【正文】 建議 ? 通過(guò)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)分析，結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及地塊特征，建議地塊四周設(shè)臵沿街商業(yè)，地塊內(nèi)部設(shè)臵高層住宅。 ? 利用地塊北部靠近城市主干道的商業(yè)價(jià)值大的特點(diǎn)，布臵集中式商業(yè)。 ? 為了更好的展示項(xiàng)目的形象和品質(zhì)，建議在地塊昭示性最好的東北角設(shè)臵一棟地標(biāo)性建筑。 項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃布局建議 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 商業(yè)綜合體 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 特色商業(yè)街 社區(qū)商業(yè) 商業(yè)開(kāi)發(fā)模式 √ 本案商業(yè)適合社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)模式 ? 本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體較有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，為避免與其的貼身激烈競(jìng)爭(zhēng)，本案商業(yè)不適合商業(yè)綜合體模式； ? 同時(shí)，本案也不具備打造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色商業(yè)街的條件； ? 因此，考慮到本案整體開(kāi)發(fā)模式及盈利模式，本案商業(yè)適合社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)模式。 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 特點(diǎn)： 一，全部設(shè)施圍繞家居生活展開(kāi) 二，業(yè)態(tài)常見(jiàn)于日常商業(yè)和服務(wù) 三，以本區(qū)多個(gè)住宅小區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象 四，屬于配套市場(chǎng)化運(yùn)作（政府調(diào)控下的商業(yè)行為） 特點(diǎn)： 一，自發(fā)性 ，各自獨(dú)立開(kāi)發(fā)，沒(méi)有統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，在國(guó)內(nèi)多是集中在小型住宅聚集的地帶。 二，物業(yè)形態(tài) ，主要以各個(gè)住宅項(xiàng)目的街鋪和裙樓組合而成。 社區(qū)商業(yè)主要開(kāi)發(fā)類(lèi)型 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 商業(yè)功能 內(nèi)向服務(wù)型 服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民 ◆在功能設(shè)定上結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而定 ◆商鋪店面一般在 14－ 120平方米之間 ◆主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等 ◆商業(yè)店面以 60－ 200平方米的中大面積為主，有的在 1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開(kāi)闊 ◆功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢(shì)及街區(qū)功能 ◆主要有大型超市、各種專(zhuān)賣(mài)店，大型商場(chǎng)等 外向服務(wù)型 服務(wù)小區(qū)內(nèi)外居民 具體分類(lèi)：按服務(wù)對(duì)象分 社區(qū)商業(yè)主要開(kāi)發(fā)類(lèi)型 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 類(lèi)型比 鄰里中心型 街區(qū)型 住宅項(xiàng)目配套型 概念區(qū)分 廣義的社區(qū)商業(yè)，工業(yè)園區(qū)應(yīng)用為主 在街區(qū)區(qū)內(nèi)的住宅中形成的服務(wù)型商業(yè)街區(qū) 隸屬于住宅項(xiàng)目 操作者 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 住宅開(kāi)發(fā)商及經(jīng)營(yíng)商 住宅開(kāi)發(fā)商 操作手段 市政規(guī)劃為主 自發(fā)為主，市場(chǎng)調(diào)控 住宅小區(qū)規(guī)劃 操作模式 開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)高度統(tǒng)一 