【正文】 建設(shè)周期： 目標(biāo)：為園區(qū)商務(wù)及生活配套服務(wù)，成為： 產(chǎn)品展示及發(fā)布中心； 學(xué)術(shù)和技術(shù)交流中心； 生活服務(wù)中心。 三期工程：總面積 8萬(wàn) m2，其中地上 6萬(wàn) m2，地下 2萬(wàn) m2 ： 面積 2萬(wàn) m2 建設(shè)周期： — 目標(biāo)客戶：園區(qū)生活配套服務(wù)樓，根據(jù)市場(chǎng)情 況可能調(diào)整為寫(xiě)字樓。 : 面積 4萬(wàn) m2 建設(shè)周期： — 目標(biāo)客戶：大公司、中小 IT公司 2. 總部小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 序號(hào) 項(xiàng)目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 首發(fā)項(xiàng)目 萬(wàn) m2 2 二期工程 萬(wàn) m2 ①綜合樓（主樓） 6 萬(wàn) m2 ②計(jì)算所 萬(wàn) m2 ③研發(fā)樓（ 2 棟） 5 萬(wàn) m2 ④多功能中心 萬(wàn) m2 3 三期工程 6 萬(wàn) m2 ①公寓 2 萬(wàn) m2 ②寫(xiě)字樓 4 萬(wàn) m2 3. 園區(qū)拆遷計(jì)劃 分期 拆遷項(xiàng)目 拆遷時(shí)間 拆遷總費(fèi)用 一期 1 所食堂、齊九公司、科 2 、中計(jì) 1200 1 南三街沿街 3000 2 400 及部分平房 3 南樓、控股公司小樓 4855 4 智能所小樓 310 5 科智公司 200 6 數(shù)學(xué)所、系統(tǒng)所 1250 7 87 樓 3500 8 88 樓 3500 9 5500 10 文獻(xiàn)中心 5850 11 行管局集體宿舍 1200 二期 小計(jì)： 23665 1 951 、 952 9800 3 北樓 計(jì)入建設(shè)成本中 4 聯(lián)想總部及食堂等 三期 小計(jì)： 9800 合計(jì)： 億 4. 小區(qū)開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃匯總表 建安成本 : 寫(xiě)字樓 : 6 500 元 /M2 。 公寓 :5 0 0 0 元 /M2 。( 均折算成地上建筑面積 ) 土地出讓金 : 寫(xiě)字樓 1350 元 /M2 。 公寓 :8 0 0 元 /M2 。 地下建筑不計(jì)算 . 分期項(xiàng)目 總投資 其中建安 拆遷費(fèi) 出讓金 2023 2023 2023 2023 2023 2023 一期工程 31,925 26,000 1,200 4,725 6,925 25,000 二期工程 1 1 4 , 8 1 5 77,500 22,465 14,850 50,115 47,200 17,500 三期工程 54,000 36,000 11,000 7,000 11,000 17,100 19,400 6,500 合計(jì)： 2 0 0 , 7 4 0 139,500 34,665 26,57 5 6,925 75,115 58,200 34,600 19,400 6,500 小區(qū)開(kāi)發(fā)資金計(jì)劃 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度4 季度合計(jì) 202340 5000 16100 26365 27650 11800 22800 11800 11800 4300 11300 9550 9450 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 01 首發(fā)項(xiàng)目 31925 5000 5000 5000 10000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 拆遷 1200 工程 30725 5000 5000 5000 10000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 4725 5000 建安成本 26000 5000 5000 5000 50002 二期工程 114815 0 11100 21365 17650 11800 11800 11800 11800 4300 4300 4300 4600 0 0 0 拆遷 22465 3000 13615 5850 綜合主樓 47100 0 8100 0 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4600 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 8100 8100 建安成本 39000 4300 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 計(jì)算所 6000 0 0 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 0 建安成本 6000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 研發(fā)樓 39250 0 0 6750 6500 6500 6500 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 6750 6750 建安成本 32500 6500 6500 6500 6500 65003 三期工程 54000 0 0 0 0 0 11000 0 0 0 7000 5250 4850 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 0 拆遷 11000 11000 公寓 11600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1600 2023 1600 1600 1600 1600 1600 0 0 0 0 土地出讓金 1600 1600 建安成本 10000 2023 1500 1500 1500 1500 1500 寫(xiě)字樓 31400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5400 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 0 0 土地出讓金 5400 5400 建安成本 26000 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目序號(hào)2023 年 2023 年2023 年 2023 年 2023 年 小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 序號(hào)項(xiàng)目面積( 萬(wàn)M2 ）總投資( 萬(wàn)元 )其中建安費(fèi)土地出讓金拆遷費(fèi)分?jǐn)偝杀就度肫鹗紩r(shí)間起租時(shí)間回收期起算時(shí)間租金方案 ( 元/M2 ）年租金額 ( 萬(wàn)元 )靜態(tài)回收期（年）動(dòng)態(tài)回收期（年）內(nèi)部收益率（ IRR ）8 9198 %6 6898 %8 15768 %6 11826 %8 13140 %6 9855 %6 3066 %4 2044 %8 10512 %6 7884 %53655 %39821 %2023 年 2023 年59100 2023 年 2023 年 2023 年1 首發(fā) 37725 2023 年260002 主樓 39000325003 研發(fā) 49250公寓 15600 2023 年2023 年2023 年2023 年4000 2023 年1000026000 5400 2023 年7小區(qū)合計(jì)202375 2023 年6 寫(xiě)字樓 39400410004725810067501600700012023100008000 計(jì)算依據(jù) :265756524 1335005 =(34665+6000)?22 － ) =2023 元 /M2 4: 拆遷費(fèi)分?jǐn)?=( 拆遷總費(fèi)用 + 計(jì)算所建設(shè)費(fèi) )? 地上建筑面積－計(jì)算所面積 )2023 年2023 年2023 年2023 年1: 折現(xiàn) :7%。 營(yíng)業(yè)稅 :5%。 房產(chǎn)稅 :12%。 所得稅 :33%。 折舊 :50 年 2: 寫(xiě)字樓租金：分別按： 8 元 / 天 . M2。 6 元 / 天 .譓2。 出租率 :3: 公寓租金：分別按： 6 元 / 天 . M2。 4 元 / 天 .譓2。 出租率 : 三 :小區(qū)開(kāi)發(fā)策略 ： 目標(biāo)客戶為 IT及通訊類企業(yè)， 園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿(mào)為輔。 : ● 大客戶的吸引：量身定做； ● 中小客戶的吸引：提供良好的企業(yè)生態(tài)環(huán)境； 利用聯(lián)想品牌優(yōu)勢(shì)，吸引其上 下游及相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐。 :統(tǒng)一規(guī)劃 ,分期建設(shè) 。 縮短建設(shè)工期 ,盡早入市 ： 提供全方位的服務(wù)功能和高水平 的物業(yè)管理。 深圳開(kāi)發(fā)部 2023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 25, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 15:10:3015:10:3015:102/25/2023 3:10:30 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :10:3015:10Feb2325Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:10:3015:10:3015:10Saturday, February 25, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :10:3015:10:30February 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 25日星期六 下午 3時(shí) 10分 30秒 15:10: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 下午 3時(shí) 10分 :10February 25, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 25日星期六 3時(shí) 10分 30秒 15:10:3025 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 3時(shí) 10分 30秒 下午 3時(shí) 10分 15:10: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 15:10:3015:10:3015:102/25/2023 3:10:30 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :10:3015:10Feb2325Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 15:10:3015:10:3015:10Saturday, February 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :10:3015:10:30February 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 25日星期六 下午 3時(shí) 10分 30秒 15:10: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 下午 3時(shí) 10分 :10February 25, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 25日星期六 3時(shí) 10分 30秒 15:10:3025 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 3時(shí) 10分 30秒