【正文】 除報告的分析過程有比較完整清晰的框架和分析步驟，采用了上述的歸因法。 8年資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表這部分內(nèi)容是華融向新華信提出的《項目需求書》中華融承諾做的工作，參見《項目需求說明書》第 6頁。這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設想，現(xiàn)有業(yè)務的調(diào)整建議將在第二階段戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細討論2023年 11月 5日 23保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目其他意見意見 新華信的答復（物流、環(huán)保） 2023年 11月 5日 22保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對戰(zhàn)略設想的意見 (續(xù) )意見 新華信的答復10.做大作強是一個動態(tài)的概念， 5年之后還是不是 50億？對金融街，西單，德外幾個主要的子公司的業(yè)務發(fā)展要分析一下。這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設想，戰(zhàn)略目標將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段討論8.3. 對于綜合類服務業(yè)的選擇，新華信建議考慮高附加值的業(yè)務類型。，是在現(xiàn)有規(guī)模下，如何提供完善服務，進行國際化的問題。本項目希望解決兩個大問題，一個是發(fā)展方向，另一個是組織結(jié)構(gòu)。 這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設想，愿景和使命將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細討論 商務區(qū)接入可以做，但是由于具體取決于客戶質(zhì)量和開發(fā)商的討價還價能力，缺乏成熟的經(jīng)營模式，只能作為物業(yè)的增值服務而不是一個戰(zhàn)略性的業(yè)務層面。對于寬帶分析，小區(qū)的分析結(jié)論我是同意的，對寬帶商務區(qū)的接入模式再進一步研究新華信的行業(yè)分析觀點為 98 ％的利潤。占總量 92%的國資旅游飯店，絕大多數(shù)經(jīng)營不良?十大結(jié)論當中阜景項目進一步分析包括兩部分，一個是歷史文化古跡的房地產(chǎn)開發(fā)，還有一個白塔寺景點的經(jīng)營，這兩部分要分開來講。房地產(chǎn)信托雖然投資收益的吸引力目前沒有綜合類券商和壽險公司高，但是具有良好的發(fā)展前景，且可以和華融在房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)能力形成很好的協(xié)同效應。綜合類券商和壽險公司值得華融采用投資參股模式進入，目的是獲得投資收益。房地產(chǎn)之外要有一個反周期的產(chǎn)業(yè)收入。華融目前進入金融業(yè)在資金、政策、經(jīng)驗、人才上都不具備條件，所以現(xiàn)階段的任務是積累資金和經(jīng)驗、儲備人才，等待時機成熟。?關(guān)于信托和證券的行業(yè)分析，參見報告134175頁。缺乏外商氛圍4. 中國目前基金已經(jīng)比較全 3. 外資金融公司為什么不來金融街？ 現(xiàn)有的外貿(mào)、保險基金公司從地理分布上如何？ 2023年 11月 5日 14保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對金融行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復1. 信托問題： CBD信托業(yè)務被停 （資料來源：《中國智能建筑信息網(wǎng)》）?如果是想說明業(yè)主不應當把全部的抱怨都集中在物管身上，這正說明了新華信的觀點：?物業(yè)管理政策法規(guī)制定滯后，有時候物管不得不替開發(fā)商背黑鍋?市場不成熟， “ 父子兵 ” 現(xiàn)象普遍存在，業(yè)主不滿意也只好父債子償了2. 新華信認為：從目前看，拍賣價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價格高。2. 房地產(chǎn)行業(yè)的特點是區(qū)域性很強，華融目前的項目多是政府任務，沒有直接的競爭對手。1. 新華信引用和分析的數(shù)據(jù)都是來源清楚、權(quán)威性強、統(tǒng)計方法正確的2. 隱性數(shù)據(jù)既然隱性就無法測量和分析3. 有隱性收入的人畢竟只是極小一部分，對80:20的需求分析影響不大，消費主體是沒有隱性收入的 寫字樓：建材和 設備貶值 ， 風險 十分大 1. 不同地區(qū)的房子價格當然不具備可比性2. 正因為絕對價格的不可比性，新華信才引用了 “ 房價與收入比 ” 進行說明3. 無論從絕對價格還是 “ 房價與收入比 ” 來判斷，北京房價高是事實，普通居民住房承受力弱也同樣是事實11. “集 團 化 規(guī) ?；?