【正文】 和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，蘇北同蘇南還有較大差距，淮安在蘇北幾個(gè)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。 三產(chǎn)比重 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 城市平均住房面積（平方米 /人） 農(nóng)村平均住房面積（平方米 /人） 小結(jié)：淮安城市居民平均住房面積穩(wěn)步上升 ， 由 2023年的每人 2023年的每人 ， 由此可看出近 8年來(lái)淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 。 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 6422 7267 8108 9597 10683 13155 15600 18921 23300 增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 淮安概況 PART ONE 三產(chǎn)業(yè)比 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 第一產(chǎn)業(yè) % % % % % 第二產(chǎn)業(yè) % % % % % 第三產(chǎn)業(yè) % % % % % 小結(jié)：從上圖產(chǎn)業(yè)比可以看出第一產(chǎn)業(yè)比重緩慢下降 ， 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)緩慢上升 ， 并可以看出工業(yè)是淮安經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ，符合淮安新型工業(yè)城市的定位 。 2023年經(jīng)濟(jì)有所回升， 2023年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，增幅高于全省平均增幅 ，繼續(xù)保持全省第一，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的大幅跨越。 行政區(qū)域劃分與概況 淮安概況 PART ONE 年 份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 2023年上半年 GDP（億元） 增長(zhǎng)率 % % % % % % % % % % 小結(jié)：從上圖表可以看出，淮安市經(jīng)濟(jì)總量快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量以平均每年 %的速度增長(zhǎng)，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。 淮安漣水機(jī)場(chǎng)將進(jìn)一步鞏固淮安的交通樞紐地位 。 已經(jīng)建成和即將建成的京滬 、 寧宿徐 、淮鹽 、 宿淮 、 寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯 ,新長(zhǎng) 、 宿淮 、 連鹽淮鐵路連接南北 ， 貫穿東西 。全市有各類工業(yè)企業(yè)近 3萬(wàn)家 ,其中包括淮陰卷煙廠等 10戶大型企業(yè)集團(tuán)和江蘇清印集團(tuán)等 50戶重點(diǎn)企業(yè)，近年來(lái)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，特別是臺(tái)資集聚，臺(tái)灣富士康集團(tuán)淮安科技城、明基達(dá)方電子、臺(tái)玻、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個(gè)頭”臺(tái)資企業(yè)紛紛來(lái)淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國(guó)內(nèi)第四大臺(tái)資高地。礦產(chǎn)資源豐富 ,地下蘊(yùn)藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn) ,居世界首位。西有 日出斗金 的洪澤湖 ,東有盛產(chǎn)魚蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。明清鼎盛時(shí)與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱為運(yùn)河沿線的“四大都市”，有“運(yùn)河之都”之稱。江蘇省淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。市區(qū)面積 80平方公里，人口 80萬(wàn)。【 安徽淮安義烏國(guó)際小商品城項(xiàng)目 】 前期策劃報(bào)告 OPEN 2023年 11月 28日 我們能做什么？ 定位思考 我們?cè)趺醋? ？ 策略思考 我們賺多少 ？ 