【正文】 位及延展市場熱銷：小面積商住公寓小面積商住公寓客戶需求：小面積、低總價、高回報、商住兩用小面積、低總價、高回報、商住兩用高端投資客高端投資客產(chǎn)品特質(zhì)：符合市場主流符合市場主流投資型商務(wù)公寓投資型商務(wù)公寓強調(diào)商務(wù)投資價值強調(diào)商務(wù)投資價值戶型面積偏大戶型面積偏大產(chǎn)品優(yōu)勢：位置交通位置交通四星級酒店四星級酒店大面積綠化花園大面積綠化花園更高檔、更尊貴、更人性化、的酒店式投資型商務(wù)公寓換代式華強華強 SOHO中央酒店 看好華強北前景216。 往來深圳與內(nèi)地216。 內(nèi)地商人216。 媒體途徑：報紙、戶外廣告216。 個體商人、工廠主216。 羅湖、南山、關(guān)外， 10%216。 2645歲，文化不高，收入較高216。 在福田工作，與電子行業(yè)有關(guān)，與華強北關(guān)系密切216。 港人、臺灣人以及外籍人士216。關(guān)注投資回報率，位置、升值潛力，對檔次有一定要求目標客戶細分目標客戶細分n偶得客戶偶得客戶偶得客戶 25%外銷客戶 深圳其他區(qū)域客戶 外地客戶216。居住區(qū)域分散，對華強北投資前景看好216。關(guān)注物業(yè)位置、升值潛力和商業(yè)環(huán)境216。職業(yè)多樣化，認同華強北價值216。熟悉華強北物業(yè)在物管、檔次、電梯、會所等不足，關(guān)注物業(yè)細節(jié)目標客戶細分目標客戶細分n 主力客戶福田其他區(qū)域客戶，約福田其他區(qū)域客戶，約 50%與華強北關(guān)系密切客戶 福田職業(yè)投資客216。3040歲為主，較強的經(jīng)濟實力216。在華強北工作的小企業(yè)主、個體戶、高層管理人員216。 需挖掘高端投資客本項目戶型偏大，但優(yōu)勢突出，適合走 高端商務(wù)投資 的概念 三、客戶群定位三、客戶群定位客戶性質(zhì)定位客戶性質(zhì)定位投 資 客 自用客65%——70% 30%——35%n 華強北投資客戶 75%n 本項目傾向于高端投資客n 政策打擊投資投資客比例一定下降目標客戶細分目標客戶細分主力客戶主力客戶 50%核心客戶核心客戶 25%偶得客戶偶得客戶 25%福田其他區(qū)域客戶華強北客戶深圳其他區(qū)域、外銷、外地目標客戶細分目標客戶細分n 核心客戶分析216。 面積區(qū)間與華強北市場一致 —— 走主流路線216。較之華強路沿線，大戶型偏多，單房一房過少216。 大規(guī)模的綠化花園大規(guī)模的綠化花園 華強北的鉆石級稀缺品換代式、更高檔、更尊貴、更人性化的酒店式公寓產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析n 戶型配比華強廣場與華強北戶型配比對比單身公寓 一房 兩房 三房華強北路沿線區(qū)域 32% 29% 33% 3%華強北區(qū)域 % % % %華強廣場 17% 17% 56% 11%216。 位置位置 華強路、商業(yè)、交通、地鐵216。贈送大面積凸窗216。挑高 216。地鐵上蓋物業(yè)216。中上收入為主，高收入少 216。自信、創(chuàng)業(yè)、時尚、喜歡新事物 216。貿(mào)易、金融等其他行業(yè)有較多投資客客戶分析客戶分析n 客戶年齡和收入216。一定外銷比例216。華強北核心客戶216。投資回報和總價216。傾向酒店式管理216。商務(wù)功能需求巨大216。