【正文】 競爭對手分析競爭對手分析華強北公寓 新亞洲廣場　 面積 總計 百分比 面積 總計 百分比單房 132 17% 782 84%一房 132 17% ——兩房 440 56% 、 150 16%三房 88 11% ——總計 　 792 　 　 932 　　 華強廣場 新亞洲廣場優(yōu)勢 位置：緊鄰華強北路 面積小，總價低面積小，總價低四星級酒店：真正的酒店式商務公寓大面積的空中花園綜合體開發(fā)規(guī)模龐大檔次高酒店配套和商業(yè)商務配套贈送大面積凸窗1300個停車位劣勢 面積大，總價高　面積大，總價高　 規(guī)模小，配套少位置別遮擋，交通不便無酒店，整體檔次低價格略高于新亞洲 新亞洲：n　面積小、總價低 —— 支撐高單價華強廣場：n　面積大、總價高 —— 影響高單價n　本項目具有眾多優(yōu)勢 —— 支撐高價格價格定位結論價格定位結論1. 華強北未來價格區(qū)間： 13600—14700 元 /平方米2. 市場比較法確定價格： 14500元 /平方米3. 客戶價格承受能力 ——14000—15000 元 /㎡ 容易接受4. 政策對價格的影響 —— 謹慎定價5. 競爭對手分析 —— 以之為參考，價格不宜過度高于新亞洲14500元 /平方米 —15000 元 /平方米精裝修１０００元／平方米增值空間精裝修１０００元／平方米增值空間15500元 /平方米 —16000 元 /平方米住宅定位回顧住宅定位回顧n 物業(yè)定位華強華強 SOHO中央酒店 花園空間n 客戶群定位 216。核心客戶 —— 華強北216。主力客戶 —— 福田其他區(qū)域216。偶得客戶 —— 外銷、外地、深圳其他區(qū)域n 價格定位 15500元 /平方米 —16000 元 /平方米第三篇第三篇p華強北酒店研究 —— 華強北酒店的特性、客戶的需求和功能配套p 酒店發(fā)展建議綱要一、華強北酒店調研一、華強北酒店調研酒店供應酒店供應酒店 位置 檔次 標準客房 客房比例上海賓館 深南大道與華富路交匯處 三星級 163 20%格蘭云天大酒店 深南大道與華富路交匯處，臨上海 賓館 四星級 290 35%東方之珠大酒店 華強北商圈振華路處 四星級 78 9%圣廷苑酒店 紅荔路與華強北路交匯處 五星級 297 36%總計 　 　 828p 四星級 2家，三星級和五星級各 1家，客房總量 828間，四星級占 44%p 本項目為四星級，中航苑酒店可能為五星級，未來高檔酒店的競爭激烈新增酒店供應新增酒店供應酒店 坐落地點 規(guī) 模 開 業(yè) 年份 設 施等 級喜來登酒店 福田中心區(qū)大中 華 廣 場 300 2023 中 5星麗茲 卡 爾 頓 酒店 福田區(qū)福 華 三路 250 2023 高 5星馬 哥波 羅 好日子酒店 福田區(qū)民田路 390 2023 低 5星香格里拉酒店 福田區(qū)福 華 一路 800 2023 中 5星華潤 二期君悅酒店 羅 湖 華潤 中心 500 2023 高 5星萬豪酒店 福田區(qū) 車 公 廟 550 2023 中 5星p 未來總供應增加 2790間p 主要分布在福田中心區(qū)，對華強北酒店市場會形成較大的沖擊 p 華強北的商務客戶與華強北商圈有比較大的關系，因此像圣廷苑之類的華強北的高檔酒店仍會具有一定的競爭實力，不過在價格上可能會有不利影響 價格和入住率價格和入住率p 上海賓館和圣廷苑價格較高，四星級的優(yōu)勢并不明顯p 除了檔次，價格還與老客戶忠誠度、服務、配套等有較大關系p 華強北酒店入住率在深圳前列，尤其是圣廷苑生意火爆，主要得益于華強北商圈配套及客戶分析配套及客戶分析酒店 檔次 入住客戶 餐飲配套 休閑配套 會議設施 商務配套圣廷苑酒店 五星級商務客戶為主，尤其是與華強北有生意往來人士綠澗廊休閑茶廳，廷韻咖啡廳、淘金吧西餐廳、鳳凰樓美食會中餐廳、金剛山韓國日本料理等健身房、專業(yè)教練、游泳池、全城最高檔次的大白豚桑拿、皇室纖體和修身堂、天上人間休閑會所錦繡廳（面積 500平方米）可容納 360人進餐、 700人開會，配備了同聲傳譯系統(tǒng)；三間多功能廳總面積 