【正文】 北京華融綜合投資公司發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施咨 詢項(xiàng) 目第三次中期 報(bào) 告==== 第一階段總結(jié)和華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告 ====2023年 11月 29日中國(guó) 北京機(jī)密2023年 11月 5日 1保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報(bào)告會(huì)專家和華融意見(jiàn)匯總2. 補(bǔ)充分析材料① 土地價(jià)格趨勢(shì)分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評(píng)估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告2023年 11月 5日 2保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報(bào)告會(huì)專家和華融意見(jiàn)匯總2. 補(bǔ)充分析材料① 土地價(jià)格趨勢(shì)分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評(píng)估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告2023年 11月 5日 3保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目評(píng)價(jià)意見(jiàn) 新華信的答復(fù)1.分析比較明確，觀點(diǎn)很到位，從能力資源的角度，對(duì)華融的將來(lái)調(diào)整，非常好2.總體不錯(cuò)，分析全面，數(shù)據(jù)多，非常具體 3.新華信做了大量的工作 2023年 11月 5日 4保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)意見(jiàn) 新華信的答復(fù)，北京財(cái)政收入是過(guò)多依賴土地收入，沈陽(yáng)拍賣高收入，政府炒樓是飲鴆止渴。1. 對(duì)北京土地政策在報(bào)告的 4349頁(yè)有較詳盡的敘述， 2353頁(yè)是全部土地政策分析；2. 北京財(cái)政是否應(yīng)當(dāng)依靠土地收入，是政府決策行為，報(bào)告不便也無(wú)需評(píng)論；3. 報(bào)告中引用沈陽(yáng)的案例是為了說(shuō)明 “協(xié)議出讓 ” 與 “ 市場(chǎng)出讓 ” 的價(jià)格差，政府作為賣方，價(jià)格在市場(chǎng)交易中實(shí)現(xiàn)，是市場(chǎng)行為。4. 政府如何定價(jià)、定價(jià)原則、方式等國(guó)家是有嚴(yán)格規(guī)定的， “ 為了政績(jī) ” 而過(guò)分高估的說(shuō)法是片面的。如果價(jià)格高的不合理，市場(chǎng)是不會(huì)接受的，2023年北京 “ 廣渠門外 ”45 萬(wàn)平米因價(jià)格過(guò)高流拍就是例子。 2023年 11月 5日 5保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù)2. 全國(guó)房地產(chǎn)公司的負(fù)債要分清貸款負(fù)債和按揭負(fù)債 1. 在分析負(fù)債問(wèn)題時(shí)，新華信的觀點(diǎn)是行業(yè)整體負(fù)債率較高，存在風(fēng)險(xiǎn)2. 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是否存在風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估時(shí)，不僅要看房地產(chǎn)企業(yè)的貸款負(fù)債，同時(shí)也要看與房地產(chǎn)交易發(fā)生的一切相關(guān)負(fù)債，才能對(duì)整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響做出判斷3. 中國(guó)人民銀行已經(jīng)對(duì)部分地區(qū)的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象提出警告，理由就是該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)整體負(fù)債水平高，對(duì)金融市場(chǎng)穩(wěn)定存在風(fēng)險(xiǎn)。另外，一些商業(yè)銀行近期也對(duì)房地產(chǎn)貸款采取了限制性措施4. 朱镕基總理近期在香港也指出：內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債太高，有很大風(fēng)險(xiǎn)，不要太樂(lè)觀！2023年 11月 5日 6保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù)：在實(shí)行土地批售后，土地是無(wú)法進(jìn)行儲(chǔ)備的，沒(méi)有土地儲(chǔ)備。1. 按照國(guó)家現(xiàn)有政策，獲得土地后是有 23年左右的運(yùn)作時(shí)間的，這為土地儲(chǔ)備提供了政策運(yùn)作空間。