【正文】 般情況下負(fù)一層、一層、二層、三層比例關(guān)系分別 ： 1： ： ： 。銷售單價(jià)按照商業(yè)地產(chǎn)一般規(guī)律 10年后收回投資計(jì)算可得 每個(gè)鋪位的價(jià)格根據(jù)位臵和經(jīng)營業(yè)態(tài)具體定價(jià) 一層均價(jià)（元 /m2） 11631 二層均價(jià)（元 /m2） 6978 三層均價(jià)（元 /m2） 5815 四層均價(jià)（元 /m2） 4652 負(fù)一層均價(jià)（元 /m2） 6978 1. 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價(jià)格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 空港核心區(qū)在半島城市群的定位 中韓乃至歐美經(jīng)貿(mào)的門戶， 日韓及歐美企業(yè)進(jìn)入中國市場的超級(jí)服務(wù)平臺(tái)， 構(gòu)建大青島世界制造中心的核心引擎和增長極， 空港核心區(qū)規(guī)劃定位的目標(biāo) 商貿(mào)帶 環(huán)保 帶 生活帶 商貿(mào) 生態(tài) 生活 空港核心區(qū)規(guī)劃定位的目標(biāo) ?商貿(mào)帶 ?創(chuàng)造吸引商家投資和經(jīng)營發(fā)展的環(huán)境，強(qiáng)化的批零商業(yè)功能；以國際化的開發(fā)理念，建設(shè)中的商貿(mào)區(qū)應(yīng)該同國際上的商貿(mào)中心模式接軌，為進(jìn)駐商貿(mào)中心的企業(yè)和個(gè)人提供信息交流、咨詢服務(wù)的平臺(tái)。 ?具備現(xiàn)代商業(yè)意象，協(xié)調(diào)自然與人文的關(guān)系。 ?生活帶 ?提高生活環(huán)境品質(zhì)以吸引經(jīng)營商家居住；創(chuàng)造一個(gè)居住與工作均衡的生活環(huán)境，充分結(jié)合城市發(fā)展與商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的吸納及疊加效應(yīng)，創(chuàng)造山東商貿(mào)區(qū)域開發(fā)的新典范。 ?生態(tài)帶 ?確立保護(hù)自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)理念，例如網(wǎng)球場、中央綠地，提供休閑、游憩活動(dòng)和可持續(xù)使用的自然環(huán)境。 空港核心區(qū)規(guī)劃策略理念 ? 規(guī)劃策略 ? 強(qiáng)調(diào)“混合分區(qū)” (mixed use)的概念，并 強(qiáng)調(diào)完整單元的互相流通性 ， 強(qiáng)調(diào)城市的不同區(qū)域間能建立多面向的互動(dòng)關(guān)系 ，成為一個(gè)活的有機(jī)體的概念。規(guī)劃一個(gè)具有彈性可持續(xù)發(fā)展的成長架構(gòu)，以追求商貿(mào)環(huán)境國際化、生活環(huán)境人性化和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)化的目標(biāo)。 ? 規(guī)劃策略的理念 ? 以組團(tuán)式結(jié)構(gòu)規(guī)劃每個(gè)具有特色的發(fā)展組團(tuán)，并以公共活動(dòng)軸帶的有機(jī)結(jié)合；各組團(tuán)成為核心區(qū)的發(fā)展中心，由于項(xiàng)目推進(jìn)存在諸多不可預(yù)測因素，應(yīng)盡可能增加項(xiàng)目發(fā)展的彈性空間；各發(fā)展組團(tuán)在主要功能的實(shí)施中仍需保留一定的混合使用彈性空間。 