430平方米；八間獨立會議室11間設備齊全的出租辦公室，設置專門的商務中心上海賓館 三星級以長期簽約客戶、老客戶為主，外國客戶較多中餐廳（上海菜、粵菜）、西餐廳、咖啡廳、酒吧、日本料理、韓國料理足浴、美容美發(fā)、名牌服務專賣店會議室（一）可容納 50人；會議室（二）可容納 30人，沒有大型會議室寬帶網絡、計算機、復印機、傳真打印等服務，提供旅游行程安排、酒店預訂、飛機票、火車票預訂格蘭云天大酒店 四星級以長期簽約客戶、老客戶為主，外國客戶約占 40%，商務類客戶居多，旅游團客戶相對上海賓館較多天星西餐廳、云天閣中餐廳、大堂吧天星觀光酒吧、桑拿、健身中心、棋牌、桌球大、中、小型會議室，其中大會議室可容 140人商務中心、商場、票務預訂、租用車輛東方之珠大酒店 四星級以商務客戶為主，旅游團較少；約50%客戶是外賓新大好大酒樓美容、健身、桑拿、足浴、按摩中心、夜總會會議室可容納 20700人不等獨立商務中心，但商務設施相對少一些p 都走商務酒店路線，商務配套比較齊全，偏重有所差異p 以商務客戶為主，旅游客戶為輔，外籍客戶比例較高p 對華強北電子市場依賴較強華強北酒店調研小結華強北酒店調研小結p高檔競爭比較激烈 華強北高檔酒店較多，加上未來的華強廣場、中航苑及中心區(qū)酒店p同質競爭比較嚴重 基本都走傳統(tǒng)高檔商務酒店的路線p高檔酒店具有較大的發(fā)展空間 有華強北商圈巨大的支撐，華強北進一步改造和擴大，必將吸引更多的 國內和國際人士二、酒店發(fā)展建議二、酒店發(fā)展建議出路在哪里 ？ p 商務酒店需求旺盛 華強北是深圳第一商業(yè)圈，影響力輻射全國的電子行業(yè)，帶來巨大的商務酒店需求p 高端酒店競爭激烈，本項目無突出優(yōu)勢 本項目單憑傳統(tǒng)酒店的檔次和服務，很難取得競爭優(yōu)勢，必須另辟蹊徑，走差異化競爭路線。酒店發(fā)展環(huán)境酒店發(fā)展環(huán)境BOUTIQUE HOTEL 特色特色p 精品酒店講究個性化，提供給客人的是一種不同于已往任何酒店的獨特體驗 精品酒店是酒店風格化設計的產物，從最初的功能、形式、風格追求，發(fā)展到對生活方式的規(guī)劃與設計，是為高端人群定做的個性空間，時尚而不失豪華，簡約而不失典雅。每間酒店都有自己的主題，甚至有的酒店每間房有不同的主題。精品酒店追求的不是最高貴最豪華的裝修和配套，而是強調色彩、建筑、環(huán)境、燈光、藝術等方面的差異性p 精品酒店為旅行者提供了一種新的體驗和品位，營造的是家的感覺，而不再只是尋找一張睡覺的床。p 在服務上，精品酒店提倡的是高度個性化和人性化的服務。p 在商務會議的服務上也會有很大的不同服務式高檔精品商務酒店BOUTIQUE HOTEL p 本項目的酒店從位置、配套、檔次、規(guī)模來看，具有作服務式高檔精品酒店的先天優(yōu)勢p 高檔精品酒店與傳統(tǒng)酒店形成差異化競爭p 精品酒店強調的是個性化的裝修人性化的服務，并不追求豪華程度，因此在經營成本上相對高檔酒店要低很多p 很多客戶不愿意承擔昂貴的五星級酒店費用，又希望能得到個性化的完善服務和尊貴享受。酒店發(fā)展方向建議酒店發(fā)展方向建議 BOUTIQUE HOTEL參考圖片參考圖片 BOUTIQUE HOTEL參考圖片參考圖片第四篇第四篇華強廣場的功能和地位華強廣場的功能和地位華強廣場將成為華強北新一輪改造的火車頭，承擔著引導華強北向國際化高尚商業(yè)街區(qū)發(fā)展的重大使命，其在業(yè)態(tài)組合、配套設施、交通改善等方面的發(fā)展，對華強北大商圈的發(fā)展方向和歷史進程有重要意義。華強廣場必須成為華強北國際化步行商業(yè)街 最具影響力和示范效應的商業(yè)商務最具影響力和示范效應的商業(yè)商務中心之一。中心之一。 