【正文】 60。從華融最近三年的營業(yè)收入和利潤構(gòu)成看，華融目前還不是一個真正意義上的集團，還只是一個房地產(chǎn)公司；而且，從管理上看，華融內(nèi)部中高層的一個多數(shù)看法是，華融還只是一個 “房地產(chǎn)項目物理混合體 ”，不是一個 “房地產(chǎn)公司化學(xué)反應(yīng)體 ”，在集團下面，每一個獨立的項目公司是一個獨立的單體。2023年 11月 5日 59保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目企業(yè)沒有建立起完整的戰(zhàn)略管理體系。企業(yè)缺乏愿景、使命，定位不清，缺乏長遠目標，這不有利于企業(yè)凝聚力的形成和 激勵員工。 “三年做大，六年做強 ”的戰(zhàn)略目標描述不清晰，缺乏指導(dǎo)性。 “四業(yè) ”的發(fā)展戰(zhàn)略執(zhí)行的過程中，由于企業(yè)的現(xiàn)有資源不相匹配，目前華融系統(tǒng)還是一業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)）獨大的局面。華融目前的集團管理模式是 “混合型 ”：既有財務(wù)管理型，又有戰(zhàn)略管理型，還有操作管理型。華融目前的公司管理資源分配調(diào)度能力是 “強二級子公司，弱總部職能部門 ”的狀況。高層領(lǐng)導(dǎo)危機意識很強，中低層員工的危機意識不夠，管理上存在 “高低配置 ”現(xiàn)象，不利于從內(nèi)部培養(yǎng)人才，造成華融內(nèi)部高級管理人才培養(yǎng)的不足，公司戰(zhàn)略實施能力落后。華融內(nèi)部評估總結(jié)二2023年 11月 5日 60保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目國家土地政策分析總結(jié)1. 土地供應(yīng)總量將受到嚴格的限制2. 土地供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)將在源頭得到有效控制3. 土地價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格總體水平上升，但長期價格趨向市場化、理性化4. 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭將趨向激化，實力決定開發(fā)機會5. 新土地政策對外來經(jīng)營有利，但對本區(qū)域經(jīng)營有較大的壓力6. 新土地政策對華融短期經(jīng)營有利，在北京以外經(jīng)營長期有利2023年 11月 5日 61保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目房地產(chǎn)行業(yè)分析總結(jié)1. 我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期，產(chǎn)業(yè)處于 “有限競爭階段 ”2. 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競爭能力弱，產(chǎn)業(yè)集中度低。因為房地產(chǎn)業(yè)的主要技術(shù)已經(jīng)成熟化，行業(yè)進入壁壘低，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤吸引著投資商不斷進入，整體層次較低4. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風(fēng)險較大；部分地區(qū)商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率大5. 商品住宅是房地產(chǎn)投資的主要組成部分；辦公樓的投資額總體上無明顯增長，比例呈下降趨勢；商業(yè)用房的投資額近年來穩(wěn)步增長6. 長遠來看，中國居民住宅市場容量巨大，發(fā)展前景看好。 購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件7. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展走向規(guī)模化、品牌化的道路2023年 11月 5日 62保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目北京寫字樓市場分析總結(jié)1. 通過對北京市場 8大商圈， 199座寫字樓的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：甲級寫字樓市場競爭激烈，CBD一圈獨大，頂級寫字樓市場分化嚴重，乙級寫字樓發(fā)展緩慢2. 