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 contents 目 錄 我們 缺什么 其他開發(fā)商 在做什么 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 要什么 我們 有什么 我們 能做什么 1 開發(fā)區(qū) 要什么 政府 在做什么 我們能做什么？ —— 思考分析篇 我們能做什么 —— 思考分析篇 contents 淮安概況 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展和規(guī)劃 淮安商圈調(diào)查 評(píng)估 淮安消費(fèi)者分析 淮安經(jīng)營(yíng)者分析 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)專項(xiàng)研究 開發(fā)區(qū)調(diào)查、評(píng)估與預(yù)測(cè) 政府 在做什么 城市發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域城市結(jié)構(gòu) 商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策導(dǎo)向 專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局 小結(jié) 淮安城市概況 開發(fā)區(qū)發(fā)展與規(guī)劃 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 淮安市轄清河、清浦、楚州、淮陰 4個(gè)區(qū)和漣水縣、金湖縣、洪澤縣、盱眙縣 4個(gè)縣。面積約 10072平方公里，人口 。 區(qū)位 —— 淮安市區(qū)位優(yōu)越。 文化 —— 淮安市是首批全國(guó)歷史文化名城。 資源 —— 淮安是物產(chǎn)富饒的魚米之鄉(xiāng)。全境平原廣袤 ,土地肥沃 ,糧豐林茂 ,水域?qū)拸V ,盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品 ,是全國(guó)聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷基地。 工業(yè) —— 淮安是新興的工業(yè)城市。 行政區(qū)域劃分與概況 淮安概況 PART ONE 交通 —— 淮安是迅速崛起的交通樞紐城市 。 京杭大運(yùn)河貫穿市境南北 ， 同時(shí)輔以鹽河航道 、 淮河入海水道 、 入江水道等航道 ， 使淮安的水運(yùn)網(wǎng) 絡(luò)通江達(dá)海 ， 實(shí)現(xiàn)了淮安由傳統(tǒng)的 “ 運(yùn)河經(jīng)濟(jì) ” 向 “ 海河經(jīng)濟(jì) ” 的轉(zhuǎn)變 。 全市初步形成了一個(gè)以高等級(jí)公路為主骨架 ， 公路 、 鐵路 、 航空并舉的立體化大交通網(wǎng)絡(luò) ,凸顯了淮安在江蘇乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的交通樞紐地位 。2023年受金融危機(jī)影響，增長(zhǎng)速度略有下滑。 經(jīng)濟(jì)總量 淮安概況 PART ONE 小結(jié)：人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高，連續(xù)七年增長(zhǎng)率保持在 13%以上。 同時(shí) ， 第三產(chǎn)業(yè)比重低 ， 發(fā)展大有可為 。 同時(shí) ， 人均住房面積的提高給居民提供了居住的舒適性 ， 也給后續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展提出了更高的要求 。 江蘇各市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比（ 2023年） 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元 /人） 6513 7158 7798 8209 9115 10447 12164 14007 15646 農(nóng)民人均可支配收入（元 /人） 3180 3365 3395 3701 4024 4430 5010 5657 6308 小結(jié)：居民收入水平穩(wěn)步提高 。 2023年上半年 ， 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9296元 ，同比增長(zhǎng) %。 2023年全市在崗職工平均工資 28175元 ， 增長(zhǎng) %。 人均可支配收入 淮安概況 PART ONE 年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上半年 城市人均消費(fèi)性支出（元 /人） 4544 4852 5544 5704 6389 7077 8213 9058 10642 5812 農(nóng)村人均消費(fèi)性支出出（元 /人） 2087 2163 2240 2491 2491 2881 3263 3760 4292 2456 小結(jié)：居民收入的穩(wěn)步提高支撐了居民消費(fèi)的能力。一方面由于居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)穩(wěn)定了居民的消費(fèi)信心，另一方面也顯示了居民潛在的購(gòu)買能力。 