【正文】 （ 3—— 2） ②項目投產(chǎn)后年成本的估算。 三、飯店投資指標分析 用于進行投資決策判斷的經(jīng)濟指標很多，大體有以下數(shù)種：①收益最大或付稅后利潤最大；②成本最??；③收益與成本之比最大；④承擔各種損失的風險最?。虎葑詈玫姆召|(zhì)量；⑥規(guī)模最大或質(zhì)量檔次最高的飯店；⑦飯店的發(fā)展速度最快等。事實上，一項具體投資不可能同時滿足上述標準，同時滿足幾個標準都很困難。對于大多數(shù)投資者來說，最經(jīng)常采用的決策標準是上述的第一和第三個，我們圍繞這兩個標準介紹一下評價投資方案經(jīng)濟效益的貼現(xiàn)方法和非貼現(xiàn)方法。 1．非貼現(xiàn)指標 ．投資回收期法。投資回收期是指以項目的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需要的時間長度。其計算公式為： （ 3—— 4） 現(xiàn)金流量是指一定時期內(nèi)現(xiàn)金流動的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量作為一項財務指標是飯店的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。其計算公式為： 現(xiàn)金凈流量 =（投資所增加的收入－投資所增加的費用－投資的折舊）（１－所得稅率）＋折舊 （ 3—— 5） 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量等于稅后利潤加上折舊，所以投資回收期公式可以以寫成： （ 3—— 6） ? ?投資總額投資回收期 該項投資每年可獲稅后利潤 每年提取的折舊費 從公式中可看出，現(xiàn)金凈流量越大，投資回收期越短。就飯店的投資回收期來講，一般為 6至 7年，因為這時恰好是飯店設備的更新期，如果這時投資還未收回，勢必影響投資者再投資的信心。世界上最快的飯店 4年便可回收投資， 6至7年可作為飯店投資回收期的一個指標。 ．投資利潤率。投資利潤率是指年度平均利潤與投資額的比率，它反映每百元投資每年可創(chuàng)造的利潤額，其計算公式為： （ 3—— 8） 如果計算出來的利潤率高于現(xiàn)行市場資金利率，那么此方案就是可行的。 100%??年平均銷售利潤投資利潤率 總投資支出 2．貼現(xiàn)指標 貼現(xiàn)法就是考慮貨幣時間價值的復利貼現(xiàn)方法，包括凈現(xiàn)值（ＮＰＶ）法、凈現(xiàn)值率（ＮＰＶＲ）法和內(nèi)部報酬率（ＩＲＲ）法等。 ．凈現(xiàn)值法。凈現(xiàn)值指項目按資本成本或設定的折現(xiàn)率（ｉ），將各年的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設起點的現(xiàn)值之和，用ＮＰＶ表示。公式為： （ 3—— 9） 式中：ＮＰＶ表示在整個計算期內(nèi)，項目投資對企業(yè)的超額凈貢獻。 ＣＩ —— 現(xiàn)金流入 ＣＯ —— 現(xiàn)金流出 （ＣＩ — ＣＯ） t— 一第ｔ年的凈現(xiàn)金流量 ｉ —— 折現(xiàn)率 ．凈現(xiàn)值比率法。凈現(xiàn)值比率是指投資項目凈現(xiàn)值與全部投資額之比，亦即單位投資額能獲得的凈現(xiàn)值，其計算公式為： （ 3—— 10） 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值比率=全部投資額 ．內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率（ Internal Rate of Return）就是使投資項目各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率。用公式表示為： （ 3—— 11） 其中 IRR—— 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率公式和凈現(xiàn)值公式是一樣的，不同的是，使用凈現(xiàn)值公式，折現(xiàn)率是已知的，求凈現(xiàn)值；而使用內(nèi)部收益率公式時是令凈現(xiàn)值為零，求凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率（即內(nèi)部收益率）。 內(nèi)部收益率一般不易從 3—— 11式中直接求得，通常用“試算法”結(jié)合插值公式求解。求解步驟如下： ①任選一貼現(xiàn)率（折現(xiàn)率） i代入上式，求出ＮＰＶ值，若Ｎ PV＞ 0，則換一較大的貼現(xiàn)率值重新計算ＮＰＶ；若ＮＰＶ＜０，則換一較小的貼現(xiàn)率值重新計算ＮＰＶ。 ②一直試算到相鄰兩個貼現(xiàn)率 i i2 對應的 NPVNPV2符號相反為止。 ③利用插值公式，求得 IRR值 （ 3—— 12） 如果項目內(nèi)部收益率大于等于資本成本或期望投資報酬率，項目就可以接受。 四、飯店投資風險控制 1．風險計算。投資風險大小是通過風險程度來反映的。風險程度可用絕對值即投資收益標準離差表示，也可用相對值即投資收益標準離差率表示，亦可用風險率表示。 標準離差的計算步驟如下： ①計算各投資方案的損益期望值（預期報酬率），一般用表示。 （ 3—— 14） 式中： 為第 i種可能結(jié)果出現(xiàn)后的預期報酬率。 Ｐ i為第ｉ種可能結(jié)果出現(xiàn)的概率。 ｎ為所有可能結(jié)果的數(shù)目。 ②計算每一種可能結(jié)果與損益期望值的差： 第ｉ種可能結(jié)果的離差 = ③計算標準離差 δ ： （ 3—— 15） 一般說來，標準離美越大，說明方案盈利可能偏離期望值越大，投資收益分布松散，經(jīng)濟效益越不穩(wěn)定，因此風險程度大；相反，標準離差越小，說明方案盈利可能偏離期望值越小，投資收益分布緊湊，經(jīng)濟效益比較穩(wěn)定，因此風險程度小。 衡量投資風險的大小，還可以用風險率指標。風險率就是標準離差率與風險價值系數(shù)的乘積。標準離差率是標準離差與期望利潤之間的比率；風險價值系數(shù)一般有投資者主觀決定，愿冒風險以追求高額利潤的投資者可以將風險價值系數(shù)取值小點，否則可以取值大點。風險率計算后，與銀行貸款利率相加，如果所得之和小于投資利潤率，那么方案是可行的，否則是不可行的。 2．減少風險的對策。每一項投資都會面臨風險。風險，即有經(jīng)營風險、財務風險，又有市場風險。相對于其它行業(yè)來說，飯店投資風險更大。因為飯店產(chǎn)品是憑借各種設備設施所提供的服務，服務這種產(chǎn)品具有不可貯存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，飯店產(chǎn)品的銷售將會受阻，預期的投資效益無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉，因此，只有加強投資的風險管理，進行科學決策，才能降低風險帶來的損失，提高投資的經(jīng)濟效益。 與此同時．還可通過采取措施盡量減少投資風險。如加強對客源市場的分析研究，掌握旅游市場需求變化趨勢，組織適銷對路的產(chǎn)品，提供適合需求的優(yōu)質(zhì)服務，以吸引更多的客源。還可通過發(fā)展多種經(jīng)營，以達到分散風險的目的。亦可通過嚴格管理，采取靈活的價格機制，建立能適應市場變化的靈敏的反應機制，積極參加企業(yè)的各項保險，使飯店風險減少到最低限度。 [閱讀材料 ] 飯店選址方法評介 飯店選址問題是飯店投資策劃中最為重要的問題，國外飯店中，有不少有自己的飯店選址方法，特別是大型飯店集團，但是，我們很難獲得其詳盡的方法或資料，所以，本書附錄較為詳盡地介紹了運用于商業(yè)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)的各種選址方法，目的在于提供具有借鑒意義的選址方法。在學習過程中，可以根據(jù)所列理論，結(jié)合現(xiàn)有國內(nèi)飯店的所處區(qū)位，進行選址問題探討，已形成自己的選址判斷?？傮w而言，國內(nèi)飯店選址缺少科學的方法體系，即使有些飯店在建造時考慮了地理位置問題，或者選擇了很好的地址，但由于城市的發(fā)展或商圈的變化，很好的地址也有可能轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣嫉膮^(qū)位，因此，在分析中不能簡單地照搬照抄。 第四章 飯店經(jīng)營預測方法 學習要點： 飯店經(jīng)營預測的基本原則與程序 飯店的定性預測方法 飯店預測的季節(jié)指數(shù)法 回歸分析預測法 預測是一門實用科學，并非憑空想象和主觀臆斷，它必須建立在市場調(diào)查和科學分析的基礎之上。隨著預測方法研究的迅速發(fā)展，目前運用于管理中的具體預測方法已達數(shù)百種之多，其中常用的預測方法也有 20多種。我們選擇一些適合于飯店經(jīng)營預測的方法加以介紹，以期達到事半功倍之效。 第一節(jié) 預測的基本原理 與定性預測方法 一、預測的基本原理 1．預測的基本原理 科學的預測一般有以下幾種途徑：一是因果分析，通過研究事物的形成原因來預測事物未來發(fā)展變化的必然結(jié)果；二是類比分析，如把單項技術的發(fā)展同飯店技術進步與技術創(chuàng)新下的增長相類比，把正在發(fā)展中的事物同歷史上的“先導事件”相類比等，通過類比分析預測事物的未來發(fā)展；三是統(tǒng)計分析，運用一系列數(shù)學方法，通過對事物過去和現(xiàn)在的數(shù)據(jù)資料進行分析，去偽存真，由表及里，揭示出歷史數(shù)據(jù)背后的必然規(guī)律性，明確事物的未來發(fā)展趨勢。 