【正文】 號財富運營中心組合式營銷組合式營銷酒店寫字樓商業(yè) 公寓商務(wù)人流、客源提升商務(wù)配套檔次高消費力商務(wù)人流高品質(zhì)商業(yè)配套提升價值、人流、檔次、配套消費人群補充功能 拔升檔次、價值，提供酒店管理、配套提升檔次增加價值互為補充整個價值鏈是一個相互補充，提升整體檔次，增加整體價值，實現(xiàn)整個價值鏈是一個相互補充，提升整體檔次，增加整體價值，實現(xiàn)1+1+1+1〉〉 4的關(guān)系，尤其是酒店、商業(yè)、寫字樓對公寓的提升作用的關(guān)系，尤其是酒店、商業(yè)、寫字樓對公寓的提升作用組合式營銷組合式營銷推售計劃華強國際推售計劃物業(yè) 8月 9月 10月 11月 12月 14月 5月 6月 7月 10月 11月 4月酒店 洽談國際品牌酒店管理公司確定國際品牌酒店管理公司　 酒店建設(shè)、裝修、完善配套 營業(yè)公寓 —— 秋交會 開盤銷售 推廣 實現(xiàn) 95%尾盤銷化 　 　 入伙寫字樓 —— 前期鋪墊開盤銷售 熱銷中 實現(xiàn) 95% 入伙酒店、商業(yè)、寫字樓的形象推廣，拔升檔次價值公寓形象樹立、賣點宣傳公寓 寫字樓形象線銷售線推售思路案名建議案名建議p 綜合體： 華強國際華強國際p 寫字樓： 華強國際中心華強國際中心p 公寓： 華強華強 SOHOp 酒店： 華強國際酒店華強國際酒店匯匯 報報 完完 畢畢謝謝 謝謝。中心之一。酒店發(fā)展方向建議酒店發(fā)展方向建議 BOUTIQUE HOTEL參考圖片參考圖片 BOUTIQUE HOTEL參考圖片參考圖片第四篇第四篇華強廣場的功能和地位華強廣場的功能和地位華強廣場將成為華強北新一輪改造的火車頭，承擔著引導華強北向國際化高尚商業(yè)街區(qū)發(fā)展的重大使命，其在業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)施、交通改善等方面的發(fā)展，對華強北大商圈的發(fā)展方向和歷史進程有重要意義。p 在服務(wù)上，精品酒店提倡的是高度個性化和人性化的服務(wù)。每間酒店都有自己的主題，甚至有的酒店每間房有不同的主題。偶得客戶 —— 外銷、外地、深圳其他區(qū)域n 價格定位 15500元 /平方米 —16000 元 /平方米第三篇第三篇p華強北酒店研究 —— 華強北酒店的特性、客戶的需求和功能配套p 酒店發(fā)展建議綱要一、華強北酒店調(diào)研一、華強北酒店調(diào)研酒店供應酒店供應酒店 位置 檔次 標準客房 客房比例上海賓館 深南大道與華富路交匯處 三星級 163 20%格蘭云天大酒店 深南大道與華富路交匯處，臨上海 賓館 四星級 290 35%東方之珠大酒店 華強北商圈振華路處 四星級 78 9%圣廷苑酒店 紅荔路與華強北路交匯處 五星級 297 36%總計 　 　 828p 四星級 2家，三星級和五星級各 1家，客房總量 828間，四星級占 44%p 本項目為四星級，中航苑酒店可能為五星級，未來高檔酒店的競爭激烈新增酒店供應新增酒店供應酒店 坐落地點 規(guī) 模 開 業(yè) 年份 設(shè) 施等 級喜來登酒店 福田中心區(qū)大中 華 廣 場 300 2023 中 5星麗茲 卡 爾 頓 酒店 福田區(qū)福 華 三路 250 2023 高 5星馬 哥波 羅 好日子酒店 福田區(qū)民田路 390 2023 低 5星香格里拉酒店 福田區(qū)福 華 一路 800 2023 中 5星華潤 二期君悅酒店 羅 湖 華潤 中心 500 2023 高 5星萬豪酒店 福田區(qū) 車 公 廟 550 2023 中 5星p 未來總供應增加 2790間p 主要分布在福田中心區(qū)，對華強北酒店市場會形成較大的沖擊 p 華強北的商務(wù)客戶與華強北商圈有比較大的關(guān)系，因此像圣廷苑之類的華強北的高檔酒店仍會具有一定的競爭實力，不過在價格上可能會有不利影響 價格和入住率價格和入住率p 上海賓館和圣廷苑價格較高，四星級的優(yōu)勢并不明顯p 除了檔次，價格還與老客戶忠誠度、服務(wù)、配套等有較大關(guān)系p 華強北酒店入住率在深圳前列，尤其是圣廷苑生意火爆，主要得益于華強北商圈配套及客戶分析配套及客戶分析酒店 檔次 入住客戶 餐飲配套 休閑配套 會議設(shè)施 