【正文】 . 53%金銀珠寶1 7 2 1 . 81%飾品包裝1 7 2 1 . 81%相框2 2 4 6 . 22%節(jié)慶用品2 2 4 6 . 22%飾品器械、加工定做3 4 4 3 . 53%玻璃工藝品5 6 8 9 . 74%仿真、仿生工藝品2 2 4 6 . 22%竹木工藝品2 2 4 6 . 22%布藝、紡織工藝品5 6 8 9 . 74%水晶工藝品2 2 9 5 . 72%寶石、玉石工藝品1 1 4 7 . 81%陶瓷工藝品4 4 9 2 . 34%塑料、樹脂工藝品4 4 9 2 . 34%金屬工藝品3 4 4 3 . 53%廠家直銷區(qū)1 5 8 7 1 . 612%風(fēng)味餐飲廳3 4 4 3 . 53%休閑娛樂1 2 4 2 8 . 110%業(yè)態(tài)布局 配套設(shè)施 區(qū)域 實現(xiàn)配套功能 B1 餐飲、倉儲、娛樂 F4 展覽、廠家直銷同時可實現(xiàn)倉儲功能 F5—F7 行業(yè)研發(fā)、商務(wù)辦公 臨街店鋪 金融、通訊網(wǎng)點，休閑商務(wù)餐飲 ?金融網(wǎng)點以及通訊營業(yè)廳選址主要特點多為臨街店鋪，同時為了便于商戶的商務(wù)活動設(shè)臵商務(wù)休閑場所，增加項目功能，同時吸引各類人群消費。 ? 將飾品、工藝品中分類，合理規(guī)劃分區(qū)，能夠與韓國商品形成互動。 56%6%5%5%4%4%4%4%3%2%2% 1%1%1%1%1%1%0%0%0%布藝、編紡工藝品 金屬工藝品仿生仿真工藝品 玻璃工藝品雕刻工藝品 民間工藝品竹木工藝品 陶瓷工藝品字畫、工藝畫 相框、畫框塑料、樹脂工藝品 天然工藝品水晶工藝品 紀念品、收藏品宗教工藝品 寶石玉石工藝品紙制工藝品 石料工藝品雕塑 仿古工藝品產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結(jié)構(gòu)分析 對項目的啟示 ? 時尚飾品市場供需兩旺，是項目主營商品，同時可帶來大量人群消化其它類商品。 頭飾46%吊飾19%手飾10%穿刺飾8%扣飾2%項鏈2%耳環(huán)1%耳墜1%假發(fā)0%腰飾0%腳飾0%服飾0%其他11%產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結(jié)構(gòu)分析 工藝品需求分析 從市場需求量較大的工藝品品類中，玻璃、塑料、樹脂、布藝、編紡、陶瓷、水晶類工藝品在山東區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)水平較高，更為適合本項目引入。 時尚配飾39%金銀珠寶首飾9%擺掛件飾品12%手機飾品13%鑰匙扣、鏈、繩帶14%裝飾盒3%首飾包裝2% 禮品袋4%閃光用品4%飾品需求分析 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結(jié)構(gòu)分析 區(qū)域飾品供給分析 韓國技術(shù)的時尚飾品加工是區(qū)域內(nèi)主要飾品供應(yīng)特點，在國內(nèi)市場同樣具有較高知名度，項目實施中引導(dǎo)通過此類產(chǎn)品吸引的客戶對其他類商品產(chǎn)生需求欲望。 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結(jié)構(gòu)分析 ?時尚飾品類是飾品行業(yè)的主要需求對象，而本區(qū)域在這一產(chǎn)品的競爭力十分強大，因此此類商品在本項目的發(fā)展空間將被非?？春?。 基于良好的收益，商戶對業(yè)主租金的回報相對會有較好的保證。 飾品26%節(jié)慶用品5%工藝品28%廣告促銷禮品6%布藝、編紡工藝品35%供應(yīng) 比例產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結(jié)構(gòu)分析 飾品、工藝品對比 市場景氣指數(shù) 從市場總體情況看，飾品市場在現(xiàn)階段貿(mào)易景氣指數(shù)高于工藝品市場，同時正處于上升趨勢。 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 市場供需結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結(jié)構(gòu)分析 飾品56%節(jié)慶用品5%工藝品25%廣告促銷禮品14%需求 比例飾品、工藝品需求 通過對 行業(yè)和貿(mào)易公司需求的偵測 ， ?市場對飾品的需求量高于工藝品； ?廣告促銷品隨著各類企業(yè)、產(chǎn)品的推廣活動開展，越來越多的被市場認可，此類產(chǎn)品類同于各類工藝品、飾品，但用途原因，由于多用于各類企業(yè)，因此多為廠家定制、銷售渠道簡捷； ?節(jié)慶用品則由于時節(jié)的關(guān)系所占比重較小。 ? 數(shù)據(jù)采集： – 以從事本行業(yè)企業(yè)為出發(fā)點，通過登記注冊公司所經(jīng)營商品類別統(tǒng)計該類商品在飾品 /工藝品市場的數(shù)量及結(jié)構(gòu)。 ?發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則 未來的發(fā)展前景良好、品質(zhì)高，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費； ?