【導(dǎo)讀】對(duì)電梯出現(xiàn)的嚴(yán)重故障，在通知代維方的同時(shí)采取相應(yīng)的保護(hù)性措。負(fù)責(zé)冷水機(jī)組的值班運(yùn)行工作。管理代維方的維保工作。負(fù)責(zé)對(duì)大廈公共區(qū)域內(nèi)的建筑設(shè)施進(jìn)行巡檢維護(hù)。負(fù)責(zé)為業(yè)主提供建筑裝飾的修繕?lè)?wù)。負(fù)責(zé)樓宇自控主機(jī)、空調(diào)自控系統(tǒng)、照明控制系。障應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。成年度目標(biāo)任務(wù)。作定期做出評(píng)估。審定工程管理部的年維修保養(yǎng)計(jì)劃及年度工程維修預(yù)算。施的突發(fā)性故障及時(shí)組織工程技術(shù)人員進(jìn)行搶修，確保所有工程設(shè)施正常運(yùn)作。審核服務(wù)分包方。定預(yù)防措施，并負(fù)責(zé)處理業(yè)主的重大投訴工作。貫徹執(zhí)行工程管理部經(jīng)理的各項(xiàng)指令。

　　

【正文】 ，或影響客戶和業(yè)主辦公和生活時(shí)。 記錄 《值班 /接班記錄》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理 部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 35 報(bào)告制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了值班運(yùn)行人員的日常匯報(bào)制度 ，適用于工程管理部運(yùn)行維修人員。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語(yǔ) 報(bào)告制度 下列情況報(bào)告主管： 和外班組聯(lián)系； 主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)停； 主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整； 設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修； 零部件改造、代換或加工修理； 運(yùn)行人員短時(shí)間暫離崗位； 維修人員工作去向； 、總主管： 和外部門聯(lián)系； 重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整； 采用新的運(yùn)行方式； 主要設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修； 重要零、部件改造、代換或加工修理； 系統(tǒng)故障及檢修； 領(lǐng)用工具、備件、材料； 員工加班、換班、補(bǔ)休、病假； ： 外協(xié)聯(lián)系； 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停 機(jī)檢修； 影響辦公的設(shè)備故障或施工； 系統(tǒng)運(yùn)行方式較大改變； 重點(diǎn)設(shè)備主要零、部件更換； 系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝； 系統(tǒng)及設(shè)備增改工程及外協(xié)施工； 人員崗位調(diào)整及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整； 主管病、事假、補(bǔ)休、換班 星耀五洲 物業(yè)管理公司 36 記錄 《故障登記表》 《事故分析調(diào)查報(bào)告》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 37 值班制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程管理部運(yùn)行人員的值班制度，適用于工程管理部值班管理。 值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運(yùn)行情況。 密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理隱患。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時(shí)處理，當(dāng)班人員無(wú)法處理時(shí)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)。填寫(xiě)《故障登記表》。 合理安排好值班人員就餐。重要機(jī)房不得離人，所有運(yùn)行值班機(jī)房都應(yīng)有人值班在崗。 