【正文】 =(34665+6000)?22 － ) =2023 元 /M2 4: 拆遷費分?jǐn)?=( 拆遷總費用 + 計算所建設(shè)費 )? 地上建筑面積－計算所面積 )2023 年2023 年2023 年2023 年1: 折現(xiàn) :7%。 出租率 : 三 :小區(qū)開發(fā)策略 ： 目標(biāo)客戶為 IT及通訊類企業(yè)， 園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿(mào)為輔。 樹立信心，形成戰(zhàn)略。偏好排序在其下的為基本需求，必須滿足，在其上的為暫時冗余的價值。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析 C、 替代品： 在細(xì)分市場和清晰的產(chǎn)品定位后，不會有太 多的替代品。 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?公司長期目標(biāo)：愿景與使命 ?中期目標(biāo) ?實現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標(biāo)及保障措施 ?評價與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 2023年成為國內(nèi)一流的房地產(chǎn)企業(yè) 將總部小區(qū)建成在中國最具影響力的科技物業(yè)典范 在北京和深圳建成兩個 EHOME典范 2023年實現(xiàn)利潤 4億元 ， 人均利潤 200萬元以上 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?公司長期目標(biāo)：愿景與使命 ?中期目標(biāo) ?實現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標(biāo)及保障措施 ?評價與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)路線 管理路線 人力資源路線 戰(zhàn)略步驟 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 實現(xiàn)中期目標(biāo)的路線與步驟 立足北京 、 深圳兩大市場 以科技物業(yè)為產(chǎn)品定位 ， 實施差異化競爭策略 以寫字樓和住宅為產(chǎn)品組合 ， 實行租售結(jié)合的經(jīng)營策略 加大在方案研究環(huán)節(jié)的投入 ， 特別注重信息化模式的研 究 ， 創(chuàng)立科技物業(yè)品牌 研究集成規(guī)律 ， 做最優(yōu)秀的科技物業(yè)系統(tǒng)集成商 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 實現(xiàn)中期目標(biāo)的路線與步驟 通過對決策流程和業(yè)務(wù)流程的重組與優(yōu)化 ， 加快建 設(shè)速度 ， 以規(guī)避風(fēng)險和提高效益； 用三年左右的時間實現(xiàn)公司上市 ， 解決房地產(chǎn)公司 對資金的大規(guī)模需求 。 中科院期望 ● 聯(lián)想總部、開發(fā)研究基地、計算所、商業(yè)化運作。 C：自身條件 —— 多年為 IT行業(yè)服務(wù)積累的經(jīng)驗 —— 聯(lián)想集團(tuán) IT 領(lǐng)域領(lǐng)頭羊所具備的客戶吸引力和資源優(yōu)勢。 適宜高科技企業(yè)集聚和發(fā)展的科技園區(qū)生態(tài)圖 有效、高速的信息聯(lián)系 如寬帶、無線接入等 人 才 大學(xué)和研究機構(gòu) 有影響力的公司：如 聯(lián)想、中國電訊、朗訊、 I BM 等 市政、交通、生活等配套 咨詢服務(wù) :如財務(wù)、法律、管理等 政策支持與優(yōu)惠 投 資 創(chuàng)業(yè)企業(yè)文化 客戶描述 1：有影響力的 IT和通訊類企業(yè)；風(fēng)險投資公司。 產(chǎn)品描述 ，既有為大客戶量身定制的寫字樓，也有適合中小客戶聚群發(fā)展的綜合性寫字樓 —— 可與東部“國貿(mào)二期”相媲美的一流甲級寫字樓 —— 國際化的專業(yè)物業(yè)管理 （ BA、 OA、 CA） —— 寬帶網(wǎng) —— 無線局域網(wǎng) —— 提供服務(wù)器托管、網(wǎng)絡(luò)托管和互連網(wǎng)接入服務(wù) —— 多個電信服務(wù)提供商 —— 多功能的產(chǎn)品展示中心；技術(shù)及學(xué)術(shù)交流中心 —— 方便的生活、娛樂、服務(wù)中心 —— 舒適的辦公環(huán)境 —— 宜人的綠色景觀 備選方案： ?聯(lián)想資訊中心 ?中關(guān)村資訊園 ?北京國際資訊企業(yè)中心 ?融科資訊中心 初步確定將 “ 融科智地 ” 作為未來的地產(chǎn)企業(yè)品牌， “融科資訊中心” 作為小區(qū)的名稱。 : 面積 4萬 m2 建設(shè)周期： — 目標(biāo)客戶：大公司、中小 IT公司 2. 總部小區(qū)開發(fā)進(jìn)度計劃表 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 序號 項目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 首發(fā)項目 萬 m2 2 二期工程 萬 m2 ①綜合樓（主樓） 6 萬 m2 ②計算所 萬 m2 ③研發(fā)樓（ 2 棟） 5 萬 m2 ④多功能中心 萬 m2 3 三期工程 6 萬 m2 ①公寓 2 萬 m2 ②寫字樓 4 萬 m2 3. 園區(qū)拆遷計劃 分期 拆遷項目 拆遷時間 拆遷總費用 一期 1 所食堂、齊九公司、科 2 、中計 1200 1 南三街沿街 3000 2 400 及部分平房 3 南樓、控股公司小樓 4855 4 智能所小樓 310 5 科智公司 200 6 數(shù)學(xué)所、系統(tǒng)所 1250 7 87 樓 3500 8 88 樓 3500 9 5500 10 文獻(xiàn)中心 5850 11 行管局集體宿舍 1200 二期 小計： 23665 1 951 、 952 9800 3 北樓 計入建設(shè)成本中 4 聯(lián)想總部及食堂等 三期 小計： 9800 合計： 億 4. 