【文章內(nèi)容簡介】 的總量來調(diào)控地價。? 過去一些人通過特殊 “關(guān)系 ”低價得到的土地，有的經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，最終的開發(fā)商得到的土地價格并不低，即使是真正用 “一手地 ”開發(fā)的有特殊關(guān)系的企業(yè)，也不會自動把 “優(yōu)惠 ”讓給消費者。? 所有的開發(fā)商平等的進(jìn)行競爭，杜絕了不正當(dāng)途徑的獲利，但只要規(guī)劃設(shè)計得當(dāng)和建造質(zhì)量高，同樣有錢可賺，消費者才能真正得到實惠。國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長岳曉武：? 對一部分開發(fā)商來說，利潤肯定會下降，但這部分開發(fā)商是過去有 “關(guān)系 ”，能靠 “條子 ”拿到便宜的開發(fā)商，過去掙的就不是正常利潤，對他們而言，現(xiàn)在只是掙他應(yīng)該掙的正常利潤。? 大多數(shù)開發(fā)商而言，大家公平競爭了，靠實力說話了，干該干的事，前期的成本和投入也減少了，相應(yīng)來說，開發(fā)的風(fēng)險也少了。國土資源部政策法規(guī)司王守智副司長 ：? 從國外和國內(nèi)通常的情況看，拍賣比其他協(xié)議出讓要高出２０％－３０％。資料來源：國土資源部網(wǎng)站2023年 11月 5日 31保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目1999年以來，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積以年平均 40% 的速度增長，但同期開發(fā)的土地面積增長只有 % ，一方面顯示近幾年新的 “圈地 ”運(yùn)動發(fā)展迅猛，另一方面顯示企業(yè)更多地注重土地儲備對未來發(fā)展的價值? 盡管國家對閑置土地的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，但數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的 “土地儲備 ”總量仍在增加? 房地產(chǎn)企業(yè)對未來土地價格上漲的預(yù)期是加強(qiáng) “土地儲備 ”的主要動因? 集團(tuán)開發(fā)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式被多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采納，對重點地區(qū)土地的戰(zhàn)略攫取成為主要競爭手段? 大面積的 “土地儲備 ”將面臨政策和資金兩方面的風(fēng)險，但卻有助于實力強(qiáng)的企業(yè)抓住時機(jī)，完成連貫動作的快速發(fā)展2023年 11月 5日 32保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目全國今年前三季度土地交易價格指數(shù)有比較大的提高，根據(jù)國家計委和國家統(tǒng)計局的調(diào)查，主要原因是因為土地基準(zhǔn)價格的提高和公開出讓方式? 從全國范圍看，由于政策性因素（土地基準(zhǔn)價、公開出讓方式）的影響，全國土地交易價格從 2023年起有較大幅度提高? 部分省市的市場交易價格指數(shù)增幅驚人，太原市 2023年至 2023年增幅為%，在土地價格市場化的初期，公開出讓價格與協(xié)議出讓價格相比，增幅較大? 北京地區(qū)的市場化進(jìn)程較慢，公開出讓的土地占總開發(fā)面積的比例相對較??；很多本地大的開發(fā)企業(yè)手中還有大量的土地儲備，因此土地價格指數(shù)的反映不十分明顯，但未來的趨勢將可能與全國走勢保持一致注：土地交易價格指數(shù)以前一年為 100計算2023年 11月 5日 33保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目未來土地價格的趨勢是由行政與市場兩種因素共同制約和決定的，行政因素更側(cè)重于供給的調(diào)控，市場的作用集中體現(xiàn)在對需求的影響上1. 土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量2. 國家法律的規(guī)范要求3. 各地政府部門執(zhí)法的力度4. 國家土地資源的總體利用規(guī)劃5. 土地供應(yīng)渠道6. 單位時間土地供應(yīng)量7. 閑置土地處理壓力8. 地方政府的財政收入壓力9. 土地儲備的管理措施10. 基準(zhǔn)地價土地供應(yīng)的影響因素1. 城市化發(fā)展水平2. 居民消費能力3. 居民消費偏好4. 市場壟斷和行業(yè)壟斷程度5. 國家的房地產(chǎn)開發(fā)政策6. 現(xiàn)行土地價格7. 土地獲利大小8. 目前土地儲備情況土地需求的影響因素2023年 11月 5日 34保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目綜合因素分析表明，土地資源的有限性和國家行政調(diào)控對未來土地供給有相當(dāng)強(qiáng)的制約作用影響土地供給的因素 近期 中期 長期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)國家法律的規(guī)范要求 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)各地政府部門執(zhí)法的力度 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng)國家土地資源的總體利用規(guī)劃 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)土地供應(yīng)渠道 強(qiáng) 較弱 較弱單位時間土地供應(yīng)量 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)閑置土地處理壓力 較強(qiáng) 較弱 較弱地方政府的財政收入壓力 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng)土地儲備的管理措施 較強(qiáng) 較弱 較弱基準(zhǔn)地價 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)各因素的分析表明：1. 