【正文】 也對本項目形成了三級競爭輻射！ 一級競爭輻射圈 以正弘 藍(lán)堡灣為代表，依托鄭州地標(biāo)性的位臵，和其高端的物業(yè)組合形式直接分流市內(nèi)高端客戶及外部 高端客戶資源 二級競爭輻射圈 以銀基王朝為代表，同樣借助高端地產(chǎn)及區(qū)位優(yōu)勢，在城市發(fā)展極的 江湖地位 上對項目產(chǎn)生競爭 三級競爭輻射圈 以大觀、升龍鳳凰城為代表，占據(jù)鄭州舊城改造的高端形象，并借助其大規(guī)模優(yōu)勢，對大圈層客戶形成吸引，對本項目的部分圈層客戶群產(chǎn)生了分流 啟示 —— 棗莊項目位處 鄭州 CLD核心黃金板塊，土地資源稀缺，可開發(fā)用地越來越少， 但舊城改造版塊高檔次大盤云集、物業(yè)形態(tài)豐富，對項目造成分流客戶、壓迫形象高度的競爭。 綠洲云頂 大觀 升龍鳳凰城 競爭市場掃描 項目所在板塊一級競爭市場目前在售項目供應(yīng)總量為 ㎡ ，已推出 ㎡ ，預(yù)計推出 ㎡ ，綜合容積率為 項目名稱 物業(yè)類型 總占地面積（萬㎡） 總建面（萬㎡） 容積率 已推面積（萬㎡） 套數(shù) 近期均價（元 /㎡ ） 藍(lán)堡灣 高層住宅 26 1225 7491 數(shù)碼公寓 高層住宅、小戶型 3 16 3270 7372 圣菲城 小高層、高層、疊加別墅 30 2255 8384 金印現(xiàn)代城 6棟高層、住宅、商業(yè) 960 8484 非常 SOHO 高層住宅、小戶型 858 6500 嘉辰時代公寓 高層住宅 967 6822 陽光新城 多層、小高層住宅 25 1943 7000 天驕華庭 高層住宅 30 未開盤 3000 未來盤 合 計 — —— 14478 —— 啟示 —— 區(qū)域內(nèi)土地資源越來越稀缺，預(yù)計推出量僅為 51萬㎡，市場競爭激烈程度弱。但是隨著鄭州城市化進(jìn)程的深化，越來越多的城中村改造大盤將逐步入市。對于本項目來講，我們必需對未來競爭環(huán)境提高警惕， 通過整體定位、營銷戰(zhàn)略的合理化和差異化組織來應(yīng)對競爭。 競爭市場掃描 供應(yīng)量 一級競爭市場潛在競爭性樓盤價格一覽表 —— ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 項目名稱 推出量 （萬㎡） 銷售率 消化量 （萬㎡） 近期銷售均價 （元 /㎡ ） 開盤 時間 銷售 月 月均銷售量 （萬㎡ ） 藍(lán)堡灣 91% 7491 7 數(shù)碼公寓 100% 7372 15 圣菲城 84% 8384 9 金印現(xiàn)代城 13% 8484 24 非常 SOHO 83% 6500 15 嘉辰時代公寓 75% 6822 2 陽光新城 84% 7000 22 天驕華庭 —— —— 7000（預(yù)計） —— —— 未開盤 合計 80% —— —— —— 競爭市場掃描 價格 一級競爭市場在售樓盤銷售均價 7520元 /㎡ ,比全市平均水平較高，整體消化速度較快。 一級競 爭市場 推出量 （萬㎡） 銷售率 消化量 （萬㎡） 銷售均價 （元 /㎡ ） 月均銷售量 （萬㎡） 合計 80% 7520 在售樓盤不同價格區(qū)間供銷對比圖（單位：萬㎡） 通過各區(qū)間價格物業(yè)消化比率來看， 6500— 7000元 /平方米區(qū)間樓盤去化率達(dá)到 83%； 70007500元 /平方米區(qū)間商品住宅去化率最好，達(dá)到 95%左右；而 7500— 8500元 /平方米左右的樓盤銷售率為 66%；這一要素說明，一方面市場對區(qū)域價格接受程度、高價位產(chǎn)品有一定適應(yīng)性，另一方面，部分在售項目在定價體系上也存在一定不合理性，導(dǎo)致高價產(chǎn)品的滯壓，影響了項目的平穩(wěn)發(fā)展。 啟示 —— 版塊在售樓盤銷售均價在 7520元 /㎡ ,月均消化量為 ㎡；臨近本項目的知名大盤藍(lán)堡灣，初期由于定價體系、整體營銷策略、和市場環(huán)境把控的失誤等因素，開盤近三年，銷售狀況極差，但隨著正弘接手重新調(diào)整策略后，月均銷售量達(dá)到 ㎡ ；因此 基于宏觀政策及市場環(huán)境等諸多不確定因素，對于本項目未來的發(fā)展過程，應(yīng)提高定價體系、銷售控制、推售節(jié)奏的合理性，方有機(jī)會在發(fā)展過程中持續(xù)取勝！ 