【正文】 得華融采用投資參股模式進入，目的是獲得投資收益。但是綜合類券商和壽險公司有很高的行業(yè)壁壘，所以不建議華融進入這些行業(yè)去經(jīng)營。房地產(chǎn)信托雖然投資收益的吸引力目前沒有綜合類券商和壽險公司高，但是具有良好的發(fā)展前景，且可以和華融在房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)能力形成很好的協(xié)同效應(yīng)。所以這一領(lǐng)域值得華融考慮戰(zhàn)略性進入經(jīng)營。十大結(jié)論當中阜景項目進一步分析包括兩部分，一個是歷史文化古跡的房地產(chǎn)開發(fā)，還有一個白塔寺景點的經(jīng)營，這兩部分要分開來講。關(guān)于阜景項目旅游商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的進一步分析和建議見補充分析材料2.占總量 92%的國資旅游飯店，絕大多數(shù)經(jīng)營不良?10％的床位資源賺取了中國酒店市場這塊 “大蛋糕 ”98 ％的利潤。 對于寬帶分析，小區(qū)的分析結(jié)論我是同意的，對寬帶商務(wù)區(qū)的接入模式再進一步研究新華信的行業(yè)分析觀點為 小區(qū)接入由于競爭激烈和盈利前景不良建議華融不考慮。商務(wù)區(qū)接入可以做，但是由于具體取決于客戶質(zhì)量和開發(fā)商的討價還價能力，缺乏成熟的經(jīng)營模式，只能作為物業(yè)的增值服務(wù)而不是一個戰(zhàn)略性的業(yè)務(wù)層面。2023年 11月 5日 19保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對戰(zhàn)略設(shè)想的意見意見 新華信的答復(fù) 略 項 目往往有目的： 為 了公司更 長 壽、可持 續(xù) 性、更高回 報 、減少運作成本，本 項 目是以上哪一個目的 這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，愿景和使命將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細討論 這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，具體業(yè)務(wù)的調(diào)整將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細討論新華信建議：現(xiàn)階段華融應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)為主，培養(yǎng)核心競爭力；在此基礎(chǔ)上利用現(xiàn)有資源發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)經(jīng)營管理和服務(wù)業(yè)；未來的遠景業(yè)務(wù)可以考慮參與金融業(yè)。本項目希望解決兩個大問題，一個是發(fā)展方向，另一個是組織結(jié)構(gòu)。我們的二級公司是專業(yè)公司，但我們?nèi)A融應(yīng)當是多元化的，華融的特點是區(qū)域開發(fā)，而在區(qū)域開發(fā)中有很多機會，華融的強項是城市中心街區(qū)的開發(fā)，我們還有什么機會？本項目將放進下一屆董事會的戰(zhàn)略規(guī)劃。，是在現(xiàn)有規(guī)模下，如何提供完善服務(wù)，進行國際化的問題。1. 這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，具體內(nèi)容將在第二階段戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細討論。3. 對于綜合類服務(wù)業(yè)的選擇，新華信建議考慮高附加值的業(yè)務(wù)類型。2023年 11月 5日 21保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對戰(zhàn)略設(shè)想的意見 (續(xù) )意見 新華信的答復(fù)7.這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，戰(zhàn)略目標將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段討論8.這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，戰(zhàn)略目標將在第二階段戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細討論9.做大作強是一個動態(tài)的概念， 5年之后還是不是 50億？對金融街，西單，德外幾個主要的子公司的業(yè)務(wù)發(fā)展要分析一下。 2023年 11月 5日 22保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對戰(zhàn)略設(shè)想的意見 (續(xù) )意見 新華信的答復(fù)10.關(guān)于品牌要細化一下，現(xiàn)有三個產(chǎn)品高檔寫字樓，住宅，和街區(qū)使用一個品牌還是多個品牌這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，品牌戰(zhàn)略將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細討論12.