土地資源的稀缺性和國家對土地的規(guī)劃將影響未來土地供應(yīng)總量2. 市場化進(jìn)程的深入，并沒有削弱國家對土地的監(jiān)管力度3. 未來國家對土地供應(yīng)總量的控制將直接體現(xiàn)在數(shù)量和價格的指導(dǎo)2023年 11月 5日 35保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目行政調(diào)控機(jī)制的作用來自兩方面的影響：一是政府對有限土地資源利用的規(guī)劃，二是市場的理性反應(yīng)，總的來說，在未來土地市場中，行政調(diào)控將對價格和數(shù)量起指導(dǎo)作用? 城市規(guī)劃和土地建設(shè)規(guī)劃限制了土地利用的 “效率 ”，也就是說，行政調(diào)控機(jī)制對土地的規(guī)劃是以社會效益最大化為大前提的? 土地資源的稀缺性和 “國有 ”的獨特屬性，決定了行政調(diào)控在未來土地市場中發(fā)揮指導(dǎo)作用? 房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格指數(shù)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將成為政府調(diào)控的借鑒指標(biāo)，表現(xiàn)為短期內(nèi)將形成市場價格的波動? 從未來發(fā)展的趨勢來看，行政調(diào)控的作用無論從中央還是到地方，對土地市場的影響都只會加強(qiáng)，不會削弱2023年 11月 5日 36保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對需求影響因素分析表明，對未來土地需求的影響因素由現(xiàn)在的高利潤驅(qū)動逐漸向成熟市場過度影響土地需求的因素 近期 中期 長期城市化發(fā)展水平 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)居民消費能力 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng)居民消費偏好 較弱 較強(qiáng) 較強(qiáng)市場壟斷和行業(yè)壟斷程度 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng)土地交易成本 較弱 較強(qiáng) 較強(qiáng)土地價格 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng)土地獲利大小 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng)目前土地儲備情況 較強(qiáng) 較弱 較弱各因素的分析表明：1. 高利潤回報的逐漸回落使得需求驅(qū)動因素由單一逐漸向綜合型過渡2. 土地價格與需求的相關(guān)性逐漸加強(qiáng)，為政府的行政調(diào)控提供了依據(jù)3. 土地的需求可能會集中在少數(shù)大型有實力的企業(yè)集團(tuán)中2023年 11月 5日 37保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目房地產(chǎn)市場日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價格因供需關(guān)系的緩和，將處于合理區(qū)間? 房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤最大化為經(jīng)營目標(biāo)和基本原則，預(yù)期利潤的高低和獲取利潤能力的強(qiáng)弱是企業(yè)判斷土地價格高低的標(biāo)準(zhǔn)? 過高的土地交易價格可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到資源和市場機(jī)會，但增加了開發(fā)成本，使得最終商品失去市場競爭力? 對于整個市場而言，土地交易價格將由企業(yè)的利潤預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢是趨向于實力雄厚，獲利能力強(qiáng)，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價? 從市場競爭的角度看，土地市場化進(jìn)程的加快會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交易價格的表現(xiàn)為快速增長到平穩(wěn)增長，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好? 從中長期來看，土地價格的市場化趨勢是回歸到合理的區(qū)間，也就是說，整個行業(yè)的利潤相對穩(wěn)定，價格波動幅度逐漸減小2023年 11月 5日 38保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目新華信認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少? 短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平? 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理? 土地價格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2023年 11月 5日 39保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目新華信認(rèn)為，國家土地政策的變化將對整個房地產(chǎn)市場帶來較多變數(shù)，對華融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響體現(xiàn)在四大方面1. 由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來華融獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將增加2. 土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使華融從資源優(yōu)勢型企業(yè)向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢的形成與華融市場化進(jìn)程速度相關(guān)3. 