【正文】 布局 小結(jié) 淮安城市概況 開發(fā)區(qū)發(fā)展與規(guī)劃 商業(yè)格局調(diào)研評估 淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰 4個區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣 4個縣。 資源 —— 淮安是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)。 京杭大運(yùn)河貫穿市境南北 ， 同時(shí)輔以鹽河航道 、 淮河入海水道 、 入江水道等航道 ， 使淮安的水運(yùn)網(wǎng) 絡(luò)通江達(dá)海 ， 實(shí)現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的 “ 運(yùn)河經(jīng)濟(jì) ” 向 “ 海河經(jīng)濟(jì) ” 的轉(zhuǎn)變 。 同時(shí) ， 第三產(chǎn)業(yè)比重低 ， 發(fā)展大有可為 。 2023年全市在崗職工平均工資 28175元 ， 增長 %。 分行業(yè)看 ， 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ， 增長%；住宿餐飲業(yè)零售額 ， 增長 %；其他行業(yè)零售額 ， 增長 %。 城市中心城區(qū)規(guī)模： 近期到 2023年中心城區(qū)城市人口 150萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 180平方公里；中期到 2023年中心城區(qū)城市人口 180萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 216平方公里；遠(yuǎn)期2030年中心城區(qū)城市人口 240萬人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 283平方公里 。 今年上半年 ， 該區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 增長 %；實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入 ， 增長 39%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ， 增長 %；一般預(yù)算收入 ， 增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 ， 增長 %， 其中工業(yè)投入 ；實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 ， 增長 %。 本項(xiàng)目 周邊規(guī)劃 ： 根據(jù)淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃來看 ， 在未來的兩至三年內(nèi) ， 開發(fā)區(qū)建成可容納近 20萬人的居住的富士康企業(yè) ， 擁有近 7萬人的明基電腦生產(chǎn)基地 ， 以及近萬人的江蘇無錫紅豆集團(tuán)等等 。 這兩大商圈也是目前淮安市城區(qū)商業(yè)最為集中的地方 ， 另外有潛在商圈 ， 隨著 “ 東擴(kuò)南連 ” 城市建設(shè)步伐加快 ， 城市副中心商業(yè)區(qū)將會形成 。 ◆特點(diǎn)：主要分布專賣店、超市，以建材、家具，食品、電子、農(nóng)貿(mào)市場為主，規(guī)模小，檔次低，缺乏清晰定位，基無差異性，與城市發(fā)展不相稱、亟待提檔升級。 淮安市市區(qū)商品交易市場現(xiàn)狀一覽表 序號 區(qū)劃 市場名稱 地址 營業(yè)面積 (m2) 備注 1 清河區(qū) 昆侖紡織城 大治路 1號 5000 生產(chǎn)資料 2 清河區(qū) 錦繡裝飾城 淮海西路 93號 1400 生產(chǎn)資料 3 清河區(qū) 淮汽裝飾城 淮海西路 200號 2023 生產(chǎn)資料 4 清河區(qū) 淮安市金盛裝飾城 淮海西路 204號 1000 生產(chǎn)資料 5 清河區(qū) 華豐裝飾材料市場 淮海西路 222號 8600 生產(chǎn)資料 6 清河區(qū) 匯通市場 大治東路 103930 生活用品 7 清河區(qū) 五金塑料市場 大治路 3號 4000 生活用品 