【文章內(nèi)容簡介】 鄭州市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì) ㎡，銷售面積累計(jì) ㎡，新增批準(zhǔn)預(yù)售面積空缺 380萬㎡ ，購房需求旺盛。 ?2023年初市場開發(fā)保持謹(jǐn)慎和克制，商品房銷售面積㎡， 新增批準(zhǔn)預(yù)售面積 ㎡ ，較銷售面積少了 ㎡，供需、出現(xiàn)失衡， 2023年需求依然呈現(xiàn)旺盛。 ?2023年鄭州市商品房銷售均價(jià)在 5000元 /㎡ 左右波動，幅度較大， 2023年開始價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，近2個月商品房銷售均價(jià)超過5000元 /㎡ ， 增速明顯加快。 鄭州房地產(chǎn)大勢 ? 機(jī)遇： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 09年下半年至 2023年，鄭州市將有眾多項(xiàng)目陸續(xù)入市，將向市場投放 1375萬㎡商品房。2023年后，鄭州在迎來住宅精品時(shí)代同時(shí)，更需要的是品質(zhì)化樓盤的升級。 ?競爭： 北區(qū)今后將是土地資源占有的激烈競爭區(qū)域，開發(fā)商品牌有影響力，但在品質(zhì)方面的突破有限。對于本項(xiàng)目來講需要充分做好前期規(guī)劃，通過項(xiàng)目的良好運(yùn)作贏得鄭州市，贏得中原人心，對新棗莊地產(chǎn)今后河南布局影響重大。 鄭州房地產(chǎn)大勢 房地產(chǎn)角度 —— 2023年后，鄭州房地產(chǎn)市場將進(jìn)入品質(zhì)化時(shí)代，“高端樓盤”將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主流和競爭主戰(zhàn)場，本項(xiàng)目決勝的關(guān)鍵將在于 —— 開發(fā)戰(zhàn)略 啟示 —— 鄭州樓市發(fā)展已接近一線城市，高端項(xiàng)目基本集結(jié)于政府新規(guī)劃區(qū)域，同時(shí)鄭州樓市正逐步走向成熟，品牌與品質(zhì)的結(jié)合，將是鄭州樓市發(fā)展方向。 鄭州高端樓盤代表性項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 總套 數(shù) 當(dāng)前預(yù)售 總面積 已售房屋 均價(jià) 當(dāng)前可售 套數(shù) 當(dāng)前可售 面積 近 30天 銷售 近 30天成交均價(jià) 物業(yè)形態(tài) 藍(lán)堡灣 花園路與東風(fēng)路交匯處 1225 209785 7115 92 19294 18 7491 高層 天驕華庭 花園路與農(nóng)科路交匯處西（ 7月 3日開始認(rèn)籌） 總共3000 總建面 30萬 —— —— —— —— —— 高層 嘉辰時(shí)代公寓 經(jīng)三路與農(nóng)科路交匯處 967 62631 6805 403 33322 80 7102 高層 金印現(xiàn)代城 金三路與徐砦路交匯處 960 111140 6259 845 97069 1 8484 高層 陽光新城2/3期 渠北路北中州大道西 1943 227479 5728 151 36430 14 9907 多層、小高層 圣菲城 4期 渠東路東北環(huán)路南 2255 247905 4183 486 40777 18 8351 小高層、疊加別墅 正弘數(shù)碼公寓 文博東路西金基路北 3270 144291 6166 2 112 10 7372 高層 同致行思考 綜合政治、經(jīng)濟(jì)、人口以及房地產(chǎn)發(fā)展來看，鄭州整體的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境處于一種“ 無欲則剛 ”的狀態(tài) —— 開發(fā)商與消費(fèi)者都保持相對理性，沒有大起大落的開發(fā)與銷售，也沒有大起大落的價(jià)格跌漲，房地產(chǎn)在一種“ 墨守成規(guī) ”的狀態(tài)下穩(wěn)步向前邁進(jìn)，可以說是國內(nèi)發(fā)展中房地產(chǎn)演變進(jìn)程發(fā)展最為穩(wěn)定的代表性城市之一； 隨著下一步鄭州城市格局的演變，新棗莊地產(chǎn)勢必將參與到房地產(chǎn) 第一陣營 更大層面的 交鋒戰(zhàn)役 當(dāng)中。