【正文】 歙縣 徽都國(guó)際 禾園清華坊 項(xiàng)目位置 歙縣長(zhǎng)青路 28號(hào)（原縣茶廠） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 開(kāi)發(fā)商 黃山禾園投資置業(yè)有限公 司 主力面積 87114平方米 建筑面積 52023㎡ 綠化率 30% 容積率 銷(xiāo)售均價(jià) 2700元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層、商鋪 銷(xiāo)售率 70% 后續(xù)供應(yīng)量 后期 7幢多層明后年開(kāi) 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目位于歙縣著名風(fēng)景旅游區(qū)漁梁壩附近，新徽派建筑，有購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 商業(yè)主力店的引進(jìn) , 將對(duì)本項(xiàng)目起到較好的推動(dòng)作 用。且從戶(hù)型的角度 說(shuō)，基本做到了四明設(shè)計(jì)，戶(hù)型規(guī)整?；斩紘?guó)際 被調(diào)查者中需求面積在 70100平方米之間的占 %， 100120平方米之間的占 %， 120140平方米之間的占 %，他們的比例為 ：:。 這意味著我們的大部分戶(hù)型應(yīng)當(dāng)考慮 2廳 。 采光面的 要求仍是客戶(hù)需求的重點(diǎn) 朝向 的問(wèn)題是非常重要的。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上“多元化”，“適當(dāng)超前”，并少量引入“花園洋房”和“排屋” 戶(hù)型的“緊湊實(shí)用型”和“舒適奢華型”兩種類(lèi)型的比例約為 6： 4?；斩紘?guó)際 建筑風(fēng)格建議 3 ■ 出眾的建筑風(fēng)格 —— Art deco風(fēng)格 關(guān)鍵點(diǎn)： 靚麗的外立面、和諧優(yōu)美的生活環(huán)境、舒暢的心情 建議采納世界先鋒代表 Art deco設(shè)計(jì)風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)豎向線條以及整體視覺(jué)效果，以簡(jiǎn)潔、明快、注重細(xì)部處理為其鮮明特征。其安全性、生態(tài)性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等特點(diǎn)會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎?；斩紘?guó)際 戶(hù)型配比建議 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 品質(zhì)感 —— 升級(jí)換代生活?；斩紘?guó)際 景觀建議 5 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 ■項(xiàng)目位于歙縣新城區(qū)，新區(qū)核心。 ■ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 商業(yè)街的定位 1： 政務(wù)新區(qū)的 “ 鄰里中心 ” 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 流行炫特區(qū) 流行前線 青春服飾、流行物品等 左丹奴、邦威等 游戲總動(dòng)員 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 兒童游樂(lè)場(chǎng)、流行玩具 自營(yíng)品牌 娛樂(lè) 全球知名動(dòng)感電玩世界 SEGA游戲天地 娛樂(lè)大都會(huì) 娛樂(lè) 量販?zhǔn)?KTV 銀樂(lè)迪、錢(qián)柜 休閑 CLUB 休閑 SPA、桑拿、足浴、酒吧、茶吧、 咖啡吧 青藤茶館、門(mén)耳茶樓、良子足浴、泰式 SPA 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 綠化及街標(biāo) 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 根據(jù)周邊二手房?jī)r(jià)格作如下推算： 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 :57:4702:57Mar2315Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 02:57:4702:57:4702:573/15/2023 2:57:47 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 15, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 15日星期三 2時(shí) 57分 47秒 02:57:4715 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 15日星期三 上午 2時(shí) 57分 47秒 02:57: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 上午 2時(shí) 57分 :57March 15, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富?；斩紘?guó)際 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)元 /㎡ 比較系數(shù) 可調(diào)均價(jià)元 /㎡ 權(quán)重 鴻欣花園 3000元 /㎡ 3300 15% 上?；▓@ 3300元 /㎡ 3366 40% 徽州御苑 2800元 /㎡ 3136 10% 盛世徽府 3300元 /㎡ 3531 35% 本案 3391元 /平方米 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 關(guān)于廣告位和店招 樓體應(yīng)考慮廣告位的設(shè)置 一層沿街門(mén)面及建筑樓體應(yīng)考慮未來(lái)商家的店招?；斩紘?guó)際 根據(jù)《商業(yè)地產(chǎn)叢書(shū)》統(tǒng)計(jì)，通常 5－ 8M的面寬較為適應(yīng)多種業(yè)態(tài)，不僅承租率高，而且付款的比例也高達(dá) 40％。