北京寫字樓市場的供應(yīng)量在 2023年之前將繼續(xù)保持強勁的供應(yīng)量3. 在可以預(yù)見的一段時期，中資機構(gòu)、大型企業(yè)集團和部分跨國公司將成為北京寫字樓的主要需求者，原有的客戶群體將出現(xiàn)一定的分化4. 金融街產(chǎn)品的市場定位建議：加大甲級寫字樓大客戶競爭力，發(fā)展頂級寫字樓市場，完善商圈配套設(shè)施，提高商圈檔次，在夾縫中拓展市場占有率5. 根據(jù)新華信對北京寫字樓市場未來供需關(guān)系的三種預(yù)測：建議華融在這一市場應(yīng)該采取謹慎和穩(wěn)健的發(fā)展策略，規(guī)避風(fēng)險和回籠現(xiàn)金將是首位2023年 11月 5日 63保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目北京住宅市場分析總結(jié)1. 城市人口的增加和改善住房條件的要求，使得北京住宅市場總需求量不斷增長，大規(guī)模的需求刺激越來越多的房地產(chǎn)商進入北京市的住宅市場2. 統(tǒng)計表明，伴隨著供給的增加和價格的不斷上揚，北京住宅市場供給的增長已經(jīng)開始超過銷售增長，住宅的空置率有所上升3. 支付能力與住宅價格的矛盾，使得北京普通居民對住房的承受能力減弱，住宅從必需品變成奢侈品：北京住宅 5000元以上的需求量占總需求 13%，但 5000元以上的供給量占總供給的 75%。價格層次分布與實際需求的不對稱，使得北京住宅供需極不平衡，需求與供給出現(xiàn) 20比 80的矛盾4. 從需求的角度講，中低檔住房將繼續(xù)保持大的份額，其中 4000元左右的住宅由于市場和政策面的緣故，可能將會成為未來住宅市場的主流品種5. 高檔住宅由于北京獨特的背景，將繼續(xù)延續(xù)其獨特的市場魅力，但品牌和實力的爭奪將更加激烈，這一市場將有可能被一些有實力的國內(nèi)外開發(fā)商所壟斷6. 對華融在住宅市場的建議是：主要定位中低檔 “市民花園住宅 ”，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃投資、統(tǒng)一找地設(shè)計、統(tǒng)一營銷策劃、統(tǒng)一宣傳品牌、統(tǒng)一管理平臺2023年 11月 5日 64保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目物業(yè)管理行業(yè)分析總結(jié)1. 中國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀分析表明，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，市場規(guī)模較大，但行業(yè)競爭激烈，整體盈利水平較低2. 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給物業(yè)管理行業(yè)帶來了巨大的潛在機會，物業(yè)管理行業(yè)具有朝陽產(chǎn)業(yè)的特征3. 從全國范圍看，中國目前物業(yè)管理覆蓋面小，且不均衡，一定程度上與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)4. 中國物業(yè)管理行業(yè)存在四大問題：行業(yè)規(guī)范滯后、市場化運作不夠、人員素質(zhì)不強、專業(yè)化程度不高5. 中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的 “五化 ”趨勢：市場化、品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化、標準化6. 物業(yè)管理行業(yè)從發(fā)展到成熟，從管理服務(wù)為主的物業(yè)管理觀念到經(jīng)營型物業(yè)管理觀念的形成，需要經(jīng)歷三種模式的轉(zhuǎn)變，7. 物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和利潤貢獻的分析表明，對技術(shù)要求較高的物管產(chǎn)品，其相對利潤回報較高8. 新華信對華融物業(yè)管理業(yè)務(wù)的建議： 明確定位主要為中高檔寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)；從服務(wù)型物業(yè)管理向經(jīng)營型管理過渡；充分利用華融集團優(yōu)勢，塑造物業(yè)管理品牌；與華融房地產(chǎn)整體戰(zhàn)略相一致2023年 11月 5日 65保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目金融行業(yè)分析總結(jié)1. 金融業(yè)目前處在由管制壟斷競爭向有限競爭的過渡階段，行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率高于社會平均水平；2. 