【正文】 入郊區(qū) 時 ，他 們 卻住 進(jìn) 都市最繁 華 最核心的區(qū)域，因 為 他 們 需要 緊緊抓住都市的萬千 變 化。 他 們 在 這 里，并代表著一個 階層 ：富有、榮譽(yù)而且更年 輕 、求 變 的活力 階層 。111TIMESSQUARE 112NAGAOCenter? 來自于印度的海神 傳說 ，半身 為 人，半身 為 蛇。? 代表了融合、非此即彼的 現(xiàn) 象。? 意指 東 方與西方融合、 傳統(tǒng) 與 現(xiàn) 代的融合。? 是豐富的、多元的、可 變 化的。? 廣州 24小 時 不打烊的都市生活與 時 尚區(qū)；廣州第一個 觀 光性商 業(yè) 街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall；備選案名 ：東一時區(qū) 城市走廊 備選案名113生意、工作西方、時尚的中國的、傳統(tǒng)的生活、娛樂 3 1 4 2NAGAOCenter（ 融合文化） 示意甲級辦公樓人文EMBA學(xué)校游戲中心 日本 mega web（汽 車 文化）高級音樂廳茶文化區(qū)吃在廣州 ……雙年展健康館五星級酒店共享空間粵曲館與科技觀光型購物中心酒店式公寓互輝映書店CEO俱樂部商務(wù)會所酒吧各國餐飲114備選 案名： “HOPSCA” （豪布斯卡） “新都市商業(yè)集合體 ”? 全新的商 業(yè) 模式Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment? 城市 綜 合體—— 效益最大化—— 資 源整合化115項 目在開 發(fā)發(fā) 的不同 階 段，定位 應(yīng) 有三個 層 次的深化第一個階段第二階段最后階段目前廣州、環(huán)市東沒有一個地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起。這類時尚、有特色的如北京路，是很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者，這應(yīng)該是本項目的一個明確的吸引力?！?強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性；★ 強(qiáng)調(diào)綜合性★ 一個國際交流、人們聚會的地點；進(jìn)展到一定時候，希望項目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點，到廣州的人，一定要來看看。里面會有很多的活動，很多人在此聚會。這樣層層深化的定位，將使項目穿上時尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出116購買者分析寫字樓—— 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部）客戶劃分 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 面積需求 對項目形象的影響本地大型企業(yè)自建、購買或租賃 較高 形象 較大 提升本地中小公司 購買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低外地公司分公司 租賃或購買 不明顯 設(shè)施、服務(wù) 不明顯 無外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低外資企業(yè)分公司（總部）租賃或購買 較高 形象、設(shè)施、服務(wù) 較大 提升外資企業(yè)辦事處 租賃 較高形象、設(shè)施、服務(wù) 較小 無117購買者分析公寓客戶類型 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 對項目形象的影響高級白領(lǐng) 購買或租賃 較高 服務(wù)、設(shè)施 提升外籍人士 租賃或購買 最高 服務(wù)、設(shè)施 提升投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無118客戶定位功能 核心客戶 重要客戶寫字樓 本地大型企業(yè)外資企業(yè)分公司（總部）外地公司分公司公寓 外藉人士SOHO一族寫字樓客戶高級白領(lǐng)投資客酒店 商務(wù)人士寫字樓客戶旅游客商場 寫字樓、公寓、酒店客戶周邊中高收入階層全市中高收入階層119功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議120規(guī)劃指標(biāo)及功能配比總建筑面積約 34萬㎡。規(guī)劃指標(biāo)：建議功能配比調(diào)整：注：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性；實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計要求進(jìn)行調(diào)整。