n 在深圳的地位和影響在深圳的地位和影響成為華強北的標志性商業(yè)，進一步增強華強北商業(yè)街在深圳的競爭力和影響力使華強北在深圳高檔消費市場占有一席之地華強北商業(yè)街的典型代表成為華強北商業(yè)街走向全國的名片 n 在全國的地位在全國的地位n 在華強北的地位和功能在華強北的地位和功能綜合體綜合體 案例案例 —— —— 華潤中心華潤中心p 物業(yè)構成及相互關系北區(qū) —— 華潤大廈加購物中心中區(qū) —— 萬象城南區(qū) —— 酒店、公寓加商業(yè)萬象城（持有）華潤中心（持有）酒店（持有）住宅（銷售）拔升整體檔次，吸納高檔辦公客戶，擴大項目知名度拔升整體檔次，提供高檔消費群，擴大項目知名度高檔商業(yè)配套、提升酒店檔次、吸引高端客戶拔升商業(yè)檔次、提供高端消費群，擴大項目影響提升整體檔次，增加物業(yè)價值提升檔次增加價值提供配套提升檔次、增加價值綜合體綜合體 案例案例 —— —— 華潤中心華潤中心p 推售模式開發(fā)進度時間軸萬象城（持有）華潤大廈(持有 )君悅酒店（持有）住宅（銷售）立足于整體，把持有物業(yè)經營好，全面拔升區(qū)域價值和項目總體價值，最后再將住宅進行銷售，持有物業(yè)和銷售物業(yè)均實現利益最大化整體定位結論整體定位結論定位方法 定位條件 定位思考 定位分結論市場分析華強北現狀 項目背景及現在已有的東西依托華強北商圈，以商業(yè)為主導， 打造華強北高端商業(yè)，完善華強北商業(yè)業(yè)態(tài)，成為華強北領頭羊的綜合體華強北未來發(fā)展未來發(fā)展重點和現在缺失的東西為高檔商業(yè)、辦公和居住提供了巨大發(fā)展空間；華強北改造的火車頭， 華強北商業(yè)街的典型代表著名商業(yè)街分析比較總結更先進的同類區(qū)域特征，挖掘發(fā)展方向和空間華強北在商業(yè)檔次、也太、品牌、規(guī)模及影響力方面都有缺失，華強廣場要彌補這些不足項目分析項目 SWOT分析 解析項目特點，與市場分析進行論證匹配華強廣場具備成為華強北最典型最具影響力和示范效應的綜合體的要素，具備彌補華強北商業(yè)街不足的條件，是一個綜合性的 商業(yè)商務中心項目在區(qū)域的地位和功能項目的地位對整體發(fā)展的導向作用成為華強北新一輪改造的火車頭，承擔著華強北向國際化高尚商業(yè)街區(qū)發(fā)展的重大使命；是華強北商圈領袖深圳，走向全國的典型代表和名片案例借鑒 典型成功綜合體案例 借鑒成功經驗 立足華強商圈進行思考，分析其區(qū)域價值和社會意義整體定位結論整體定位結論華強北 最具影響力和示范效應 的新一代綜合體商業(yè)主導配備 高檔酒店和辦公 的 商業(yè)商務中心整體定位結論整體定位結論整體形象定位華強北最核心位置 華強中央華強北的繁華，人流、物流、資金流、信息流財富門戶資本運營最具影響力、最具示范效應集酒店、辦公、商業(yè)、公寓于一體的綜合體；華強北商業(yè)商務中心 運營中心華強北商業(yè)街的領頭羊華強中央 號財富運營中心組合式營銷組合式營銷酒店寫字樓商業(yè) 公寓商務人流、客源提升商務配套檔次高消費力商務人流高品質商業(yè)配套提升價值、人流、檔次、配套消費人群補充功能 拔升檔次、價值，提供酒店管理、配套提升檔次增加價值互為補充整個價值鏈是一個相互補充，提升整體檔次，增加整體價值，實現整個價值鏈是一個相互補充，提升整體檔次，增加整體價值，實現1+1+1+1〉〉 4的關系，尤其是酒店、商業(yè)、寫字樓對公寓的提升作用的關系，尤其是酒店、商業(yè)、寫字樓對公寓的提升作用組合式營銷組合式營銷推售計劃華強國際推售計劃物業(yè) 8月 9月 10月 11月 12月 14月 5月 6月 7月 10月 11月 4月酒店 洽談國際品牌酒店管理公司確定國際品牌酒店管理公司　 酒店建設、裝修、完善配套 營業(yè)公寓 —— 秋交會 開盤銷售 推廣 實現 95%尾盤銷化 　 　 入伙寫字樓 —— 前期鋪墊開盤銷售 熱銷中 實現 95% 入伙酒店、商業(yè)、寫字樓的形象推廣，拔升檔次價值公寓形象樹立、賣點宣傳公寓 寫字樓形象線銷售線推售思路案名建議案名建議p 綜合體： 華強國際華強國際p 寫字樓： 華強國際中心華強國際中心p 公寓： 華強華強 SOHOp 酒店： 華強國際酒店華強國際酒店匯匯 報報 完完 畢畢謝謝 謝謝