棗莊項(xiàng)目開發(fā)，將把新棗莊地產(chǎn)的戰(zhàn)略局勢拉上更高的層面 —— 引領(lǐng)新棗莊地產(chǎn)借助鄭州城市化進(jìn)程飛速發(fā)展從而引領(lǐng)區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展； 作為營銷人，我們將致力于與新棗莊地產(chǎn)共同挖掘北區(qū) CLD區(qū)域價(jià)值高度及對區(qū)域價(jià)值的提升作用，為新棗莊地產(chǎn)在未來的戰(zhàn)役中決勝當(dāng)好的參謀與前鋒！ 項(xiàng)目擁有良好的市場發(fā)展環(huán)境，但機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，決勝的關(guān)鍵將在于開發(fā)戰(zhàn)略！ 核心詞 —— 交鋒在望，戰(zhàn)略決勝 2 0 0 5 2 0 0 9 年辦公類商品房供求及價(jià)格走勢圖0102030405060702023 2023 2023 2023 2023萬平方米01000202330004000500060007000元 / 平方米供應(yīng)量 成交量 成交均價(jià)鄭州市寫字樓市場 2023年后增長較快。 2023年鄭州市辦公類商品房供應(yīng)量大幅下滑，全年供應(yīng)，同比下降60%。但成交放量高達(dá) 萬平方米，同比上升 %，成為歷史新高。 寫字樓因地段不同價(jià)格差異巨大，鄭東新區(qū)、金東板塊、經(jīng)三路北段沿線等寫字樓集聚地，平均售價(jià)為 10000元 /平米，其他非寫字樓聚集地區(qū)辦公用房售價(jià)較低，多被作為住宅銷售。 目前鄭州市商務(wù)市場尚不成熟，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商務(wù)需求檔次也將不斷升級，商務(wù)市場發(fā)展空間較大。 寫字樓競爭市場 —— 隨鄭州市政規(guī)劃的發(fā)展，鄭州寫字樓的市場一直處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)，供銷基本平衡，但成交價(jià)格提升緩慢， 對棗莊項(xiàng)目而言，開發(fā)寫字樓的未來前景尚好，但面臨著品質(zhì)與價(jià)格直接的關(guān)系平衡問題。 概況 —— 近年來，鄭州市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，住宅市場供需兩旺，而辦公市場份額較少。隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場對辦公類產(chǎn)品需求也將不斷多樣化，低檔次的商貿(mào)商務(wù)市場，將難以滿足鄭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求， 對棗莊項(xiàng)目而言將會面臨著全面升級和更新的過程，為國內(nèi)外品牌商貿(mào)、商務(wù)企業(yè)進(jìn)入預(yù)留空間。 寫字樓市場掃描 隨著城市北移東擴(kuò)的戰(zhàn)略發(fā)展， 鄭州核心商務(wù)東移，鄭東新區(qū)必將成為企業(yè)發(fā)展的國際化展示平臺． 未來將形成老城區(qū)與鄭東新區(qū)兩大核心板塊競爭力。 寫字樓競爭市場 —— 目前鄭州寫字樓競爭市場已形成五大核心板塊，目前主要競爭板塊為金東、 CBD商務(wù)板塊， 棗莊項(xiàng)目位于經(jīng)三路商務(wù)板塊，將參與到三大板塊的競爭中，為項(xiàng)目提供更大的挑戰(zhàn)空間。 寫字樓市場掃描 碧沙崗 商務(wù)板塊 碧沙崗 商務(wù)板塊 紫荊山商 務(wù)板塊 金東 商務(wù)板塊 CBD 碧沙崗 商務(wù)板塊 經(jīng)三路 商務(wù)板塊 成熟商務(wù)板塊 未來商務(wù)發(fā)展方向 區(qū)域競爭市場 —— 經(jīng)三路商務(wù)板塊寫字樓體量超過 60萬平方米，商務(wù)氛圍已基本成熟。 對于棗莊項(xiàng)目，提升寫字樓的品質(zhì)，充分利用板塊內(nèi)豐富的投資和辦公客戶資源，是寫字樓營銷的關(guān)鍵。 寫字樓市場掃描 國際企業(yè)中心 金城國際廣場 招銀大廈 省匯中心 財(cái)富廣場 思達(dá)數(shù)碼大廈 ?