商務(wù)配套圣廷苑酒店 五星級商務(wù)客戶為主，尤其是與華強北有生意往來人士綠澗廊休閑茶廳，廷韻咖啡廳、淘金吧西餐廳、鳳凰樓美食會中餐廳、金剛山韓國日本料理等健身房、專業(yè)教練、游泳池、全城最高檔次的大白豚桑拿、皇室纖體和修身堂、天上人間休閑會所錦繡廳（面積 500平方米）可容納 360人進餐、 700人開會，配備了同聲傳譯系統(tǒng)；三間多功能廳總面積 430平方米；八間獨立會議室11間設(shè)備齊全的出租辦公室，設(shè)置專門的商務(wù)中心上海賓館 三星級以長期簽約客戶、老客戶為主，外國客戶較多中餐廳（上海菜、粵菜）、西餐廳、咖啡廳、酒吧、日本料理、韓國料理足浴、美容美發(fā)、名牌服務(wù)專賣店會議室（一）可容納 50人；會議室（二）可容納 30人，沒有大型會議室寬帶網(wǎng)絡(luò)、計算機、復印機、傳真打印等服務(wù)，提供旅游行程安排、酒店預訂、飛機票、火車票預訂格蘭云天大酒店 四星級以長期簽約客戶、老客戶為主，外國客戶約占 40%，商務(wù)類客戶居多，旅游團客戶相對上海賓館較多天星西餐廳、云天閣中餐廳、大堂吧天星觀光酒吧、桑拿、健身中心、棋牌、桌球大、中、小型會議室，其中大會議室可容 140人商務(wù)中心、商場、票務(wù)預訂、租用車輛東方之珠大酒店 四星級以商務(wù)客戶為主，旅游團較少；約50%客戶是外賓新大好大酒樓美容、健身、桑拿、足浴、按摩中心、夜總會會議室可容納 20700人不等獨立商務(wù)中心，但商務(wù)設(shè)施相對少一些p 都走商務(wù)酒店路線，商務(wù)配套比較齊全，偏重有所差異p 以商務(wù)客戶為主，旅游客戶為輔，外籍客戶比例較高p 對華強北電子市場依賴較強華強北酒店調(diào)研小結(jié)華強北酒店調(diào)研小結(jié)p高檔競爭比較激烈 華強北高檔酒店較多，加上未來的華強廣場、中航苑及中心區(qū)酒店p同質(zhì)競爭比較嚴重 基本都走傳統(tǒng)高檔商務(wù)酒店的路線p高檔酒店具有較大的發(fā)展空間 有華強北商圈巨大的支撐，華強北進一步改造和擴大，必將吸引更多的 國內(nèi)和國際人士二、酒店發(fā)展建議二、酒店發(fā)展建議出路在哪里 ？ p 商務(wù)酒店需求旺盛 華強北是深圳第一商業(yè)圈，影響力輻射全國的電子行業(yè)，帶來巨大的商務(wù)酒店需求p 高端酒店競爭激烈，本項目無突出優(yōu)勢 本項目單憑傳統(tǒng)酒店的檔次和服務(wù)，很難取得競爭優(yōu)勢，必須另辟蹊徑，走差異化競爭路線。核心客戶 —— 華強北216。增加休閑商務(wù)功能在華強北你可以這樣招待客人 在華強北你也可以在自然中閑思 在華強北你可以這樣享受陽光在華強北你也可以自由的潛泳在華強北你可以這樣賺錢酒店級商務(wù)會所酒店級商務(wù)會所設(shè)置高檔商務(wù)會所突顯 SOHO辦公的價值 多功能會議廳 健身中心總裁會客室 紅酒坊 雪茄老爺吸煙室行政中心酒店級物管服務(wù)酒店級物管服務(wù)人性化保安大堂經(jīng)理行政秘書家政服務(wù)五、價格定位五、價格定位價格推導思路價格推導思路一、確定華強北未來均價區(qū)間一、確定華強北未來均價區(qū)間n 華強北歷年價格走勢 —— 確定價格增幅 n 華強北歷年均價與福田、深圳對比 —— 確定片區(qū)均價n 華強北供求關(guān)系 —— 對價格的支撐力度二、初步確定項目售價二、初步確定項目售價n 目前三級市場價格 —— 市場比較法確定項目價格三、對初步定價進行修正三、對初步定價進行修正n 客戶群分析 —— 對價格的承受能力n 政策對價格的影響 —— 政策修正價格n 競爭對手分析 —— 對價格的影響歷年價格走勢歷年價格走勢華強北歷年價格走勢對本項目價格的確定意義不大，更主要的是看樓華強北歷年價格走勢對本項目價格的確定意義不大，更主要的是看樓盤本身的位置和綜合素質(zhì)盤本身的位置和綜合素質(zhì) 與深圳、福田房價對比與深圳、福田房價對比福田均價： 1000011000元 /㎡深圳均價： 8900元 /㎡華 — 深： 60%華 — 福： 20%預測華強北均價： １３０００１３０００ —— １４０００元１４０００元 /㎡㎡歷年供求關(guān)系歷年供求關(guān)系年份 推出樓盤 推售面積 總戶數(shù) 開盤均價 