2. 新華信認(rèn)為：土地儲(chǔ)備不是無(wú)限期的占據(jù)而不開(kāi)發(fā)，而應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)企業(yè)的一種戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)拓展連續(xù)性的體現(xiàn)。3. 土地儲(chǔ)備是由房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力和投資策劃能力決定的。4. 獲得土地的模式是多樣的，如置換、舊廠房改造等，為土地儲(chǔ)備提供了可能性4. 什么叫 “寫字樓街區(qū) ”開(kāi)發(fā)商 新華信認(rèn)為：?“ 寫字樓街區(qū) ” 開(kāi)發(fā)商是指有成片規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商業(yè)區(qū)寫字樓能力的開(kāi)發(fā)商，區(qū)別于單體開(kāi)發(fā)樓盤的開(kāi)發(fā)商。?“ 寫字樓街區(qū) ” 開(kāi)發(fā)商不僅要對(duì)寫字樓進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，還要對(duì)整個(gè)區(qū)域的主題設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施負(fù)責(zé)。具體命名可以探討，也可以叫做 “ 商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā) ” 或者 “ 區(qū)域開(kāi)發(fā) ” 。2023年 11月 5日 7保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù)：定 義 是不必要的， 談?wù)?市場(chǎng) 分析，新 華 信此 項(xiàng) 目不必 給 出。 這是新華信對(duì)華融住宅建設(shè)市場(chǎng)主要定位于中低檔住宅的一種建議，是否采納，華融可以根據(jù)發(fā)展情況決定。北京住宅市場(chǎng)分析詳見(jiàn)報(bào)告 9298頁(yè)。 講 “奧運(yùn)后房地 產(chǎn) 退潮 ” 這是新華信引用并認(rèn)同的行業(yè)內(nèi)的一種觀點(diǎn)。由于奧運(yùn)會(huì)的因素，北京現(xiàn)在的城市建設(shè) “ 高潮 ” 提前， 2023年北京房地產(chǎn)大項(xiàng)目都要完工， 2023年奧運(yùn)會(huì)不可能有很多新項(xiàng)目，兩年的斷檔可以說(shuō)是 “ 退潮 ” 什么要 談華 融做住宅 因?yàn)槿A融現(xiàn)在正在做住宅項(xiàng)目，并且新華信認(rèn)為：華融將來(lái)還應(yīng)該繼續(xù)做住宅項(xiàng)目2023年 11月 5日 8保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù) 產(chǎn) 波 動(dòng) 性不等于周期性，周期性無(wú)法 測(cè) 量，不能隨便 講 ，房地 產(chǎn) 96年的客戶 和 2023年的客 戶 是不同的。 房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性和周期性的爭(zhēng)論是行業(yè)中的不同觀點(diǎn)。新華信認(rèn)為：?房地產(chǎn)周期平均 78年一次，報(bào)告中圖例顯示波動(dòng)是 23年，并不是用波動(dòng)去推算周期的?行業(yè)的周期性是客觀存在的，無(wú)法測(cè)量不等于不存在，更不能不去考慮周期的影響?96年與 2023年客戶的不同正是兩個(gè)不同發(fā)展周期的表現(xiàn)之一，其他例如政策、產(chǎn)品、運(yùn)作模式等：應(yīng)加上房地產(chǎn)金融分析（個(gè)人貸款 +開(kāi)發(fā)商貸款） 參見(jiàn)報(bào)告 71頁(yè)。2023年 11月 5日 9保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù) 產(chǎn) 價(jià)格 “高居不下 ”是不 對(duì) 的，房地 產(chǎn) 價(jià)格不具 備 可比性 1. 不同地區(qū)的房子價(jià)格當(dāng)然不具備可比性2. 正因?yàn)榻^對(duì)價(jià)格的不可比性，新華信才引用了 “ 房?jī)r(jià)與收入比 ” 進(jìn)行說(shuō)明3. 無(wú)論從絕對(duì)價(jià)格還是 “ 房?jī)r(jià)與收入比 ” 來(lái)判斷，北京房?jī)r(jià)高是事實(shí)，普通居民住房承受力弱也同樣是事實(shí)11. “集 團(tuán) 化 規(guī) 模化 經(jīng)營(yíng) ”房地 產(chǎn) 企 業(yè) 利潤(rùn) 和 規(guī) 模沒(méi)有關(guān)系 ，美國(guó)都是 單 獨(dú)的 項(xiàng)目1. 新華信認(rèn)為：產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段中，利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)方式是有不同的體現(xiàn)的2. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)正處于高速發(fā)展時(shí)期，在這一時(shí)期中，規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)發(fā)展模式是有利于實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的，也才有可能賺取更多的利潤(rùn)。3. 美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于成熟期，表現(xiàn)自然就與中國(guó)市場(chǎng)不同；但二戰(zhàn)后的美國(guó)、歐洲和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)與中國(guó)現(xiàn)在是相同的2023年 11月 5日 10保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù) 產(chǎn)業(yè) 品牌的兼容和 擴(kuò)張 很差 1. 單獨(dú)的一個(gè)項(xiàng)目根本稱不上 “ 品牌 ” ，或只是個(gè) “ 概念 ” ，更談不上什么擴(kuò)張問(wèn)題2. 好的房地產(chǎn)企業(yè)建立的是真正的 “ 品牌 ” ，“ 萬(wàn)科 ” 就是一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌，并有著很強(qiáng)的地域滲透力 問(wèn)題 ：沒(méi)有 計(jì) 算 隱 性收入，不能 這 么 說(shuō) 1. 新華信引用和分析的數(shù)據(jù)都是來(lái)源清楚、權(quán)威性強(qiáng)、統(tǒng)計(jì)方法正確的2. 隱性數(shù)據(jù)既然隱性就無(wú)法測(cè)量和分析3. 有隱性收入的人畢竟只是極小一部分，對(duì)80:20的需求分析影響不大，消費(fèi)主體是沒(méi)有隱性收入的 寫字樓：建材和 設(shè)備貶值 ， 風(fēng)險(xiǎn) 十分大 1. 建材和設(shè)備的貶值只會(huì)對(duì)寫字樓的成本造成一定影響，但寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)絕大程度上來(lái)源于對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系的把握2. 統(tǒng)計(jì)分析表明：北京頂級(jí)寫字樓幾年來(lái)的平均出租率要比甲級(jí)高，價(jià)格也是穩(wěn)步上升 2023年 11月 5日 11保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù) 銷 售不是 賣 樓花，全是 現(xiàn) 售，北京 現(xiàn) 在 買 不到寫字樓 1. 現(xiàn)有寫字樓的經(jīng)營(yíng)模式大都采取以租為主，經(jīng)營(yíng)模式的改變，是買不到樓的主要原因，并不能證明寫字樓市場(chǎng)供小于求2. 60% 以下的平均出租率，說(shuō)明了北京寫字樓市場(chǎng)并不景氣的總體現(xiàn)狀3. 買不到寫字樓的原因是：沒(méi)有、還是沒(méi)有合適的（價(jià)格、地點(diǎn) ..)？16.房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析少 1. 詳細(xì)的辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析見(jiàn)報(bào)告 8086頁(yè)。2. 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是區(qū)域性很強(qiáng)，華融目前的項(xiàng)目多是政府任務(wù)，沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3. 第一次報(bào)告新華信分析過(guò)萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等對(duì)手作為標(biāo)桿企業(yè)，可供參考。2023年 11月 5日 12保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)土地政策分析的意見(jiàn)意見(jiàn) 新華信的答復(fù)1.土地拍賣后，土地價(jià)格是上升還是下降 新華信認(rèn)為：從目前看，拍賣價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高。但是從長(zhǎng)期看，應(yīng)該逐步趨向一個(gè)公平的市場(chǎng)價(jià)格，見(jiàn)報(bào)告第 40頁(yè)。土地價(jià)格趨勢(shì)的進(jìn)一步分析見(jiàn)補(bǔ)充分析材料。2023年 11月 5日 13保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)物業(yè)管理行業(yè)分析的意見(jiàn)意見(jiàn) 新華信的答復(fù) 業(yè) 管理：先入住，才 談 物 業(yè) 管理，客 戶滿 意度不等于物 業(yè) 管理的 滿 意度 如果是想說(shuō)明業(yè)主不應(yīng)當(dāng)把全部的抱怨都集中在物管身上，這正說(shuō)明了新華信的觀點(diǎn)：?