【正文】 土地增值稅的征稅范圍事項(xiàng)是否征收土地增值稅出售征收繼承不征贈(zèng)與（1）贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”的不征（2）通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的不征（3）其他贈(zèng)與征收出租不征抵押（1）抵押期間：不征（2）抵押期滿后，以該房地產(chǎn)抵債的：征收交換（1）單位之間互換：征收（2）個(gè)人之間互換“自有居住用房”：免征合作建房（1）建成后自用：免征（2）建成后轉(zhuǎn)讓：征收代建房不征評(píng)估增值不征被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的暫免投資、聯(lián)營(yíng)（1）將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)時(shí)：暫免（2）將投資聯(lián)營(yíng)的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)：征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的：征收（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)：不征二、土地增值稅的計(jì)算（★★★）（一）計(jì)稅依據(jù)（P206）土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額（4＋1）（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅?！窘忉尅吭诜康禺a(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，因承受土地使用權(quán)而繳納的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，不能作為稅金項(xiàng)目扣除。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）5％以內(nèi)【例題計(jì)算題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為5200萬(wàn)元，開發(fā)成本為2800萬(wàn)元，利息支出為500萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為5％。【答案】則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500＋（5200＋2800）5％＝900（萬(wàn)元）。②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）10％以內(nèi)【例題計(jì)算題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目支付的地價(jià)款為5200萬(wàn)元，開發(fā)成本為2800萬(wàn)元，利息支出為500萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的扣除比例為10％?！敬鸢浮吭试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（5200＋2800）10％＝800（萬(wàn)元）。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點(diǎn)：①外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，因此，在計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計(jì)20％的扣除?！窘忉?】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用，對(duì)此考生應(yīng)特別注意?！窘忉?】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時(shí)，才適用20％的規(guī)定；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在銷售使用過(guò)的舊房時(shí)，并不適用20％的規(guī)定。表5－2 新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額1取得土地使用權(quán)所支付的金額題目中一般會(huì)直接給出2房地產(chǎn)開發(fā)成本題目中一般會(huì)直接給出3房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：利息據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照前2項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)金額的5％以內(nèi)扣除（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：所有房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照前2項(xiàng)指標(biāo)合計(jì)金額的10％以內(nèi)扣除4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已列入管理費(fèi)用中，不允許再扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許扣除5加計(jì)20％僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，其他納稅人只需計(jì)算前4條【解釋】在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他納稅人的前3項(xiàng)指標(biāo)的處理完全相同，主要區(qū)別是：（1）印花稅的處理方法不同；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“加計(jì)20％”的規(guī)定。（二）稅率（P210）土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。速算扣除法（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額＝增值額30％（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)100％土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項(xiàng)目金額5％（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％土地增值稅稅額＝增值額50％－扣除項(xiàng)目金額15％（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％土地增值稅稅額＝增值額60％－扣除項(xiàng)目金額35％（三）土地增值稅的計(jì)算步驟（★★★）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實(shí)物收入） 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入－扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值率＝增值額247?？鄢?xiàng)目金額根據(jù)增值率確定適用的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額【例題1計(jì)算題】某房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入8000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)5000萬(wàn)元，增值額＝8000－5000＝3000（萬(wàn)元），增值率＝增值額247?？鄢?xiàng)目＝3000247。5000＝60％。（1）采用速算扣除數(shù)的方法（直接用速算扣除法的第2檔）（2）采用超率累進(jìn)稅率的方法（分段計(jì)算）【答案】（1）應(yīng)納土地增值稅稅額＝300040％－50005％＝950（萬(wàn)元）；（2）應(yīng)納土地增值稅稅額＝500050％30％＋（3000－500050％）40％＝950（萬(wàn)元）?！窘馕觥啃枰U納土地增值稅是3000萬(wàn)元的增值額，以2500萬(wàn)元（扣除項(xiàng)目金額的50％）作為分界線，3000萬(wàn)元的增值額分為兩個(gè)部分：（1）2500萬(wàn)元以下的部分適用30％的稅率；（2）2500－3000萬(wàn)元的部分適用40％的稅率?！纠}2計(jì)算題】某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元、印花稅10萬(wàn)元；公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。已知：該公司所在省級(jí)人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10％。要求：計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額?！敬鸢浮浚?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入＝20000萬(wàn)元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額①取得土地使用權(quán)所支付的金額＝3000萬(wàn)元②房地產(chǎn)開發(fā)成本＝4000萬(wàn)元③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（3000＋4000）10％＝700（萬(wàn)元）④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＝1000萬(wàn)元⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除額＝（3000＋4000）20％＝1400（萬(wàn)元）⑥扣除項(xiàng)目金額＝3000＋4000＋700＋1000＋1400＝10100（萬(wàn)元）（3）增值額＝20000－10100＝9900（萬(wàn)元）（4）增值率＝9900247。10100＝％（5）應(yīng)納土地增值稅稅額＝990040％－101005％＝3455（萬(wàn)元）【解析】（1）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元，由于不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％計(jì)算扣除；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的10萬(wàn)元印花稅已含在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，不允許在單獨(dú)扣除；（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許按照“取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”合計(jì)數(shù)的20％加計(jì)扣除。三、稅收減免（★★★）（P212－213）納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，予以免稅；超過(guò)20％的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅?！窘忉尅繉?duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅?！窘忉?】因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！窘忉?】因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅?！纠}多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，可以免征土地增值稅的有（ ）。A、國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)B、工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資C、房地產(chǎn)公司以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資D、某商場(chǎng)因城市實(shí)施規(guī)則、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)【答案】BD【解析】（1）選項(xiàng)A：國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)屬于土地增值稅的征稅范圍；（2）選項(xiàng)B：以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅；（3）選項(xiàng)C：以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不免征土地增值稅；（4）選項(xiàng)D：因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。四、土地增值稅的納稅清算（★★）（P214）納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行清算的情形符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算的情形符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。【例題多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。A、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的C、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的D、取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的【答案】ABC【解析】選項(xiàng)D：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，但不屬于納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍。第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè)