【正文】 ? 青島即墨被稱為中國針織名城，濰坊昌邑被稱為中國印染名城，煙臺海陽被稱為中國羊毛衫名城，濰坊諸城被稱為中國男裝名城，從上述的稱呼中可以看出，濰坊的紡織業(yè)是較為發(fā)達的 。 ? 寧波主要以服飾生產(chǎn)企業(yè)居多，紡織企業(yè)共有 1000多家（大多數(shù)是小企業(yè)）。 ? 紹興柯橋 以輕紡為主，紡織企業(yè)占全縣工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 55％，紡織品產(chǎn)值占全縣工業(yè)產(chǎn)值的 75％，中小紡織企業(yè)數(shù)量有 4000家左右（規(guī)模以下占多數(shù)）。 關(guān)于山東輕紡城的思考 —— 浙江紡織產(chǎn)業(yè) ? 浙江的紡織業(yè)發(fā)展有著悠久的歷史，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市場的成熟度也在不斷的提高。被授予服裝產(chǎn)業(yè)基地、特色名鎮(zhèn)稱號的 8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)是：常熟市沙家浜鎮(zhèn)、宜興市新建鎮(zhèn)、太倉市璜涇鎮(zhèn)、常熟市支塘鎮(zhèn)、丹陽市皇塘鎮(zhèn)、揚州市邗江區(qū)、常熟市新港鎮(zhèn)、南通市如東縣。 關(guān)于山東輕紡城的思考 —— 江蘇紡織產(chǎn)業(yè) ? 江蘇目前已有 15家紡織產(chǎn)業(yè)集群名鎮(zhèn)。在這些產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)中原材料生產(chǎn)企業(yè)和成品生產(chǎn)企業(yè)之間、生產(chǎn)企業(yè)和流通企業(yè)之間等上下游相關(guān)企業(yè)匯集在一起構(gòu)建了一個高效率、低成本的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，形成了具有中國特色的紡織服裝集散市場，如著名的虎門富民服裝城、西樵面料市場、紹興中國輕紡城、常熟招商城、中國盛澤東方絲綢市場等。據(jù)初步預(yù)計，中韓國際小商品城未來從業(yè)人員將超過 2萬人，將有效的吸納國企下崗職工，有力地支持了國企改革，促進了社會穩(wěn)定； 關(guān)于輕紡城的思考 附件：關(guān)于山東輕紡城的思考 —— 中國紡織產(chǎn)業(yè)帶 ? 從上圖可以看出，中國紡織服裝較發(fā)達的城市主要集中在東部沿海一帶。 空港核心區(qū)規(guī)劃示意圖 中韓國際小商品城一二期 山東輕紡城 中韓國際小商品城三期 會展博覽中心 商務(wù)會所、酒店公寓 商務(wù)辦公區(qū) ? ? 倉儲 物流中心 中小企業(yè)孵化基地 高尚居住區(qū) ?韓國流行主題城 ?家居商貿(mào)城 空港核心區(qū)商貿(mào)物流區(qū)對青島未來經(jīng)濟的帶動 A. 國際經(jīng)驗表明，一個航空項目發(fā)展 10年后給當?shù)貛淼男б媸牵寒a(chǎn)出比為 1∶80 ，技術(shù)轉(zhuǎn)移比為 1∶16 ，就業(yè)帶動比為 1∶12 ； B. 中韓國際小商品城借助空港產(chǎn)業(yè)區(qū)的輻射和帶動，已形成輻射日韓、歐美、東南亞的物流門戶，打破了青島飾品產(chǎn)業(yè)的“瓶頸”； C. 國際飾品品牌通過中韓國際小商品城這一平臺形成了雙向流通格局，不僅成為了進入中國市場的橋頭堡，同樣也讓中國的飾品品牌也走向了世界； 空港核心區(qū)商貿(mào)物流區(qū)對青島未來經(jīng)濟的帶動 D. 中韓國際小商品城的興建吸引了韓國、美國、巴西、日本、中國香港、中國臺灣等各大商戶的入駐，保證了產(chǎn)品的國際化和多樣性，滿足了世界上不同地區(qū)、不同風格的采購商的需求，為來自世界各地的飾品制造商、經(jīng)銷商、零售商提供了商機，使青島成為中國和世界飾品、工藝品的銷售集散中心。 三條發(fā)展軸帶的規(guī)劃 —— 商貿(mào)物流發(fā)展軸 ? 以道路為發(fā)展軸，串起商貿(mào)功能區(qū)的各種商貿(mào)功能和產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能， ? 小件商品配送服務(wù)功能區(qū)、時尚品交易中心、倉儲配送服務(wù)區(qū)，形成以物流為主的交通系。 兩大區(qū)片 — 車輪式發(fā)展 生活商務(wù)區(qū)功能 主導功能 輔助功能 居住 運動休閑 商務(wù)辦公 商務(wù)服務(wù) 旅游休閑 三條發(fā)展軸帶的規(guī)劃 —— 公共發(fā)展軸 商務(wù)功能開放空間 生活功能開放空間 商貿(mào)功能開放空間 公共活動發(fā)展軸： 公共活動發(fā)展軸集中商貿(mào)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物流和生活功能和公共開放空間的區(qū)域，是塑造空港核心區(qū)整體形象的發(fā)展軸 三條發(fā)展軸帶的規(guī)劃 —— 公共發(fā)展軸 公共發(fā)展軸將串起三大公共服務(wù)功能區(qū)： ? 