8 清河區(qū) 溫州鞋城 工農(nóng)路 18號 3100 生活用品 9 清河區(qū) 食品城 愛民路 6號 5000 生活用品 10 清河區(qū) 淮安家俱城 淮海北路 21號 1800 生活用品 11 清河區(qū) 龍鳳家具城 淮海北路 22號 7000 生活用品 12 清河區(qū) 五星家居廣場 淮海北路 27號 4000 生活用品 13 清河區(qū) 清中電子商城 淮海北路 50號 1265 生活用品 14 清河區(qū) 萬福來家居廣場 淮海東路 25號 10000 生活用品 15 清河區(qū) 淮汽匯通出版物市場 淮海東路 71號 6000 生活用品 16 清浦區(qū) 清江蔬菜批發(fā)市場 淮海南路 156號 2400 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā) 17 淮陰區(qū) 淮陰區(qū)建材市場 淮陰區(qū)香港路 2700 生產(chǎn)資料 18 淮陰區(qū) 淮安市南聯(lián)汽配商城 淮海北路與珠江路交界 7000 生產(chǎn)資料 19 淮陰區(qū) 淮安新時(shí)代摩配市場 淮陰區(qū)小營廣場 3000 生產(chǎn)資料 20 淮陰區(qū) 副食品商城 東街菜場 9000 生活用品 21 開發(fā)區(qū) 南方汽貿(mào)汽配綜合商城 開發(fā)區(qū)深圳路 1號 6000 生產(chǎn)資料 22 開發(fā)區(qū) 淮安南方批發(fā)市場 海口路 68000 生產(chǎn)資料 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 （接上表格） 淮安市市區(qū)大型商品交易市場規(guī)劃布局一覽表 序號 區(qū)劃 市場名稱 地址 營業(yè)面積(m2) 建設(shè)期限 備注 1 清河區(qū) 萬福來家居廣場 淮海東路 25號 10000 現(xiàn)狀 生活用品 2 清河區(qū) 匯通市場（群） 大治東路 138700 現(xiàn)狀 綜合 3 清河區(qū) 淮汽匯通出版物市場 淮海東路 71號 6000 現(xiàn)狀 其它 4 淮陰區(qū) 淮安國際農(nóng)貿(mào)城 黃河?xùn)|路與合肥路西南 500畝 近期 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā) 5 淮陰區(qū) 淮安市南聯(lián)汽配商城 淮海北路與珠江路交界 7000 現(xiàn)狀 生產(chǎn)資料 6 淮陰區(qū) 淮安新時(shí)代摩配市場 淮陰區(qū)小營廣場 3000 現(xiàn)狀 生產(chǎn)資料 7 淮陰區(qū) 蘇北市場 小營廣場 40000 現(xiàn)狀 生活用品 8 淮陰區(qū) 臺州商城 鐵路淮安站西南側(cè) 20230 近期 生活用品 9 開發(fā)區(qū) 淮安南方批發(fā)市場 ?？诼放c翔宇大道交界 68000 現(xiàn)狀 生產(chǎn)資料 10 開發(fā)區(qū) 新港生產(chǎn)資料批發(fā)市場 開發(fā)區(qū)新港碼頭附近 60000 近期 生產(chǎn)資料 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 淮安市市區(qū)大型餐飲網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀一覽表 序號 區(qū)劃 餐飲企業(yè)名稱 地點(diǎn) 營業(yè)面積(平方米 ) 服務(wù)功能 1 淮陰區(qū) 三珠大酒店 淮海北路 2200 餐飲 2 淮陰區(qū) 鑫源賓館 北京北路 188號 5000 住宿、餐飲、娛樂 3 淮陰區(qū) 新年華大酒店 北京北路 528號 5000 住宿、餐飲 4 淮陰區(qū) 淮陰賓館 北京東路 112號 10000 住宿、餐飲 5 淮陰區(qū) 淮陰蘇源鳳凰臺飯店有限責(zé)任公司 承德北路 508號 7000 住宿、餐飲、娛樂 6 清河區(qū) 淮安市東土大酒店有限公司 淮海北路 19 6000 餐飲 7 清河區(qū) 淮盈大酒店 淮海北路 29 3000 住宿、餐飲 8 清河區(qū) 國際大酒店 淮海北路 31 2970 住宿、餐飲、娛樂 9 清河區(qū) 奧林大廈 淮海北路 57 2023 住宿、餐飲 10 清河區(qū) 淮安昆侖飯店 淮海北路 70 2800 住宿、餐飲 11 清河區(qū) 淮安市富貴園大酒店 淮海北路 79 1500 