物業(yè)管理政策法規(guī)制定滯后，有時(shí)候物管不得不替開(kāi)發(fā)商背黑鍋?市場(chǎng)不成熟， “ 父子兵 ” 現(xiàn)象普遍存在，業(yè)主不滿意也只好父?jìng)觾斄?.物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)講得不錯(cuò)，但缺少量化指標(biāo)，規(guī)模效應(yīng)如何 物業(yè)管理因?yàn)樾袠I(yè)發(fā)展還不成熟，規(guī)模效應(yīng)目前缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支持，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)：?通常情況下，物管公司管理的樓盤需在 5個(gè)以上才能掙到錢 （資料來(lái)源：《中國(guó)智能建筑信息網(wǎng)》）?一般物業(yè)管理在 10—20 萬(wàn)平方米左右，方能達(dá)到一定規(guī)模，產(chǎn)生效益 （資料來(lái)源：《上海統(tǒng)計(jì)之窗》） 2023年 11月 5日 14保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)金融行業(yè)分析的意見(jiàn)意見(jiàn) 新華信的答復(fù)1. 信托問(wèn)題： CBD信托業(yè)務(wù)被停 CBD信托業(yè)務(wù)被停是因?yàn)樯婕靶磐蟹绞降娜谫Y規(guī)模問(wèn)題，與新華信的觀點(diǎn)并不矛盾。2. 對(duì)金融業(yè)分析太多，但有些突出不夠：為什么銀行回報(bào)比較突出 — 建議加上利差表 報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題，分析過(guò)程和方法詳見(jiàn)報(bào)告的 134175頁(yè)。3. 外資金融公司為什么不來(lái)金融街？ 現(xiàn)有的外貿(mào)、保險(xiǎn)基金公司從地理分布上如何？ 準(zhǔn)確回答這部分內(nèi)容應(yīng)該是一個(gè)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目。新華信初步判斷，外資金融公司不來(lái)金融街是因?yàn)椋?生活、娛樂(lè)配套還不完善?缺乏外商氛圍4. 中國(guó)目前基金已經(jīng)比較全 （ 180指數(shù)基金、專業(yè)性基金） ，建議華融做這是對(duì)華融的建議。新華信認(rèn)為：基金公司從根本上而言屬于信托業(yè)，而中國(guó)目前的基金是證券投資基金，屬于證券業(yè)范疇。關(guān)于信托和證券的行業(yè)分析，參見(jiàn)報(bào)告134175頁(yè)。2023年 11月 5日 15保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)金融行業(yè)分析的意見(jiàn) （續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù)新華信對(duì)于金融業(yè)的分析詳見(jiàn)報(bào)告 134175頁(yè)。新華信認(rèn)為：?如果華融采取投資參股模式進(jìn)入金融業(yè)的話，應(yīng)考慮大型綜合類券商和全國(guó)性人壽保險(xiǎn)公司。?華融不應(yīng)該考慮采用獨(dú)立經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)入金融業(yè)。?華融可以考慮采取整合經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)入房地產(chǎn)信托業(yè)。華融目前進(jìn)入金融業(yè)在資金、政策、經(jīng)驗(yàn)、人才上都不具備條件，所以現(xiàn)階段的任務(wù)是積累資金和經(jīng)驗(yàn)、儲(chǔ)備人才，等待時(shí)機(jī)成熟。5. 金融業(yè)應(yīng)該及早進(jìn)入，進(jìn)入有難度，但是有所松動(dòng)，浙江的中小銀行發(fā)展勢(shì)頭很猛。2023年 11月 5日 16保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)金融行業(yè)分析的意見(jiàn) （續(xù)）意見(jiàn) 新華信的答復(fù)6.對(duì)于金融業(yè)的分析：前半部分很精辟，說(shuō)到綜合類劵商、壽險(xiǎn)有投資價(jià)值，后面又說(shuō)進(jìn)入房地產(chǎn)信托，出發(fā)點(diǎn)不抬明確，好象是為進(jìn)入金融而進(jìn)入。房地產(chǎn)之外要有一個(gè)反周期的產(chǎn)業(yè)收入。對(duì)于綜合券商和保險(xiǎn)公司，需要討論在什么條件下，什么時(shí)候，什么背景下進(jìn)入。 在戰(zhàn)略的初步設(shè)想部分，新華信認(rèn)為：?綜合類券商和壽險(xiǎn)公司值得華融采用投資參股模式進(jìn)入，目的是獲得投資收益。?但是