2023上半年 ， 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ， 同比增長(zhǎng) %。 分行業(yè)看 ， 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ， 增長(zhǎng)%；住宿餐飲業(yè)零售額 ， 增長(zhǎng) %；其他行業(yè)零售額 ， 增長(zhǎng) %。 大力提高淮安工業(yè)化 、 城市化和經(jīng)濟(jì)國(guó)際化水平 ，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力 ， 健全社會(huì)保障體系 ， 將淮安建設(shè)成為長(zhǎng)江三角洲北部地區(qū)重要的中心城市和具有綠水生態(tài)特色的宜居城市 。 一主，即淮安中心城市；四副，即漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣城四個(gè)市域次中心城市；多點(diǎn)，即其他城鎮(zhèn)；網(wǎng)絡(luò)化，即以高速公路、一級(jí)公路和鐵路等交通設(shè)施為骨架，以市縣域中心城市和重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，構(gòu)建開放的網(wǎng)絡(luò)化空間格局。 人口規(guī)模及城市化水平： 近期到 2023年市域總?cè)丝跒?565萬(wàn)人，城市化水平為 53％； 中期到 2023年市域總?cè)丝跒?580萬(wàn)人，城市化水平為 60％； 遠(yuǎn)期到 2030年市域總?cè)丝跒?600 萬(wàn)人，城市化水平為 70％。 城市中心城區(qū)規(guī)模： 近期到 2023年中心城區(qū)城市人口 150萬(wàn)人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 180平方公里；中期到 2023年中心城區(qū)城市人口 180萬(wàn)人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 216平方公里；遠(yuǎn)期2030年中心城區(qū)城市人口 240萬(wàn)人 ， 城市建設(shè)用地規(guī)模為 283平方公里 。 城市空間結(jié)構(gòu)： 規(guī)劃形成 “ 三軸 、 四帶 、 多組團(tuán) ” 的空間結(jié)構(gòu) 。 城市中心城區(qū)規(guī)劃調(diào)查 PART TWO 城市發(fā)展規(guī)劃 淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 1993年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 2023年又被批準(zhǔn)為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 11月并升格為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)?，F(xiàn)有管轄面積 73平方公里，區(qū)內(nèi)設(shè)有高新園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)、高檔住宅區(qū)、生態(tài)園區(qū)以及 韓國(guó)投資園區(qū)和 8平方公里的鹽化學(xué)工業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)人口將達(dá)到 60萬(wàn)人。 今年上半年 ， 該區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入 ， 增長(zhǎng) 39%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ， 增長(zhǎng) %；一般預(yù)算收入 ， 增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 ， 增長(zhǎng) %， 其中工業(yè)投入 ；實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 ， 增長(zhǎng) %。開發(fā)區(qū)人均收穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年年底預(yù)計(jì) 2023年城鎮(zhèn)人均可支配收入將達(dá)到 17430元，農(nóng)民人均可支配收入將達(dá)到 8400元。開發(fā)區(qū)作為新的獨(dú)立的核算區(qū)域，工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但是人流和商業(yè)配套等均落后于清河、清浦兩區(qū)。 是淮安市的幾何中心 。 本項(xiàng)目 周邊規(guī)劃 ： 根據(jù)淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃來(lái)看 ， 在未來(lái)的兩至三年內(nèi) ， 開發(fā)區(qū)建成可容納近 20萬(wàn)人的居住的富士康企業(yè) ， 擁有近 7萬(wàn)人的明基電腦生產(chǎn)基地 ， 以及近萬(wàn)人的江蘇無(wú)錫紅豆集團(tuán)等等 。 