這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，現(xiàn)有業(yè)務(wù)的調(diào)整建議將在第二階段戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細討論2023年 11月 5日 23保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目其他意見意見 新華信的答復(fù)（物流、環(huán)保） 、生活設(shè)施，金融街和客戶的關(guān)系缺少 管理這是對華融的建議和期望。 8年資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表這部分內(nèi)容是華融向新華信提出的《項目需求書》中華融承諾做的工作，參見《項目需求說明書》第 6頁。2023年 11月 5日 24保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目其他意見（續(xù)）意見 新華信的答復(fù)4.可以運用學(xué)術(shù)的歸因法列出所有的原因，每個原因排除報告的分析過程有比較完整清晰的框架和分析步驟，采用了上述的歸因法。關(guān)于核心競爭力的觀點和新華信基本一致。市場定位：要根據(jù)優(yōu)勢，有市場前景，追逐利潤，規(guī)避風(fēng)險。通過發(fā)展企業(yè)形象，文化建設(shè)，管理機制、治理結(jié)構(gòu)來提高企業(yè)的核心競爭力7.定位于房地產(chǎn)，要注意人員的分布，可以問卷調(diào)查學(xué)歷等；周圍環(huán)境分析，客戶群、交易量，做些調(diào)查，對主業(yè)服務(wù)有幫助因為時間的關(guān)系，內(nèi)部評估沒有化時間同各位專家介紹，內(nèi)部評估參見第一次報告。8.這是對新華信的建議2023年 11月 5日 25保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 26保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目國家關(guān)于國有土地管理的總體指導(dǎo)思想體現(xiàn)在：兩個 “嚴格 ”、兩個 “加強 ”、一個 “規(guī)范 ”、一個 “推行 ”嚴格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量嚴格實行國有土地有償使用制度規(guī)范土地審批的行政行為大力推行國有土地使用權(quán)招標拍賣加強地價管理加強使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理土地價格趨勢分析 商業(yè)區(qū) 寬帶接入分析阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析2023年 11月 5日 27保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目針對新土地政策的頒布施行，業(yè)內(nèi)人士分為支持者與反對者兩大類別 ,支持者多為吃市場飯的本地民營企業(yè)、外地準備進京企業(yè)及外資,反對者主要有國企地產(chǎn)公司和部分上市公司1. 市場更透明，充分發(fā)揮市場形成價格的機制；2. 土地公開交易將使北京樓市重新洗牌土地市場有望規(guī)范；3. 開發(fā)效率將大大提高；4. 土地市場的規(guī)范，將促使地產(chǎn)商的競爭更加激烈，導(dǎo)致北京樓市在房價性能比上將有大的提高支持者觀點1. 會導(dǎo)致土地供應(yīng)單一化；2. 公開交易可能會抬升地價；3. 房價可能會由于地價提高而抬高；4. 土地公開交易可能會導(dǎo)致外行開發(fā)商涌入樓市；5. 土地公開交易可能會形成新的壟斷和腐??；6. 取消土地協(xié)議出讓可能不是時機反對者觀點2023年 11月 5日 28保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目業(yè)內(nèi)人士對新土地政策對價格走勢的觀點，總體看是上漲占上風(fēng)中房集團董事長孟曉蘇 ：土地招標、拍賣可能造成的不合理地價，包括參與拍賣企業(yè)由于獲得信息不完整而造成的過高地價。萬科董事長王石 ：加大了土地招投標行為的投機性，阻礙市場健康發(fā)展；會帶動土地價格上漲。這樣看來，這次土地交易的改革對北京的地價、房價就不會有什么大影響。政府可以通過控制土地的供應(yīng)來宏觀調(diào)控房價。Infobank2023年 11月 5日 29保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目業(yè)內(nèi)人士對新土地政策對價格走勢的觀點，總體看是上漲占上風(fēng)（續(xù)）天鴻寶業(yè)總經(jīng)理巴崢嶸 ：土地要走市場化道路，國有企業(yè)在拿地方面的優(yōu)勢必然逐步喪失，還有別的渠道能拿到地，就絕不參加有可能花更多的錢才能拿到地的招標活動。有四點原因：1. 北京近 2到 3年，招標、拍賣政策不可能完全實行，而由于多種利好因素，大量資金將涌入北京樓市，土地稀缺性將繼續(xù)加大，供不應(yīng)求將使北京地價總體呈上升趨勢。3. 政府做土地招標或拍賣，本身也不希望土地價格太低。首創(chuàng)總裁劉曉光 ：從廣渠門外的土地使用權(quán)拍賣的成交價看，土地價格確實比較高。Infobank2023年 11月 5日 30保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目官方人士觀點是 :招標、拍賣方式出讓土地使用權(quán)不會人為地抬高地價，政府通過土地供應(yīng)總量來調(diào)控地價。政府可以調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的總量來調(diào)控地價。? 