整個板塊寫字樓體量超過 60萬平米，屬于自發(fā)形成的商務(wù)區(qū)； ?客戶主要是針對銀行保險(xiǎn)類企業(yè)，企業(yè)數(shù)量大，品牌企業(yè)多聚集； ?寫字樓配套設(shè)施基本具備，物業(yè)檔次偏低； ?物業(yè)管理水平需要提高，租金水平較低。 名稱 位置 體量 國際企業(yè)中心 農(nóng)業(yè)路與經(jīng)五路交匯處 10萬平方米 金城國際廣場 東風(fēng)路與經(jīng)三路交匯處 19萬平方米 財(cái)富廣場 經(jīng)三路與豐產(chǎn)路交匯處 15萬平方米 省匯中心 農(nóng)業(yè)路與政七街交匯處 招銀大廈 農(nóng)業(yè)路與花園交匯處 思達(dá)數(shù)碼大廈 經(jīng)三路與紅專路交匯處 區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)分析 —— 從目前版塊內(nèi)代表性寫字樓項(xiàng)目來看，寫字樓的硬件設(shè)臵較為低端，外立面、大堂、層高等難以體現(xiàn)甲級寫字樓應(yīng)有的檔次。 棗莊項(xiàng)目在相對地段不占優(yōu)勢的情況下，應(yīng)重點(diǎn)打造寫字樓的硬件設(shè)施。 寫字樓市場掃描 樓盤 名稱 標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡ 外立面 樓面 格局 大堂 層高 標(biāo)準(zhǔn) 層高 車位 數(shù)量 車位建面比 中央 空調(diào) 銷售 均價(jià) 元 /㎡ 租金 /㎡ /天 國際企業(yè)中心 1700 石幕 結(jié)合 單元 分割 10米 355 281:1 是 —— 金城國際廣場 2023 1500 石材 外墻 單元 分割 10米 3米 450 422： 1 否 7000 財(cái)富 廣場 1000 1500 石材 外墻 單元 分割 5米 3米 762 236： 1 否 —— 1元 省匯 中心 1500 石材 外墻 單元 分割 5米 240 283： 1 否 8000 招銀 大廈 2023 玻璃 幕墻 單元 分割 10米 3米 156 346： 1 是 9500 2元 思達(dá)數(shù)碼大廈 1800 石幕 結(jié)合 自由 分割 10米 175 163： 1 否 6500 1元 外立面多采用干掛石材，對于體現(xiàn)檔次的玻璃幕墻運(yùn)用較少； 大堂挑高較低，標(biāo)準(zhǔn)層高普遍低于 ，降低了寫字樓的整體品質(zhì)和舒適度； 基本都未配備中央空調(diào)，缺乏甲級寫字樓應(yīng)具有的基本硬件要求。 寫字樓市場掃描 區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)分析 —— 從目前寫字樓項(xiàng)目配套設(shè)施來看，辦公的商務(wù)配套明顯不足，說明版塊內(nèi)寫字樓的開發(fā)理念仍較為落后。 對于棗莊項(xiàng)目，應(yīng)引入先進(jìn)的開發(fā)理念，提升版塊內(nèi)商務(wù)價(jià)值，進(jìn)行差異化競爭。 樓盤 名稱 商務(wù) 中心 會議室 銀行 票務(wù) 中心 郵局 會所 餐飲 運(yùn)動 場所 車庫 商超 國際企業(yè)中心 —— —— —— —— —— —— —— 金城國際廣場 —— —— —— —— —— —— —— 財(cái)富 廣場 —— —— —— —— —— —— —— 省匯 中心 —— —— —— —— —— —— —— —— 招銀 大廈 —— —— —— —— —— —— —— —— —— 思達(dá)數(shù)碼大廈 —— —— —— —— —— —— —— 同致行思考 項(xiàng)目應(yīng)打造品質(zhì)標(biāo)桿，借助其良好的區(qū)域位臵，突破現(xiàn)有格局引領(lǐng)新的產(chǎn)品理念，打造產(chǎn)品差異化，提升項(xiàng)目價(jià)值空間。 寫字樓競爭市場 —— 隨鄭州市政規(guī)劃的發(fā)展，鄭州寫字樓的市場一直處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)，供銷基本平衡，但成交價(jià)格提升緩慢，對棗莊項(xiàng)目而言，開發(fā)寫字樓的未來前景尚好，但面臨著品質(zhì)與價(jià)格直接的關(guān)系平衡問題。 