開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)一般分離 開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)一般分離 服務(wù)業(yè)態(tài) 鏈接式、業(yè)態(tài)全 業(yè)態(tài)精 精選式、業(yè)態(tài)精 服務(wù)范圍 單個(gè)或多個(gè)工業(yè)園的多個(gè)住宅項(xiàng)目 街區(qū)內(nèi)的多個(gè)住宅項(xiàng)目 單個(gè)住宅小區(qū)為主，周邊為輔 與城市商業(yè)關(guān)系 區(qū)域替代 區(qū)域形成 業(yè)態(tài)互補(bǔ) 市場(chǎng)化程度 高 最高 較高 不同類(lèi)型社區(qū)商業(yè)比較分析 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 以承載社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主體的集散程度及整體布局不同作為劃分依據(jù)： 1 社區(qū)商業(yè)中心 3 位于樓盤(pán)底層或低層； 滿(mǎn)足自身或近區(qū)域居民必要生活服務(wù)需求的“鄰里商業(yè)”； 選址在社區(qū)主要出入口或臨街處； 服務(wù)人口一般在 5000人左右； 服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù) 5個(gè)以上； 社區(qū)底商 1 以平面形式按照街的形態(tài)布臵的單層或多層商業(yè)形態(tài)； 建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為 1－ 3層商業(yè)樓或沿街兩側(cè)住宅建筑底商 開(kāi)發(fā)體量大小取決于周邊商業(yè)配套的成熟程度； 更注重文化娛樂(lè)、休閑服務(wù)等多元化、個(gè)性化的綜合性消費(fèi)，服務(wù)類(lèi)型相對(duì)更廣，服務(wù)層次相對(duì)更高； 服務(wù)人口一般為 2－ 5萬(wàn)人，服務(wù)半徑延伸至社區(qū)外部消費(fèi)人群； 房地產(chǎn)大盤(pán)時(shí)代產(chǎn)物； 根本出發(fā)點(diǎn)是節(jié)省社區(qū)居民生活購(gòu)物的時(shí)間成本，以高度集中的商業(yè)運(yùn)作模式服務(wù)社區(qū)中的各個(gè)組團(tuán)區(qū)域及輻射區(qū)域； 社區(qū)商業(yè)的最高組織形式，一般都由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街及其他高級(jí)配套如酒店、醫(yī)院、大型購(gòu)物中心等共同組成； 已建成的住宅區(qū)一般選擇在具備一定商業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)，新建住宅區(qū)一般以購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)形式為主； 服務(wù)人口為 3－ 4萬(wàn)人； 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 20個(gè)在以上； 社區(qū)商業(yè)街 2 社區(qū)商業(yè)主要物業(yè)形態(tài) 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)條件分析 項(xiàng)目地塊 華都名城 潤(rùn)州 花園 天和 星城 南山 華庭 中浩國(guó) 際廣場(chǎng) 亞?wèn)| 樸園 商業(yè)區(qū)位 ?項(xiàng)目板塊屬鎮(zhèn)江城市次中心，位于火車(chē)站商圈內(nèi)，項(xiàng)目周邊有多個(gè)住宅小區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，但商業(yè)形象有待提升； ?板塊商業(yè)集中主要分布在中山路沿線，形成火車(chē)站及大市口商圈，區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)均為配建大體量商業(yè)。 ?因此，本項(xiàng)目具備打造較大體量商業(yè)的條件和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)條件分析 商業(yè)輻射范圍 ? 向北輻射力強(qiáng)，項(xiàng)目北鄰黃山西路，且臨近城市主干道 —— 中山路 ? 向東輻射力強(qiáng)，黃山路貫通南北 ? 向南輻射力較強(qiáng)，南臨區(qū)域道路 —— 九華山路 ? 向西輻射力強(qiáng)，西側(cè)為規(guī)劃道路，且與萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目隔路相望 規(guī)劃商業(yè)分布 ? 項(xiàng)目外部四周商業(yè)街及北部?jī)蓚€(gè)集中商業(yè) ? 主要分布在項(xiàng)目沿路四周 ? 項(xiàng)目東、南、北三面臨路，西側(cè)為規(guī)劃道路，道路通達(dá)性好，商業(yè)形象較佳 ? 小區(qū)四周沿街商業(yè)未來(lái)購(gòu)買(mǎi)力主要為火車(chē)站旅客及周邊小區(qū)居民支撐，輻射力較強(qiáng) 消費(fèi)力來(lái)源 ? 火車(chē)站旅客 ? 周邊小區(qū)及區(qū)域居民 ? 小區(qū)內(nèi)部居民 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 項(xiàng)目商業(yè)屬性研判 ? 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)條件分析，以及項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型定義，我們判斷本項(xiàng)目兼具 街區(qū)型商業(yè)及住宅項(xiàng)目配套型街區(qū)商業(yè)的特點(diǎn) ? 經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的細(xì)分，根據(jù)商業(yè)功能判定本項(xiàng)目符合 外向服務(wù)型 特征 商業(yè)功能 內(nèi)向服務(wù)型 服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民 ◆在功能設(shè)定上結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而定 ◆商鋪店面一般在 14－ 120平方米之間 ◆主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等 ◆商業(yè)店面以 60－ 200平方米的中大面積為主，有的在 1000平方米以上，格局規(guī)整、視野開(kāi)闊 ◆功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢(shì)及街區(qū)功能 ◆主要有大型超市、各種專(zhuān)賣(mài)店，大型商場(chǎng)等 外向服務(wù)型 服務(wù)小區(qū)內(nèi)外居民 社區(qū)等級(jí) 戶(hù)數(shù) 人均商業(yè)面積 商業(yè)規(guī)模 交通時(shí)間標(biāo)準(zhǔn) 備注 小型社區(qū) 200500 ㎡ 5002500㎡ 步行 5分鐘內(nèi) 按 /戶(hù)計(jì)算 中型社區(qū) 10003000 ㎡ 400014000㎡ 步行 10分鐘內(nèi) 大型社區(qū) ㎡ 2300060000㎡ 步行 15分鐘內(nèi) 城市社區(qū) ㎡ 4500075000㎡ 步行 15分鐘內(nèi) 四類(lèi)社區(qū)規(guī)模等級(jí)： 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 ?對(duì)應(yīng)一般商業(yè)與社區(qū)規(guī)?？梢匝信校阂话銉?nèi)向服務(wù)型商業(yè)約占社區(qū)總量的 2%5%，外向服務(wù)型商業(yè)約占社區(qū)總量的 10%15%； ?綜合考慮國(guó)內(nèi)常規(guī)商業(yè)與社區(qū)面積關(guān)系及鎮(zhèn)江城際高鐵車(chē)站建設(shè)帶來(lái)的旅客消費(fèi)的拉動(dòng)， 建議本社區(qū)商業(yè)體量為社區(qū)總體量的 20%左右，即商業(yè)總面積為 30000平方米。 項(xiàng)目商業(yè)體量建議 內(nèi)向服務(wù)型商業(yè) 外向服務(wù)型商業(yè) 整體規(guī)劃 物業(yè)體量 規(guī)劃布局 結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目占地 容積率 不大于 項(xiàng)目總建 約 商業(yè)建筑面積 3萬(wàn)方 住宅及其他建筑面積 項(xiàng)目物業(yè)體量確定 項(xiàng)目各物業(yè)體量確定 備注：此物業(yè)體量建議是建立在做滿(mǎn) 。 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 源于法國(guó)的 ARTDECO建筑風(fēng)格是從新古典過(guò)渡到現(xiàn)代主義之間的一種藝術(shù)風(fēng)格，來(lái)自 1925年法國(guó)巴黎舉辦的“ Exposition Internationa des Arts Decoratifs Industriels et Modernes”（現(xiàn)代工業(yè)裝飾藝術(shù)國(guó)際博覽會(huì)）。當(dāng)時(shí)的語(yǔ)意為“最豪華”的意思。在二三十年代曾風(fēng)靡巴黎、紐約、上海等國(guó)際化大都市。 ARTDECO表達(dá)了當(dāng)時(shí)高端階層一直在追求的高貴感， 摩登的形體又賦予古老的貴族氣質(zhì)， 代表了一種向上的欣欣向榮的力量，一種復(fù)興的城市精神！ ARTDECO建筑風(fēng)格 項(xiàng)目住宅建筑風(fēng)格建議 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 高聳向上、沉穩(wěn)大氣的Art Deco建筑群落 完美結(jié)合典雅的建筑藝術(shù)與優(yōu)雅城市生活 項(xiàng)目住宅建筑風(fēng)格建議 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 Art Deco建筑風(fēng)格的不同凡響在于它強(qiáng)調(diào)應(yīng)用現(xiàn)代的先進(jìn)技術(shù) 與材料。