【正文】 為高端客戶量身打造的高檔寫字樓物業(yè)⑤ 營銷建議：受訪企業(yè) 普遍認為大廈形象最能體現(xiàn)寫字樓檔次，好的社會形象和品牌效應會給公司帶來更多的生意機會， 因此大力塑造寫字樓品牌和社會形象將是營銷推廣當中非常重要的一環(huán)，對于寫字樓價值的提升非常關鍵。② 區(qū)域性強：對華強北電子交易市場的依賴非常強， 近 4成從事電子通訊產品貿易的公司采購地點及銷售地點均依托該市場進行，接近 5成的公司是外圍企業(yè)在華強北設立的辦事處，選擇辦公物業(yè)以周邊 500米范圍物業(yè)選擇。– 項目相關：再次購買寫字樓客戶超過 20%可接受 200萬元的總價；– 再次租賃的客戶有 12%可接受 100元 /㎡的租金。2. 公司為何更換寫字樓– 首要條件是公司業(yè)務擴展，現(xiàn)有辦公面積不能滿足規(guī)模擴展– 其次公司實力顯著增強，現(xiàn)有寫字樓形象 /配套管理跟不上公司發(fā)展需要3. 如果更換寫字樓，首選區(qū)域仍是華強北– 接近 8成公司更換寫字樓不離開華強北，原因仍然是：行業(yè)集中，離生意場所近，方便業(yè)務開展； 其次有公司提及區(qū)域知名度高及價格合理– 約 2成公司不考慮華強北，原因是：華強北交通擁擠，環(huán)境喧鬧，人太多太雜，如更換寫字樓會考慮中心區(qū)及車公廟一帶，主要看中那邊交通順暢、環(huán)境較好。– 約 10%公司不滿意現(xiàn)有寫字樓? 不滿意的地方反應最強烈的是：首先是電梯問題，反映為數(shù)量少、通風差、等候時間長；其次是停車不方便；其他問題包括產品結構差、物管差、配套不全等。– 而周邊配套成熟以及交通便利的點擊率稍低。– 從福田其他區(qū)域搬出的有 5成，從羅湖搬出的約 1成，其他占比極少。– 接近 4成公司一成立就選擇了華強北。? 寫字樓業(yè)權– 8成公司租賃寫字樓辦公 ， 2成公司自購寫字樓?！巨k公使用面積及價格】? 寫字樓面積：– 超過 7成在 100㎡以下 。商業(yè)性大于商務性，限制了純辦公大型企業(yè)入駐；⑥ 未來供應以華強北二期改造為主，代表物業(yè)為中航廣場。項目預計 2023年完成整體建設。中低檔寫字樓及商住樓由于租金合理，入住率基本達到 95%以上。– 華強北近年缺乏新供應，二手寫字樓買賣成交不太活躍；– 中原寫字樓工商鋪部統(tǒng)計，目前華強北賽格廣場、電子科技大廈等高檔寫字樓售價在 10000120230元 /㎡左右；華強北商圈其它中高檔寫字樓售價接近 9000元 /㎡， 價格較去年同期上升 18%租賃活躍、租金上揚、空置率低u 華強北商圈寫字樓租金以由 5065元 /月 /㎡開始攀升，隨著中心區(qū)、車公廟寫字樓租金的波動而波動，目前賽格廣場、國際文化大廈、電子科技大廈的租金基本達到在 7075元 /月 /㎡，少數(shù)素質較高者可到達 8590元 /月 /㎡ 。3. 增大公共空間，增設三個廣場、兩條步行街4. 華強北物業(yè)升級改造供應分析需求分析發(fā)展趨勢華強北寫字樓華強北寫字樓現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析樓盤名稱 建筑面積 ㎡ 檔次上步大廈 39763 B錦峰大廈 62023 C上田大廈 約 30000 C國企大廈 84597 B商業(yè)銀行大廈 37382 A深圳科技大廈 46000 B設計大廈 62023 B汽車大廈 約 32023 C華聯(lián)大廈 33000 A統(tǒng)建樓 約 30000 C深勘大廈 約 25000 C四川大廈 31600 C賽格廣場 53526 A現(xiàn)代之窗 82600 A群星廣場 約 80000 B圣廷苑酒店 B座寫字樓 約 23000 B深紡大廈 46000 C佳和華強大廈 60000 B樓盤名稱 建筑面積 ㎡ 檔次電子科技大廈 51748 A華聯(lián)發(fā)大廈 50846 B華能大廈 72023 B電子大廈 14455 C桑達大廈 34100 C東風大廈 21354 C愛華大廈 約 25000 C金寶城大廈 60000 B國際文化大廈 62481 B嘉匯新城匯商中心 30000 B雷圳大廈 30695 B廣業(yè)大廈 49551 C航都大廈 43000 C福田外貿大廈 約 35000 C國際科技大廈 53168 B北方大廈 26126 C深圳世貿廣場 12023 A福華大廈 約 30000 C福僑大廈 約 30000 C航空大廈 85000 C南光大廈 C華強北寫字樓主要供應狀況：【華強北寫字樓供給分析】1. 