【正文】 絕對能力極弱，但相對同業(yè)競爭者則較強。 E、政策導向與政府扶持： 科技物業(yè)完全符合政策導向， 應爭取獲得政府大力支持。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析 C、 替代品： 在細分市場和清晰的產(chǎn)品定位后，不會有太 多的替代品。 B、小客戶與住戶： 有一定的選擇力，但無侃價能力。 供應商的價值鍵分析 潛在進入者 替代品 競爭對手分析 供方 政府 政策導向與政府扶植 買方 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析（五力分析） 四、 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析（五力分析） 競爭對手分析（ SWOT） 結論： 總體優(yōu)勢大于劣勢 機遇大于風險， 最大的劣勢與風險在于對市場的 把握，必須盡最大的力量去關注、 重視。 在間接增值鏈上下工夫，可撬動直接成本大幅度降低，形成較高的附加價值。偏好排序在其下的為基本需求，必須滿足，在其上的為暫時冗余的價值。 二、 客戶系統(tǒng)分析 客戶需求的細分及偏好排列 客戶需求 實用需求 新需求 心理需求 信息化、智能化 區(qū)位、面積、戶型、功能 環(huán)境、 檔次、投資、地位 客戶系統(tǒng)分析 關鍵性需求及產(chǎn)品的定位 A 客戶 B 結論： 寫字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)； 住宅定位于講求功能、戶型與信息化的中檔 物業(yè)。 客戶系統(tǒng)分析 客戶物業(yè)消費支出分析； 確定目標客戶。住房體制改革； 正從群雄紛爭向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競爭格局正 在變化，將產(chǎn)生巨型公司（類似香港）；土地政策也在變化； 一、 房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點分析 低水平、低素質(zhì)的競爭： 項目性公司，一般很松散，管理無章法； 大多實力較弱，資金極少，短期行為； 競爭階段： 關系競爭 包裝競爭 產(chǎn)品競爭 營銷 策略競爭 品牌競爭 全面競爭； 結論： 立足于北京、深圳市場；著眼長遠，租售結 合，創(chuàng)立品牌。 樹立信心，形成戰(zhàn)略。 供應商價值鍵分析： 找到最有效的運作策略，確定核心 競爭力的立足點及發(fā)展方向。戰(zhàn)略設計的方法體系 行業(yè)前景及特點分析： 決定進入否 。 客戶系統(tǒng)分析： 確定目標客戶 找出關鍵性需求 確定產(chǎn)品定位 明確產(chǎn)品的價值工程 。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析（五力分析）： 確定競爭策略及系 統(tǒng)運作的重點和關鍵環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點分析 規(guī)模巨大，還將高速成長， 每年市場規(guī)模 2700億，北京 307億，深圳 223億； 每年 8%以上經(jīng)濟增長，人均 GDP803美元；恩格爾 系數(shù)小于 。一定能夠成就頗具地實力的 地產(chǎn)大企業(yè)。 固定收入 特殊收入 總收入 消費傾向（如恩格爾系數(shù)） 用于物業(yè)的支出 結論： 高科技企業(yè)和企業(yè)人收入增長最快，總量較 大，地產(chǎn)消費傾向高，是最有潛力的客戶對象。 支出 功能 最大處為關鍵性需求，即產(chǎn)品的定位點。 供應商的價值鍵分析 .供應商的價值鏈分析：確定我們的運作策略與核心競爭力的切入點 三、 裝 結論 ： 直接增值鏈各環(huán)節(jié)占價值構成的 90%左右，僅停留在此層面上運作，余地極?。?+5~10%）。 目前絕大多數(shù)競爭對手都停留在直接增值鏈的具體環(huán)節(jié)上下力氣，少數(shù)的對方案研究與設計管理有認識，但尚未形成有效的做法。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析 買方侃價能力 A、大客戶： 大客戶侃價能力強，但具有固定性和輻射力。 結論： 盡量以客戶需求為導向，量身定做； 努力創(chuàng)造增值服務的體系與品牌（ IDC、餐飲、環(huán)境、 商圈等）； 保持與競爭物業(yè)的成本競爭力。 D、 新進入者的威脅： 由于房地產(chǎn)的地域性，資金門檻 高，關系復雜，壁壘較強。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析 F、供方侃價能力 總包和分包商 ： 由于競爭十分激烈，產(chǎn)業(yè)很成熟，侃價能力 極弱。 結論： 由于政策彈性很大，應該極大加強公關工作， 又要搞好辦事人員關系。 五、 2023年 1月 聯(lián)想科技園公司 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi) 容 ?公司長期目標：愿景與使命 ?中期目標 ?實現(xiàn)中期目標戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標及保障措施 ?評價與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?公司長期目標：愿景與使命 ?中期目標 ?實現(xiàn)中期目標戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標及保障措施 ?評價與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析 自身條件分析 公司長期目標 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 1999年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)營額 2700億元 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 1999年我國人均 GDP為 802美元 ， 首次突破 800美元大關 1999年我國的恩格爾系數(shù)為 %， 首次低于 50% 國家已將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè) 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 ?關系 包裝 產(chǎn)品 品牌 全面 競爭 競爭 競爭 競爭 競爭 ?