【正文】 土地增值稅的征稅范圍事項是否征收土地增值稅出售征收繼承不征贈與（1）贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人”的不征（2）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的不征（3）其他贈與征收出租不征抵押（1）抵押期間：不征（2）抵押期滿后，以該房地產(chǎn)抵債的：征收交換（1）單位之間互換：征收（2）個人之間互換“自有居住用房”：免征合作建房（1）建成后自用：免征（2）建成后轉(zhuǎn)讓：征收代建房不征評估增值不征被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的暫免投資、聯(lián)營（1）將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)時：暫免（2）將投資聯(lián)營的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時：征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的：征收（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時：不征二、土地增值稅的計算（★★★）（一）計稅依據(jù)（P206）土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。應稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。新建房地產(chǎn)的扣除項目金額（4＋1）（1）取得土地使用權所支付的金額①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。②納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅。【解釋】在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，因承受土地使用權而繳納的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”，不能作為稅金項目扣除。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5％以內(nèi)計算扣除。計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）5％以內(nèi)【例題計算題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目支付的地價款為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為5％。【答案】則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝500＋（5200＋2800）5％＝900（萬元）。②財務費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）10％以內(nèi)【例題計算題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目支付的地價款為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為10％?！敬鸢浮吭试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（5200＋2800）10％＝800（萬元）。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：①外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護建設稅和教育費附加，因此，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金時不含城市維護建設稅和教育費附加。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。（5）財政部確定的其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20％的扣除。【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用，對此考生應特別注意?！窘忉?】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時，才適用20％的規(guī)定；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在銷售使用過的舊房時，并不適用20％的規(guī)定。表5－2 新建房地產(chǎn)的扣除項目金額1取得土地使用權所支付的金額題目中一般會直接給出2房地產(chǎn)開發(fā)成本題目中一般會直接給出3房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的：利息據(jù)實扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照前2項指標合計金額的5％以內(nèi)扣除（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的：所有房地產(chǎn)開發(fā)費用按照前2項指標合計金額的10％以內(nèi)扣除4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已列入管理費用中，不允許再扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許扣除5加計20％僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，其他納稅人只需計算前4條【解釋】在計算扣除項目金額時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他納稅人的前3項指標的處理完全相同，主要區(qū)別是：（1）印花稅的處理方法不同；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“加計20％”的規(guī)定。（二）稅率（P210）土地增值稅實行四級超率累進稅率（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。速算扣除法（1）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額30％（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項目金額5％（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％土地增值稅稅額＝增值額50％－扣除項目金額15％（4）增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額60％－扣除項目金額35％（三）土地增值稅的計算步驟（★★★）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實物收入） 計算扣除項目金額計算增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入－扣除項目金額計算增值率＝增值額247?？鄢椖拷痤~根據(jù)增值率確定適用的稅率計算應納稅額【例題1計算題】某房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入8000萬元，扣除項目合計5000萬元，增值額＝8000－5000＝3000（萬元），增值率＝增值額247?？鄢椖浚?000247。5000＝60％。（1）采用速算扣除數(shù)的方法（直接用速算扣除法的第2檔）（2）采用超率累進稅率的方法（分段計算）【答案】（1）應納土地增值稅稅額＝300040％－50005％＝950（萬元）；（2）應納土地增值稅稅額＝500050％30％＋（3000－500050％）40％＝950（萬元）?！窘馕觥啃枰U納土地增值稅是3000萬元的增值額，以2500萬元（扣除項目金額的50％）作為分界線，3000萬元的增值額分為兩個部分：（1）2500萬元以下的部分適用30％的稅率；（2）2500－3000萬元的部分適用40％的稅率。【例題2計算題】某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價為20000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1000萬元、印花稅10萬元；公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明）。已知：該公司所在省級人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10％。要求：計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應繳納的土地增值稅稅額?！敬鸢浮浚?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入＝20000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額①取得土地使用權所支付的金額＝3000萬元②房地產(chǎn)開發(fā)成本＝4000萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（3000＋4000）10％＝700（萬元）④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金＝1000萬元⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除額＝（3000＋4000）20％＝1400（萬元）⑥扣除項目金額＝3000＋4000＋700＋1000＋1400＝10100（萬元）（3）增值額＝20000－10100＝9900（萬元）（4）增值率＝9900247。10100＝％（5）應納土地增值稅稅額＝990040％－101005％＝3455（萬元）【解析】（1）房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元，由于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明，只能按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％計算扣除；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的10萬元印花稅已含在房地產(chǎn)開發(fā)費用中，不允許在單獨扣除；（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許按照“取得土地使用權所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”合計數(shù)的20％加計扣除。三、稅收減免（★★★）（P212－213）納稅人建造“普通標準住宅”出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，予以免稅；超過20％的，應按全部增值額繳納土地增值稅?！窘忉尅繉τ诩{稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。【解釋1】因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。【解釋2】因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅?！纠}多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，可以免征土地增值稅的有（ ）。A、國家機關轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)B、工業(yè)企業(yè)以不動產(chǎn)作價入股進行投資C、房地產(chǎn)公司以不動產(chǎn)作價入股進行投資D、某商場因城市實施規(guī)則、國家建設的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)【答案】BD【解析】（1）選項A：國家機關轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)屬于土地增值稅的征稅范圍；（2）選項B：以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅；（3）選項C：以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不免征土地增值稅；（4）選項D：因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。四、土地增值稅的納稅清算（★★）（P214）納稅人應主動進行清算的情形符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。稅務機關可以要求納稅人進行清算的情形符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省級稅務機關規(guī)定的其他情況?！纠}多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，房地產(chǎn)企業(yè)應進行土地增值稅清算的有（ ）。A、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的B、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的C、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的D、取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的【答案】ABC【解析】選項D：主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，但不屬于納稅人應進行土地增值稅清算的范圍。第 27 頁 共 27 頁