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華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告(已修改)

2025-01-15 15:47 本頁面
 

【正文】 北京華融綜合投資公司發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施咨 詢項 目第三次中期 報 告==== 第一階段總結(jié)和華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告 ====2023年 11月 29日中國 北京機密2023年 11月 5日 1保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 2保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 3保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目評價意見 新華信的答復1.分析比較明確,觀點很到位,從能力資源的角度,對華融的將來調(diào)整,非常好2.總體不錯,分析全面,數(shù)據(jù)多,非常具體 3.新華信做了大量的工作 2023年 11月 5日 4保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復,北京財政收入是過多依賴土地收入,沈陽拍賣高收入,政府炒樓是飲鴆止渴。1. 對北京土地政策在報告的 4349頁有較詳盡的敘述, 2353頁是全部土地政策分析;2. 北京財政是否應當依靠土地收入,是政府決策行為,報告不便也無需評論;3. 報告中引用沈陽的案例是為了說明 “協(xié)議出讓 ” 與 “ 市場出讓 ” 的價格差,政府作為賣方,價格在市場交易中實現(xiàn),是市場行為。4. 政府如何定價、定價原則、方式等國家是有嚴格規(guī)定的, “ 為了政績 ” 而過分高估的說法是片面的。如果價格高的不合理,市場是不會接受的,2023年北京 “ 廣渠門外 ”45 萬平米因價格過高流拍就是例子。 2023年 11月 5日 5保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(續(xù))意見 新華信的答復2. 全國房地產(chǎn)公司的負債要分清貸款負債和按揭負債 1. 在分析負債問題時,新華信的觀點是行業(yè)整體負債率較高,存在風險2. 國家對房地產(chǎn)業(yè)是否存在風險的評估時,不僅要看房地產(chǎn)企業(yè)的貸款負債,同時也要看與房地產(chǎn)交易發(fā)生的一切相關(guān)負債,才能對整個行業(yè)的風險以及對整個國民經(jīng)濟運行的影響做出判斷3. 中國人民銀行已經(jīng)對部分地區(qū)的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象提出警告,理由就是該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)整體負債水平高,對金融市場穩(wěn)定存在風險。另外,一些商業(yè)銀行近期也對房地產(chǎn)貸款采取了限制性措施4. 朱镕基總理近期在香港也指出:內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)負債太高,有很大風險,不要太樂觀!2023年 11月 5日 6保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(續(xù))意見 新華信的答復:在實行土地批售后,土地是無法進行儲備的,沒有土地儲備。1. 按照國家現(xiàn)有政策,獲得土地后是有 23年左右的運作時間的,這為土地儲備提供了政策運作空間。2. 新華信認為:土地儲備不是無限期的占據(jù)而不開發(fā),而應當是房地產(chǎn)企業(yè)的一種戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務拓展連續(xù)性的體現(xiàn)。3. 土地儲備是由房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力和投資策劃能力決定的。4. 獲得土地的模式是多樣的,如置換、舊廠房改造等,為土地儲備提供了可能性4. 什么叫 “寫字樓街區(qū) ”開發(fā)商 新華信認為:?“ 寫字樓街區(qū) ” 開發(fā)商是指有成片規(guī)劃和開發(fā)商業(yè)區(qū)寫字樓能力的開發(fā)商,區(qū)別于單體開發(fā)樓盤的開發(fā)商。?“ 寫字樓街區(qū) ” 開發(fā)商不僅要對寫字樓進行規(guī)劃設計,還要對整個區(qū)域的主題設計、附屬設施負責。具體命名可以探討,也可以叫做 “ 商業(yè)街區(qū)開發(fā) ” 或者 “ 區(qū)域開發(fā) ” 。2023年 11月 5日 7保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(續(xù))意見 新華信的答復:定 義 是不必要的, 談談 市場 分析,新 華 信此 項 目不必 給 出。 