置業(yè)者 投資 為主，少量居住，辦公較少購買216。3040平米一房和單房216。一房單房偏居住，兩房以上偏辦公三級市場交易最頻繁的是 兩房以下的小戶型 ，尤以兩房最多， 投資型、商務(wù)公寓三級市場分析三級市場分析p 商住公寓p 4060平方米的小兩房為主，部分一房和單身公寓p 強調(diào)商務(wù)功能n 華強北熱銷產(chǎn)品n 本項目相對而言戶型偏大，但優(yōu)勢明顯，需尋找高端客戶市場研究結(jié)論一市場研究結(jié)論一n 面積戶型需求216。小戶型租賃頻繁216。小戶型買賣占主流216。隨著時間推移，小戶型比重逐漸增加216。– 針對成交客戶中原地產(chǎn)還提供租賃報告、代收租金、續(xù)租等附加值服務(wù)。目前已積累福田區(qū)寫字樓客戶超過 2500名。– 參與新盤項目成交主要業(yè)績： 2023年 2023年推薦成交金中環(huán)半層 2層寫字樓客戶5位；推存成交星河世紀半層 整層寫字樓客戶 7位。– 現(xiàn)形成 6大區(qū)， 19個部門，匯聚集了 180多名寫字樓專業(yè)人士，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分布深圳羅湖、福田、南山、寶安、龍崗等各區(qū)域。6. 新老業(yè)主互動– 以聯(lián)誼酒會等形式，邀請業(yè)主和誠意客戶參加。– 銷售中期為推動銷售熱潮，針對購買大面積客戶進行項目樓體黃金廣告牌 510年使用權(quán)進行拍賣，讓企業(yè)掌握在華強北最注目的 “SHOW”權(quán)。4. 入駐名牌企業(yè)新聞發(fā)布會– 與入駐名品牌企業(yè)進行聯(lián)合新聞發(fā)布，有利于提升市場美譽度；持續(xù)有品牌企業(yè)進駐的消息，會進一步刺激客戶投資沖動，保持市場熱度。（二）系列推廣活動策略1. 產(chǎn)品推介會2. 華強北發(fā)展論壇（投資論壇）3. 電子協(xié)會互動? 通過深圳電子協(xié)會組織各類活動，邀請業(yè)界專家 /企業(yè)家 /投資者等對進行投資分析和討論。2. 營造辦公大堂 show 場氣氛– 拋離傳統(tǒng)公司銘牌的處理方法，在辦公樓大堂懸掛大型的電子屏幕，滾動式地對入駐企業(yè)進行產(chǎn)品或形象宣傳（案例 :香港國際金融二期）– 在大堂開辟出公關(guān)活動區(qū)域，作為企業(yè)展示產(chǎn)品、宣傳企業(yè)形象的用途。命名建議：華強國際中心命名闡釋：? 國際：體現(xiàn)為 ① 都會中心的國際潮流前鋒； ② 產(chǎn)品設(shè)計的國際先進性； ③ 服務(wù) /管理的國際性； ④ 客戶層面的國際性范疇。 ① 通過本項目華強北地標式建筑，展示入駐企業(yè)的形象與實力； ② 通過項目提供的展示功能，有效展示企業(yè)品牌與產(chǎn)品。Show Win , sure Win . 成功展示，當然成功。2. 引入酒店星級服務(wù)在辦公樓大堂等方面，與星級酒店物業(yè)服務(wù)相結(jié)合：? 物業(yè)管理接待臺設(shè)計、休閑座椅：體現(xiàn)星級酒店的檔次感與舒適感? 物業(yè)管理人員服飾方面：與星級酒店物管服飾相接近，提升檔次感。1. 聘用品牌物管公司? 物業(yè)管理品牌對辦公物業(yè)非常重要，需提前確定并充分展示，既是項目銷售期高價位的支撐，又是項目未來保值增值的關(guān)鍵，成為影響客戶購買的重要因。D. 酒店配套休閑設(shè)施? 