銷售情況2023年 金茂禮都 29499 780 8200 5個月售罄都市千千匯 17931 308 8000 6個月售罄2023 東方時代廣場 494 13000 1年售罄燕南路 88號 488 8600 2周銷售 98%君悅閣 324 8100 當天售罄2023 飛揚時代大廈 590 8800 當天售罄燕南路 88號二期 18776 289 11000 當天售 80%2023 新亞洲廣場 36195 932 15000 Soho公寓華強廣場 48500 792 —— ——推售樓盤數(shù)量少，面積總量少，銷售火爆，反映供求矛盾突出供求矛盾突出的前提下，保守估計價格至少有 5%的上漲空間均價可達均價可達 13650—14700 元元 /平方米左右平方米左右 市場比較法確定價格市場比較法確定價格預計售價：１４５００元／平方米預計售價：１４５００元／平方米內(nèi)容 權(quán)分 本項目 比較值都會 100 東方時代 新亞洲廣場售價 　 14510 11000 13500 14000位置 15% 15 12 15 13戶型 15% 9 9 15 15商業(yè)環(huán)境 10% 9 8 10 8規(guī)模 8% 7 6 6 6配套 8% 7 5 7 6景觀 8% 7 3 6 6會所 8% 5 0 0 5檔次 8% 8 5 6 6物業(yè)管理 8% 6 5 5 5交通 6% 6 4 6 5開發(fā)商品牌 6% 5 4 5 5合計 100% 84 61 81 80綜合修正系數(shù) 100% 　 138% 104% 105%加權(quán)系數(shù) 1 　 加權(quán)平均值 14510客戶對價格的承受客戶對價格的承受n 單價： 1202313000元 /平方米n 總價： 4080萬可承受范圍：可承受范圍： 1400015000元元 /㎡㎡n 該承受價格對現(xiàn)有物業(yè)而言n 本項目具有諸多優(yōu)勢，高端投資物業(yè)，全新物業(yè)n 客戶有能力，關(guān)鍵在于是否愿意承受政策對價格的影響政策對價格的影響1. 市場觀望，成交速度緩慢2. 投資氣氛大減3. 二手交易縮減，租賃市場活躍，有投資潛力可挖 4. 打造新亮點，吸引客戶，可有所作為5. 價格確定需謹慎政策對本項目的影響遵循目前市場趨于平穩(wěn)的大勢，雖然項目有眾多突出之處，遵循目前市場趨于平穩(wěn)的大勢，雖然項目有眾多突出之處，但不宜超出華強北均價太多但不宜超出華強北均價太多競爭對手分析競爭對手分析華強北公寓 新亞洲廣場　 面積 總計 百分比 面積 總計 百分比單房 132 17% 782 84%一房 132 17% ——兩房 440 56% 、 150 16%三房 88 11% ——總計 　 792 　 　 932 　　 華強廣場 新亞洲廣場優(yōu)勢 位置：緊鄰華強北路 面積小，總價低面積小，總價低四星級酒店：真正的酒店式商務(wù)公寓大面積的空中花園綜合體開發(fā)規(guī)模龐大檔次高酒店配套和商業(yè)商務(wù)配套贈送大面積凸窗1300個停車位劣勢 面積大，總價高　面積大，總價高　 規(guī)模小，配套少位置別遮擋，交通不便無酒店，整體檔次低價格略高于新亞洲 新亞洲：n　面積小、總價低 —— 支撐高單價華強廣場：n　面積大、總價高 —— 影響高單價n　本項目具有眾多優(yōu)勢 —— 支撐高價格價格定位結(jié)論價格定位結(jié)論1. 華強北未來價格區(qū)間： 13600—14700 元 /平方米2. 市場比較法確定價格： 14500元 /平方米3. 客戶價格承受能力 ——14000—15000 元 /㎡ 容易接受4. 政策對價格的影響 —— 謹慎定價5. 競爭對手分析 —— 以之為參考，價格不宜過度高于新亞洲14500元 /平方米 —15000 元 /平方米精裝修１０００元／平方米增值空間精裝修１０００元／平方米增值空間15500元 /平方米 —16000 元 /平方米住宅定位回顧住宅定位回顧n 物業(yè)定位華強華強 SOHO中央酒店 重點展示生態(tài)、綠化、健康的室外空間 216。 超高 70cm梯箱216。 空間感216。 高度的空間感和氣勢216。 售樓處與中庭、景觀廣場結(jié)合216。 關(guān)注檔次和品質(zhì)感四、物業(yè)定位及延展四、物業(yè)定