原有功能配比：建議功能配比：121功能布局示意寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)商務(wù)會所休閑會所、共享空間地下停車場超高層2層高層1至 5層122物 業(yè)發(fā) 展建 議123建 議 原 則 我 們給 出的物 業(yè)發(fā) 展建 議 并不是 設(shè)計 方案，而是對設(shè)計 提出的建 設(shè) 性意 見 ，即市 場 接受的 產(chǎn) 品特征和驅(qū)動 客 戶購買 的因素。124物 業(yè)發(fā) 展建 議 基本思路KPI體系人文符號功能化體系國際 生活標(biāo)志性 —— 娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層高適應(yīng)性（彈性空間 /α — room）超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)室內(nèi)外共享空間 /風(fēng)格化建筑智能化管理完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng)高針對性（服務(wù)式公寓 /寫字樓）娛樂型 Boxshopping125超高層 小高層 商業(yè)服務(wù)式公寓studio soho 個性空間多層次園林頂級寫字樓 商務(wù)會所五星級酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心BoxShopping集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標(biāo)志性等候點TAXI直達(dá)大堂與商業(yè)融合產(chǎn)品解構(gòu)我 們 的“中心化 ”舉 措之一商業(yè)娛樂中心建筑群標(biāo)志性借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措愷撒大拇指主軸線新凱旋門 步行道我 們 的 “中心化 ”舉 措之二167。有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標(biāo)識。借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措標(biāo)志性128整體建筑 風(fēng) 格建筑造型 處 理 應(yīng) 考 慮 能從周 邊 的物 業(yè) 中躍 然而出，予人以 強(qiáng) 烈的 視覺 沖 擊 力，又要適合 現(xiàn) 代人的 審 美需要。 標(biāo)志性我們的 “中心化 ”舉措之三129元素一：主樓超高 層 建筑 標(biāo) 志性建筑群 —— 超高 層 /豪 華 酒店超高 層 建筑增添了 環(huán) 市 東 路又一道 風(fēng) 景線超高層位于環(huán)市東與建設(shè)大馬路交叉口處，進(jìn)入性與昭示性良好。主入口設(shè)在環(huán)市東路上。130德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 整棟大樓全部采用自然通風(fēng)和溫度調(diào)節(jié)，將運行能耗降到最低，同時也最大程度的減少了空氣調(diào)節(jié)設(shè)備對大氣的污染。建筑物的生態(tài)設(shè)計若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。每間辦公室也都采用自然通風(fēng)。 131電梯、樓梯間和服務(wù)用房被成組放置在大樓的三個角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。成組的巨柱支撐著橫梁，辦公室和空中花園都不受結(jié)構(gòu)構(gòu)件的干擾。中庭的頂部德意志商業(yè)銀行總部132雙層呼吸幕墻：q利用自然光實現(xiàn)照明q減少空調(diào)的使用q通過開啟窗實現(xiàn)自然通風(fēng)q通過遮陽百葉防止日曬q室內(nèi)無眩光呼吸式玻璃幕墻133超高層主入口大堂入口氣派且具有較強(qiáng)的展示性134導(dǎo) 示牌示意135建筑大堂便利性、融合性、安全私密性 ——216。設(shè)于二層平臺，與商業(yè)入口區(qū)分216?？梢源?TAXI的大堂216。設(shè)置獨立訪客停車的車庫216。與商業(yè)停車完全區(qū)隔136商 務(wù) 會所216。 會客吧：在 辦 公 場 合不便接待時 可與朋友上會客吧小坐，或獨自去 飲 一杯咖啡，盡 顯 逍遙。216。 商 務(wù) 中心： 設(shè) 立公 務(wù) 秘 書間 ，翻 譯 服 務(wù) ，秘 書 服 務(wù) ， 辦 公系統(tǒng) 自 動 化服 務(wù) 。216。商務(wù)會議室、洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會務(wù)安排137休 閑 會所 —— 酒店同公寓共享功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。