軸線東端是以休閑商務(wù)功能區(qū)，建造 商務(wù)會所、酒店式公寓 ，發(fā)展商務(wù)服務(wù)，成為空港核心區(qū)的交際平臺； ? 軸線中部是以社區(qū)商業(yè)、公共設(shè)施、休閑廣場等功能區(qū)，建設(shè) 超市、郵局、銀行等公共服務(wù)設(shè)施和中心休閑廣場 ，發(fā)展社區(qū)生活服務(wù)，成為生活配套的服務(wù)平臺； ? 軸線西端是商貿(mào)功能區(qū)，建設(shè) 會展博覽中心、韓國風情步行街（時尚和傳統(tǒng)）、商貿(mào)功能區(qū)配套服務(wù)設(shè)施 ，成為空港核心區(qū)的商貿(mào)服務(wù)功能區(qū) ； 三條發(fā)展軸帶的規(guī)劃 —— 生態(tài)生活發(fā)展軸 ? 以東部現(xiàn)有小區(qū)中心為發(fā)展軸線，串起 高尚住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)園（商務(wù)會所、商務(wù)辦公） 的功能，充分利用綠地系統(tǒng)，形成主次清晰，相互交織的生態(tài)結(jié)構(gòu)和景觀形象，從而塑造整體環(huán)境以人為本的特征。 ? 在項目后期開發(fā)商務(wù)公寓、寫字樓等高尚物業(yè)； ? 功能： 這個區(qū)域是核心區(qū)的輔助配套功能區(qū)，它規(guī)劃了包括居住產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、商務(wù)辦公、休閑運動、社區(qū)公共開放空間等輔助功能。 兩大區(qū)片 — 車輪式發(fā)展 西部商貿(mào)發(fā)展區(qū)功能 主導功能 輔助功能 專業(yè)市場 會議會展 物流配送 餐飲娛樂 旅游休閑 兩大區(qū)片 — 車輪式發(fā)展 ? 東部生活商務(wù)服務(wù)區(qū) ? 性質(zhì)： 生活商務(wù)服務(wù)區(qū)是“空港核心區(qū)”最能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟效益的板塊。 ? 性質(zhì)： 主要為韓國的商品通向中國和中國的商品通向韓國的展示、銷售、批發(fā)的商貿(mào)市場，同時輔助一些旅游、休閑、娛樂和居住功能，形成一個多種功能復(fù)合的綜合區(qū)。 空港核心區(qū)空間規(guī)劃布局建議 ? 空港核心區(qū)規(guī)劃布局建議采用： ? “ 兩個區(qū)片、三條軸帶、四個發(fā)展組團 ” 展開； ? 兩個區(qū)片： 指西部商貿(mào)發(fā)展區(qū)和東部生活服務(wù)區(qū)； ? 三條軸帶 ：以公共活動軸、商貿(mào)物流軸和生態(tài)生活軸； ? 四個發(fā)展組團： 時尚商品商貿(mào)組團、物流倉儲配送服務(wù)組團、休閑商務(wù)服務(wù)組團、居住組團 空港經(jīng)濟核心區(qū)概念性規(guī)劃 公共活動發(fā)展軸 生態(tài)生活發(fā)展軸 西部生活商務(wù)服務(wù)區(qū) 東部商貿(mào)發(fā)展區(qū) 商貿(mào)物流發(fā)展軸 興陽路 兩大區(qū)片 — 車輪式發(fā)展 ? 兩大區(qū)片類似“左右手”、“兩個車輪”，構(gòu)筑起“空港核心區(qū)”的空間格局。規(guī)劃一個具有彈性可持續(xù)發(fā)展的成長架構(gòu)，以追求商貿(mào)環(huán)境國際化、生活環(huán)境人性化和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)化的目標。 ?生態(tài)帶 ?確立保護自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展的指導理念，例如網(wǎng)球場、中央綠地，提供休閑、游憩活動和可持續(xù)使用的自然環(huán)境。 ?具備現(xiàn)代商業(yè)意象，協(xié)調(diào)自然與人文的關(guān)系。 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 價格制定說明 ? 制定原則： ? 價格的制定以租金反推法作為基礎(chǔ)價格，通過與其他商業(yè)項目的權(quán)重分析進行測算租金； ? 選樣原則： ? 