這是新華信對華融住宅建設市場主要定位于中低檔住宅的一種建議,是否采納,華融可以根據(jù)發(fā)展情況決定。北京住宅市場分析詳見報告 9298頁。 講 “奧運后房地 產(chǎn) 退潮 ” 這是新華信引用并認同的行業(yè)內(nèi)的一種觀點。由于奧運會的因素,北京現(xiàn)在的城市建設 “ 高潮 ” 提前, 2023年北京房地產(chǎn)大項目都要完工, 2023年奧運會不可能有很多新項目,兩年的斷檔可以說是 “ 退潮 ” 什么要 談華 融做住宅 因為華融現(xiàn)在正在做住宅項目,并且新華信認為:華融將來還應該繼續(xù)做住宅項目2023年 11月 5日 8保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(續(xù))意見 新華信的答復 產(chǎn) 波 動 性不等于周期性,周期性無法 測 量,不能隨便 講 ,房地 產(chǎn) 96年的客戶 和 2023年的客 戶 是不同的。 房地產(chǎn)行業(yè)的波動性和周期性的爭論是行業(yè)中的不同觀點。新華信認為:?房地產(chǎn)周期平均 78年一次,報告中圖例顯示波動是 23年,并不是用波動去推算周期的?行業(yè)的周期性是客觀存在的,無法測量不等于不存在,更不能不去考慮周期的影響?96年與 2023年客戶的不同正是兩個不同發(fā)展周期的表現(xiàn)之一,其他例如政策、產(chǎn)品、運作模式等:應加上房地產(chǎn)金融分析(個人貸款 +開發(fā)商貸款) 參見報告 71頁。2023年 11月 5日 9保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(續(xù))意見 新華信的答復 產(chǎn) 價格 “高居不下 ”是不 對 的,房地 產(chǎn) 價格不具 備 可比性 1. 不同地區(qū)的房子價格當然不具備可比性2. 正因為絕對價格的不可比性,新華信才引用了 “ 房價與收入比 ” 進行說明3. 無論從絕對價格還是 “ 房價與收入比 ” 來判斷,北京房價高是事實,普通居民住房承受力弱也同樣是事實11. “集 團 化 規(guī) ?;?經(jīng)營 ”房地 產(chǎn) 企 業(yè) 利潤 和 規(guī) 模沒有關(guān)系 ,美國都是 單 獨的 項目1. 新華信認為:產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段中,利潤和經(jīng)營方式是有不同的體現(xiàn)的2. 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)正處于高速發(fā)展時期,在這一時期中,規(guī)模化的經(jīng)營發(fā)展模式是有利于實現(xiàn)快速發(fā)展的,也才有可能賺取更多的利潤。3. 美國的房地產(chǎn)業(yè)處于成熟期,表現(xiàn)自然就與中國市場不同;但二戰(zhàn)后的美國、歐洲和日本等發(fā)達國家市場與中國現(xiàn)在是相同的2023年 11月 5日 10保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(續(xù))意見 新華信的答復 產(chǎn)業(yè) 品牌的兼容和 擴張 很差 1. 單獨的一個項目根本稱不上 “ 品牌 ” ,或只是個 “ 概念 ” ,更談不上什么擴張問題2. 好的房地產(chǎn)企業(yè)建立的是真正的 “ 品牌 ” ,“ 萬科 ” 就是一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌,并有著很強的地域滲透力 問題 :沒有 計 算 隱 性收入,不能 這 么 說 1. 新華信引用和分析的數(shù)據(jù)都是來源清楚、權(quán)威性強、統(tǒng)計方法正確的2. 隱性數(shù)據(jù)既然隱性就無法測量和分析3. 有隱性收入的人畢竟只是極小一部分,對80:20的需求分析影響不大,消費主體是沒有隱性收入的 寫字樓:建材和 設備貶值 , 風險 十分大 1. 建材和設備的貶值只會對寫字樓的成本造成一定影響,但寫字樓的投資風險絕大程度上來源于對市場供需關(guān)系的把握2. 統(tǒng)計分析表明:北京頂級寫字樓幾年來的平均出租率要比甲級高,價格也是穩(wěn)步上升 2023年 11月 5日 11保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(續(xù))意見 新華信的答復 銷 售不是 賣 樓花,全是 現(xiàn) 售,北京 現(xiàn) 在 買 不到寫字樓 1. 現(xiàn)有寫字樓的經(jīng)營模式大都采取以租為主,經(jīng)營模式的改變,是買不到樓的主要原因,并不能證明寫字樓市場供小于求2. 60% 以下的平均出租率,說明了北京寫字樓市場并不景氣的總體現(xiàn)狀3. 買不到寫字樓的原因是:沒有、還是沒有合適的(價格、地點 ..)?16.房地產(chǎn)業(yè)競爭對手分析少 1. 詳細的辦公樓市場競爭對手分析見報告 8086頁。