競爭市場掃描 價格 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 051015202530354065007000 70007500 75008500推出量 消化量 83％ 95％ 66％ 從潛在競爭性項目的交易時機(jī)與價格交叉分析來看，預(yù)計 2023年金水區(qū)幾個大型舊城改造項目會規(guī)?；笈胧?，將造成大量的供應(yīng)熱潮！ 啟示 —— 09年下半年到 10年上半年由于市場原因，本板塊新入市項目較少， 09年鄭州新一輪房地產(chǎn)需求高峰的到來，使大觀、升龍鳳凰城、銀基王朝 3期、藍(lán)堡灣等大項目都借機(jī)入市，競爭局勢的拉升將無可避免。 2023年后、銀基王朝、大觀、升龍鳳凰城等樓盤將批量入市，這幾大樓盤都是金水區(qū)有代表性的大規(guī)模、高檔次知名項目，未來對中高端客戶的競爭將會非常激烈。 2023 7月 12月 2023 6月 12月 2023 12月 6月 瑞園 升龍鳳凰城 1期 銀基王朝 3期 羅馬假日 曼哈頓 3期 非常 soho 怡豐 新都匯 藍(lán)堡灣 金印 現(xiàn)代城 綠洲云頂 數(shù)碼公寓 大觀 1期 銀堤漫步 售價 元 /平米 4500 5000 6000 7500 7000 時間線 8000 未來競爭格局 —— 規(guī)?；蟊P 高品質(zhì)人居 5500 6500 競爭市場掃描 推售時機(jī)與價格 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 天驕華庭 嘉辰時代公寓 潛在競爭性項目住宅地產(chǎn)以中高層、高層產(chǎn)品為，其中 18層以上的高層占總供給量的 93%，由于土地資源限制，本區(qū)域密度低、舒適性高的多層、小高層產(chǎn)品稀缺，供不應(yīng)求！ 啟示 —— 從產(chǎn)品物業(yè)類型來看，區(qū)域產(chǎn)品類同，中高層住宅產(chǎn)品壟斷市場。主流需求也陷入中高檔自住及投資層面，且短期內(nèi)區(qū)域市場主流需求不會改變。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 項目名稱 別墅 花園洋房 /多層 小高層 711 中高層 1218 高層 ＞ 18 藍(lán)堡灣 — — — — 1147 數(shù)碼公寓 — — — — 3270 圣菲城 銀堤漫步 — — — 60 539 金印現(xiàn)代城 — — — 655 305 非常 SOHO — — — — 844 嘉辰時代公寓 — — — — 967 陽光新城 — 118 — 43 1722 天驕華庭 — — — — 3000 合計 — 118 — 758 11794 競爭市場掃描 產(chǎn)品類型 1180758117940 2023 4000 6000 8000 10000 12023 14000花園洋房/ 多層小高層7 1 1中高層1 2 1 8高層 1 81% 0% 6%93%花園洋房/ 多層 小高層7 1 1 中高層1 2 1 8 高層 1 8潛在競爭性項目一房占比最高，其次是二房、三房產(chǎn)品，主要產(chǎn)品線以一房、二房、小三房為主，市場需求以 “功能性、適用性”為主。 啟示 —— “ 隨著 90/70政策的不斷加深，一房市場未來有潛在供大于求現(xiàn)象，現(xiàn)市場上居住功能性強、適用性高的兩房小三房戶型銷售最快。 以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 項目名稱 一房 兩房 三房 四房 五房 復(fù)式 藍(lán)堡灣 60 210 538 179 6 154 數(shù)碼公寓 2370 900 — — — — 銀堤漫步 390 100 17 35 — 15 金印現(xiàn)代城 654 92 160 40 — 2 非常 SOHO 592 246 — — — — 嘉辰時代公寓 798 126 42 — — — 陽光新城 622 392 410 136 — 71 天驕華庭 — 736 192 — — — 合計 5486 2802 1359 390 6 242 競爭市場掃描 戶型配比 54%27%13%4% 0% 2%一房 二房 三房 四房 五房 復(fù)式從最近新推的幾個項目來看，功能性增強，面積趨小化，說明版塊市場的產(chǎn)品成熟度隨價格、競爭因素等在穩(wěn)步提升。