【正文】 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目名稱 園林主題 水系 水景 特色樹 種 老人活動(dòng)設(shè)施 兒童活動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球 場(chǎng) 高爾夫 球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè) 施 社區(qū)標(biāo) 志 藍(lán)堡灣 新古典風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 數(shù)碼公寓 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ 銀堤漫步 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 金印現(xiàn)代城 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ 非常 SOHO 現(xiàn)代簡約 嘉辰時(shí)代公寓 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ 陽光新城 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ 天驕華庭 現(xiàn)代風(fēng)格 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)掃描 內(nèi)部環(huán)境 從住區(qū)內(nèi)部配套發(fā)展角度來看， 在售項(xiàng)目比較重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的打造，對(duì)住區(qū) 文化輔助功能及設(shè)施 的引入尚屬稀缺。 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來看 ,目前新的在售項(xiàng)目已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品附加值，下一步的發(fā)展重點(diǎn)將體現(xiàn)在 “舒適度” 與 “功能性”的居住理念組合方面。銀堤漫步 — — — 60 539 金印現(xiàn)代城 — — — 655 305 非常 SOHO — — — — 844 嘉辰時(shí)代公寓 — — — — 967 陽光新城 — 118 — 43 1722 天驕華庭 — — — — 3000 合計(jì) — 118 — 758 11794 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)掃描 產(chǎn)品類型 1180758117940 2023 4000 6000 8000 10000 12023 14000花園洋房/ 多層小高層7 1 1中高層1 2 1 8高層 1 81% 0% 6%93%花園洋房/ 多層 小高層7 1 1 中高層1 2 1 8 高層 1 8潛在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目一房占比最高，其次是二房、三房產(chǎn)品，主要產(chǎn)品線以一房、二房、小三房為主，市場(chǎng)需求以 “功能性、適用性”為主。 2023年后、銀基王朝、大觀、升龍鳳凰城等樓盤將批量入市，這幾大樓盤都是金水區(qū)有代表性的大規(guī)模、高檔次知名項(xiàng)目，未來對(duì)中高端客戶的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈。對(duì)于本項(xiàng)目來講，我們必需對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境提高警惕， 通過整體定位、營銷戰(zhàn)略的合理化和差異化組織來應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。新都匯 鄭州國貿(mào)中心 金印 .現(xiàn)代城 羅馬假日 銀堤漫步 銀基王朝 瑞園 實(shí)驗(yàn)中學(xué) 東風(fēng)渠 棗莊 項(xiàng) 目處于 CLD核心 ，是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng) “ 高端地產(chǎn) ” 的代表，周邊在售樓盤不多，不過市區(qū)新的高檔次規(guī)?；蟊P，對(duì)大圈層客戶群的吸引，也對(duì)本項(xiàng)目形成了三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)輻射！ 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)輻射圈 以正弘 ?CLD能使家庭內(nèi)的每一位成員都能在 CLD里得到他們需要的各種配套 。 