空港核心區(qū)空間規(guī)劃布局建議 ? 空港核心區(qū)規(guī)劃布局建議采用： ? “ 兩個(gè)區(qū)片、三條軸帶、四個(gè)發(fā)展組團(tuán) ” 展開； ? 兩個(gè)區(qū)片： 指西部商貿(mào)發(fā)展區(qū)和東部生活服務(wù)區(qū)； ? 三條軸帶 ：以公共活動(dòng)軸、商貿(mào)物流軸和生態(tài)生活軸； ? 四個(gè)發(fā)展組團(tuán)： 時(shí)尚商品商貿(mào)組團(tuán)、物流倉儲(chǔ)配送服務(wù)組團(tuán)、休閑商務(wù)服務(wù)組團(tuán)、居住組團(tuán) 空港經(jīng)濟(jì)核心區(qū)概念性規(guī)劃 公共活動(dòng)發(fā)展軸 生態(tài)生活發(fā)展軸 西部生活商務(wù)服務(wù)區(qū) 東部商貿(mào)發(fā)展區(qū) 商貿(mào)物流發(fā)展軸 興陽路 兩大區(qū)片 — 車輪式發(fā)展 ? 兩大區(qū)片類似“左右手”、“兩個(gè)車輪”，構(gòu)筑起“空港核心區(qū)”的空間格局。 ? 西部商貿(mào)發(fā)展區(qū) 這個(gè)區(qū)域是“空港核心區(qū)”的本質(zhì)和靈魂所在，也是“空港核心區(qū)”最主要的核心功能區(qū)。 ? 性質(zhì)： 主要為韓國的商品通向中國和中國的商品通向韓國的展示、銷售、批發(fā)的商貿(mào)市場，同時(shí)輔助一些旅游、休閑、娛樂和居住功能，形成一個(gè)多種功能復(fù)合的綜合區(qū)。 商貿(mào)區(qū)功能主導(dǎo)功能輔助功能專業(yè)市場會(huì)議會(huì)展物流配送公寓居住餐飲娛樂旅游休閑 ? 功能： 這個(gè)區(qū)域承載著商業(yè)（批發(fā)市場）、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、會(huì)議會(huì)展、商業(yè)步行街、物流配送、配套設(shè)施、餐飲、娛樂、旅游等核心功能。 兩大區(qū)片 — 車輪式發(fā)展 西部商貿(mào)發(fā)展區(qū)功能 主導(dǎo)功能 輔助功能 專業(yè)市場 會(huì)議會(huì)展 物流配送 餐飲娛樂 旅游休閑 兩大區(qū)片 — 車輪式發(fā)展 ? 東部生活商務(wù)服務(wù)區(qū) ? 性質(zhì)： 生活商務(wù)服務(wù)區(qū)是“空港核心區(qū)”最能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的板塊。與商貿(mào)區(qū)一左一右聯(lián)動(dòng)發(fā)展，“雙輪驅(qū)動(dòng)”，互相促進(jìn)，共同構(gòu)筑功能完善的城市新功能區(qū)，吸引商貿(mào)區(qū)老板入住，并在后期區(qū)域板塊成熟時(shí)，可形成一定規(guī)模的高尚商務(wù)區(qū)。 ? 在項(xiàng)目后期開發(fā)商務(wù)公寓、寫字樓等高尚物業(yè)； ? 功能： 這個(gè)區(qū)域是核心區(qū)的輔助配套功能區(qū)，它規(guī)劃了包括居住產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、商務(wù)辦公、休閑運(yùn)動(dòng)、社區(qū)公共開放空間等輔助功能。 生活商貿(mào)區(qū)功能主導(dǎo)功能輔助功能居住運(yùn)動(dòng)休閑商務(wù)服務(wù)商務(wù)辦公餐飲娛樂旅游休閑 ? 以商務(wù)公園、運(yùn)動(dòng)公園和產(chǎn)業(yè)商貿(mào)服務(wù)園對生活環(huán)境價(jià)值加以提升。 