總體供應量 170萬㎡，列深圳各商圈供應量前列2. 物業(yè)檔次分明，中低檔寫字樓及商住辦公占絕對比重– A級物業(yè)總建面約為 27萬㎡ – 中低檔是華強北主流產品，供應量約 150萬㎡– 電子市場快速發(fā)展，上萬廠商進駐，人流 /物流 /資金流交匯，地產價值攀升– 商業(yè)氣氛濃于商務氣氛，不適合大型企業(yè)入駐，使其成為中小企業(yè)天堂3. 近年發(fā)展重點以商業(yè)為主導，寫字樓發(fā)展相對停滯【華強北寫字樓需求分析】1. 二手樓售價適度上揚– 2023年，福田中心區(qū) CBD寫字樓銷售達到投資頂峰狀態(tài)，鳳凰大廈、金中環(huán)、大中華等高素質樓盤成就高價位，中心區(qū)價格沖破 1800020230元 /㎡的歷史新高； 拉動整個二手市場價格穩(wěn)步上揚。? 是深圳交通最繁忙、最擁擠的區(qū)域； ? 上下班時間交通極為阻塞，平時車水馬龍，舉步維艱；? 按照華強北商業(yè)規(guī)模，商業(yè)區(qū)要提供 ，但實際只能提供大約 6000個停車位。 – 從舊工業(yè)區(qū)發(fā)展而成，基礎設施檔次低下；– 商業(yè)發(fā)展太快， 被市場推著往前走，政府規(guī)劃力量較弱；– 片區(qū)經(jīng)營過于擁擠，停車、管網(wǎng)、公共設施等市政配套無法滿足商業(yè)需求。 u 華強北寫字樓的發(fā)展與商務圈從寄生關系，發(fā)展到互動關系。—— 華強廣場運營報告帥領華強北報告目錄第一篇：寫字樓市場定位報告第二篇：住宅市場定位報告第三篇：酒店發(fā)展報告第四篇：綜合體運營報告第一篇第一篇市場概況客戶分析項目定位運營報告運營報告市場概況1. 華強北商務圈界定及現(xiàn)狀2. 華強北寫字樓現(xiàn)狀分析3. 競爭性商務圈寫字樓比較客戶分析 項目定位報告架構報告架構【華強北 商務圈地域界定 】u 包括三個次級商務圈：上步路商務圈、華強路商務圈、上海賓館商務圈。 u 華強路商圈占領導地位，有賽格廣場、電子科技大廈等高檔物業(yè)，占有片區(qū)高端寫字樓市場半壁江山。華強路次商務圈上海賓館次商務圈上步次商務圈【 商務圈配套現(xiàn)狀 】1. 歷史原因造成基礎設施薄弱，形成商務圈發(fā)展最大瓶頸。2. 交通繁忙擁擠，停車位嚴重不足，交通改造迫在眉睫。例：賽格廣場（ 3000商戶 +寫字樓 VS 500車位）【商務圈未來規(guī)劃 】1. 進一步擴大華強北的商業(yè)功能? 萬佳街區(qū)為區(qū)級大型百貨零售服務中心? 桑達街區(qū)為區(qū)級大型餐飲、休閑、娛樂中心? 賽格街區(qū)為市級的電子、通訊器材批發(fā)中心2. 改善華強路人、車流動系統(tǒng)? 打通街區(qū)車流內部微循環(huán)，? 在街區(qū)相鄰建筑之間架設二層連廊，形成一個完善的二層步行系統(tǒng)。? 華強北片區(qū)高檔寫字樓未來具有稀缺性。u 華強北商圈寫字樓的空置率低于深圳市總體水平，普遍在 15%以下 。物業(yè)名稱 寫字樓總建面 M2 月平均叫價（ RMB/M2） 月管理費 （ RMB/M2） 國際文化大廈 418,318 70 18/F以上 1018/F以下 6 賽格廣場 57,475 75 25 電子科技大廈 117,088 A座： 75； C座： 65 12（不含空調費） 數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級市場工商鋪部 4月份月報【華強北寫字樓發(fā)展趨勢】p 未來供應量集中在華強北二期改造工程p 動工 /計劃動工 8大項目，總投資 43億元，建面 50多萬㎡p 中航廣場占地面積 ㎡，總建面約 18萬㎡，總高度 280米，共 58層，包括甲級寫字樓 45層、精品住宅 39層及大型主題式商場 7層，集購物、餐飲、娛樂及休閑于一體。 【華強北寫字樓現(xiàn)狀分析小結】① 基礎設施薄弱、交通擁擠、停車位不足等配套是商務辦公發(fā)展的瓶頸；② 總體供應以中低檔寫字樓及商住辦公占絕對比重；③ 片區(qū)缺乏新物業(yè)供應，二手樓價格較去年同期上升 2成；④ 租賃活躍，租金上揚，入住率達 9成左右；⑤ 用戶以電子科技類、中小企業(yè)為主。