啟示 —— 有人士形象地將城市的進(jìn)程比喻為 “ 步行時(shí)代 ” 、 “ 馬車時(shí)代 ” 、 “ 汽車時(shí)代 ” 和 “ 地鐵時(shí)代 ” ，而如今，迎來地鐵時(shí)代的鄭州城市交通格局的轉(zhuǎn)變，在提升區(qū)域形象，縮短區(qū)域心理距離的同時(shí)， 也將大幅增強(qiáng)項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)對(duì)其他區(qū)域的輻射力度，使區(qū)域原有的 “ 核心區(qū)位 ” 特征更加突出。 鄭東新區(qū)： 現(xiàn)核心區(qū)已經(jīng)初成規(guī)模，遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍 150平方公里，規(guī)劃的特點(diǎn)是生態(tài)、文化、共生性城區(qū)，現(xiàn)在生活配套等還不是十分完善，但隨著第二個(gè)五年的建設(shè) ,未來居住環(huán)境將得到進(jìn)一步優(yōu)化。與鄭東新區(qū)和城西片區(qū)相比，區(qū)域整體人口密度較大，城市主道路橫通豎直、交通便利； ?金水區(qū)農(nóng)業(yè)路中段、河南科技市場(chǎng)周邊等商務(wù)功能區(qū)為代表的樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)崛起，以未來路、經(jīng)三路、花園路和文化路為主的“四縱”，以東風(fēng)路、農(nóng)業(yè)路、黃河路和金水路為主的“四橫”樓宇經(jīng)濟(jì)聚集帶已現(xiàn)雛形，成為該區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的有力支撐。 鄭州商業(yè)市場(chǎng)格局 —— 在鄭州市商業(yè)格局中，本項(xiàng)目所在的花園路商圈屬于成熟的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，且整體商業(yè)正朝向高端化發(fā)展，為項(xiàng)目打造中高端商業(yè)物業(yè)提供支撐。 310 優(yōu) 正道中環(huán)百貨 集購物、休閑、餐飲與一體的一站式百貨商場(chǎng) 地上 5層 —— 不售 1層化妝品、女鞋、珠寶首飾； 2層少女少淑； 3層淑女貴婦、內(nèi)衣睡衣； 4層男裝、男包男鞋； 5層運(yùn)動(dòng)休閑、兒童用品、家居用品 270 一般 丹尼斯百貨 集購物、休閑、餐飲與一體的一站式百貨商場(chǎng) 地上 14層 聯(lián)營 22%— 28% 不售 1層化妝品、珠寶、名表； 2層流行女鞋、時(shí)尚女鞋、休閑鞋； 3層少女休閑、流行雜貨； 4層少淑女裝； 5層淑女裝、女士皮件； 6層貴婦裝、內(nèi)衣睡衣； 7層運(yùn)動(dòng)休閑； 8層西服； 9層休閑男裝、皮件；10層童裝童鞋； 11層家居用品； 12層家電； 13層、 14層餐飲。 商業(yè)市場(chǎng)掃描 世紀(jì)聯(lián)華 華潤萬家 花園路商圈南起紫荊山，北到農(nóng)業(yè)路，而且有繼續(xù)向北發(fā)展的潛力，分布了大商紫荊山百貨、正道花園商廈、正道中環(huán)、國貿(mào) 360商業(yè)廣場(chǎng)、大商新瑪特鄭州總店和丹尼斯花園店，其間還有蘇寧電器、家樂福等商業(yè)項(xiàng)目。 根據(jù)規(guī)劃，鄭州市將發(fā)展 41個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，以服務(wù)本區(qū)域居民消費(fèi)為主，包括已經(jīng)基本成熟的 花園路商圈 、曼哈頓商圈、大學(xué)路商圈、南陽路東風(fēng)路商圈、文化路黃河路商圈、建設(shè)路桐柏路商圈、文化路北環(huán)商圈等。 這為棗莊項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)駐預(yù)留了空間。使得鄭州商業(yè)市場(chǎng) 5年來首次供求逆轉(zhuǎn)，全年供求比 。 區(qū)域?qū)懽謽歉?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) —— 目前經(jīng)三路板塊商務(wù)氛圍較為濃厚，客群認(rèn)可度高，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多為公寓式辦公物業(yè)，純寫物業(yè)已無在售產(chǎn)品，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，發(fā)展空間足。 樓盤 名稱 商務(wù) 中心 會(huì)議室 銀行 票務(wù) 中心 郵局 會(huì)所 餐飲 運(yùn)動(dòng) 場(chǎng)所 車庫 商超 國際企業(yè)中心 —— —— —— —— —— —— —— 金城國際廣場(chǎng) —— —— —— —— —— —— —— 財(cái)富 廣場(chǎng) —— —— —— —— —— —— —— 省匯 中心 —— —— —— —— —— —— —— —— 招銀 大廈 —— —— —— —— —— —— —— —— —— 思達(dá)數(shù)碼大廈 —— —— —— —— —— —— —— 同致行思考 項(xiàng)目應(yīng)打造品質(zhì)標(biāo)桿，借助其良好的區(qū)域位臵，突破現(xiàn)有格局引領(lǐng)新的產(chǎn)品理念，打造產(chǎn)品差異化，提升項(xiàng)目價(jià)值空間。 