 (今年 12月 26日開(kāi)始預(yù)約 ) 2/銷售率：未定 3/交付時(shí)間： 2023年初 4/開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年底 5/工程進(jìn)度： 2023年 12月開(kāi)工 集產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、展示貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、網(wǎng)上交易、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂(lè)、 精品居住八項(xiàng)功能為一體。打造蘇北家居 產(chǎn)業(yè)集散地 集家具家飾、家紡布藝、精品家裝、企業(yè)獨(dú)棟等于一體的家居 mall 案例列表 典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究 重點(diǎn)個(gè)案 —— 居然之家 歐蓓莎 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 租售模式 帶租約銷售 租金售價(jià) 1/租金： 總房款的 45年 8%68年 9%910年 10%1120年 80% 2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià) 1300028000 元 /㎡，總價(jià) 40萬(wàn) 140萬(wàn) 元 /套 回報(bào)策略 1/產(chǎn)品組合：商鋪、酒店、辦公 2/商業(yè)樓層數(shù)： 4層、 12層 4/面積段： 3050 ㎡ 5/面寬： 4米 5米 6/進(jìn)深： 7米、 8米、 10米 1/返租策略：前三年一次性返 24% 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開(kāi)盤(pán)時(shí)間：不開(kāi)盤(pán)銷售 2/銷售率： 70% 3/招商率： 90% 4/交付時(shí)間： 5/開(kāi)業(yè)時(shí)間： 6/工程進(jìn)度：年底竣工。 案例列表 典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究 百富汽車汽配交易市場(chǎng) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 開(kāi)發(fā)商：淮安市汽車汽配交易市場(chǎng)有限公司 地址：淮安市清河新區(qū)水渡口大道 119號(hào) 規(guī)模：用地面積 70畝；總建筑面積 6萬(wàn)㎡；總投資 ；經(jīng)營(yíng)戶數(shù) 100戶 租售模式 只租不售 租金售價(jià) 1/租金： 1535 元 /㎡ /月 回報(bào)策略 1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪 商業(yè)樓層數(shù)：兩層 3/層高： 5米 4/面積段： 90160 ㎡ 1/招商策略：兩年免租 項(xiàng)目進(jìn)度 1/招商率： 100% 2/開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 6月 打造淮安市服務(wù)功能最全、市場(chǎng)業(yè)態(tài)最新、集聚效應(yīng)最強(qiáng)、輻射半徑最大、帶動(dòng)性 和示范作用最明顯的綜合汽配交易中心。 4/面積段： 2060 1/返租策略：前三年一次性返 24% 2/回購(gòu)策略：無(wú) 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 1月 1日 2/銷售率： 90% 3/招商率： 100% 4/交付時(shí)間： 2023年 12月 31日 5/開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 8月 28 日 集購(gòu)物、休閑為一體的“一站式”大型家居購(gòu)物廣場(chǎng) 案例列表 典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究 淮安國(guó)際汽車城 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 開(kāi)發(fā)商： 淮安國(guó)際汽車城有限公司 地址： 淮陰區(qū)香港路東側(cè)嫩江路南側(cè) 規(guī)模：用地面積 650畝；總建筑面積 ㎡；總投資 億元；經(jīng)營(yíng)戶數(shù) 544戶 租售模式 租、售 租金售價(jià) 1/租金：未定 2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià) 均價(jià) 4700元 /㎡，總價(jià) 30萬(wàn)元 /套（ 1帶 2層連售） 回報(bào)策略 1/產(chǎn)品組合：商用、寫(xiě)字樓 2/商業(yè)樓層數(shù)： 2層 3/層高： 、 。 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 4月 21日。 租售模式 租售并舉 租金售價(jià) 1/租金： 240330 元 /㎡ /月 2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià) 850012023元 /㎡，總價(jià) 50100萬(wàn)元 /套 回報(bào)策略 1/產(chǎn)品組合：商鋪、酒店 2/商業(yè)樓層數(shù)：兩層 3/層高： 4/面積段： 60120㎡ 5/面寬： 6/進(jìn)深： 15米 1/租金策略：無(wú) 2/回購(gòu)策略：無(wú) 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2/銷售率： 100% 3/招商率： 100% 打造淮安首個(gè)歐洲風(fēng)情商業(yè)城，獨(dú)一無(wú)二的年輕人群消費(fèi)首選場(chǎng)所 案例列表 典型專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究 魅力東方商業(yè)城 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 開(kāi)發(fā)商：淮安吳東置業(yè)發(fā)展有限公司 地址：開(kāi)發(fā)區(qū)威海東路以北，徐楊中心以西。（ 13層） 。 1/產(chǎn)品組合： 獨(dú)立商鋪 .住宅 2/商業(yè)樓層數(shù)： 2層、 610 層 3/層高：一層 。 4/面積段： 90平方米（三層） 5/面寬： 4米 6/進(jìn)深：