138共享空間216。商業(yè)頂部、公寓頂部園林與超高層室內(nèi)生態(tài)空間融合，結(jié)合空中花園與架空層花園形成多層次園林139元素二：服 務(wù) 式公寓服務(wù)式公寓為板式高層。 通過建筑設(shè)計，使公寓達(dá)到戶戶光線充足、視野開闊的效果。同時公寓又是個性空間， soho場所。BoxLiving服務(wù)式公寓140roomαl釋放小空間的多種可能l建筑無限可能的場所BoxLiving的定位 —— 彈性空間價值緣于可變141滿足變化性需求多樣的選擇 自由設(shè)計 順應(yīng)型?菜單式平面（ menu plan)?個性化平面（ character plan)?滿足不同生活方式的平面（ lifestyle plan)?大空間平面（ free plan)?具有可變性住宅 （flex housing)?可自行設(shè)計的住宅 (DIY)?開放式廚房 （ open kitchen)?多功能室 (? room) α—roomBoxLiving的定位 —— 彈性空間滿足 α—room （居住魔方） 個性化和適應(yīng)變化性要求142α — room （生活魔方） 大空間無限分隔的戶型設(shè)計從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式143+ =+ =+ = or or單一的組合模式 —— 具有可變性住宅 （ flex housing） 模式……α—room以單元模數(shù)的一個 “menu plan”（居住菜單）BoxLiving的平面組合形式144N P V HIO R NN P HV*I * RN P V HIO R NN P HV*I * Rα—room （居住魔方）戶型設(shè)計的可變性與適應(yīng)性α—roomBoxLiving的針對客戶的典型組合方式145+ =從居住型小戶型向 “Studio”/ “SOHO”的轉(zhuǎn)變α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式146+ =“menu plan”（居住菜單）的縱向復(fù)式組合利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積α — room（居住魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式 （ 縱向組合）147利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式。 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺α — room（生活魔方） 的演繹 —— 菜單組合方式148B戶型平面A/C戶型平面平面示意圖以 60㎡（ 610）為一個基本單元149以三層為一循環(huán)，以一個循環(huán)為模型，構(gòu)筑一個三層高的框架，公共走廊設(shè)在第二層。戶型按垂直關(guān)系將戶型分為 A、 B、 C三種戶型，入戶門設(shè)在 B戶型， B戶型為必選戶型， A、 C戶型按需選購，組合成所需的戶型。共 72種戶型組合的可能性。而且結(jié)構(gòu)與圍護(hù)分離，日后業(yè)主有重新組合戶型的可能性。黃色的為三層所共用的走廊，藍(lán)色的為垂直的交通井，紅色的分別為廁所與廚房的排氣管與排煙管。肉色的為水管電纜 立體示意圖150151152153154155服務(wù)式公寓的可能性（客戶需求）?全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全；?提供家政服務(wù)、鐘點工服務(wù)?HBO電視，寬帶上網(wǎng)；?停車方便?有會所、酒吧等休閑娛樂場所，服務(wù)高檔完善?裝修最好簡單而有品質(zhì)?居住區(qū)域安全有保證?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理?能和一群志趣相投的朋友一起，不會孤單156服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施提供可供將來之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車場緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長期定居臨時居?。ㄆ溆鄷r間需彈性出租和日常打理）臨時居?。