【正文】 建設周期： 目標：為園區(qū)商務及生活配套服務，成為： 產品展示及發(fā)布中心； 學術和技術交流中心； 生活服務中心。 三期工程：總面積 8萬 m2，其中地上 6萬 m2，地下 2萬 m2 ： 面積 2萬 m2 建設周期： — 目標客戶：園區(qū)生活配套服務樓，根據(jù)市場情 況可能調整為寫字樓。 : 面積 4萬 m2 建設周期： — 目標客戶：大公司、中小 IT公司 2. 總部小區(qū)開發(fā)進度計劃表 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 序號 項目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 首發(fā)項目 萬 m2 2 二期工程 萬 m2 ①綜合樓（主樓） 6 萬 m2 ②計算所 萬 m2 ③研發(fā)樓（ 2 棟） 5 萬 m2 ④多功能中心 萬 m2 3 三期工程 6 萬 m2 ①公寓 2 萬 m2 ②寫字樓 4 萬 m2 3. 園區(qū)拆遷計劃 分期 拆遷項目 拆遷時間 拆遷總費用 一期 1 所食堂、齊九公司、科 2 、中計 1200 1 南三街沿街 3000 2 400 及部分平房 3 南樓、控股公司小樓 4855 4 智能所小樓 310 5 科智公司 200 6 數(shù)學所、系統(tǒng)所 1250 7 87 樓 3500 8 88 樓 3500 9 5500 10 文獻中心 5850 11 行管局集體宿舍 1200 二期 小計： 23665 1 951 、 952 9800 3 北樓 計入建設成本中 4 聯(lián)想總部及食堂等 三期 小計： 9800 合計： 億 4. 小區(qū)開發(fā)資金計劃匯總表 建安成本 : 寫字樓 : 6 500 元 /M2 。 公寓 :5 0 0 0 元 /M2 。( 均折算成地上建筑面積 ) 土地出讓金 : 寫字樓 1350 元 /M2 。 公寓 :8 0 0 元 /M2 。 地下建筑不計算 . 分期項目 總投資 其中建安 拆遷費 出讓金 2023 2023 2023 2023 2023 2023 一期工程 31,925 26,000 1,200 4,725 6,925 25,000 二期工程 1 1 4 , 8 1 5 77,500 22,465 14,850 50,115 47,200 17,500 三期工程 54,000 36,000 11,000 7,000 11,000 17,100 19,400 6,500 合計： 2 0 0 , 7 4 0 139,500 34,665 26,57 5 6,925 75,115 58,200 34,600 19,400 6,500 小區(qū)開發(fā)資金計劃 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度4 季度合計 202340 5000 16100 26365 27650 11800 22800 11800 11800 4300 11300 9550 9450 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 01 首發(fā)項目 31925 5000 5000 5000 10000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 拆遷 1200 工程 30725 5000 5000 5000 10000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 4725 5000 建安成本 26000 5000 5000 5000 50002 二期工程 114815 0 11100 21365 17650 11800 11800 11800 11800 4300 4300 4300 4600 0 0 0 拆遷 22465 3000 13615 5850 綜合主樓 47100 0 8100 0 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4600 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 8100 8100 建安成本 39000 4300 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 計算所 6000 0 0 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 0 建安成本 6000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 研發(fā)樓 39250 0 0 6750 6500 6500 6500 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 6750 6750 建安成本 32500 6500 6500 6500 6500 65003 三期工程 54000 0 0 0 0 0 11000 0 0 0 7000 5250 4850 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 0 拆遷 11000 11000 公寓 11600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1600 2023 1600 1600 1600 1600 1600 0 0 0 0 土地出讓金 1600 1600 建安成本 10000 2023 1500 1500 1500 1500 1500 寫字樓 31400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5400 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 0 0 土地出讓金 5400 5400 建安成本 26000 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250金額（萬元）項目序號2023 年 2023 年2023 年 2023 年 2023 年 小區(qū)開發(fā)項目收益預測 序號項目面積( 萬M2 ）總投資( 萬元 )其中建安費土地出讓金拆遷費分攤成本投入起始時間起租時間回收期起算時間租金方案 ( 元/M2 ）年租金額 ( 萬元 )靜態(tài)回收期（年）動態(tài)回收期（年）內部收益率（ IRR ）8 9198 %6 6898 %8 15768 %6 11826 %8 13140 %6 9855 %6 3066 %4 2044 %8 10512 %6 7884 %53655 %39821 %2023 年 2023 年59100 2023 年 2023 年 2023 年1 首發(fā) 37725 2023 年260002 主樓 39000325003 研發(fā) 49250公寓 15600 2023 年2023 年2023 年2023 年4000 2023 年1000026000 5400 2023 年7小區(qū)合計202375 2023 年6 寫字樓 39400410004725810067501600700012023100008000 計算依據(jù) :265756524 1335005 =(34665+6000)?22 － ) =2023 元 /M2 4: 拆遷費分攤 =( 拆遷總費用 + 計算所建設費 )? 地上建筑面積－計算所面積 )2023 年2023 年2023 年2023 年1: 折現(xiàn) :7%。 營業(yè)稅 :5%。 房產稅 :12%。 所得稅 :33%。 折舊 :50 年 2: 寫字樓租金：分別按： 8 元 / 天 . M2。 6 元 / 天 .譓2。 出租率 :3: 公寓租金：分別按： 6 元 / 天 . M2。 4 元 / 天 .譓2。 出租率 : 三 :小區(qū)開發(fā)策略 ： 目標客戶為 IT及通訊類企業(yè)， 園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿為輔。 : ● 大客戶的吸引：量身定做； ● 中小客戶的吸引：提供良好的企業(yè)生態(tài)環(huán)境； 利用聯(lián)想品牌優(yōu)勢，吸引其上 下游及相關企業(yè)進駐。 :統(tǒng)一規(guī)劃 ,分期建設 。 縮短建設工期 ,盡早入市 ： 提供全方位的服務功能和高水平 的物業(yè)管理。 深圳開發(fā)部 2023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 15:10:3015:10:3015:102/25/2023 3:10:30 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :10:3015:10Feb2325Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:10:3015:10:3015:10Saturday, February 25, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :10:3015:10:30February 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 25日星期六 下午 3時 10分 30秒 15:10: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 下午 3時 10分 :10February 25, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 25日星期六 3時 10分 30秒 15:10:3025 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 3時 10分 30秒 下午 3時 10分 15:10: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 25, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 15:10:3015:10:3015:102/25/2023 3:10:30 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :10:3015:10Feb2325Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 15:10:3015:10:3015:10Saturday, February 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :10:3015:10:30February 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 25日星期六 下午 3時 10分 30秒 15:10: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 3時 10分 :10February 25, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 25日星期六 3時 10分 30秒 15:10:3025 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 3時 10分 30秒