競爭性商務圈比較華強北商圈賽屋圍商務圈 車公廟商務圈福田中心區(qū) CBD【競爭性商務圈寫字樓比較】比較項目 華強北商圈 蔡屋圍商圈 中心區(qū) CBD 車公廟商圈市場定位 電子為龍頭多業(yè)態(tài)商業(yè)深圳華爾街 深圳未來發(fā)展中樞 中心西區(qū)物業(yè)檔次 中低檔占絕對 起點高、專業(yè)性強、商務配套齊全、物業(yè)管理好超大型、標志性、高檔次、多功能寫字樓群落 中檔寫字樓，以及商務公寓居多客戶群體 電子科技類、中小企業(yè)為主（以 營銷類 為主）金融、物流企業(yè)，國內外大中型企業(yè)居多跨國公司區(qū)域總部、本土企業(yè)區(qū)域總部、港資公司辦事處，律師、咨詢等中介高科技企業(yè)、中小企業(yè)為主（以 開發(fā)類 為主）市場供應 商住樓為主，多年缺乏寫字樓項目供應華潤大廈、舊城改造計劃將再度吸引市場眼球近年以 50萬㎡ /年供應市場中心區(qū)以外，寫字樓最活躍區(qū)域競爭態(tài)勢 ——— 沒有直接競爭 有競爭，更多互補 競爭性 差異性【華強北商務圈的競爭定位】市場挑戰(zhàn)者 （價格）市場補缺者 （產品）領導者？追隨者？挑戰(zhàn)者？補缺者？雙重角色定位：針對中心區(qū) CBD的全市領導者地位針對車公廟片區(qū)的同質差異化競爭市場概況1. 華強北商務圈界定及現(xiàn)狀2. 華強北寫字樓現(xiàn)狀分析3. 競爭性商務圈寫字樓比較客戶分析 項目定位報告架構1. 受訪客戶情況分析2. 客戶選擇偏好分析3. 再次選擇考慮因素【受訪公司性質、行業(yè)及規(guī)?！卡C 企業(yè)性質：接近 7成受訪公司為私營企業(yè)；外資（港商）企業(yè)超過 1成；– 行業(yè)類型：接近 6成公司集中于電子通訊行業(yè)，接近 3成是與電子通迅產品相關的貿易及批發(fā)零售業(yè)；– 企業(yè)規(guī)模：普遍較小，超過 9成公司員工人數(shù)少于 20人， 10人以下公司比例為 60%；《華強北寫字樓客戶問卷分析結論摘要》（數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心 2023年 4月）私營企業(yè)為主，電子通訊與 IT行業(yè)集中，公司規(guī)模小。公司規(guī)模普遍較小，辦公人數(shù)少。? 寫字樓價格– 租金集中在 4675元之間 ，其中 5665元之間的頻次最多，比例最高；– 自購寫字樓辦公的 售價集中在 800010000元 /㎡之間 ；【受訪客戶區(qū)域來源】? 公司來源集中于華強北、福田區(qū)。– 超過 6成公司是從一些比較老舊的寫字樓里搬出，如賽格科技大廈、賽格工業(yè)大廈、統(tǒng)建樓、華能大廈、華聯(lián)發(fā)大廈、經(jīng)濟大廈、物質大廈等。【寫字樓選擇偏好分析】1. 購買 /租賃寫字樓最關注因素：購買寫字樓 比例 租賃寫字樓 比例地理位置 28% 租金 23%價格 18% 地理位置 20%大廈形象 13% 交通便利程度 13%交通便利程度 12% 大廈形象 9%升值潛力 9% 自身配套 9%2. 選擇華強北的原因排名：– “離生意場所近 ”是選擇在華強北辦公的首要因素，占過半比例；– 其次 “關聯(lián)行業(yè)集中 ”的提及率也極高。3. 高檔寫字樓體現(xiàn)在哪些方面：– 調查結果：認為體現(xiàn)在大廈形象、大堂設計、智能設施、電梯品牌等方面相關因素 比例大廈形象 28%大堂設計 25%智能設施 21%電梯品牌 11%玻璃幕墻 7%空中花園 6%中央空調品牌 3%其他 1%寫字樓設施 比例銀行 69%分戶計量空調 47%商務中心 36%倉庫 34%會議中心 25%空中花園 20%茶水間 19%食堂 19%小型超市 13%4. 寫字樓配套設施要求：【再次選擇寫字樓考慮因素】1. 對現(xiàn)有寫字樓的滿意度– 4成公司對現(xiàn)有寫字樓比較滿意? 滿意的地方主要集中在：地理位置佳、大廈形象好、管理成熟、配套好、價格 /租金合理幾個方面。– 超過 5成公司覺得現(xiàn)有寫字樓一般。4. 再次選擇寫字樓所需求的面積及價格– 項目相關：需求 150㎡面積以上的客戶占 22%；較現(xiàn)購 /租用大一倍。租金（元 /㎡ /月） 比例 總價（萬） 比例45元以下 19% 50萬以下 23%4655 19% 5180 13%5665 26% 81100 13%6675 16% 101160 16%80 9% 200 23%100 12% 300500 13%面積（㎡） 比例50以下（含 50） 6%5180 14%81100 27%101150 31%1512