所有的開發(fā)商平等的進行競爭，杜絕了不正當途徑的獲利，但只要規(guī)劃設(shè)計得當和建造質(zhì)量高，同樣有錢可賺，消費者才能真正得到實惠。? 大多數(shù)開發(fā)商而言，大家公平競爭了，靠實力說話了，干該干的事，前期的成本和投入也減少了，相應(yīng)來說，開發(fā)的風(fēng)險也少了。資料來源：國土資源部網(wǎng)站2023年 11月 5日 31保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目1999年以來，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積以年平均 40% 的速度增長，但同期開發(fā)的土地面積增長只有 % ，一方面顯示近幾年新的 “圈地 ”運動發(fā)展迅猛，另一方面顯示企業(yè)更多地注重土地儲備對未來發(fā)展的價值? 盡管國家對閑置土地的監(jiān)管進一步加強，但數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的 “土地儲備 ”總量仍在增加? 房地產(chǎn)企業(yè)對未來土地價格上漲的預(yù)期是加強 “土地儲備 ”的主要動因? 集團開發(fā)、規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展模式被多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采納，對重點地區(qū)土地的戰(zhàn)略攫取成為主要競爭手段? 大面積的 “土地儲備 ”將面臨政策和資金兩方面的風(fēng)險，但卻有助于實力強的企業(yè)抓住時機，完成連貫動作的快速發(fā)展2023年 11月 5日 32保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目全國今年前三季度土地交易價格指數(shù)有比較大的提高，根據(jù)國家計委和國家統(tǒng)計局的調(diào)查，主要原因是因為土地基準價格的提高和公開出讓方式? 從全國范圍看，由于政策性因素（土地基準價、公開出讓方式）的影響，全國土地交易價格從 2023年起有較大幅度提高? 部分省市的市場交易價格指數(shù)增幅驚人，太原市 2023年至 2023年增幅為%，在土地價格市場化的初期，公開出讓價格與協(xié)議出讓價格相比，增幅較大? 這樣，無論光纖入戶(FTTH)或超五類線入戶，都是相當容易的事。因而他們可審定價格、服務(wù)等因素再來決定選取哪家城域主干網(wǎng)的運營商。這類電訊公司基本為外資企業(yè)，它們與各大房地產(chǎn)發(fā)展商之間關(guān)系融洽并有較好的專業(yè)知識，基本上會為業(yè)主選擇較好的技術(shù)類型與寬帶運營商。由電信運營商直接投資某寫字樓的管線建設(shè)，當具體租戶進入該寫字樓時，便立刻可以享用寬帶服務(wù)了。而實力雄厚的中國電信，則通過該方式在商業(yè)用戶方面略占先機。土地價格趨勢分析 商業(yè)區(qū) 寬帶接入分析阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析2023年 11月 5日 41保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目三種合作方式的比較開發(fā)商自建 開發(fā)商發(fā)包 運營商自建 優(yōu)點 缺點?開發(fā)商擁有自建網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)營權(quán)和收費分成權(quán)，如果租戶質(zhì)量高，可以帶來長期穩(wěn)定的收益；?開發(fā)商對寫字樓的關(guān)鍵成功要素之一形成控制。?可以得到更專業(yè)的服務(wù)；?開發(fā)商避免了寬帶接入本身的經(jīng)營風(fēng)險；?可以得到一部分寬帶接入的收益。?開發(fā)商最省心省力，不承擔任何寬帶接入的經(jīng)營風(fēng)險；?目前情形下也能從運營商那里取得一定補償。2023年 11月 5日 42保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融在處理自己開發(fā)的寫字樓樓盤的寬帶接入服務(wù)問題時，應(yīng)當以這些樓盤中的業(yè)主質(zhì)量為基本出發(fā)點，采取逐案分析的策略選擇與運營商的具體合作方式開發(fā)商自建 開發(fā)商發(fā)包 運營商自建 適用情況?針對華融 “只租不售 ”的樓盤，租戶以客戶質(zhì)量較高的中型客戶為主；?租戶對寬帶接入的增值服務(wù)，如視頻會議等需求較大；?華融的資金較為寬裕且擁有自己的專業(yè)人才。?針對大型客戶用有的樓盤（在這種情況下，運營商會直接與這樣的租戶或業(yè)主談判）或者樓盤租戶的價值表較低的情況；?華融的資金非常緊張；?租戶或業(yè)主對增值服務(wù)的需求比較少。這些入住客戶有些本身就是電信運營商，如：電信、網(wǎng)通；有些是國家金融監(jiān)管機關(guān)，如人總行、證監(jiān)會、保監(jiān)會；有些是大型行業(yè)客戶，如各大總行等。2023年 11月 5日 44保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目附錄一：主要寫字樓寬帶接入增值服務(wù)簡介DIA 語音產(chǎn)品 VPN 寬帶電話 視頻會議 互聯(lián)網(wǎng)專線接入服務(wù)（ Dedicated Inter Access，簡稱 DIA），通過運營商的全光纖骨干網(wǎng)及各地城域網(wǎng)，利用多種接入方式，為企業(yè)級用戶提供端口速率為 2M622M各規(guī)格的高速接入。為大客戶提供電信運營商開