互補的原則 業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享； 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 基于上述，本項目 3期業(yè)態(tài)建議 做專：飾品、工藝品成品的批發(fā)、集散地 做活：由市場 做 導(dǎo)向， 經(jīng)營品類通過孵化、調(diào)整直至完善 做秀： 主題性經(jīng)營，加大市場推廣力度 做全：豐富主題經(jīng)營的商品，加強市場競爭力 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 初步功能構(gòu)想 B1 F1 F2 F3 F4 車位 \倉儲 \物流 商品區(qū) 商品區(qū) 會展、廠家 直銷區(qū) 車位 ? 分析目的： – 體現(xiàn)市場各類飾品、工藝品的供需關(guān)系。 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之贏利模式 首推 負一層、一層、二層、三層內(nèi)鋪 帶動 四層內(nèi)鋪 臨街商鋪 以售為主 以租為主 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)定位原則 ?租金貢獻率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。 中韓小商品城三期經(jīng)營模式之合縱連橫 連橫： ? 與行業(yè)協(xié)會的聯(lián)合，打造中國最完備的電子交易平臺和信息平臺，與中國飾品網(wǎng)、全球飾品網(wǎng)、中國流行飾品網(wǎng)等知名網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)合建立電子商務(wù)平臺，為市場企業(yè)和商戶提供最佳的商戰(zhàn)平臺 ； ? 協(xié)會與協(xié)會之間、協(xié)會與企業(yè)之間的合作，共同促進飾品行業(yè)的發(fā)展，加強與亞洲珠寶聯(lián)合會飾品協(xié)會 、中國珠寶玉石首飾行業(yè)協(xié)會 等的溝通和交流，舉行定期和不定期的交流會。 信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計、建立經(jīng)濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Inter網(wǎng)絡(luò)。 功能設(shè)計 —— 休閑娛樂功能 ? 經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施； ? 該區(qū)域為配套服務(wù)區(qū)，以滿足本項目經(jīng)營主體和消費者需求為主導(dǎo)，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設(shè)臵各種時尚休閑的項目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運動休閑項目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設(shè)臵商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等 。 功能設(shè)計 —— 會展會議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū) 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水平； ? 同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)； ? 有計劃、有主題地組織各種會展會議。 中韓小商品城整體功能設(shè)計 商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū) 信息服務(wù) 功能區(qū) 休閑娛樂功能區(qū) 會展會議推介培訓(xùn) 功能 區(qū) 倉儲、配送 服務(wù)功能 區(qū) 零售商業(yè) 功能區(qū) 公共環(huán)境設(shè)施服務(wù) 區(qū) 管理功能區(qū) 展示、交易功能區(qū) 功能設(shè)計 —— 展示、交易功能區(qū) 同當(dāng)前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在： ? 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）； ? 增加了展示的設(shè)計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）； ? 經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本項目，體現(xiàn)本項目的中檔商品交易中心的定位）； ? 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設(shè)計標(biāo)準模式、類似街面專賣店）； ? 