2. 房地產(chǎn)行業(yè)的特點是區(qū)域性很強,華融目前的項目多是政府任務,沒有直接的競爭對手。3. 第一次報告新華信分析過萬達、萬科等對手作為標桿企業(yè),可供參考。2023年 11月 5日 12保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對土地政策分析的意見意見 新華信的答復1.土地拍賣后,土地價格是上升還是下降 新華信認為:從目前看,拍賣價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價格高。但是從長期看,應該逐步趨向一個公平的市場價格,見報告第 40頁。土地價格趨勢的進一步分析見補充分析材料。2023年 11月 5日 13保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對物業(yè)管理行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復 業(yè) 管理:先入住,才 談 物 業(yè) 管理,客 戶滿 意度不等于物 業(yè) 管理的 滿 意度 如果是想說明業(yè)主不應當把全部的抱怨都集中在物管身上,這正說明了新華信的觀點:?物業(yè)管理政策法規(guī)制定滯后,有時候物管不得不替開發(fā)商背黑鍋?市場不成熟, “ 父子兵 ” 現(xiàn)象普遍存在,業(yè)主不滿意也只好父債子償了2.物業(yè)管理的經(jīng)營講得不錯,但缺少量化指標,規(guī)模效應如何 物業(yè)管理因為行業(yè)發(fā)展還不成熟,規(guī)模效應目前缺乏統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支持,根據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀點:?通常情況下,物管公司管理的樓盤需在 5個以上才能掙到錢 (資料來源:《中國智能建筑信息網(wǎng)》)?一般物業(yè)管理在 10—20 萬平方米左右,方能達到一定規(guī)模,產(chǎn)生效益 (資料來源:《上海統(tǒng)計之窗》) 2023年 11月 5日 14保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對金融行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復1. 信托問題: CBD信托業(yè)務被停 CBD信托業(yè)務被停是因為涉及信托方式的融資規(guī)模問題,與新華信的觀點并不矛盾。2. 對金融業(yè)分析太多,但有些突出不夠:為什么銀行回報比較突出 — 建議加上利差表 報告中已經(jīng)說明了這個問題,分析過程和方法詳見報告的 134175頁。3. 外資金融公司為什么不來金融街? 現(xiàn)有的外貿(mào)、保險基金公司從地理分布上如何? 準確回答這部分內(nèi)容應該是一個市場調(diào)查項目。新華信初步判斷,外資金融公司不來金融街是因為:?生活、娛樂配套還不完善?缺乏外商氛圍4. 中國目前基金已經(jīng)比較全 ( 180指數(shù)基金、專業(yè)性基金) ,建議華融做這是對華融的建議。新華信認為:基金公司從根本上而言屬于信托業(yè),而中國目前的基金是證券投資基金,屬于證券業(yè)范疇。關(guān)于信托和證券的行業(yè)分析,參見報告134175頁。2023年 11月 5日 15保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對金融行業(yè)分析的意見 (續(xù))意見 新華信的答復新華信對于金融業(yè)的分析詳見報告 134175頁。新華信認為:?如果華融采取投資參股模式進入金融業(yè)的話,應考慮大型綜合類券商和全國性人壽保險公司。?華融不應該考慮采用獨立經(jīng)營模式進入金融業(yè)。?華融可以考慮采取整合經(jīng)營模式進入房地產(chǎn)信托業(yè)。華融目前進入金融業(yè)在資金、政策、經(jīng)驗、人才上都不具備條件,所以現(xiàn)階段的任務是積累資金和經(jīng)驗、儲備人才,等待時機成熟。5. 金融業(yè)應該及早進入,進入有難度,但是有所松動,浙江的中小銀行發(fā)展勢頭很猛。2023年 11月 5日 16保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對金融行業(yè)分析的意見 (續(xù))意見 新華信的答復6.對于金融業(yè)的分析:前半部分很精辟,說到綜合類劵商、壽險有投資價值,后面又說進入房地產(chǎn)信托,出發(fā)點不抬明確,好象是為進入金融而進入。房地產(chǎn)之外要有一個反周期的產(chǎn)業(yè)收入。對于綜合券商和保險公司,需要討論在什么條件下,什么時候,什么背景下進入。 在戰(zhàn)略的初步設想部分,新華信認為:?綜合類券商和壽險公司值得華融采用投資參股模式進入,目的是獲得投資收益。?但是
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