餐飲 12 清河區(qū) 淮安市老店 淮海北路 109 1200 餐飲 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 13 清河區(qū) 淮安市蘭沁園賓館 淮海北路 115 1200 住宿、餐飲 14 清河區(qū) 淮安迎賓館 淮海北路 121 30000 住宿、餐飲 15 清河區(qū) 好味來大酒店 淮海東路 114 2400 住宿、餐飲、娛樂 16 清河區(qū) 在水一方大酒店 淮海西路 122 1500 餐飲 17 清河區(qū) 西園飯店 淮海西路 226 1200 餐飲 18 清河區(qū) 和其坊茶藝館 健康東路 6 2500 餐飲 19 清河區(qū) 幽蘭都大酒店有限責(zé)任公司 健康東路 36 5000 住宿、餐飲 20 清河區(qū) 淮州賓館 健康東路 55 15600 住宿、餐飲 21 清河區(qū) 梅園賓館 健康西路 37 4000 住宿、餐飲 22 清河區(qū) 聚龍大酒店 健康西路 53 1200 住宿、餐飲 23 清河區(qū) 陶園培訓(xùn)中心 健康西路 160 1000 住宿、餐飲 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 （接上表格） 淮安商業(yè)經(jīng)營狀況 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 高檔商業(yè)： 清河區(qū)新亞百貨、金鷹百貨、新時(shí)代超級購物中心、清江商場等 出租價(jià)格 615元 /平米 /天，周邊商鋪售價(jià) 3000055000元 /平米 清河區(qū)新亞百貨 金鷹百貨 淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 中檔商業(yè)： 清河區(qū) :淮海西路以南 ,至漕運(yùn)路；淮海西路以西至電機(jī)路 ,淮海西路以北至大治路；淮海西路以東至承德路 清浦區(qū) : 東大街，西大街，淮海南路至大慶路，解放東路于承德南路交匯處至輪埠路 淮陰區(qū) : 黃河廣場，農(nóng)工商超市，淮海北路與北京西路交匯處至長江東路與淮海北路交匯處，承德北路至長江東路交匯處 出租價(jià)格范圍為 :— 5元 /平米 /天 黃河廣場 東大街 低檔商業(yè)： 清河區(qū) :健康東路以北；電機(jī)路以西，淮海北路以東，匯通商城 清浦區(qū) : 新民路，前進(jìn)路，徐家福路 淮陰區(qū) : 北京東西路，北京北路至長江西路交匯處 出租價(jià)格范圍為 :— /平米 /天 淮安商業(yè)物業(yè)價(jià)格水平 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 匯通商城 淮海廣場商圈內(nèi)主要街道店面租金水平（單位：元） 地點(diǎn) 經(jīng)營品種 面積平米 年租金（萬） 年租金 /平米 淮海東路，新亞商城對面 金伯利鉆飾 50 28 5600 淮海北路，近淮海廣場 襪子 25 12 4800 淮海北路，近淮海廣場 DEBON服飾 60 35 5840 淮海北路，近淮海廣場 PLAYBOY專賣店 70 40 5714 淮海南路，近水門橋 太平鳥西服 120 27 2250 淮海西路店面房 電動車 35 10 2920 健康西路近淮海北路 SHARP專營店 70 28 4000 樂園步行街 樂園街 ， 坐落在市中心淮海廣場 ， 位于淮海北路 、 豐登路 、 工農(nóng)路黃金三角地 。 東西大街點(diǎn)評 從商品檔次看：普遍檔次低 ， 西大街檔次比東大街高； 從消費(fèi)者層次看：工薪階層 ， 一般市民； 從經(jīng)營品種看：最多的就是服裝與鞋類 ， 店鋪多 ， 東大街的經(jīng)營品種范圍較窄； 從租金水平看：每平方米每天租金基本上在 — ， 為淮安市中等水平 ， 東大街租金水平由臨淮海南路向東遞減； 從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般 ， 普遍感到生意難做 ， 有經(jīng)營上的壓力 ， 因此從這個角度講 ， 商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談 ， 價(jià)格提升已經(jīng)陷入困境 ， 缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐 。 