華強國際財富會館– 將酒店配套打包成高檔會館，以會員制俱樂部形式經(jīng)營，針對項目辦公客戶，提供各種消閑娛樂健康設(shè)施?！揪频昙壟渲迷O(shè)施】與四星級酒店 25層配套相結(jié)合A. 酒店配套商務(wù)中心– 根據(jù)辦事處機構(gòu)的企業(yè)性質(zhì)，提供共享性商務(wù)中心，完善會議設(shè)備、便利的行政后勤服務(wù)、及會計、律師、報關(guān)咨詢聯(lián)系服務(wù)。5. 分戶計量式中央空量。4. 智能設(shè)施配置。建議聘請國際知名專業(yè)大師設(shè)計，提升檔次與品味 ,體現(xiàn)項目尊貴氣質(zhì)。? 電梯轎廂和電梯廳有背景音樂，采用 LCD液晶顯示屏，隨時了解資訊；? 實現(xiàn)客梯與貨梯嚴格分開，保證客流的尊貴性。– 建議聘請國際知名大師設(shè)計，提升大堂檔次與品味（諾德中心 VS梁志天）– 采用高級石材與玻璃、金屬組合營造或典雅豪華、或現(xiàn)代時尚的風格。? 包括：【酒店級檔次包裝】1. 酒店級大堂裝修設(shè)計。? 酒店級辦公：使整個項目在檔次上完全脫離華強北中低檔物業(yè)的普遍水平，提升成為升級換代的產(chǎn)品。? 國際科技品牌 ：通過對 IBM、三星、技嘉等國際性廠商，聯(lián)想、方正等到國內(nèi) IT品牌的宣傳及吸引， 提升進駐企業(yè)在整個電子科技類企業(yè)的檔次 ； ? 華南營銷總部 ：將電子科技企業(yè)的華南營銷機構(gòu)，提升到華南區(qū)域總部，有利提升項目檔次感，擴大項目影響范圍， 樹立項目在華強北的總部大廈地位 。【客戶定位小結(jié)】① 投資客戶較華強片區(qū)原有比例大幅下降，投資從 8成下降到 34成；② 高端投資客戶主要為：寫字樓專業(yè)投資客、華強北本地投資客；③ 自用客戶鎖定華強北電子業(yè)的中高端客戶 ：最高端 IBM、華碩、技嘉、聯(lián)想等國內(nèi)外品牌展示中心 /營銷機構(gòu)；次高端一般 IT企業(yè)深圳分公司 /辦事處；占 45成比例；④ 其他物流類、商業(yè)、咨詢類補充自用客戶，占 12成。–中原估計此類主力客戶比例占 45成。– 辦公面積需求相對較大，能夠承受的租金、及購買價格水平較高。認為好的物業(yè)形象和品牌效應(yīng)會給公司帶來更多的生意。– 超過 8成企業(yè)表示更換寫字樓不會離開華強北。– 約三成的客戶仍不滿意目前的辦公環(huán)境，有意向更換或購買更高檔次的物業(yè)。– 幾乎所有珠三角 IT企業(yè)都在賽格、華強等電子市場有營銷機構(gòu)，它們的產(chǎn)品隨時可以通過華強北電子市場流入全國各地甚至東南亞地區(qū)。 IBM、三星、技嘉、精英等國際性廠商都在華強北的電子市場里成立了全國或者區(qū)域性的營銷中心。 ” 深圳市電子商會秘書長程一木這樣表示。– 他們對 投資平均期望回報率是 8%9%， 期望在 10年左右收回投資成本。– 他們看中華強北的這塊風水寶地， 由于華強北有價值的商業(yè)鋪位放出市場不多（大多數(shù)掌握在幾大企業(yè)集團手中作長期收租），且商鋪受新政影響較大，若市場提供高素質(zhì)寫字樓物業(yè)，必然轉(zhuǎn)移他們的投資方向。– 在華強北賺到錢并持續(xù)經(jīng)營的私營業(yè)主、個體戶、生意人（包括部分專業(yè)技術(shù)人員） ， 他們非常了解華強北市場商業(yè)辦公的飽和度，明白華強北寸土尺金的價值。市場比較得出：項目售價水平 18000元 /㎡【投資客戶分析】1. 