經(jīng)營 ”房地 產(chǎn) 企 業(yè) 利潤 和 規(guī) 模沒有關(guān)系 房地產(chǎn)行業(yè)的波動性和周期性的爭論是行業(yè)中的不同觀點。 這是新華信引用并認同的行業(yè)內(nèi)的一種觀點。 4. 獲得土地的模式是多樣的，如置換、舊廠房改造等，為土地儲備提供了可能性4. 什么叫 “寫字樓街區(qū) ”開發(fā)商 新華信認為：?“ 寫字樓街區(qū) ” 開發(fā)商是指有成片規(guī)劃和開發(fā)商業(yè)區(qū)寫字樓能力的開發(fā)商，區(qū)別于單體開發(fā)樓盤的開發(fā)商。另外，一些商業(yè)銀行近期也對房地產(chǎn)貸款采取了限制性措施4. 朱镕基總理近期在香港也指出：內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)負債太高，有很大風險，不要太樂觀！2023年 11月 5日 6保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復：在實行土地批售后，土地是無法進行儲備的，沒有土地儲備。4. 政府如何定價、定價原則、方式等國家是有嚴格規(guī)定的， “ 為了政績 ” 而過分高估的說法是片面的。3.北京華融綜合投資公司發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施咨 詢項 目第三次中期 報 告==== 第一階段總結(jié)和華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告 ====2023年 11月 29日中國 北京機密2023年 11月 5日 1保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 2保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 3保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目評價意見 新華信的答復1.新華信做了大量的工作 如果價格高的不合理，市場是不會接受的，2023年北京 “ 廣渠門外 ”45 萬平米因價格過高流拍就是例子。1. 按照國家現(xiàn)有政策，獲得土地后是有 23年左右的運作時間的，這為土地儲備提供了政策運作空間。?“ 寫字樓街區(qū) ” 開發(fā)商不僅要對寫字樓進行規(guī)劃設計，還要對整個區(qū)域的主題設計、附屬設施負責。這是新華信對華融住宅建設市場主要定位于中低檔住宅的一種建議，是否采納，華融可以根據(jù)發(fā)展情況決定。由于奧運會的因素，北京現(xiàn)在的城市建設 “ 高潮 ” 提前， 2023年北京房地產(chǎn)大項目都要完工， 2023年奧運會不可能有很多新項目，兩年的斷檔可以說是 “ 退潮 ” 什么要 談華 融做住宅 新華信認為：?房地產(chǎn)周期平均 78年一次，報告中圖例顯示波動是 23年，并不是用波動去推算周期的?行業(yè)的周期性是客觀存在的，無法測量不等于不存在，更不能不去考慮周期的影響?96年與 2023年客戶的不同正是兩個不同發(fā)展周期的表現(xiàn)之一，其他例如政策、產(chǎn)品、運作模式等：應加上房地產(chǎn)金融分析（個人貸款 +開發(fā)商貸款） 美國都是 單 獨的 項目1. 新華信認為：產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段中，利潤和經(jīng)營方式是有不同的體現(xiàn)的2. 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)正處于高速發(fā)展時期，在這一時期中，規(guī)模化的經(jīng)營發(fā)展模式是有利于實現(xiàn)快速發(fā)展的，也才有可能賺取更多的利潤。1. 建材和設備的貶值只會對寫字樓的成本造成一定影響，但寫字樓的投資風險絕大程度上來源于對市場供需關(guān)系的把握2. 統(tǒng)計分析表明：北京頂級寫字樓幾年來的平均出租率要比甲級高，價格也是穩(wěn)步上升 2023年 11月 5日 11保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復 銷 售不是 賣 樓花，全是 現(xiàn) 售，北京 現(xiàn) 在 買 不到寫字樓 3. 第一次報告新華信分析過萬達、萬科等對手作為標桿企業(yè)，可供參考。但是從長期看，應該逐步趨向一個公平的市場價格，見報告第 40頁。物業(yè)管理的經(jīng)營講得不錯，但缺少量化指標，規(guī)模效應如何 一般物業(yè)管理在 10—20 萬平方米左右，方能達到一定規(guī)模，產(chǎn)生效益 CBD信托業(yè)務被停是因為涉及信托方式的融資規(guī)模問題，與新華信的觀點并不矛盾。準確回答這部分內(nèi)容應該是一個市場調(diào)查項目。（ 180指數(shù)基金、專業(yè)性基金） 2023年 11月 5日 15保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對金融行業(yè)分析的意見 （續(xù)）意見 新華信的答復新華信對于金融業(yè)的分析詳見報告 134175頁。華融不應該考慮采用獨立經(jīng)營模式進入金融業(yè)。