土地價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，但總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對華融未來的利潤產(chǎn)生較大的影響，華融應(yīng)及早準(zhǔn)備尋找新的利潤增長點4. 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激化，實力決定開發(fā)機(jī)會，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對華融提出了更高的要求2023年 11月 5日 40保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目在寫字樓寬帶接入領(lǐng)域，開發(fā)商與運(yùn)營上的合作方式有三種：開發(fā)商自建、開發(fā)商發(fā)包、運(yùn)營商自建開發(fā)商自建 開發(fā)商發(fā)包 運(yùn)營商自建 寫字樓或小區(qū)在建筑的時候就已經(jīng)對本樓或區(qū)作了綜合布線，即使還未布線，也為通信線入戶預(yù)置了槽道。這樣，無論光纖入戶(FTTH)或超五類線入戶，都是相當(dāng)容易的事。這類已經(jīng)布好線的寫字樓發(fā)展商，擁有其物業(yè)各類通信線道的所有權(quán)。因而他們可審定價格、服務(wù)等因素再來決定選取哪家城域主干網(wǎng)的運(yùn)營商。更趨向于國際做法，建筑開發(fā)商在建設(shè)屋宇的時候，將布線與選擇電信運(yùn)營商的任務(wù)統(tǒng)一承包給專業(yè)的電訊公司。這類電訊公司基本為外資企業(yè)，它們與各大房地產(chǎn)發(fā)展商之間關(guān)系融洽并有較好的專業(yè)知識，基本上會為業(yè)主選擇較好的技術(shù)類型與寬帶運(yùn)營商。 由電信運(yùn)營商直接投資某寫字樓的管線建設(shè)，當(dāng)具體租戶進(jìn)入該寫字樓時，便立刻可以享用寬帶服務(wù)了。由于這種方式風(fēng)險較大，因而較少電信運(yùn)營商會采用。而實力雄厚的中國電信，則通過該方式在商業(yè)用戶方面略占先機(jī)。 土地價格趨勢分析 商業(yè)區(qū) 寬帶接入分析阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析2023年 11月 5日 41保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目三種合作方式的比較開發(fā)商自建 開發(fā)商發(fā)包 運(yùn)營商自建 優(yōu)點 缺點?開發(fā)商擁有自建網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)營權(quán)和收費分成權(quán)，如果租戶質(zhì)量高，可以帶來長期穩(wěn)定的收益；?開發(fā)商對寫字樓的關(guān)鍵成功要素之一形成控制。?須承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施投資，又要面臨寬帶接入本身的經(jīng)營風(fēng)險；?用戶有自己的選擇權(quán)，有可能使開發(fā)商的如意算盤落空。?可以得到更專業(yè)的服務(wù)；?開發(fā)商避免了寬帶接入本身的經(jīng)營風(fēng)險；?可以得到一部分寬帶接入的收益。?主要的收益由承包商獲得；?開發(fā)商對寫字樓的關(guān)鍵成功要素之一基本喪失了控制權(quán)。?開發(fā)商最省心省力，不承擔(dān)任何寬帶接入的經(jīng)營風(fēng)險；?目前情形下也能從運(yùn)營商那里取得一定補(bǔ)償。?開發(fā)商從寬帶接入服務(wù)中得到的收益最少；?運(yùn)營商對自身利益最大化的考慮可能會損害寫字樓用戶的利益，從而降低寫字樓本身的吸引力。2023年 11月 5日 42保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目華融在處理自己開發(fā)的寫字樓樓盤的寬帶接入服務(wù)問題時，應(yīng)當(dāng)以這些樓盤中的業(yè)主質(zhì)量為基本出發(fā)點，采取逐案分析的策略選擇與運(yùn)營商的具體合作方式開發(fā)商自建 開發(fā)商發(fā)包 運(yùn)營商自建 適用情況?針對華融 “只租不售 ”的樓盤，租戶以客戶質(zhì)量較高的中型客戶為主；?租戶對寬帶接入的增值服務(wù)，如視頻會議等需求較大；?華融的資金較為寬裕且擁有自己的專業(yè)人才。?針對華融擁有相當(dāng)部分產(chǎn)權(quán)的樓盤，租戶以小客戶為主；?租戶對各種寬帶接入增值服務(wù)的需求存在一定的不確定性；?華融的資金比較緊張，且缺乏自己的專業(yè)人才。?針對大型客戶用有的樓盤（在這種情況下，運(yùn)營商會直接與這樣的租戶或業(yè)主談判）或者樓盤租戶的價值表較低的情況；?華融的資金非常緊張；?租戶或業(yè)主對增值服務(wù)的需求比較少。2023年 11月 5日 43保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目綜合考慮各種因素，新華信認(rèn)為華融不宜與某些大的電信運(yùn)營商成立合資的駐地網(wǎng)寬帶接入服務(wù)公司來控制整個金融街地區(qū)的寬帶接入服務(wù)市場，而是針對自己能夠控制的物業(yè)做逐案分析來開展寬帶接入和增值服務(wù)的業(yè)務(wù)? 金融街地區(qū)集中了很多大客戶，包括中國電信、中國網(wǎng)通、中國人民銀行總行、證監(jiān)會、保監(jiān)會、工總行、建總行等。這些入住客戶有些本身就是電信運(yùn)營商，如：電信、網(wǎng)通；有些是國家金融監(jiān)管機(jī)關(guān)，如人總行、證監(jiān)會、保監(jiān)會；有些是大型行業(yè)客戶，如各大總行等。這些單位都會擁有自己的專網(wǎng)，任何公司都無力控制他們選擇接入服務(wù)商，因此，企圖通過建立壟斷性的接入服務(wù)合資公司來控制市場的行動很難達(dá)到目的；? 金融街入住的單位包括中國電信和中國網(wǎng)通這兩家中國最大的電信運(yùn)營商，華融的合作對象必定是這兩家中的一家，但如果另外一家選擇為金融街地區(qū)的大客戶提供直接服務(wù)的話，華融及其合作者根本無力阻止，合資公