隨著開發(fā)區(qū)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn) ， 人流的商業(yè)氛圍越來(lái)越濃 ， 大的人流 、 物流 、 車流 ， 不僅奠定了本案匯聚人流物流資金流的商業(yè)基礎(chǔ) ， 也為項(xiàng)目的發(fā)展升值提供了有力的保障 。 總評(píng)：整個(gè)淮安市商業(yè)分布相對(duì)比較集中，基本上是以主街道淮海路為軸發(fā)展分布，形成了一定市場(chǎng)的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。 淮安現(xiàn)在的商業(yè)格局 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 主城區(qū)主要分為 兩大商圈 淮海廣場(chǎng) 為核心的市級(jí)零售商圈 ， 以汽車總站為核心的五金 、 電子 、 食品 、 小商品的專業(yè)市場(chǎng)商圈 。 這兩大商圈也是目前淮安市城區(qū)商業(yè)最為集中的地方 ， 另外有潛在商圈 ， 隨著 “ 東擴(kuò)南連 ” 城市建設(shè)步伐加快 ， 城市副中心商業(yè)區(qū)將會(huì)形成 。 淮海北路：最繁華商業(yè)街 ， 主要分布中 、 高檔服裝 、 鞋類專賣店 ， 賓館酒店 、金融機(jī)構(gòu) 、 婚紗影樓 、 娛樂(lè)休閑中心鑲嵌其中 ， 沿路分布十多家專業(yè)市場(chǎng) ， 淮海廣場(chǎng)有本市最大購(gòu)物中心 。 附近聚集了一批大中規(guī)模商場(chǎng) 、 超市 ，專賣店 。 該區(qū)域是零售市場(chǎng)的集中代表 ， 商品豐富 ， 業(yè)態(tài)完備 ， 規(guī)模適中合理 ， 商品以中高檔為主 ， 基本符合市場(chǎng)消費(fèi)需求和功能需求 ， 隨著該商圈的不斷升級(jí) ， 淮海路商圈更加成熟發(fā)達(dá) ， 其市場(chǎng)地位無(wú)法撼動(dòng) 。 ◆特點(diǎn)：主要分布專賣店、超市，以建材、家具，食品、電子、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主，規(guī)模小，檔次低，缺乏清晰定位，基無(wú)差異性，與城市發(fā)展不相稱、亟待提檔升級(jí)。 淮安最大的匯通小百貨市場(chǎng)由于歷史形成原因和缺少新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，小商品市場(chǎng)生意十分紅火，但經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然沿用原有建筑設(shè)施，已經(jīng)無(wú)法滿足小商品市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，同時(shí)，硬件環(huán)境的破敗，也嚴(yán)重影響了城市形象，所以小商品市場(chǎng)無(wú)論從發(fā)展壯大還是提升城市形象方面都急需提檔升級(jí) 。 商圈劃分及業(yè)態(tài)分布 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 淮安市市區(qū)商業(yè)街 (區(qū) )規(guī)劃布局一覽表 序號(hào) 區(qū)劃 名稱 功能特色 長(zhǎng)度（ m） 1 清河區(qū) 銀川路 文化用品、出版物 500 2 清河區(qū) 淮海商業(yè)街 餐飲、休閑 街區(qū) 3 清河區(qū) 樂(lè)園步行街 女性、兒童服飾、美容、休閑 300 4 清浦區(qū) 東大街 服裝、飾品 600 5 清浦區(qū) 西大街 服裝、飾品 500 6 清浦區(qū) 文廟新天地 花鳥、字畫、古玩、小商品、餐飲、休閑 街區(qū) 7 淮陰區(qū) 北京東路 綜合商業(yè)以及金融業(yè) 600 8 淮陰區(qū) 幸福路 休閑步行街 500 9 開發(fā)區(qū) 缽池山路 餐飲、休閑 300 商業(yè)形態(tài)分析 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 序號(hào) 區(qū)劃 企業(yè)名稱 零售業(yè)態(tài) 地址 營(yíng)業(yè)面積 (m2) 1 清河區(qū) 新亞購(gòu)物中心 購(gòu)物中心 淮海廣場(chǎng)東北角 80000 2 清河區(qū) 新清江商場(chǎng)股份有限公司 百貨店 淮海廣場(chǎng)西北角 22023 3 清河區(qū) 淮海購(gòu)物廣場(chǎng) 百貨店 淮海北路上海路西南角 20230 4 清河區(qū) 時(shí)代購(gòu)物中心 大型超市 淮海東路 136號(hào) 30000 5 清河區(qū) 倍特福超市 大型超市 淮海北路 30000 6 清河區(qū) 易初蓮花超市 大型超市 承德路、健康東路西南角 15000 7 清河區(qū) 健康超市 大型超市 健康西路北京路西北角 30000 8 清河區(qū) 新華書店（文教用品） 大型專業(yè)店 淮海北路 8000 9 清河區(qū) 淮西電子通訊器材店 大型專業(yè)店 淮海西路 5000 10 清河區(qū) 五星電器有限公司淮安大賣場(chǎng) 大