沉穩(wěn)大氣的色彩，明快簡(jiǎn)潔的線條，結(jié)合樓宇的退臺(tái)、凸 凹進(jìn)退的外立面、金字塔式的結(jié)構(gòu)圖，構(gòu)成美麗的城市天際線，形成強(qiáng)烈的視覺(jué)感受和獨(dú)特的韻律感。這種獨(dú)特的建筑風(fēng)格無(wú)疑沖破了建筑同質(zhì)化的傾向，它以一種“不動(dòng)聲色的優(yōu)雅” 成為城市的經(jīng)典風(fēng)景。 項(xiàng)目住宅立面設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 Art Deco風(fēng)格的立面多為兩段式設(shè)計(jì)，建筑底部為石材，上面為面磚，中間和頂部裝飾以石材構(gòu)筑線條在建材上糅合古典韻味與現(xiàn)代理念，巧妙利用石材、面磚的不同紋理和色彩，營(yíng)造出一種低調(diào)不張揚(yáng)但又富于品質(zhì)感的立面效果。 項(xiàng)目住宅立面建材建議 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 社區(qū)景觀建議 —— 景觀風(fēng)格 歐 式 古 典 園 林 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 第一層次 景觀空間為社區(qū)外圍京杭之心、運(yùn)河，加上社區(qū)東面開(kāi)放式集中綠地與社區(qū)南面西面沿城市主干道退讓綠化帶似一道天然屏障，濾去喧囂與凡塵，彰顯健康積極的生活形態(tài)。 第四層 次景觀空間為建筑單體間圍合形式的庭院景觀，曲徑通幽的健康步道與趣味十足的景觀小品參差其中，以豐富的植被種類(lèi)營(yíng)造天然的綠色氧吧。 第二層次 景觀空間為社區(qū)入口廣場(chǎng)，入口林蔭道以硬質(zhì)鋪裝為主，優(yōu)雅的歐式古典園林帶來(lái)舒適感受，入口以樹(shù)陣排列營(yíng)造風(fēng)情大道的氛圍。 第三層次 景觀空間為社區(qū)內(nèi)部共享型中心集中綠地，中軸景觀廣場(chǎng)采用多種材質(zhì)鋪設(shè)，集噴泉、跌水、草坪、景觀亭、樹(shù)陣等多種景觀為一體，同時(shí)設(shè)臵充足的休閑座椅、條石，為整個(gè)小區(qū)的業(yè)主提供充足的交流空間、親子空間、活動(dòng)空間。每到夜晚，豐富的景觀照明更能給中心景觀廣場(chǎng)增加幾分魅力。 第五層 次景觀為利用建筑單體前后的小環(huán)境和架空層形成的半開(kāi)放式活動(dòng)空間，打造單元入戶(hù)門(mén)庭前的“綠色玄關(guān)”，顯得意趣十足。 五層景觀空間體系 社區(qū)景觀建議 —— 景觀設(shè)計(jì)思想 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 歐式古典園林之法式風(fēng)情 社區(qū)景觀建議 —— 景觀主題之一 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 歐式古典園林之英倫風(fēng)情 社區(qū)景觀建議 —— 景觀主題之二 歐式古典園林之巴厘風(fēng)情 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 社區(qū)景觀建議 —— 景觀主題之三 通過(guò)起坡、堆砌等手法打造，讓古樸的山、水、亭、臺(tái)交相輝映，形成特色的原石景觀。 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 社區(qū)景觀建議 —— 特色景觀之一 充分利用架空層、入戶(hù)門(mén)廳等半開(kāi)放空間的，通過(guò)植被、設(shè)施、小品的點(diǎn)綴裝飾，形成半開(kāi)放式的特色景觀。 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 社區(qū)景觀建議 —— 特色景觀之二 充分運(yùn)用淺水、泳池中的水元素，通過(guò)層栽疊指植的手法，結(jié)合水生植物、水岸鋪裝、噴泉、疊水形成特色的水景觀。 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 社區(qū)景觀建議 —— 特色景觀之三 采用立體式、多元化的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)形式，通過(guò)多層次造坡的空間組合和多樣化植被搭配，將社區(qū)中的中心景觀廣場(chǎng)與參差其中的眾多組團(tuán)庭院景觀巧妙融合，營(yíng)造多姿多彩、富有意境的特色植被景觀。 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 社區(qū)景觀建議 —— 特色景觀之四 充滿(mǎn)趣味的景觀小品使得生活更加美好和多彩。 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)計(jì) 建筑立面 其他建議 社區(qū)景觀建議 —— 景觀小品 產(chǎn)品建議 社區(qū)景觀 戶(hù)型設(shè)