棗莊項(xiàng)目在相對(duì)地段不占優(yōu)勢(shì)的情況下，應(yīng)重點(diǎn)打造寫字樓的硬件設(shè)施。 寫字樓市場(chǎng)掃描 碧沙崗 商務(wù)板塊 碧沙崗 商務(wù)板塊 紫荊山商 務(wù)板塊 金東 商務(wù)板塊 CBD 碧沙崗 商務(wù)板塊 經(jīng)三路 商務(wù)板塊 成熟商務(wù)板塊 未來商務(wù)發(fā)展方向 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) —— 經(jīng)三路商務(wù)板塊寫字樓體量超過 60萬平方米，商務(wù)氛圍已基本成熟。 概況 —— 近年來，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，住宅市場(chǎng)供需兩旺，而辦公市場(chǎng)份額較少。但成交放量高達(dá) 萬平方米，同比上升 %，成為歷史新高。 鄭州房地產(chǎn)大勢(shì) 房地產(chǎn)角度 —— 2023年后，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入品質(zhì)化時(shí)代，“高端樓盤”將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主流和競(jìng)爭(zhēng)主戰(zhàn)場(chǎng)，本項(xiàng)目決勝的關(guān)鍵將在于 —— 開發(fā)戰(zhàn)略 啟示 —— 鄭州樓市發(fā)展已接近一線城市，高端項(xiàng)目基本集結(jié)于政府新規(guī)劃區(qū)域，同時(shí)鄭州樓市正逐步走向成熟，品牌與品質(zhì)的結(jié)合，將是鄭州樓市發(fā)展方向。 鄭州房地產(chǎn)大勢(shì) ? 機(jī)遇： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 09年下半年至 2023年，鄭州市將有眾多項(xiàng)目陸續(xù)入市，將向市場(chǎng)投放 1375萬㎡商品房。這一信號(hào)對(duì)于雅寶鄭東首個(gè)項(xiàng)目來講，提示我們 應(yīng)充分利用市場(chǎng)變化的這一誘因，加快開發(fā)速度，搶占市場(chǎng)先機(jī)，在變化進(jìn)程階段成功啟動(dòng)項(xiàng)目，并借以穩(wěn)定整體項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。同樣是機(jī)遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè) 充分挖掘自身版塊運(yùn)動(dòng)的先決優(yōu)勢(shì)，將其發(fā)展為可持續(xù)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)條件 ，方有更多機(jī)會(huì)向更為廣闊的發(fā)展空間邁進(jìn)。其中市區(qū)人口 500萬，人口規(guī)模較目前擴(kuò)大 ，按人均住房面積 20㎡ 計(jì)算，相當(dāng)于未來十年將新增 3700萬㎡ 的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達(dá)到 370萬㎡ ； ?按照歷年來鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對(duì)值來看，基本在 814萬之間，年均增長 12萬，其中市區(qū)人口約為10萬，按人均住房面積 20㎡ 計(jì)算，相當(dāng)于每年將新增 200萬㎡ 的剛性住房需求； ?鄭州市人均可支配收入增長平穩(wěn)，年均增幅在 10%以上， 2023年城市居民人均可支配收入達(dá)到117417元 ，在中部省會(huì)城市中僅次于武漢市。 ?近年來，鄭州市人均消費(fèi)快速增加， 2023年人均消費(fèi)性支出首次突破萬元大關(guān)。 2023年，鄭州市全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長%。如何準(zhǔn)確挖掘新棗莊地產(chǎn)版塊的價(jià)值潛力， 打造新棗莊地產(chǎn)版塊在鄭州的差異化形象，將成為新棗莊地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的根本問題?，F(xiàn)代城 位 置：鄭州核心區(qū)隴海路與慶豐街交匯處 規(guī) 模：約 23萬平方米 物業(yè)類型：住宅、商業(yè) 操盤時(shí)間： 2023年 10月 ~ 經(jīng)典業(yè)績： 2023年 5月 25日開盤銷售 87%，均價(jià)達(dá) 到 7300元 /㎡ ，二期 8月份開盤 做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 鄭州同致行代理經(jīng)典 成為同致行在鄭州核心區(qū)操作項(xiàng)目的又一代表性作品，成為鑫苑中國 2023年 415新政后表現(xiàn)最優(yōu)異樓盤 高速 精細(xì)化產(chǎn)品創(chuàng)造模式 為項(xiàng)目提升競(jìng)爭(zhēng)力。