兩大區(qū)片 — 車輪式發(fā)展 生活商務(wù)區(qū)功能 主導(dǎo)功能 輔助功能 居住 運(yùn)動(dòng)休閑 商務(wù)辦公 商務(wù)服務(wù) 旅游休閑 三條發(fā)展軸帶的規(guī)劃 —— 公共發(fā)展軸 商務(wù)功能開放空間 生活功能開放空間 商貿(mào)功能開放空間 公共活動(dòng)發(fā)展軸： 公共活動(dòng)發(fā)展軸集中商貿(mào)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物流和生活功能和公共開放空間的區(qū)域，是塑造空港核心區(qū)整體形象的發(fā)展軸 三條發(fā)展軸帶的規(guī)劃 —— 公共發(fā)展軸 公共發(fā)展軸將串起三大公共服務(wù)功能區(qū)： ? 軸線東端是以休閑商務(wù)功能區(qū)，建造 商務(wù)會(huì)所、酒店式公寓 ，發(fā)展商務(wù)服務(wù)，成為空港核心區(qū)的交際平臺(tái)； ? 軸線中部是以社區(qū)商業(yè)、公共設(shè)施、休閑廣場等功能區(qū)，建設(shè) 超市、郵局、銀行等公共服務(wù)設(shè)施和中心休閑廣場 ，發(fā)展社區(qū)生活服務(wù)，成為生活配套的服務(wù)平臺(tái)； ? 軸線西端是商貿(mào)功能區(qū)，建設(shè) 會(huì)展博覽中心、韓國風(fēng)情步行街（時(shí)尚和傳統(tǒng)）、商貿(mào)功能區(qū)配套服務(wù)設(shè)施 ，成為空港核心區(qū)的商貿(mào)服務(wù)功能區(qū) ； 三條發(fā)展軸帶的規(guī)劃 —— 生態(tài)生活發(fā)展軸 ? 以東部現(xiàn)有小區(qū)中心為發(fā)展軸線，串起 高尚住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)園（商務(wù)會(huì)所、商務(wù)辦公） 的功能，充分利用綠地系統(tǒng)，形成主次清晰，相互交織的生態(tài)結(jié)構(gòu)和景觀形象，從而塑造整體環(huán)境以人為本的特征。 ? 注重綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)相結(jié)合，設(shè)計(jì)人車分流的道路系統(tǒng)，串連各個(gè)組團(tuán)中心 （入口、網(wǎng)球場、游泳池、配套公共設(shè)施）， 形成休閑的開放空間系統(tǒng)，是社區(qū)居民和辦公者主要的室外活動(dòng)空間，提升整體的環(huán)境質(zhì)量。 三條發(fā)展軸帶的規(guī)劃 —— 商貿(mào)物流發(fā)展軸 ? 以道路為發(fā)展軸，串起商貿(mào)功能區(qū)的各種商貿(mào)功能和產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能， ? 小件商品配送服務(wù)功能區(qū)、時(shí)尚品交易中心、倉儲(chǔ)配送服務(wù)區(qū)，形成以物流為主的交通系。由于道路西部是居住空間，需要注意減少對住宅區(qū)的噪音、人流的干擾。 空港核心區(qū)規(guī)劃示意圖 中韓國際小商品城一二期 山東輕紡城 中韓國際小商品城三期 會(huì)展博覽中心 商務(wù)會(huì)所、酒店公寓 商務(wù)辦公區(qū) ? ? 倉儲(chǔ) 物流中心 中小企業(yè)孵化基地 高尚居住區(qū) ?韓國流行主題城 ?家居商貿(mào)城 空港核心區(qū)商貿(mào)物流區(qū)對青島未來經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng) A. 