中國 GDP高速穩(wěn)定增長，經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，金融行業(yè)有著廣闊的發(fā)展前景；3. 國家對金融行業(yè)的監(jiān)管較嚴，行業(yè)的整體準入壁壘較高；4. 國家現(xiàn)階段對金融行業(yè)仍然實行分業(yè)管理，但混業(yè)經(jīng)營是大勢所趨；5. 隨著中國加入 WTO,中國金融行業(yè)將逐漸對外資開放，面臨著較大的國外競爭壓力；6. 在金融行業(yè)內(nèi)部的銀行、證券、保險、信托四大行業(yè)中，大型綜合類券商和全國性人壽保險公司的行業(yè)投資價值較高，如果華融采取投資參股模式進入金融業(yè)的話，應(yīng)選擇這兩類金融機構(gòu)；7. 綜合考慮金融業(yè)內(nèi)部各個行業(yè)的投資價值和進入壁壘，新華信認為華融不應(yīng)該考慮采用獨立經(jīng)營模式進入金融業(yè)；8. 如果華融采取整合經(jīng)營模式進入金融業(yè)的話，可以考慮經(jīng)營房地產(chǎn)信托投資公司和住宅儲蓄銀行。2023年 11月 5日 66保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目旅游行業(yè)分析總結(jié)1. 旅游行業(yè)將成為我國的核心支柱產(chǎn)業(yè)之一，但目前產(chǎn)業(yè)還處在成長期，地域分布極不均衡，西部開發(fā)將帶動產(chǎn)業(yè)逐漸西移2. 加入 WTO將根本性地改變我國旅游行業(yè)的競爭環(huán)境3. 旅游飯店業(yè)經(jīng)營不良，主要原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，供求矛盾突出和較高的退出壁壘，但五星級酒店的經(jīng)營狀況要好于其他低檔次酒店4. 旅游社業(yè)利潤率連年在低水平徘徊，集約化經(jīng)營成為行業(yè)的大趨勢，未來小旅行社在市場中的競爭地位將進一步減弱 5. 旅游景點的特征是地域性資源壟斷，而不是市場壟斷，外資投入加大及景點經(jīng)營權(quán)市場化將成為行業(yè)趨勢6. 旅游景點行業(yè)相比旅行社、旅游酒店業(yè)更有發(fā)展前景。7. 發(fā)展旅游景點行業(yè)的大前提是能否獲得 “優(yōu)質(zhì)旅游資源 ”，阜景街區(qū)不能說是優(yōu)質(zhì)旅游資源，發(fā)展旅游景點經(jīng)營業(yè)值得商榷。8. 在國家有關(guān)景點經(jīng)營權(quán)政策明晰以前，華融的文化旅游產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是在打基礎(chǔ)，培養(yǎng)能力階段。2023年 11月 5日 67保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目高科技行業(yè)分析總結(jié)1. 我國寬帶網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)建設(shè)處在一個低起點加速發(fā)展時期隨著骨干網(wǎng)和城區(qū)網(wǎng)的相繼建成， “最后一公里 ”成為寬帶接入的關(guān)鍵問題。2. 寬帶產(chǎn)業(yè)價值鏈分析表明：前端市場基礎(chǔ)較好，后端極為薄弱。 在經(jīng)歷了 “寬帶圈地 ”熱潮后，業(yè)界越來越意識到產(chǎn)業(yè)鏈的完整性。投資已經(jīng)出現(xiàn)由基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)向運營和增值服務(wù)領(lǐng)域。3. 由于體制和成本的原因， 寬帶 ADSL和以太網(wǎng)是現(xiàn)階段采用較為廣泛的技術(shù)， 但有線接入將在廣電獲取執(zhí)照后迅速發(fā)展，未來我國寬帶發(fā)展將呈現(xiàn)多種技術(shù)并存競爭的態(tài)勢。4. 未來寬帶運營商與房地產(chǎn)的合作模式將是風(fēng)險和收益并存，具體的協(xié)議取決于雙方的討價還價能力。5. 在寬帶骨干網(wǎng)和城域網(wǎng)市場，由于進入壁壘極高，華融基本沒有可能進入。從市場供求狀況分析，這兩個市場也處于供大于求狀態(tài)。6. 在小區(qū)接入市場中， ADSL及 有線接入市場由于被電信及廣電資源壟斷，華融同樣不可能進入。華融可能進入的小區(qū)以太網(wǎng)接入由于市場開放程度高，競爭激烈。目前的市場參與者全部虧損，未來的幸存者是目前資本雄厚的市場領(lǐng)先者。目前小區(qū)接入沒有進入和直接運營的價值。7. 