5. 金融業(yè)應該及早進入，進入有難度，但是有所松動，浙江的中小銀行發(fā)展勢頭很猛。對于綜合券商和保險公司，需要討論在什么條件下，什么時候，什么背景下進入。?另一方面，華融進入物業(yè)投資需要有良好的資金支持，房地產(chǎn)信托可以以物業(yè)證券化這一嶄新的方式獲得融資渠道，將來也可以信托基金的方式上市。對華融是做文化街區(qū)的舊城改造和土地開發(fā)還是新東西，如上海的 “新天地 “，白塔寺是政府交給的任務，我們不能退出，我們要解決的問題是如何在約束條件下把它經(jīng)營好的問題，考慮到項目是政治任務新華信認為：阜景項目旅游景點的經(jīng)營業(yè)務沒有發(fā)展?jié)摿Α８邫n酒店的盈利狀況要好于一般酒店根據(jù)中國旅游飯店業(yè)協(xié)會的資料，外資品牌酒店以占總數(shù) 新華信認為：金融街中心區(qū)內(nèi)的酒店應該采取華融擁有物業(yè)，但自己不經(jīng)營，而讓國際著名酒店專業(yè)管理集團管理或合資的經(jīng)營模式，這是可以的，報告中也是這個意思。(見報告 256頁 )：?寬帶商務區(qū)的接入和增值服務模式的進一步分析見補充分析材料。現(xiàn)狀是什么？該干什么，不該干什么？分析中應當加上退出行業(yè)的退出步驟 目前的十大結(jié)論不是非常清楚，除了房地產(chǎn)外，還要加上一個產(chǎn)業(yè)。三層面的分析我是同意的，但應當更加明確華融如何從產(chǎn)品轉(zhuǎn)入附加值的服務，如何從產(chǎn)品向服務轉(zhuǎn)型。除非有戰(zhàn)略性的考慮（如品牌宣傳等），原則上不應該進入收益少和風險較大的業(yè)務類型。戰(zhàn)略指標需要充分的說明和依據(jù)，需要細化數(shù)據(jù)的構(gòu)成， 30億、 50億是什么意義 需要有數(shù)據(jù)支撐， 50，30， 10%怎么來的？能否達到。品牌戰(zhàn)略沒有談到 這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設想，品牌戰(zhàn)略將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段討論11.對這些行業(yè)做分析是《項目需求書》的要求，新華信同意可以將報告中的相應部分刪掉。新華信出于對客戶負責的態(tài)度，初步分析了華融未來的現(xiàn)金流狀況，在一期提交的報告中有題為《華融系統(tǒng)關(guān)鍵二級企業(yè)未來 5年現(xiàn)金需求預測》的分報告，請參閱。關(guān)于市場定位的觀點和新華信基本一致。6.市場調(diào)查工作應不屬于本戰(zhàn)略報告的內(nèi)容。這肯定會推升房價，影響政府對房價的宏觀調(diào)控。SOHO現(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹 ：北京土地供應方式可以 “ 革掉關(guān)系、革出效率 ” 。北京萬科總經(jīng)理張力 ：招標不會使土地價格降低。4. 北京土地需求仍在加大，一些人為了拿到地，會不惜一切代價。但是拍賣比其他協(xié)議出讓方式價格要高國土資源部副部長李元 ：? 公開交易價格的決策是建立在對供求關(guān)系的理性分析的基礎上，不可能因此而人為提高整個城市的地價和房價。國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長岳曉武：? 對一部分開發(fā)商來說，利潤肯定會下降，但這部分開發(fā)商是過去有 “關(guān)系 ”，能靠 “條子 ”拿到便宜的開發(fā)商，過去掙的就不是正常利潤，對他們而言，現(xiàn)在只是掙他應該掙的正常利潤。北京地區(qū)的市場化進程較慢，公開出讓的土地占總開發(fā)面積的比例相對較??；很多本地大的開發(fā)企業(yè)手中還有大量的土地儲備，因此土地價格指數(shù)的反映不十分明顯，但未來的趨勢將可能與全國走勢保持一致注：土地交易價格指數(shù)以前一年為 100計算2023年 11月 5日 33保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目未來土地價格的趨勢是由行政與市場兩種因素共同制約和決定的，行政因素更側(cè)重于供給的調(diào)控，市場的作用集中體現(xiàn)在對需求的影響上1. 土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量2. 國家法律的規(guī)范要求3. 各地政府部門執(zhí)法的力度4. 國家土地資源的總體利用規(guī)劃5. 土地供應渠道6. 單位時間土地供應量7. 閑置土地處理壓力8. 地方政府的財政收入壓力9. 土地儲備的管理措施10. 基準地價土地供應的影響因素1. 城市化發(fā)展水平2. 居民消費能力3. 居民消費偏好4. 市場壟斷和行業(yè)壟斷程度5. 國家的房地產(chǎn)開發(fā)政策6. 現(xiàn)行土地價格7. 土地獲利大小8. 目前土地儲備情況土地需求的影響因素2023年 11月 5日 34保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目綜合因素分析表明，土地資源的有限性和國家行政調(diào)控對未來土地供給有相當強