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（ MIS系統(tǒng)）。 業(yè)戶來源分布情況020406080100120即墨路市場 中韓小商品城 工藝品城 即墨小商品市場 即墨服裝市場本地 外地 制圖：合富輝煌（山東）市場研究部商鋪取得方式分布情況01020304050即墨路市場 中韓小商品城 工藝品城 即墨小商品市場 即墨服裝市場01購買 租賃 租賃比率 制圖：合富輝煌（山東）市場研究部項目目標(biāo)客戶類型 客戶類型 目標(biāo)客戶 批發(fā)商業(yè) 投資商鋪客戶、國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場經(jīng)營者、國外批售中心（ OMM）、 CC交易模式的批發(fā)企業(yè)（藍格賽） 零售商業(yè) 品牌專賣店、主題商店、商業(yè)街等方面的投資企業(yè) 輔助商業(yè) 倉儲、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、商務(wù)中心、會所、娛樂和休閑項目、拍賣 配套服務(wù) 稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、商務(wù)、財務(wù)、中介、信息、廣告、展示 一個復(fù)合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個批發(fā)市場。其中除即墨小商品城外， 其他專業(yè)市場的外地客商均占 70%以上 。 以建立為國際中小企業(yè)進入中國市場（包括銷售和采購等）綜合型服務(wù)平臺和中國產(chǎn)品拓展海外市場的平臺為核心。 我們不是站在青島的角度看項目， 而是站在世界的角度看項目 機會背景 —— 飾品產(chǎn)業(yè)面臨升級 人民幣升值 環(huán)境成本 政府政策 勞動力成本 飾品產(chǎn)業(yè)面臨升級和重新洗牌 品牌出現(xiàn)成為必然 企業(yè)對于項目的未來發(fā)展愿望 品牌目標(biāo) 建立中韓國際小商品城的品牌知名度和美譽度 速度目標(biāo) 如此大的體量如何快速消化 利潤目標(biāo) 利潤的盡可能最大化 項目開發(fā) 目標(biāo)體系 戰(zhàn)略目標(biāo) 社會效益最大化，市場經(jīng)營效益最大化，著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺 著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊的盈利平臺 —— 青島已成為世界飾品產(chǎn)業(yè)的重要一極，貿(mào)易平臺需要搭建 —— 商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新是大勢所趨 —— 國內(nèi)的大多市場停留在攤位批發(fā)形式，功能配套不完備 —— 國外批發(fā)市場逐漸滲透到國內(nèi)，存在借勢的機會點 局 勢 市 機 企業(yè)愿景：著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊的盈利平臺 青島 ， 呼喚產(chǎn)業(yè)孵化基地 運營模式的創(chuàng)新 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 打破傳統(tǒng)批發(fā)模式的束縛，實現(xiàn)“批零兼營”的經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型 著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺 銷售與經(jīng)營的兼顧，一、二期經(jīng)營和三期開發(fā)的兼顧 中韓國際小商品城 發(fā)展核心思想 項目的戰(zhàn)略定位 建設(shè)成為在環(huán)渤海經(jīng)濟圈框架下的大青島空港核心經(jīng)濟區(qū)內(nèi)具有飾品產(chǎn)業(yè)孵化功能的 專業(yè)展貿(mào)中心 定位詮釋 青島 —— “世界流行飾品的制造中心”的地位越發(fā)穩(wěn)固， 以 “原產(chǎn)地的常年展貿(mào)中心” 的主題， 同時強調(diào)項目的 產(chǎn)業(yè)孵化功能和服務(wù)功能 項目的主題概念 主題概念是一個統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點和中心 主題概念是一種包裝或一種說法 飾品 展貿(mào) 中樞 ， 產(chǎn)業(yè)孵化基地 核心、根本 信息集合交流 行業(yè)的地位 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方向趨勢，增強青島企業(yè)未來競爭力 項目定位下的發(fā)展戰(zhàn)略 以帶動青島制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為目標(biāo) 。 青島也同樣可以發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時 克隆和利用義烏的影響力和成熟經(jīng)驗