徽都國(guó)際 主力店： 大中型超市 超市往往是人們每天必去的購(gòu)物場(chǎng)所，人流量極大，通過(guò)超市的引進(jìn)， 從而引進(jìn)人流，促進(jìn)其他商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮和銷(xiāo)售 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 優(yōu)秀 好 一般 不好 差 土地級(jí)別 √ 自然景觀 √ 環(huán)境污染 √ 交通情況 √ 社會(huì)治安 √ 社會(huì)人文 √ 區(qū)位形象 √ 生活配套 √ 學(xué)區(qū)情況 √ 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 多層戶(hù)型 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 物業(yè)類(lèi)型 戶(hù)型面積 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 比例 排 屋 120150 ㎡ 四室兩廳三衛(wèi) 25% 150200㎡ 五室兩廳三衛(wèi) 50% 200250㎡ 六室兩廳三衛(wèi) 25% 占總建筑面積： 10% 產(chǎn)品類(lèi)型 產(chǎn)品屬性層面 房型層面 鬧中取靜 面積適中 前庭后院 功能實(shí)用、舒適性 高品質(zhì) 功能布局合理性 退臺(tái) 起居、主臥等居室舒適性高 組團(tuán)景觀 南北雙陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái) 稀缺性 大面寬，方正通透 采光面 舒適、尊貴 城市生活 高得房率 分類(lèi)產(chǎn)品及戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)要求 花園洋房及排屋 主訴求：城區(qū)內(nèi)洋房的稀缺性，舒適性，鬧中取靜，空間超值 品質(zhì)感 —— 升級(jí)換代生活 產(chǎn)品類(lèi)型 產(chǎn)品屬性層面 房型層面 景觀 高層 中小戶(hù)型 簡(jiǎn)潔 /雅致 /現(xiàn)代品質(zhì)建筑 面積適中 270度景觀視野 空間夠用 /實(shí)用，不浪費(fèi) 高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品 房型功能完善，適用 主城生活 房型面積合適 /總價(jià)可控 潛力無(wú)限 房型功能布局合理性 時(shí)尚大氣 陽(yáng)臺(tái)、飄窗 主訴求：稀缺地利，功能性（自住 /投資 /商務(wù)等），低總價(jià)低首付， 高性?xún)r(jià)比，交通條件及周邊配套，投資價(jià)值?；斩紘?guó)際 車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏間 回避項(xiàng)目地勢(shì)較低造成的心理隔閡 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 我們的 Art deco建筑風(fēng)格無(wú)疑是為客戶(hù)帶來(lái)的一大驚喜。 我們建議： 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 客戶(hù)有明顯分層情況 2廳需求較多 1衛(wèi)就能滿(mǎn)足要求 采光面和朝向是非常重要的 也就是說(shuō)：二房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d一衛(wèi)朝向好，通風(fēng)好，采光好的戶(hù)型是市場(chǎng)的接受度較高的戶(hù)型。 主衛(wèi)的面積不需要太大，仍然體現(xiàn)著實(shí)用型的特點(diǎn)。 對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證 主人房的舒適度 ，主臥面積最集中， 52%的人希望在 1520平方米， %的人希望在 20平方米以上； 兩室與三室需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住， 接近半數(shù)兩室購(gòu)房者希望兩間臥室面積不要相差太大； 我們的大部分戶(hù)型應(yīng)當(dāng)考慮緊湊型的 3室、 2室進(jìn)行適當(dāng)搭配 ?；斩紘?guó)際 市調(diào)情況：客戶(hù)戶(hù)室偏愛(ài)程度 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 面積區(qū)間（㎡） 項(xiàng)目名稱(chēng) 60以下 6080 80100 100120 120144 144180 180250 250300 上?；▓@ 徽州御苑 鴻欣花園 香格里拉 禾園清華坊 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 而對(duì) 地塊規(guī)模較小的項(xiàng)目，景觀規(guī) 劃上一般相對(duì)簡(jiǎn)單甚至沒(méi)有?；斩紘?guó)際 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 百花園 項(xiàng)目位置 歙縣新區(qū)，東臨富豐路居 民區(qū)，西依歙州學(xué)校 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 開(kāi)發(fā)商 黃山鴻陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司 主力面積 / 建筑面積 100000㎡ 銷(xiāo)售均價(jià) 2800元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層、排屋 銷(xiāo)售率 100% 后續(xù)供應(yīng)量 銷(xiāo)售結(jié)束 綜合點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目對(duì)面是歙州學(xué)校，主打?qū)W區(qū)房。徽都國(guó)際 三室兩廳兩衛(wèi) — 110平方米 三室兩廳兩衛(wèi) — 138平方米 南樓梯的設(shè)計(jì)不合理 餐廳不實(shí)用 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 綜合點(diǎn)評(píng)： 小區(qū)位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，位置較偏，主力客戶(hù)來(lái)自歙縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；斩紘?guó)際 面積浪費(fèi) 不實(shí)用 面積浪費(fèi) 三室兩廳兩衛(wèi) — 兩室兩廳一衛(wèi) — 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo) 歙縣 徽都國(guó)際 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 Swot分析 ※ 地段好、交通較為便利 ※ 周邊自然景觀優(yōu)美 ※ 該地塊曾被汛期淹過(guò)，客戶(hù)有心理瓶頸 ※ 緊鄰縣政府、地處規(guī)劃核心潛力較大 ※ 宏觀政策影響 ※ 周邊樓盤(pán)已建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ※ 周邊樓盤(pán)同質(zhì)化趨勢(shì)明顯 南京運(yùn)佐營(yíng)銷(xiāo)