以青島市的競爭商業(yè)項目作為整個價格分析的參照，更加合理有效； 中韓國際小商品城定價權(quán)重表 區(qū)域因素直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 估價 對象 青島國際 工藝品城 即墨路小 商品市場 即墨服 裝市場 即墨小 商品城 規(guī)模大小 100 98 97 100 98 交通條件 100 99 101 99 99 商業(yè)氛圍 100 97 103 102 103 區(qū)域位置 100 98 102 99 99 品牌實力 100 99 101 101 101 小計 1 100 個別因素直接比較表 個別因素 權(quán)重 估價 對象 青島國際 工藝品城 即墨路小 商品市場 即墨服 裝市場 即墨小 商品城 配套設(shè)施 100 100 98 99 97 人流量 100 97 103 102 102 商鋪規(guī)劃 100 101 98 99 98 物業(yè)管理 100 100 99 99 98 業(yè)態(tài)規(guī)劃 100 100 101 101 99 小計 1 100 99 中韓國際小商品城定價權(quán)重表 本項目價格市場比較法綜合修正系數(shù)表 項目修正因素 估價 對象 青島國際 工藝品城 即墨路小 商品市場 即墨服 裝市場 即墨小 商品城 標準價 （元 /m2/天） 交易情況修正 100 97 103 102 102 交易時間修正 100 100 95 95 95 區(qū)域因素修正 100 個別因素修正 100 99 相對價格 （元 /m2/天） 項目名稱 青島國際工 藝品城 即墨路小商品市場 即墨服裝市場 即墨小商品城 相對價格（元 /m2/天） 權(quán)重 100% 40% 10% 20% 30% 加權(quán)后的相對價格 一層租金價格 二層租金價格 三層租金價格 四層租金價格 負一層租金價格 中韓國際小商品城定價權(quán)重表 注：商場不同樓層售價和租金的關(guān)系一般情況下負一層、一層、二層、三層比例關(guān)系分別 ： 1： ： ： 。 ?運營階段定期舉行商戶活動、或購物活動，積極培養(yǎng)市場 產(chǎn)品優(yōu)化建議 商業(yè)氛圍營造 通過顯示屏提供主要商品的需求、以及供應(yīng)信息，為上下游企業(yè)搭建溝通橋梁。 ?在公共汽車設(shè)施上協(xié)調(diào)主要管理部門，在此處設(shè)立車站，方便中、小采購者的出行。 產(chǎn)品優(yōu)化建議 引導設(shè)施 ?項目車行道以及停車場處同樣設(shè)計引導牌，便于車行客戶便捷采購。 F1 產(chǎn)品優(yōu)化 —— 動線規(guī)劃 人行動線引導 街鋪可實現(xiàn)內(nèi)外連同，可實現(xiàn)消費群內(nèi)外動線，加大街鋪使用價值。 產(chǎn)品優(yōu)化 —— 鋪位格局 增加中間鋪位的雙向展示 受“柱”影響，每個鋪位面積區(qū)間會有所加大，同樣適合不同商家的面積需要。 產(chǎn)品優(yōu)化 —— 鋪位格局 單個鋪位使用面積控制在 10— 20平米左右，適合商家、投資人個性組合。 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案一 韓國飾品廳 時尚配飾 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案一 汽車飾品廳 金銀珠寶廳 家居飾品廳 飾品類：掛擺件飾品、鑰匙扣、鏈、手機飾品 工藝品類：相框、玻璃工藝品、陶瓷工藝品、竹木工藝品、布藝工藝品、金屬工藝品 飾品包裝 手飾 吊飾 頭飾 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案一 韓國服飾品牌直營店 韓國服飾 品牌代理店 引入韓國東大門品牌服飾 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案一 廠家展銷 風味餐飲廳 娛樂休閑 車位 倉儲 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案一 時尚飾品廳2 0 3 6 3 .916%韓國飾品廳1 1 3 7 9 . 39%家居飾品廳1 5 8 7 1 .612%頭飾4 4 9 2 .34%手飾2 2 4 6 . 22%吊飾2 2 4 6 .22%汽車飾品廳3 4 4 3 . 53%金銀珠寶1 7 2 1 .81%飾品包裝1 7 2 1 .81%韓服直營店2 0 3 6 3 .916%韓服代理店1 1 3 7 9 .39%廠家直銷區(qū)1 5 8 7 1 .612%風味餐飲廳3 4 4 3 .53%休閑娛樂1 2 4 2 8 . 110%商業(yè)規(guī)劃 —— 方案二 韓國飾品廳 時尚配飾 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案二 汽車飾品廳 金銀珠寶廳 家居飾品廳 掛擺件飾品、鑰匙扣、鏈、手機飾品 飾品包裝 手飾 吊飾 頭飾 相框 節(jié)慶用品 飾品器械 加工、定做 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案二 水晶工藝品 布藝、編紡工藝品 玻璃工藝品 竹木工藝品 塑料、樹脂工藝品 寶石、玉石工藝品 陶瓷工藝品 金屬工藝品 仿真、仿生工藝品 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案二 廠家展銷 風味餐飲廳 娛樂休閑 車位 倉儲 商業(yè)規(guī)劃 —— 方案二 時尚飾品廳2 0 3 6 3 . 916%韓國飾品廳1 1 3 7 9 . 39%家居飾品廳7 9 3 5 . 86%頭飾4 4 9 2 . 34%手飾2 2 4 6 . 22%吊飾2 2 4 6 . 22%汽車飾品廳3 4 4 3