2．預測的基本原則 為保證預測工作的科學、有效，必須堅持以下幾條基本原則： ．堅持正確的指導思想。 ．堅持系統(tǒng)性原則。 ．堅持關聯(lián)性原則。 ．堅持動態(tài)性原則。 3．飯店經(jīng)營預測分類 ．按方法分類 經(jīng)營預測的具體方法很多，根據(jù)不同的預測對象，可采用不同的方法。但可運用于飯店經(jīng)營預測的可歸為四大類。 ①直觀法。這是一種定性的預測方法。它主要依靠預測者的經(jīng)驗和綜合分析的能力來預測。 ②外推法。外推法是一種定量的預測方法。這種方法主要是利用過去的資料來對未來進行預測。由于過去與未來之間有著必然的聯(lián)系，而這種內(nèi)在的必然性正是外推法賴以建立的基礎。 ③因果法。有因必有果，有果乃有因。因果法就是一種強調(diào)通過分析事物變化的原因和后果，找出事物變化的原因和后果之間的聯(lián)系規(guī)律，并以此規(guī)律進行定量的預測方法。 ④隨機法。在現(xiàn)實中，許多經(jīng)濟現(xiàn)象的變化并不是時間或其他因素的確定性函數(shù)，而是具有很大隨機性。隨機性預測法就是利用隨機時間序列預測法和概率預測法來進行預測。 ．按時間分類 預測時間的長短是預測者要充分考慮的一個問題。對不同的預測期，必須采用不同的預測方法以增加預測的準確性。對飯店而言，預測期可分為： 長期預測：預測期一般在 5年或更長時間； 中期預測：預測期一般在 2~3年； 短期預測：預測期一般在一年以內(nèi)，以季、月計。 ．按內(nèi)容分類 飯店預測的內(nèi)容應包括三個主要方面： ①社會需求量預測。 ②客房出租率、市場占有率預測。 ③發(fā)展趨勢預測。 ．按預測方法的性質(zhì)分類 ①定性預測 定性預測是指預測者通過調(diào)查研究，憑自己的實踐經(jīng)驗和理論、業(yè)務水平，對事物發(fā)展前景的性質(zhì)、方向和程度做出判斷進行預測的方法，也稱為判斷預測或調(diào)研預測。 ②定量預測 定量預測是指根據(jù)準確、及時、系統(tǒng)、全面的調(diào)查統(tǒng)計資料和信息，運用統(tǒng)計方法和數(shù)學模型，對事物未來發(fā)展的規(guī)模、水平、速度和比例關系的測定。定量預測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法有密切關系。 ．按預測時是否考慮時間因素分類 ①靜態(tài)預測 靜態(tài)預測是指不包括時間變動因素，對事物在同一時期的因果關系進行預測。 ②動態(tài)預測 動態(tài)預測是指包含時間變動因素，根據(jù)事物發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，對其未來發(fā)展前景做出的預測。 4．預測的程序 為了保證預測工作的順利進行，以期取得應有的成效，預測程序如下： ．明確預測任務，制定預測計劃 ．收集、審核和整理資料 ．選擇預測方法和建立數(shù)學模型 ．檢驗模型，進行預測 ．分析預測誤差，評價預測結(jié)果 ．向決策者提交預測報告 二、定性預測方法 定性預測方法很多，我們著重介紹可直接用于飯店定性預測的市場調(diào)查法、專家意見法、經(jīng)營管理人員意見法、消費者意向調(diào)查法、推銷員意見綜合法和市場測試法。 1．市場調(diào)查與市場調(diào)查預測法 ．市場調(diào)查 市場調(diào)查預測是預測者在確定預測對象后，深入實際，直接進行市場調(diào)查研究，取得必要的市場信息，再根據(jù)經(jīng)驗和專業(yè)水平，對市場變化趨勢進行預測。 市場調(diào)查就是將市場過去和目前對飯店產(chǎn)生影響的制約、機會等各方面的資料進行搜集、整理和分析的過程。市場調(diào)查可以分三個階段進行。 ．準備階段 準備階段主要對飯店經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理的情況進行初步分析．確定調(diào)查的方向、目的和要求．確定要預測的內(nèi)容及其所需要的各種相關資料。 ．調(diào)查階段 調(diào)查階段主要是搜集資料。 組織抽樣調(diào)查，在各具代表性的地區(qū)和人員中進行抽樣調(diào)查。 調(diào)查相關因素。 ．處理階段 即對調(diào)查所獲得的信息進行整理分析。通過對調(diào)查所得信息的整理、分類、歸納，寫出調(diào)查報告。調(diào)查報告必須注重客