因特殊情況需調(diào)班時(shí) ，必須事前報(bào)請(qǐng)主管同意，原則上領(lǐng)班與領(lǐng)班、技工與技工對(duì)調(diào)。 值班時(shí)要執(zhí)行設(shè)備管理制度。做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。 非標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間值班管理 非工作時(shí)間為每天 17： 00— 8： 00、周六日全天及法定節(jié)假日。值班人員必須認(rèn)真遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制。 堅(jiān)守工作崗位，認(rèn)真抄寫(xiě)運(yùn)行記錄，做好交接班工作。 按規(guī)定做 好巡視檢查工作，處理好報(bào)修工作。 遇突發(fā)事件要按應(yīng)急預(yù)案處理，并做好記錄，同時(shí)及時(shí)上報(bào)專業(yè)主管、經(jīng)理。 非標(biāo)時(shí)間各崗位運(yùn)行人員要定時(shí)報(bào)崗，如不在崗位應(yīng)說(shuō)明所在位置和原因。 中控室值班人員安排非標(biāo)時(shí)間報(bào)修工作，派發(fā)和收集《維修單》、填寫(xiě)《維修通知單統(tǒng)計(jì)表》。 值班員負(fù)責(zé)完成非標(biāo)工作時(shí)間的報(bào)修工作，填好《維修通知單》。 各值班崗位每二小時(shí)向中控室電話報(bào)崗一次。 巡視要做好簽到并注明時(shí)間，電話報(bào)崗要做好記錄。 值班員外出巡視，不得妨礙正常值班抄表和本值機(jī)房設(shè)備的巡視工作。 值班員在離崗巡視或維修時(shí)，要帶好通訊設(shè)備，隨時(shí)保持聯(lián)絡(luò)。 值班員外出維修，而不能按規(guī)定時(shí)間抄記運(yùn)行記錄時(shí)，維修完畢后及時(shí)補(bǔ)抄。超過(guò) 2 小時(shí)外出時(shí)，要安排相關(guān)人員巡視機(jī)房、抄記數(shù)據(jù)（緊急事故除外）。 各專業(yè)加班人員視同值班員應(yīng)遵守以上內(nèi)容，所有加班人員要填寫(xiě)本專業(yè)工作日志。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 38 記錄 《值班 /接班記錄》 《維修通知單》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部組織起草、審核、批準(zhǔn)。 2. 本標(biāo)準(zhǔn) 由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 3. 本標(biāo)準(zhǔn)的附錄 X 為標(biāo)準(zhǔn)的附錄。 4. 本標(biāo)準(zhǔn)的附錄 X 為提示的附錄。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 39 工程管理部門禁制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了值班室人員的管理，適用于工程管理部各專業(yè)機(jī)房的管理。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語(yǔ) 工程管理部門禁制度 非本值人員未經(jīng)批準(zhǔn)不準(zhǔn)私自進(jìn)入機(jī)房。 如需進(jìn)入機(jī)房及值班室，要經(jīng)過(guò)部門主管同意。 凡是外單位參觀及聯(lián)系工作，必須經(jīng)過(guò)工程管理部經(jīng)理同意后才能進(jìn)入。 外來(lái)人員進(jìn)入機(jī)房，值班人員在核實(shí)身份后在《 工程管理部機(jī)房外來(lái)人員登記表》登記，并請(qǐng)外來(lái)人員簽字。 值班人員外出巡視或維修時(shí)，要在門前懸掛去向牌。 值班人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，確保當(dāng)值機(jī)房設(shè)備安全。 記錄 《工程管理部機(jī)房外來(lái)人員登記表》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部組織起草、中心主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 40 外包項(xiàng)目管理制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了外包項(xiàng)目的管理，適用于工程外包項(xiàng)目的管理。