國際經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)航空項(xiàng)目發(fā)展 10年后給當(dāng)?shù)貛淼男б媸牵寒a(chǎn)出比為 1∶80 ，技術(shù)轉(zhuǎn)移比為 1∶16 ，就業(yè)帶動(dòng)比為 1∶12 ； B. 中韓國際小商品城借助空港產(chǎn)業(yè)區(qū)的輻射和帶動(dòng)，已形成輻射日韓、歐美、東南亞的物流門戶，打破了青島飾品產(chǎn)業(yè)的“瓶頸”； C. 國際飾品品牌通過中韓國際小商品城這一平臺(tái)形成了雙向流通格局，不僅成為了進(jìn)入中國市場的橋頭堡，同樣也讓中國的飾品品牌也走向了世界； 空港核心區(qū)商貿(mào)物流區(qū)對青島未來經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng) D. 中韓國際小商品城的興建吸引了韓國、美國、巴西、日本、中國香港、中國臺(tái)灣等各大商戶的入駐，保證了產(chǎn)品的國際化和多樣性，滿足了世界上不同地區(qū)、不同風(fēng)格的采購商的需求，為來自世界各地的飾品制造商、經(jīng)銷商、零售商提供了商機(jī)，使青島成為中國和世界飾品、工藝品的銷售集散中心。 E. 在吸收下崗人員再就業(yè)、解決富余勞動(dòng)力和促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。據(jù)初步預(yù)計(jì)，中韓國際小商品城未來從業(yè)人員將超過 2萬人，將有效的吸納國企下崗職工，有力地支持了國企改革，促進(jìn)了社會(huì)穩(wěn)定； 關(guān)于輕紡城的思考 附件：關(guān)于山東輕紡城的思考 —— 中國紡織產(chǎn)業(yè)帶 ? 從上圖可以看出，中國紡織服裝較發(fā)達(dá)的城市主要集中在東部沿海一帶。中國紡織產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)、名企主要集中在廣東、福建、上海、江蘇、浙江、山東、遼寧等地。在這些產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)中原材料生產(chǎn)企業(yè)和成品生產(chǎn)企業(yè)之間、生產(chǎn)企業(yè)和流通企業(yè)之間等上下游相關(guān)企業(yè)匯集在一起構(gòu)建了一個(gè)高效率、低成本的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，形成了具有中國特色的紡織服裝集散市場，如著名的虎門富民服裝城、西樵面料市場、紹興中國輕紡城、常熟招商城、中國盛澤東方絲綢市場等。但中國的紡織服裝集散市場多為粗放式經(jīng)營，或正處于粗放型向集約型經(jīng)營轉(zhuǎn)換的初級(jí)階段，市場建筑形式陳舊落后，環(huán)境臟、亂、差，商戶多為個(gè)體經(jīng)營，產(chǎn)品良莠不齊，且在生產(chǎn)線上具有明顯的“產(chǎn)區(qū)”局限。 關(guān)于山東輕紡城的思考 —— 江蘇紡織產(chǎn)業(yè) ? 江蘇目前已有 15家紡織產(chǎn)業(yè)集群名鎮(zhèn)。這些產(chǎn)業(yè)集群名鎮(zhèn)已成為江蘇省紡織服裝業(yè)一支重要的力量，它們聯(lián)手打造出服裝、家紡、面料名品的新天地，亮出中國織造名鎮(zhèn)、服裝制造業(yè)基地、絲綢名鎮(zhèn)的品牌。被授予服裝產(chǎn)業(yè)基地、特色名鎮(zhèn)稱號(hào)的 8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)是：常熟市沙家浜鎮(zhèn)、宜興市新建鎮(zhèn)、太倉市璜涇鎮(zhèn)、常熟市支塘鎮(zhèn)、丹陽市皇塘鎮(zhèn)、揚(yáng)州市邗江區(qū)、常熟市新港鎮(zhèn)、南通市如東縣。