ㄆ溆鄷r間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約“服務(wù)式公寓相關(guān)建議 ”157服 務(wù) 式公寓提供的附加服 務(wù) 業(yè)主人流入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺，保安及物業(yè)管理人員可在此輪值；住戶可于酒店式柜臺接收留言口訊； 家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)； 干濕洗熨服務(wù)； 安排電召的士服務(wù)； 租車服務(wù)； 籌辦宴會及到會服務(wù)； 提拿物件，關(guān)開車門； 定時喚醒服務(wù)； 代為訂餐、送餐服務(wù)； 代租、代管服務(wù)；158元素三：景觀型購物中心寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)Street Mall+ BoxShopping159商 業(yè) 的核心是人氣的聚集突破點：必 須 配合有效的措施 實現(xiàn) 人氣的聚集? 建筑特色? 圍 合造景? 吸引人的工具（尖端消 費 品展示區(qū)）? 符合廣州文化，且能超越廣州 現(xiàn) 有的科技、人文展示。? 主力品牌店? 廣 場 與雕塑……160“shoppingmall”超 級購 物中心是世界上最 為 流行的商 業(yè)業(yè)態(tài)? ShoppingMall，是一種集 購 物、餐 飲 、住宿、休 閑 、 娛樂 和 觀 光旅游 為 一體的 “一站式 ”消 費場 所。它起源于歐美，伴隨著家庭汽 車 化和住宅郊區(qū)化而 誕 生，是 現(xiàn) 代工 業(yè) 文明和商 業(yè) 文明的 產(chǎn) 物。? “ShoppingCenter”這 并不是 “Mall”本身的含 義 ， “Mall”并不是要 讓 消費 者感 覺 “更大 ”，最主要的是要有 鮮 明的 “定位 ”和獨特的魅力。? 衡量其成功的 標(biāo) 志，不是商 場 、 車庫 的多少，而是人工湖、 蹦 極、攀巖之 類 的 娛樂 活 動 、 樹 木、草坪、 圖書館 的數(shù)量。 本 項 目 應(yīng)該說是 這 種意 義 上的 Mall。3161Street Mall的建筑概念模型 ——Folded street216。Folded street—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動活潑216。觀景平臺 —— 體塊相互錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺162Centre+Street Mall的建筑形式（ Queen Street Mall）216。直通街概念 —— 建筑化的、人行道延伸進(jìn)去的建筑，建筑里面有廣場、展館、小店216。與環(huán)境親和、融合的街區(qū)代表216。對環(huán)境作出貢獻(xiàn)的同時也得到環(huán)境的回報163BoxShopping的建筑形式164BoxShopping的平面示意人流匯集 /信息發(fā)布 /營銷的風(fēng)格化展示165BoxShopping的 功能示意216。建于商業(yè)的前廣場，與商場及架空層連接；216。人流匯聚： Box是車庫 /地面 /架空層等人流集散的場所，有利于人流的疏導(dǎo)及各功能物業(yè)間交通的組織；216。展示場所： Box具有的信息發(fā)布/昭示 /人流匯聚等功能，使其成為天然的展示和售賣空間；166停 車設(shè)計時需要考慮商業(yè)車流與住宅車流的分離，并分別設(shè)出入口167休閑廣場 （ “街道家具 ”/景觀元素 —— 人文符號）168綜 合體底部互 聯(lián) 互通169作為商場的有利支撐引入主力店和品牌店170特色酒吧咖啡街171高檔次的購物環(huán)境172綜合中心 —— 娛樂、康體173匯集各國特色餐飲174人造景觀增加活力175構(gòu)筑吸引客 戶 的 4大平臺綜合服務(wù)平臺 綜合體表面是簡單組合的成果，實際上是內(nèi)在協(xié)同性的發(fā)揮： ? 規(guī)模效應(yīng)? 與其它個體項目的區(qū)別效應(yīng)? 整體形象提升? 星級酒店的統(tǒng)一物管 ? 會所、酒店配套設(shè)施的共享；? 餐飲、書屋、購物、教育設(shè)施等等帶來的便利性? 人流資源共享，內(nèi)部消費 我們的宗旨：提升物業(yè)功能，提升服務(wù)176信息服務(wù)平臺 — 信息發(fā)布展版、建立信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；提供咨詢服務(wù) …教育平臺—EMBA 、 MBA的教室、舉辦各類（粵曲、插花等等）培訓(xùn)班金融服務(wù)平臺 — 工商、銀行、保險、擔(dān)保公司場內(nèi)辦理業(yè)務(wù) …構(gòu)筑吸引客 戶 的 4大平臺177配套 設(shè) 施寫字樓 公寓 酒店 商場空調(diào) 中央分戶空調(diào) 中央空調(diào)電梯 群控高速進(jìn)口電梯 踏步梯智能化 光纖入戶無限網(wǎng)絡(luò)自助安全求助裝置出入一卡通遠(yuǎn)程抄表智能停車178建設(shè)大馬路Boxshopping環(huán)市東路公寓酒店寫字樓Streetmall整體功能分布示意179經(jīng)濟(jì)測 算180END演講完畢，謝謝觀看！