【正文】 義烏的創(chuàng)新給青島帶來的機會 在青島中國國際小商品城引入 集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心 有效的拓展項目的影響力同時促使項目快速啟動。 義烏的創(chuàng)新給青島帶來的機會 ? 義烏市商城集團啟動了一項旨在為 全國小型采購商代理采購、連鎖配送 的新業(yè)務(wù)。 鵬潤國際時尚購物中心 總建筑面積約 60萬平米 , 米的商業(yè)面積 、 5萬平方米的酒店 、3萬平方米的寫字樓和 的會展中心 以服裝為主 ， 小商品為輔 ， 批發(fā)與零售結(jié)合 ， 定位為 “采購中心 +購物中心 ”， 幾經(jīng)改變定位 ， 招商反映不太理想 ， 項目預(yù)計 2023年年底竣工 ， 2023年上半年開業(yè) 中國的批發(fā)業(yè)在快速的發(fā)展中也面臨著一定的問題 中國批發(fā)市場新項目帶來的反思 ? 閉門造車，沒有真正了解客戶需求； ? 招商策略沒有落到實處； ? 作秀行為，專家、學者、協(xié)會、政府官員有很大程度是作秀行為，諸如項目得到專家學者認可之類話題，結(jié)果受傷的還是投資者自己； ? 項目硬傷，項目挑戰(zhàn)強勢市場，教育消費者市場，付出慘重代價； ? 投資者過于看重短期盈利目標，沒有堅守市場的經(jīng)濟決心或?qū)嵙Γ? ? 大絮宣傳炒作，以為有了名氣就會成功，結(jié)果是有了名聲卻沒有市場。 據(jù)說目前招商狀況不太理想 重慶盛世金源國際商貿(mào)城 西部最大的單體批發(fā)市場 ， 總投資額 26億 、 總建筑面積 68萬平米 、超過 5000余商戶同場經(jīng)營 ， 4000個停車位 ， 5萬平方物流配送中心 以品牌服飾 、 現(xiàn)代家飾 、 工藝禮品 、日用商品交易為核心的復(fù)合產(chǎn)業(yè)形態(tài) ， 以展示和推介為主題的 、 經(jīng)營多種品牌商品的 、 鏈接電子商務(wù)系統(tǒng)的 、 具有完善配套服務(wù)功能的 、大型和規(guī)范的 、 現(xiàn)代化和國際化的市場交易和會展中心 。 武漢龍王廟國際廣場 占地 117畝 ， 建面約 28萬平米 ， 投資達 30億元 。 中國批發(fā)市場新項目帶來的反思 項目名稱 項目規(guī)模 項目定位 目前狀況 廣州國際玩具禮品城 共 40萬平方米 ， 首期建面約 10萬平方米 ， 商鋪近 800個 ， 二期除商鋪外 ，還設(shè)有研發(fā)中心 ， 約 10萬平方米的大型展覽中心為舉辦國內(nèi)外各種訂貨會 、 采購會 、 綜合展覽活動等提供便捷的服務(wù) ， 三期包括一個占地約 4萬平方米的商務(wù)主題公園 ， 集娛樂 、 游玩 、 體驗為一體 項目定位于信息化 、 國際性 、 物流型 ， 以 “商流 、 信息流 、 資金流 、物流 ”合一為目標 ， 建成后將成為全球最大的玩具禮品商流中心 。 案例思考 —— 青島國際工藝品城 ? 定位： 北方地區(qū)最大的的工藝品市場，地處 308國道黃金要道； ? 功能： 集展示、商鋪、貿(mào)易、餐飲、銷售批發(fā)、購物以及辦公為一體 ? 現(xiàn)狀： 一期商業(yè)銷售火爆，后續(xù)經(jīng)營乏力 ? 優(yōu)勢： 著力介入飾品產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)，在行業(yè)內(nèi)有一定影響。這是繼黑龍江省尚志市后，設(shè)立的第二個集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心。提出了關(guān)于國外著名采購企業(yè)、國內(nèi)上市流通企業(yè)等規(guī)模采購商進駐中國小商品城的優(yōu)惠政策。配件13%鐘表3%電訊器材3%雨具3%傘具3%箱包15%鎖具2%二期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例 義烏商品產(chǎn)地及經(jīng)營戶原籍情況 商品產(chǎn)地配臵情況 地區(qū) 占比（ %） 備注 浙江省內(nèi) 其中金華 %；義烏 % 廣東 廣東玩具與電子電器 其他地區(qū) 合計 100 經(jīng)營戶原籍組成情況 地區(qū) 占比（ %） 備注 義烏本地 浙江省內(nèi)義烏市外 26 溫州占 ％ 境外經(jīng)營戶 韓國、東南亞等地的外商為主 浙江省外其他地區(qū) 合計 100 商品以浙江省內(nèi)為主，浙江作為生產(chǎn)大省，是市場成功基礎(chǔ) 義烏人善經(jīng)商也是市場成功的根本 義烏成功的原因 ① 政府政策支持是市場發(fā)展的堅強后盾 ? 義烏市政府確立并堅定不移地實施“興商建市”發(fā)展戰(zhàn)略，走以商貿(mào)業(yè)為龍頭帶動區(qū)域經(jīng)濟社會全面發(fā)展之路，浙江省委省政府兩次專門發(fā)文，在全省學習推廣義烏發(fā)展經(jīng)驗； ? 國家領(lǐng)導(dǎo)、專家先后到中國小商品城視察、檢查、指導(dǎo)工作； ② 遵循市場規(guī)則的經(jīng)營理念是市場發(fā)展的保證 ? 經(jīng)商意識強烈、遵循商業(yè)規(guī)則； ? 