江蘇省的紡織原料如沙、呢絨、毛線、紡織機(jī)械長期久居中國第一，其中呢絨的產(chǎn)量占全國的 59． 2％，江蘇服裝業(yè)在全國占據(jù)重要的地位，而服裝產(chǎn)業(yè)集群名鎮(zhèn)，則占據(jù)了江蘇紡織服裝市場的很大份額。 關(guān)于山東輕紡城的思考 —— 浙江紡織產(chǎn)業(yè) ? 浙江的紡織業(yè)發(fā)展有著悠久的歷史，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場的成熟度也在不斷的提高。由于紡織企業(yè)眾多，我們在這里只分析一些規(guī)模較大的，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群驮谛袠I(yè)內(nèi)具有一定的影響力的企業(yè)。 ? 紹興柯橋 以輕紡為主，紡織企業(yè)占全縣工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 55％，紡織品產(chǎn)值占全縣工業(yè)產(chǎn)值的 75％，中小紡織企業(yè)數(shù)量有 4000家左右（規(guī)模以下占多數(shù)）。 ? 以絲綢為主，紡織企業(yè)共有 1000多家 ? 以絲綢業(yè)為主，共有近 2023多家紡織企業(yè)(規(guī)模以下居多 )。 ? 寧波主要以服飾生產(chǎn)企業(yè)居多，紡織企業(yè)共有 1000多家（大多數(shù)是小企業(yè)）。 關(guān)于山東輕紡城的思考 —— 山東紡織產(chǎn)業(yè) ? 眾多的紡織品生產(chǎn)、加工、經(jīng)營企業(yè)構(gòu)筑了山東省紡織業(yè)的基礎(chǔ)，在上述分析中我們可以看到，主要紡織企業(yè)集中在濟(jì)南，濰坊，青島濱州，淄博等地，從歷史上來講上述地方的紡織業(yè)就較為發(fā)達(dá)。 ? 青島即墨被稱為中國針織名城，濰坊昌邑被稱為中國印染名城，煙臺(tái)海陽被稱為中國羊毛衫名城，濰坊諸城被稱為中國男裝名城，從上述的稱呼中可以看出，濰坊的紡織業(yè)是較為發(fā)達(dá)的 。 附件：關(guān)于山東輕紡城的思考 市場名稱 業(yè)態(tài) 面積 物業(yè)結(jié)構(gòu) 無錫新世界國際 面料 35 步行街 無錫招商城 紡織品 4*7 內(nèi)廊式步行街 老紅梅市場 面料 1520 內(nèi)廊式步行街 老紅梅市場 針織品 815 內(nèi)廊式步行街 東方國際輕紡城 紡織品 4*12*3 步行街 常熟布匹市場 布匹 2030 內(nèi)廊式步行街 常熟紡織品市場 紡織品 1520 內(nèi)廊式步行街 盛澤東方絲綢老市場 絲綢、化纖 2030 步行街 溫州商區(qū) 絲綢、化纖 8*10*2 步行街 閩粵浙商區(qū) 絲綢、化纖 8*10*2 步行街 外貿(mào)商區(qū) 絲綢、化纖 8*10*3 步行街 中國東方絲綢廣場 紡織服裝 *9 步行街 柯橋老市場 服飾布、褲料布、窗簾布 4x10 店中店 柯橋東市場 服飾布、褲料布、窗簾布 3x7 內(nèi)廊式步行街 柯橋西市場 服飾布、窗簾布 3x7 內(nèi)廊式步行街 柯橋北市場 服飾布、窗簾布、棉布 3x7 內(nèi)廊式步行街 聯(lián)合市場 服裝面料、家紡面料 店中店 天匯廣場 服飾面料、窗簾面料、棉布 4x12 店中店 附件：關(guān)于山東輕紡城的思考 青島作為山東輕紡業(yè)出口基地， 在此建立批發(fā)市場具有良好的優(yōu)勢 中韓國際小商品城的成功， 絕對不是中國又多了一個(gè)好的批發(fā)市場， 它的貢獻(xiàn)應(yīng)該是中國批發(fā)產(chǎn)業(yè)的一次革命 ！ 謝謝聆聽 演講完畢，謝謝觀看！