香榭 ? 西安首府 ? 哈爾濱 TIMES “客戶”價(jià)值 以客戶為先，才能達(dá)成企業(yè)的終極價(jià)值與理想。為同致行（中國）橄欖計(jì)劃的實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) …… 三大戰(zhàn)略區(qū)域 做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 同致行戰(zhàn)略平臺(tái) “團(tuán)隊(duì)”價(jià)值 以團(tuán)隊(duì)為綱，團(tuán)隊(duì)是由“人”組成的。 官方信息更新 （政策解讀） 同致行專業(yè)期刊 動(dòng)態(tài)市場(chǎng)跟蹤 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 信息更新 循環(huán)信息 服務(wù)體系 做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 同致行服務(wù)體系 同致行信息庫 +同城客戶會(huì) +多個(gè)案例沉淀 +三級(jí)市場(chǎng) …… 資源營銷是低成本而高效的營銷方式 —— 全方位的專業(yè)技術(shù)支持 戰(zhàn)略性資源整合服務(wù) 地產(chǎn)服務(wù)鏈資源模式， 360度專業(yè)整合 同致行除了有各地分公司及三級(jí)市場(chǎng)渠道等多方自身資源外，外部資源極其豐富。 ? 隨時(shí)調(diào)整價(jià)格策略 ， 以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 。 ? 參與到產(chǎn)品細(xì)節(jié)的研討 ， 并針對(duì)同類型物業(yè)進(jìn)行分析研究 。 ? 著重于銷售的現(xiàn)場(chǎng)把握能力及策略的市場(chǎng)應(yīng)變能力 。 ? 服務(wù)重點(diǎn)在于產(chǎn)品的打造及對(duì)人群的研究 。西安和香港等地，業(yè)務(wù)涉及全國 37個(gè)城市 做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 數(shù)據(jù)同致行 至 2023年 ， 累積在全國代理銷售住宅、寫字樓、商業(yè)、綜合體等總面積 2370萬平方米 連續(xù) 多年被建設(shè)部評(píng)為“中國 10大房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)”，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長單位 全國 100家放心中介機(jī)構(gòu)， 2023全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，全國 100強(qiáng)房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu) 做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 數(shù)據(jù)同致行 深圳第 1家 國土資源部 A級(jí)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，第 1家建設(shè)部“ 壹 ”級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu) 現(xiàn)有員工 1200余人，其中 50% 以上為本科以上高等學(xué)歷， 5% 為外籍或留學(xué)人士 做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 數(shù)據(jù)同致行 做中國最有價(jià)值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 同致行服務(wù)體系 代理 sales marketing 顧問 Development Consuilting 評(píng)估 Real Estate Appraisal 同致行經(jīng)紀(jì) Property Brokerage 有家網(wǎng) 同致行（中國） 研究與數(shù)據(jù)服務(wù) Research Data 住宅策劃代理服務(wù) residential services 寫字樓策劃代理服務(wù) office services 商鋪策劃代理服務(wù) retail services 戰(zhàn)略顧問服務(wù) strategic consulting 住宅顧問服務(wù) Residential consulting 商業(yè)顧問服務(wù) office retail consulting 機(jī)構(gòu)評(píng)估服務(wù) land building appraisal 個(gè)人評(píng)估服務(wù) personal property appraisal 投資咨詢服