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 房型 面積范圍（㎡） 藍(lán)堡灣 數(shù)碼公寓 銀堤漫步 金印現(xiàn)代城 非常 SOHO 嘉辰時代公 寓 陽光新城 天驕華庭 一房 3050 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 50以上 ★ ★ ★ ★ 兩房 70以下 ★ ★ ★ 7080 ★ ★ ★ ★ ★ 8090 ★ ★ ★ ★ 90100 ★ ★ 100120 ★ ★ 三房 100以下 100110 ★ ★ 110120 ★ ★ 120130 ★ ★ 120140 ★ ★ ★ 140160 ★ ★ ★ ★ ★ 160以上 ★ ★ 四房 150以下 150160 ★ ★ 160180 ★ ★ 180以上 ★ ★ ★ ★ 五房 180以上 ★ ★ 競爭市場掃描 戶型配比 一房戶型面積集中在 3050 ㎡，兩房戶型面積集中在 7090㎡，三房 120160 ㎡分布分散， “市場細(xì)分” 的發(fā)展過程已到達(dá)比較深入的階段。 從產(chǎn)品設(shè)計角度來看 ,目前新的在售項目已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品附加值，下一步的發(fā)展重點將體現(xiàn)在 “舒適度” 與 “功能性”的居住理念組合方面。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 版塊內(nèi)各項目產(chǎn)品設(shè)計整體偏重經(jīng)濟(jì)實用，基本都采取了平層、凸窗設(shè)計，少量頂層復(fù)式設(shè)計?？罩谢▓@、多陽臺等已逐漸成為產(chǎn)品基本組合，對需要增加成本的半贈送景觀功能區(qū)間，如入戶花園、露臺、挑高陽臺等運用非常少，只有部分新開的項目采用。 項目名稱 平層 錯層 復(fù)式 凸窗 轉(zhuǎn)角 窗 步入 凸窗 入戶 花園 露臺 多陽 臺 空中 花園 挑高 陽臺 其他 藍(lán)堡灣 ★ ★ ★ ★ ★ 數(shù)碼公寓 ★ ★ 銀堤漫步 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 金印現(xiàn)代城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 非常 SOHO ★ 嘉辰時代公寓 ★ ★ 陽光新城 ★ ★ ★ ★ ★ 天驕華庭 ★ ★ ★ ★ ★ 競爭市場掃描 設(shè)計理念 從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，在售項目已呈現(xiàn)出 多元化的環(huán)境特色 ，尤其在新推項目上，引入了相對新穎的環(huán)境設(shè)計理念來制造差異化和提升物業(yè)價值，發(fā)展相對成熟。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 項目名稱 園林主題 水系 水景 特色樹 種 老人活動設(shè)施 兒童活動設(shè)施 網(wǎng)球場 羽毛球 場 高爾夫 球場 游泳池 休閑設(shè) 施 社區(qū)標(biāo) 志 藍(lán)堡灣 新古典風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 數(shù)碼公寓 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ 銀堤漫步 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 金印現(xiàn)代城 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ 非常 SOHO 現(xiàn)代簡約 嘉辰時代公寓 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ 陽光新城 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ 天驕華庭 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 競爭市場掃描 內(nèi)部環(huán)境 從住區(qū)內(nèi)部配套發(fā)展角度來看， 在售項目比較重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的打造，對住區(qū) 文化輔助功能及設(shè)施 的引入尚屬稀缺。 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場研究 項目名稱 雙氣 地暖 新風(fēng) 地暖 空調(diào) 會所 商業(yè)街 休閑