地域性壟斷競爭市場 地域性寡頭壟斷競爭市場 結論： 中國房地產(chǎn)行業(yè)正在進入能夠造就大型 知名品牌企業(yè)的發(fā)展階段 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 有能堅決貫徹管理三要素 、 立志把房地產(chǎn)業(yè)務做大的領導班子 過去幾年在發(fā)展物業(yè)的過程中 ， 每一年都較成功地實現(xiàn)了提 升與突破 ， 隊伍可信 具備良好的企業(yè)運行機制和雄厚的資金實力 集團給予我們進入房地產(chǎn)市場的機遇 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 立志創(chuàng)辦中國第一品牌的科技地產(chǎn)公司 不斷創(chuàng)造人人向往的科技物業(yè)典范 ， 造就一支永遠向更高層面突破的業(yè)界精 英團隊 。 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 實現(xiàn)中期目標的路線與步驟 建立強有力的領導班子 ， 推行團隊工作模式 強調(diào)形成系統(tǒng)制定戰(zhàn)略的能力 ， 不斷實現(xiàn)工作層 面的提升和系統(tǒng)突破 強化形成整合社會資源的戰(zhàn)略實施能力 ， 帶好社 會隊伍 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 實現(xiàn)中期目標的路線與步驟 建立以優(yōu)秀人才為本的學習型組織 ， 走精兵 強將之路 ， 鼓勵員工提升與突破 設計極為有效的激勵方式 ， 吸引和留住優(yōu)秀 人才 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 綜上所述 ， 我們的戰(zhàn)略路線是： 立足北京和深圳市場 ， 定位于科技物業(yè) ， 走模式創(chuàng)新 、 管理創(chuàng)新和運作創(chuàng)新之路 。 實現(xiàn)中期目標的路線與步驟 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 住宅發(fā)展步驟 —— 2023— 2023財年 ， 完成一期開發(fā)與銷售； —— 2023— 2023財年 ， 完成兩個項目開發(fā)與銷售 。 實現(xiàn)中期目標的路線與步驟 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?公司長期目標：愿景與使命 ?中期目標 ?實現(xiàn)中期目標戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標及保障措施 ?評價與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務目標 —— 總部小區(qū)一期項目落成并投入經(jīng)營 ， 二期項目開工； —— 完成兩個商業(yè)住宅項目的系統(tǒng)策劃報告 ， 其中一個項目啟動 —— 實現(xiàn)年租金收入 6500萬元 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 管理目標 —— 建立適應商業(yè)房地產(chǎn)運作的體制和機制 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 保證措施： 根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)運作的要求 ， 設置全面的組織 機構 ， 配備相應的人員 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 資源保障條件 集團執(zhí)委會對上述戰(zhàn)略的認可與正式批復 支持科技園公司解決法人體問題 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?愿景與使命 ?中期目標 ?實現(xiàn)中期目標戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標及保障措施 ?評價與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略的評價與調(diào)整的關鍵是戰(zhàn)略控制 ， 其依 據(jù)是的控制結果與目標之間的差異 。 ● 中關村地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，生物工程與 新醫(yī)藥、光機電一體化、新材料產(chǎn)業(yè)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)。 聯(lián)想集團的要求 ● 建成為高科技企業(yè)和企業(yè)人服務的高科技園區(qū)，國際化的 IT 產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 A：政策因素： B：市場因素 —— 在目前和今后一段時期內(nèi)，在中關村地區(qū)由于高科技公司的集聚和發(fā)展，對科技物業(yè)的需求強勢。中關村地區(qū)尚未形成專為 IT企業(yè)服務的園區(qū)。 ☆ 通過市場分析，園區(qū)定位應注意利用專業(yè)化和差異化的定位策略，致力于細分市場的競爭，適宜建成針對 IT和通訊企業(yè)集聚和發(fā)展的資訊科技園 。 —— 單一產(chǎn)權結構便于項目策劃和操控。 ☆ 充分發(fā)揮聯(lián)想在中國信息產(chǎn)業(yè)領頭羊的優(yōu)勢，建成信息產(chǎn)業(yè)資訊科技園，樹立聯(lián)想科技物業(yè)新品牌。 ? 開放型 ：強調(diào)園區(qū)的輻射功能，能夠影響和帶動信息技術成果產(chǎn)業(yè)化。 ? 科技生態(tài)園區(qū) ：園區(qū)內(nèi)形成適合資訊科技創(chuàng)新、發(fā)展與孵化的生態(tài)環(huán)境。包括： IT大公司的總部、商務和研發(fā)機構。 。 2：服務類企業(yè)。 3：各類有潛力的被孵化公司。 為了推廣 “融科資訊中心” ，宣傳時，以 “聯(lián)想融科資訊中心” 名稱出現(xiàn)。 —— 拆遷難易程度及資金投入量 —— 工程建設：項目大小與建設周期 —— 資金安排：資金總量及投資效益 —— 政策規(guī)劃條件：限高、容積率、景觀、市政條件等。 （圖） 地上建筑面積約 22萬 m2；地下約 58萬 m2；總建筑面積約 2730萬 m2 。 三期工程：總面積 8萬 m2，其中地上 6萬 m2，地下 2萬 m2 ： 面積 2萬 m2 建設周期： — 目標客戶：園區(qū)生