華融可以參與寫字樓和商業(yè)物業(yè)寬帶的接入。華融可以將寬帶的接入和內(nèi)容服務(wù)作為物業(yè)增值和可能獲取投資收益的手段，但因為不確定因素很多，并且和本身的客戶質(zhì)量以及寬帶運營商的討價還價能力有關(guān)，所以這個方向不是戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)方向。2023年 11月 5日 68保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目多元行業(yè)分析總結(jié)1. 經(jīng)過和上市公司行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率對比發(fā)現(xiàn)， 2023年華融公司的凈資產(chǎn)收益率相對較高達 9%，高于上市公司平均凈資產(chǎn)收益率。2. 平均凈資產(chǎn)收益超過或者接近華融水平的幾個行業(yè)是農(nóng)業(yè)、采掘業(yè)、公用事業(yè)、金融、 交通運輸?shù)?，主要集中在資源壟斷和國家壟斷的重要行業(yè)。3. 環(huán)保產(chǎn)業(yè)因為國家環(huán)保政策的嚴格實施，具有良好的成長前景。4. 根據(jù)中國加入世界貿(mào)易組織的承諾，逐步開放這些嚴格管制和壟斷的行業(yè)，給華融提供進入這些行業(yè)的機會5. 研究表明這些行業(yè)要求比較大的前期投入，投資回報周期較長，而且和華融目前的主業(yè)的協(xié)同效應(yīng)較差，囿于華融自身的經(jīng)濟實力和資源結(jié)構(gòu)，新華信認為目前沒有必要進入這些行業(yè)。2023年 11月 5日 69保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 70保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告框架1. 華融發(fā)展宏圖2. 和三年戰(zhàn)略目標3. 愿景4. 使命5. 價值觀6. 三年戰(zhàn)略目標2. 華融三年戰(zhàn)略方案3. 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展方向4. 進入新業(yè)務(wù)5. 業(yè)務(wù)調(diào)整方案6. 風(fēng)險和對策6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案7. 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計8. 組織結(jié)構(gòu)階段性調(diào)整計劃3. 華融的品牌戰(zhàn)略4. 品牌結(jié)構(gòu)5. 品牌定位6. 品牌管理7. 品牌建設(shè)階段重點4. 華融的財務(wù)戰(zhàn)略5. 財務(wù)戰(zhàn)略選擇6. 財務(wù)戰(zhàn)略舉措5. 華融的人才戰(zhàn)略6. 人力資源現(xiàn)狀7. 人力資源規(guī)劃8. 人力資源戰(zhàn)略舉措7. 總結(jié)8. 華融戰(zhàn)略規(guī)劃總結(jié)9. 華融戰(zhàn)略實施行動計劃2023年 11月 5日 71保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融的愿景? 愿景的概念：愿景是企業(yè)每一個員工對于企業(yè)未來的共識，是企業(yè)未來要達到的圖景；愿景不是短期的期望，不是關(guān)于明年要成為怎樣一個企業(yè)，而是企業(yè)的長遠目標，在一定時間段內(nèi)可以變化。? 新華信對于華融愿景的建議： 成為中國最成功的綜合開發(fā)經(jīng)營服務(wù)集團? 這一愿景指明了華融未來不僅要成為一個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強者，還要在綜合服務(wù)領(lǐng)域、金融業(yè)等領(lǐng)域進行多元化的擴張，成為一個跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人。愿景 使 命 價值觀 三年戰(zhàn)略目標2023年 11月 5日 72保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融的使命? 使命的概念：使命是企業(yè)賴以生存的方式，是目前企業(yè)所經(jīng)營業(yè)務(wù)（客戶、產(chǎn)品、市場、價值、核心能力）和未來想要經(jīng)營的業(yè)務(wù)的描述。? 新華信對于華融使命的建議： 創(chuàng)造都市美好生活 ? 這一使命指明了華融的客戶對象是城市內(nèi)工作、生活的人，市場在都市區(qū)域，價值是在為這些人提供