秉持誠信經(jīng)營的原則； ③ 地方產(chǎn)業(yè)是市場成功堅強的基礎(chǔ) ? 浙江省是制造行業(yè)大省，大量的中小型的小商品制造企業(yè)需要專業(yè)市場為銷售渠道 義烏成功的原因 ④ 經(jīng)營決策促進市場發(fā)展 ? 天天博覽會： 1995年，“首屆小商品博覽會”舉辦，并于每年舉辦一屆，至 2023年發(fā)展成為“首屆中國義烏國際小商品博覽會”（義博會）， 2023年舉辦全國首屆行書、草書大展活動和首屆中國小商品城文化藝術(shù)節(jié)。剃須刀4%電子儀表2%電池 剃須刀 4 電子儀表儀器照相器材 電池 配件 電工產(chǎn)品 車類 1 旅游購物中心 2 三層 五金廚衛(wèi)、小家電 義烏國際商貿(mào)城相對應(yīng)電子商務(wù)平臺義烏國際商貿(mào)城在線，平臺以義烏國際商貿(mào)城為中心，全面實現(xiàn)義烏電子商務(wù)功能。 兩個案例： 義烏國際商貿(mào)城 青島國際工藝品城 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 一期工程占地 420畝、建面34萬平方米，設(shè)主體市場、生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、餐飲中心五大經(jīng)營區(qū)，共有 9000多個商位 1萬多戶經(jīng)營戶。 從市場化因素和產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系上看，在這些區(qū)城舉辦專業(yè)性的行業(yè)博覽會甚至可能比在中心城市更加具有號召力和說服力。 （ 4）投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務(wù) 中國雖然仍未對外開放批發(fā)市場，但外國批發(fā)商主要采取以下四種辦法在中國建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)： 據(jù)有關(guān)專家介紹，外國批發(fā)商進入中國批發(fā)市場的典型做法是： 一開頭做零售，然后發(fā)展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進行批發(fā)業(yè)務(wù)。 模式借鑒 —— 國外批發(fā)企業(yè)進入中國的模式 （ 1）與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場 ? 德國麥德龍公司在中國以經(jīng)銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務(wù)，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場。 生產(chǎn)主導(dǎo) 批發(fā)主導(dǎo) 零售主導(dǎo) 萬客隆、麥德龍、山姆店等應(yīng)該說都是從 批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中 的商業(yè)業(yè)態(tài)。 自身條件優(yōu)劣明顯，如何突出與歸避 本項目期望結(jié)果分析 外部環(huán)境對項目成功開發(fā)利弊參半 自身條件優(yōu)劣明顯，如何突出與歸避 外 內(nèi) 形成項目品牌，創(chuàng)新模式的搭建，完成招商，良性運營 進行差異化競爭，找到市場相對空白點和機會點 陷入于惡性競爭的被動 競爭 陷入后期貨量銷售乏力的局面 有效的價格和貨量控制，創(chuàng)造后期較高的收益 收益 定位出現(xiàn)偏差，陷入激烈的客戶爭奪戰(zhàn)中 準確鎖定目標客戶，定制產(chǎn)品，產(chǎn)生強有力的客戶引導(dǎo)力，降低競爭風險 客戶 品牌塑造度小，對項目開發(fā)和項目銷售促進作用小 塑造品牌，通過品牌帶動后期開發(fā)，通過項目品牌帶動公司品牌，創(chuàng)新經(jīng)營模式的搭建 品牌 非期望結(jié)果 期望結(jié)果 機會背景 面臨的外部環(huán)境及自身剖析 案例及模式借鑒 項目國內(nèi)市場機會 機會背景分析 模式借鑒 —— 國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢 根據(jù)業(yè)內(nèi)人士對批發(fā)市場的研究分析，發(fā)達國家的批發(fā)業(yè)已發(fā)生了明顯的變化。青島的商業(yè)物業(yè)市場有著非常大的前景和優(yōu)越的發(fā)展條件，其間蘊含著極巨大的發(fā)展商機。 思路決定出路。航空城里寫字樓租金超過阿姆斯特丹市中心租金，有 /天在此工作； 對項目區(qū)域的再次剖析 —— 臨空經(jīng)濟 青島流亭空港產(chǎn)業(yè)區(qū)制造業(yè)基地總規(guī)劃面積 ，定位于電子信息、機械制造、精細化工、紡織服裝、現(xiàn)代物流等新興行業(yè)，分為一期、二期、歐洲產(chǎn)業(yè)園三個片區(qū)，產(chǎn)業(yè)區(qū)日漸雛形，物流功能急需完善。機場吸引了一批跨國高科技企業(yè)入駐，把達拉斯變成了“德州硅谷”，成為帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。 