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語(yǔ) 各專業(yè)主管根據(jù)年度 計(jì)劃和具體情況進(jìn)行分包立項(xiàng)，編寫(xiě)分包項(xiàng)目說(shuō)明，經(jīng)公司確認(rèn)后發(fā)包。 按照程序文件中《外包過(guò)程控制程序》選擇、評(píng)價(jià)各投標(biāo)單位的有關(guān)資料。 選定分包方簽定合同，填寫(xiě)《外包方調(diào)查評(píng)價(jià)表》及《合同匯簽單》上報(bào)公司審批。 甲已雙方按照合同內(nèi)容及要求具體實(shí)施 專業(yè)主管及技術(shù)人員依據(jù)合同條款和要求對(duì)分包方進(jìn)行監(jiān)督檢查有問(wèn)題及時(shí)通知分包方進(jìn)行整改。 屬安裝、整改或裝修合同由負(fù)責(zé)人每天檢查工作質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)及現(xiàn)場(chǎng)安全并填寫(xiě)《服務(wù)質(zhì)量檢查表》 屬維保合同由負(fù) 責(zé)人每次維保時(shí)檢查工作質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)及現(xiàn)場(chǎng)安全并填寫(xiě)《服務(wù)質(zhì)量檢查表》，每年合同到期后進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)并填寫(xiě)《服務(wù)外包方業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定表》 甲已雙方進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收，合同結(jié)束。 記錄 《服務(wù)質(zhì)量檢查表》 《服務(wù)外包方業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定表》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 41 易燃易爆物品管理辦法 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了易燃易爆物品管理的管理，適用于工程維修及材料存放。 木材存放處要有專人負(fù) 責(zé)，每天進(jìn)行巡視檢查。嚴(yán)禁動(dòng)用明火，禁止吸煙，木料要放在通風(fēng)處，并碼放整齊。 木工工作完成后，刨花、鋸末要及時(shí)清理，做到場(chǎng)地干凈。電動(dòng)工具用后要切斷電源，要做到人走燈滅，不留隱患。維修間內(nèi)要配有足夠的消防器材、滅火器，并保證其有效。 遇有緊急情況要向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并按應(yīng)急防護(hù)手冊(cè)中的應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。 保證油漆庫(kù)所用防爆換氣扇及照明的正常運(yùn)行。 保證處油漆庫(kù)內(nèi)的防火報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)的正常使用，配有足夠的消防器材，并保證其有效。 油漆庫(kù)嚴(yán)禁動(dòng)用明火，禁止 吸煙，專庫(kù)專用，禁止存放無(wú)關(guān)物品。 油漆庫(kù)要由專人負(fù)責(zé)，非專業(yè)人員不得入內(nèi)。 油漆、稀料等揮發(fā)性物品用后要蓋嚴(yán)，嚴(yán)禁敞口存放。 對(duì)油漆、稀料等易燃物品限量存放。 對(duì)油漆、稀料分開(kāi)上架子存放，碼放整齊。 每日早中晚開(kāi)啟換氣扇各 30 分鐘。 做好相應(yīng)的安全衛(wèi)生及巡視檢查工作。 庫(kù)存放處要做到人走燈滅，不留隱患。 記錄 質(zhì)量記錄及表格 《工程管理部巡視簽到表》 附加說(shuō)明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo) 審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 42 電動(dòng)工具安全操作制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了電動(dòng)工具的安全操作，適用于工程日常維修工作。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語(yǔ) 電動(dòng)工具安全操作制度 電動(dòng)工具使用制度 電動(dòng)工具不可在潮濕的地方作業(yè)，工作場(chǎng)所需保持充分的亮度，嚴(yán)禁在存放油漆、涂料、汽油、煤氣、膠粘劑以及其它易燃易爆的地方使用電動(dòng)工具。 