淮安商業(yè)格局小結(jié) 商業(yè)格局的困境與機(jī)遇 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 總體來說，淮安市的商業(yè)市場和地區(qū)發(fā)展速度的水平基本接近；隨著近幾年的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，淮安市的商業(yè)發(fā)展十分迅速；零售物業(yè)更加成熟發(fā)達(dá)，業(yè)態(tài)更加豐富多彩，專業(yè)市場提檔升級步伐加快。 近期 （ 到 2023年 ） 全市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 300億元 ,其中市區(qū)達(dá)到 200億元 ， 連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)的社會消費(fèi)品零售總額所占比重達(dá)到 35%，以電子商務(wù)形式實(shí)現(xiàn)的社會消費(fèi)品零售總額所占比重超過 3%；市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積達(dá)到 100萬平方米左右 ， 基本達(dá)到人均擁有 米；現(xiàn)有 50%以上的食雜店被超市 、 便利店取代 ， 多數(shù)傳統(tǒng)百貨店通過引進(jìn)專業(yè)店 、 專賣店等新型業(yè)態(tài)進(jìn)行改造；加快對農(nóng)貿(mào)市場的升級改造 ， 促進(jìn)生鮮加強(qiáng)型超市的發(fā)展 。 ?各類大型商品交易市場（面積 ≥ 3000m2，不含農(nóng)貿(mào)市場）總數(shù)達(dá)到 22個。大型餐飲企業(yè)（營業(yè)面積 1000平方米以上）達(dá)到 50處，形成 23家大型集團(tuán)化連鎖餐飲企業(yè)。 規(guī)劃目標(biāo)及定位 1）市場發(fā)展目標(biāo) 到 2023年，市場營業(yè)面積 150萬平方米左右，入駐商家 8000戶，年交易額 80億元，在長三角區(qū)域形成較大的知名度。 同時(shí) ， 淮安產(chǎn)業(yè)集聚逐步形成 ， 近年來 ， 該地在世界 500強(qiáng)招商和央企招商方面取得了重大突破 。 2. 零售業(yè)是社會消費(fèi)增長的領(lǐng)跑力量。 4/交付時(shí)間：未定 5/開業(yè)時(shí)間： 2023年底試營業(yè)， 6/工程進(jìn)度： 2023年 11月 20日開工 成為淮安乃至蘇北地區(qū)著名的經(jīng)商創(chuàng)業(yè)、旅游購物、休閑娛樂、 辦公居家等綜合性的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心 重點(diǎn)個案 —— 淮安義烏商貿(mào)城 案例分析 典型專業(yè)市場項(xiàng)目研究 重點(diǎn)個案 —— 禧徠樂國際商貿(mào)城 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：淮安禧徠樂投資發(fā)展有限公司 地址：淮安市枚皋路 8號 規(guī)模：用地面積 ㎡；總建筑面積 36萬㎡；總投資 億元； 租售模式 租售并列 租金售價(jià) 1/租金：未定 2/售價(jià)：單價(jià) 均價(jià) 8500元 /㎡，總價(jià) 2030萬元 /套 回報(bào)策略 1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪 2/商業(yè)樓層數(shù) ： 4層 3/層高： 5米 4/面積段： 2530 平方米 5/面寬： 4米 6/進(jìn)深： 6米 1/返租策略：前五年返還 40% 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開盤時(shí)間： 2023年 12月 28日 2/銷售率：不詳 3/招商率：未定 4/交付時(shí)間： 2023年 8月 5/開業(yè)時(shí)間：未定 6/工程進(jìn)度：剛開始建設(shè) 由商貿(mào)城、商業(yè)休閑廣場、星際商務(wù)酒店、住宅配套等四部份構(gòu)成，集交易、采購展 示、倉儲、會展、電子商務(wù)、商會交流、金融服務(wù)、休閑餐飲為一體。 2樓 。 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開盤時(shí)間：