世界著名空港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展歷程 ? 在 1959年愛爾蘭成立了香農(nóng)國際航空港自由貿(mào)易區(qū)，利用國外資金和原料發(fā)展加工貿(mào)易，代表世界空港產(chǎn)業(yè)區(qū)的誕生； ? 世界各國的許多機場，如美國的洛杉磯和菲尼克斯機場、日本的大阪和長崎機場、德國的法蘭克福和漢堡機場、荷蘭的史希斯浦爾機場、馬來西亞的蘇邦國際機場等，都在臨港地區(qū)發(fā)展了空港產(chǎn)業(yè)，并且都在使空港產(chǎn)業(yè)區(qū)向 航空城 發(fā)展。現(xiàn)代世界城市的本質(zhì)特征是擁有全球經(jīng)濟控制能力，其來源是 跨國企業(yè)總部與作為生產(chǎn)者服務(wù)核心部分的跨國銀行 的總部。 中國的第二大品牌之都 青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。 ?2023年，青島旅游業(yè)總收入為 億元，約占 GDP總量的 1/10， 2023及 2023年均位列中國旅游城市 top10。沒有對大勢的預(yù)見，理念與戰(zhàn)略創(chuàng)新就成為無源之水，無本之木，成為失去方向的航船 ！ 從城市切入項目的思考 中國經(jīng)濟強市，山東省經(jīng)濟核心及對外窗口 ?青島對整個山東省經(jīng)濟總量貢獻巨大， 2023年 GDP占山東省 GDP總量的 ％，是山東省最大的經(jīng)濟體，綜合經(jīng)濟實力在全國城市中居第 10位，在 15個副省級城市中居第 4位。中韓國際小商品城 正式匯報（定位部分） 2023年 1月 16日 謹呈：青島政建投資集團有限公司 項目整體工作思路 發(fā)展戰(zhàn)略 資源挖掘 機會分析 功能定位 價格定位 客戶定位 業(yè)態(tài)定位 案例研究 模式借鑒 發(fā)展定位 物業(yè)發(fā)展建議 產(chǎn)品規(guī)劃 功能配比 配套設(shè)施 宏觀經(jīng)濟背景 城市規(guī)劃研究 前期項目價值挖掘 大勢分析 資料收集 實地調(diào)研 問卷調(diào)查 客戶訪談 規(guī)劃設(shè)計跟進 格局分析 競爭分析 客戶分析 項目本體分析 區(qū)位價值 項目界定 資料收集 實地調(diào)研 行業(yè)分析 營銷策略思路 企業(yè)愿望 模式案例借鑒 外部：環(huán)境影響總述 內(nèi)部：自身條件研判 項目核心問題 機會背景分析 項目價值研判 項目定位 物業(yè)發(fā)展建議 財務(wù)成本分析 客戶定位 產(chǎn)品規(guī)劃 — 商業(yè)布局 價格定位 功能定位 回顧：核心問題是否得到解決 配套 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 核心問題 中韓國際小商品城的初印象 一個成功起步的商業(yè)航母 在青島具有一定影響力的商業(yè)項目 面臨競爭和機遇的商業(yè)項目 經(jīng)營客戶不斷演進的商業(yè)項目 可永續(xù)經(jīng)營發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目 承載企業(yè)理想的商業(yè)航母 中韓國際小商品城是需要提升，整合與可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)航母 ? 核心問題一：項目規(guī)模大，在動態(tài)發(fā)展過程中如何占得競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展？ 解決思路：強勢建立三期的知名度同時，有效開展其他營銷和經(jīng)營活動促進一二期的經(jīng)營，同時與三期進行互動； ? 核心問題二：項目是否具有足夠市場空間，具備差異化的競爭優(yōu)勢？ 解決思路：尋找市場、項目自身、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機會，在市場空白點建立項目的競爭優(yōu)勢，有效的利用空港經(jīng)濟圈的平臺 ? 核心問題三：項目如何創(chuàng)新？ 解決思路：小商品市場流通模式的創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈的創(chuàng)新和業(yè)態(tài)創(chuàng)新；市場的唯一性和差異性。 核心問題解析 項目發(fā)展策略，切實解決項目的核心問題 機會背景 所面臨的外部環(huán)境及自身剖析 案例借鑒 市場回顧及宏觀環(huán)境機會 機會背景分析 戰(zhàn)略高度 創(chuàng)新源于對大勢的把握。 ?青島與長三角、珠三角及環(huán)渤海灣等都市圈有深度的經(jīng)濟合作和貿(mào)易往來，經(jīng)濟合作關(guān)系延至韓國、日本及朝鮮等國，是山東半島的第一經(jīng)濟核心和外貿(mào)窗口 青島 韓國 濟南（政治、文化、教育核心） 青島（經(jīng)濟、工業(yè)、貿(mào)易核心） 中國北方重要的海濱生態(tài)城市，旅游大市 ?全市海岸線 (含所屬海島岸線