謹(jǐn)防觸電事故，應(yīng)注意避免身體同地面、管道、設(shè)備等接觸。 工作時(shí)工服穿戴要合適，不要讓松散的衣角等卷 入轉(zhuǎn)動(dòng)部分，屋外作業(yè)時(shí)最好戴橡膠手套，穿防滑膠鞋。 不要拿電線提起電動(dòng)工具，電線需與熱源隔開(kāi)，并避免與銳利的邊緣接觸。 作業(yè)以安全第一為原則，工件要用夾具或臺(tái)鉗卡緊，這樣做比用手按壓更為可靠。 電動(dòng)工具應(yīng)存放到干燥而妥當(dāng)處保管，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢查，如發(fā)現(xiàn)損傷應(yīng)即修復(fù)。 為了保證設(shè)備的完整性，電動(dòng)工具的蓋罩和螺釘類不可隨便拆除。 除非電線插頭已從電源插座拆下，絕不可接觸轉(zhuǎn)動(dòng)部分或附件。 應(yīng)以低于銘牌上的額定輸入功率 進(jìn)行作業(yè)，否則電動(dòng)機(jī)將過(guò)載而影響工作精度，并降低效率。 按砂輪機(jī)銘牌規(guī)定的電壓使用。 砂輪機(jī)在使用前，外殼必須可靠接地。 不要在有易燃易爆氣體的場(chǎng)合使用。 嚴(yán)禁拆除安全防護(hù)罩使用砂輪機(jī)。 請(qǐng)勿將砂輪機(jī)置于室外使用。 請(qǐng)勿在雨淋和水濺的場(chǎng)合使用。 請(qǐng)勿讓非操作人員靠近運(yùn)轉(zhuǎn)的砂輪機(jī)。 砂輪機(jī)的旋轉(zhuǎn)方向應(yīng)與轉(zhuǎn)向指示牌一致。 在使用砂輪機(jī)時(shí) 應(yīng)戴防塵眼鏡或使用配套防塵鏡。 請(qǐng)勿將工件與砂輪猛撞，以免砂輪破碎飛擊傷人。 使用完畢和意外停電時(shí)，應(yīng)將開(kāi)關(guān)置于“關(guān)”的位置避免意外起動(dòng)造成傷害。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 43 使用臺(tái)鉆前必須閱讀使用說(shuō)明書(shū)，熟悉臺(tái)鉆結(jié)構(gòu)，各手柄的功用、傳動(dòng)和潤(rùn)滑系統(tǒng)。 在開(kāi)動(dòng)臺(tái)鉆前，應(yīng)檢查工作臺(tái)是否夾緊以及主軸套筒的升降移動(dòng)機(jī)電器設(shè)備的情況是否正常。 操作臺(tái)鉆時(shí)嚴(yán)禁戴手套操作。 在調(diào)整工作臺(tái)的位置時(shí)，須先松開(kāi)夾緊手柄，然 后轉(zhuǎn)動(dòng)手柄移動(dòng)工作臺(tái)至所需要的位置后，再將手柄夾緊。 如臺(tái)鉆在工作中發(fā)生故障及有不正常的響聲時(shí)，應(yīng)立即關(guān)停電動(dòng)機(jī)并檢查原因。 工作完畢后，應(yīng)清除臺(tái)鉆上的鐵屑和塵污，并在未涂漆的表面涂上防銹油以防銹蝕。 必須讓安全裝置保持定位，并按規(guī)定順序工作，不可綁住下方保護(hù)器不用。 鋸片要保持清潔銳利，使用銳利的鋸片可減少故障與回彈到最小限度。 工作時(shí)，手必須離開(kāi)鋸斷區(qū)，不可觸摸鋸片，當(dāng)鋸片正在轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，不可 將工件插進(jìn)去，鋸片尚在轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，也不可伸手拿切斷的加工件。 大塊板工件必須加以支持穩(wěn)定，鋸解大塊板材時(shí)，必須用墊木支持穩(wěn)定以減少夾住鋸片或發(fā)生回彈的危險(xiǎn)，當(dāng)切割操作需要將圓鋸支持在加工件上時(shí)，應(yīng)將工具支撐在較大的一邊工件上而鋸下較小的一邊。 縱鋸木料時(shí)必須使用縱鋸導(dǎo)板或直邊擋板。 當(dāng)圓鋸?fù)蝗粶p速時(shí)，即會(huì)發(fā)生回彈向操作的人反沖回來(lái)，當(dāng)鋸片被工件夾住或突然減速時(shí)，應(yīng)立即放松開(kāi)關(guān)，鋸片還在轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)不可從工件上移開(kāi)圓鋸，決不可將手或手指放在工具后面，因?yàn)槿绻l(fā)生反彈時(shí)，圓 鋸易回彈到手上而可能會(huì)造成嚴(yán)重傷害事故。 必須選用正確的鋸片，不可使用鋸片孔不合規(guī)定的鋸片，也不能使用不符合規(guī)定外的套環(huán)和鏍栓。 操作圓鋸時(shí)，應(yīng)使導(dǎo)線遠(yuǎn)離鋸斷區(qū)并加以固定，使其不至于在操作時(shí)被工件纏住。 將圓鋸底板的較寬一邊放在被堅(jiān)固支撐著的那部分工件上，而不是去鋸斷后會(huì)掉下的部分上。 決不可用老虎鉗反夾圓鋸，因這種操作方法非常危險(xiǎn)并可能會(huì)引起嚴(yán)重傷害事故