首先分析投資客戶的需求– 售價 18000元 /㎡， 按目前華強北商務(wù)圈平均 9%的投資回報率計算，月租金需達到 135元 /㎡的水平；– 華強北租金水平為 6080元 /㎡ /月，中原調(diào)查再次租賃客戶能接受月租金需達到 100元 /㎡客戶占 12%； 到達 135元 /㎡的客戶，估計縮減到 5%以內(nèi)；– 即使不考慮首期投入， 投資后要尋找承受起高價租金的客戶也具風險必然造成本項目投資者熱情減退2. 哪些投資客戶會追捧本項目？A. 寫字樓專業(yè)投資客– 是近年追捧福田中心區(qū) CBD物業(yè)的大投資客（如 2023年中原三級市場工商鋪部推薦成交金中環(huán) 2層寫字樓、成交星河世紀整層寫字樓的客戶）；– 中心區(qū)寫字樓已經(jīng)上揚到超預(yù)期的高價位，價格超過 1800020230元 /㎡單位銷售速度急劇下降，如新世界中心、大中華等，投資未來升值空間有限。2. 競爭區(qū)域物業(yè)對比分析– 取 中心南區(qū)金中環(huán)中低層商務(wù)公寓、中心北區(qū)鳳凰大廈 為樣本；– 參考樣本毛坯價為 16000元 /㎡ ；– 區(qū)域?qū)Ρ?，金中環(huán)位于中心區(qū)南側(cè)，占據(jù)雙地鐵位置及會展中心南側(cè)優(yōu)勢地段，位置優(yōu)勢取值 12%– 品牌對比 ，鳳凰大廈 “鳳凰衛(wèi)視 ”的旗幟吸引效應(yīng)，總體優(yōu)越取值 6%；– 綜合比值為 9%；– 華強北商務(wù)圈高檔辦公物業(yè)市場供應(yīng)量少，市場 供求因素 取參考值 +7%– 綜合 100%9%+7%=98%，即 16000元 /㎡ 98%≈15680元 /㎡3. 客戶總價需求反推分析? 總價 50180萬是華強北商務(wù)圈最為暢銷的單位? 23%左右的客戶可以接受總價 200萬左右的物業(yè) ? 高端客戶的接受區(qū)間控制在 180200萬元? 本項目單套使用面積約 100㎡，估計使用率為 70%，即 單套建筑面積 為 100㎡ 247。? 4月份一手寫字樓均價高位回落，約為 15500元 /平方米，比 3月份下降 ％?！卷椖繖n次分析】? 同區(qū)域：華強北最高檔次、配置酒店設(shè)施的新一代寫字樓? 全深圳：媲美中心區(qū) CBD次高端 甲級寫字樓說明：? 項目局限性：項目規(guī)模較小、客戶對華強北片區(qū)高檔物業(yè)缺乏認可度。③ 地段優(yōu)越 ：華強北商務(wù)圈最佳位置，是 繁華街區(qū)的絕對中心 ；④ 交通便利 ：深南大道、華強北路、振中路交匯處， 地鐵 1號線直接相聯(lián) ；⑤ 電梯充足 ： 15層辦公樓尊享 6部客梯， 平均 1部客梯 ， 4部貨梯，可實現(xiàn) 人貨分流 ，是 華強北極之奢侈的電梯配套 ；【項目賣點歸納】⑥ 實用率高 ：估計使用率接近 70%，華強北少見精心規(guī)劃的物業(yè)；⑦ 設(shè)計合理： 無柱大開間，全玻璃立面，外墻到核心筒距離約 12米進深， 保證室內(nèi)良好采光通風，以及室內(nèi)自由設(shè)計 ；⑧ 面積適中：劃分 以 150㎡為單位，空間靈活組合 ，吻合華強北實際需求；⑨ 車位充足：地下三層為規(guī)劃為停車庫，提供充足車位。? 寫字樓為 36層超高層建筑，配套四星級酒店，總高度 ，挺拔于華強北繁華街口? 寫字樓為 822層，共 15層，每層建筑面積為 1782㎡，總建筑面積為 26744㎡。④ 市場空白： 目前片區(qū)缺乏專門