寫字樓競爭市場 —— 目前鄭州市寫字樓競爭區(qū)域已形成五大核心板塊，目前主要競爭板塊為 CBD板塊和金東板塊，棗莊項(xiàng)目將參與到三大板塊競爭，為項(xiàng)目提供更大的挑戰(zhàn)空間。 區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)分析 —— 從目前各區(qū)域代表性寫字樓項(xiàng)目發(fā)展來看，寫字樓在辦公配套和硬件設(shè)施配套方面較為落后，導(dǎo)致租賃價(jià)格普遍偏低。 區(qū)域?qū)懽謽歉偁幨袌?—— 目前經(jīng)三路板塊商務(wù)氛圍較為濃厚，客群認(rèn)可度高，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多為公寓式辦公物業(yè)，純寫物業(yè)已無在售產(chǎn)品，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁帀毫π?，發(fā)展空間足。 多年來，鄭州市在售商業(yè)市場處于供大于求的狀態(tài)。受 2023年樓市波動影響， 2023年鄭州市商業(yè)用房供應(yīng)量大幅下滑，全年供應(yīng) 平方米，同比下降 %。同期，商業(yè)用房成交量保持穩(wěn)定增長，全年成交 ，同比增加 %。使得鄭州商業(yè)市場 5年來首次供求逆轉(zhuǎn)，全年供求比 。商業(yè)用房的價(jià)格也保持穩(wěn)定上漲趨勢 ， 2023年全市商業(yè)用房成交均價(jià) 8036元 /平方米，同比上漲 1%。 從圖中數(shù)據(jù)可知，鄭州市商業(yè)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較小，商業(yè)開發(fā)與投資日益成熟。 2 0 0 5 2 0 0 9 年商業(yè)類商品房供求及價(jià)格走勢圖0501001502023 2023 2023 2023 2023萬平方米0202340006000800010000元 / 平方米供應(yīng)量 成交量 成交均價(jià)數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局 商業(yè)市場概況 ——隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場對商業(yè)、辦公類產(chǎn)品需求也將不斷多樣化，低檔次的商貿(mào)商務(wù)市場，將難以滿足鄭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求，將會面臨著全面升級和更新的過程。 這為棗莊項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)駐預(yù)留了空間。 商業(yè)市場掃描 鄭州商業(yè)市場格局 ——在鄭州市商業(yè)格局中，本項(xiàng)目位于花園路商圈的輻射區(qū)域，商業(yè)氛圍較為濃厚，為項(xiàng)目打造中高端商業(yè)物業(yè)提供了較好的支撐。 目前鄭州市已經(jīng)形成的成熟商圈有三個：二七商業(yè)中心、紫荊山商業(yè)中心、碧沙崗商業(yè)中心。 跟據(jù)政府規(guī)劃，鄭州市未來將形成 5個市級商業(yè)中心：二七商業(yè)中心、紫荊山商業(yè)中心、碧沙崗商業(yè)中心、龍湖商業(yè)中心和新東站商業(yè)中心，龍湖、新東站商業(yè)中心的將在未來東區(qū)發(fā)展過程中成為城市重要的商業(yè)配套。 根據(jù)規(guī)劃，鄭州市將發(fā)展 41個區(qū)域級商業(yè)中心，以服務(wù)本區(qū)域居民消費(fèi)為主，包括已經(jīng)基本成熟的 花園路商圈 、曼哈頓商圈、大學(xué)路商圈、南陽路東風(fēng)路商圈、文化路黃河路商圈、建設(shè)路桐柏路商圈、文化路北環(huán)商圈等。 同時(shí)，鄭州市還將發(fā)展無數(shù)個社區(qū)級商業(yè)，以服務(wù)社區(qū)居民為主，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。 商業(yè)市場掃描 曼哈頓商圈 龍湖商圈 新東站商圈 城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域 紫荊山商圈 二七商圈 碧沙崗