小區(qū)開發(fā)資金計劃匯總表 建安成本 : 寫字樓 : 6 500 元 /M2 。 折舊 :50 年 2: 寫字樓租金：分別按： 8 元 / 天 . M2。 深圳開發(fā)部 2023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 25日星期六 3時 10分 30秒 15:10:3025 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023年 2月 下午 3時 10分 :10February 25, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :10:3015:10:30February 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 25日星期六 下午 3時 10分 30秒 15:10: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 :統(tǒng)一規(guī)劃 ,分期建設(shè) 。 房產(chǎn)稅 :12%。 園 區(qū) 用 地 規(guī) 劃 草 案 2：小區(qū)開發(fā)計劃 分期開發(fā)計劃 一期工程 ：總面積 5萬 m2，其中地上 m2 ，地下 m2 ； 建設(shè)周期： 目標(biāo)客戶： LDC、控股公司總部 ２家有知名度的 IT或通訊公司 二期工程 :總面積 17萬 m2 ,其中 地上 m2 ,地下 m2 ：地上建筑面積 6萬 m2 ； 建設(shè)周期： 目標(biāo)客戶： LCS 大、中 IT或通訊公司 投資類服務(wù)企業(yè) 分期開發(fā)計劃之 二期工程 ： 面積 m2 建設(shè)周期： 目標(biāo)客戶：計算所 （ 2棟）：面積約 45萬 m2 ； 建設(shè)周期： 目標(biāo)客戶： 1棟： 1～ 2個國際知名大公司 1棟：風(fēng)險投資大廈 ：建于地下 ,與主樓、研發(fā)樓共建，面積約 m2 建設(shè)周期： 目標(biāo)：為園區(qū)商務(wù)及生活配套服務(wù)，成為： 產(chǎn)品展示及發(fā)布中心； 學(xué)術(shù)和技術(shù)交流中心； 生活服務(wù)中心。 主要為 IT和通訊類企業(yè)提供配套服務(wù)，有助于形成資訊企業(yè)聚集的生態(tài)環(huán)境，包括：企業(yè)管理咨詢公司、律師事務(wù)所、財務(wù)咨詢機構(gòu)公司、 IT咨詢公司、貨物配送公司等。 ? 國際化 ：引入國際跨國公司入駐并且其軟硬件設(shè)施達(dá)到國際化標(biāo)準(zhǔn)。 —— 未來（ 5年或以后）中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的競爭激烈，但細(xì)分市場有很大機遇。 我們將 在戰(zhàn)略實施過程中不斷調(diào)整并在下一個財年 給出總體的評價和調(diào)整方案 總 部 小 區(qū) 開 發(fā) 計 劃 一、小區(qū)定位 二、小區(qū)開發(fā)計劃 三、小區(qū)開發(fā)策略 一、小區(qū)定位 一：小區(qū)定位 自身條件 政策因素 市場因素 政府鼓勵干什么 ? 市場需要什么 ？ 我有什么優(yōu)勢 ？ 定位 1:定位因素 —— 項目定位三要素 政府期望 ● 實施科教興國戰(zhàn)略 ● “知識創(chuàng)新工程”計劃 ● 中關(guān)村建設(shè)科技園區(qū) 規(guī)劃條件 ● 中關(guān)村科技園區(qū)定位 （ 1）中國最重要的科技創(chuàng)新中心； （ 2）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 信心與策略 信心與策略： 愿景、目標(biāo)、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位、 競爭策略、組織與管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、 經(jīng)濟(jì)測算及資源條件。 B、小客戶與住戶： 有一定的選擇力，但無侃價能力。 二、 客戶系統(tǒng)分析 客戶需求的細(xì)分及偏好排列 客戶需求 實用需求 新需求 心理需求 信息化、智能化 區(qū)位、面積、戶型、功能 環(huán)境、 檔次、投資、地位 客戶系統(tǒng)分析 關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位 A 客戶 B 結(jié)論： 寫字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)； 住宅定位于講求功能、戶型與信息化的中檔 物業(yè)。 供應(yīng)商價值鍵分析： 找到最有效的運作策略，確定核心 競爭力的立足點及發(fā)展方向。 出租率 :3: 公寓租金：分別按： 6 元 / 天 . M2。( 均折算成地上建筑面積 ) 土地出讓金 : 寫字樓 1350 元 /M2 。 二、小區(qū)開發(fā)計劃 規(guī)劃方案 A：制訂規(guī)劃方案的依據(jù) —— 市場需求情況：在 2023年入市時機最好。 IT公司。 —— 有以“管理三要素”為核心理念的管理團(tuán)隊和極強事業(yè)心的員工隊伍。 ——— 鼓勵和支持建設(shè)適宜高科技企業(yè)發(fā)展的科技園區(qū) ,尤其是為信息產(chǎn)業(yè)服務(wù)的園區(qū)。 實現(xiàn)中期目標(biāo)的路線與步驟 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 步驟： 園區(qū)發(fā)展步驟 —— 2023— 2023財年 ， 二