【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路等多 輛公交。 配套（外部） 學(xué)校：鎮(zhèn)江初級(jí)實(shí)驗(yàn)中學(xué) 醫(yī)院：中山醫(yī)院、一院 購(gòu)物：大潤(rùn)發(fā)超市、黎明菜場(chǎng) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其他信息 占 地： 4萬(wàn) ㎡ 總 建： 8萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： % 開發(fā)商：江蘇鴻誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司 南山華庭 —— 品質(zhì)項(xiàng)目，景觀住宅受客戶追捧 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 產(chǎn)品類型 物業(yè)類型： 3棟多層及 7棟小高層物業(yè)形態(tài)組成。 項(xiàng)目分期：項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前二期峰景在售， 推出產(chǎn)品為 90142㎡多層及 130200㎡ 小高層。 價(jià) 格：目前小高層 4600元 /㎡ 賣 點(diǎn)： 區(qū)域規(guī)劃、品質(zhì)、景觀 Slogan ： 8萬(wàn)平方米景觀品質(zhì)居所 客群定位： 項(xiàng)目周邊及市區(qū)客戶為主，客戶 二次改善型臵業(yè)居多。 產(chǎn)品定位： 市區(qū)附近景觀品質(zhì)樓盤 南山華庭 —— 品質(zhì)項(xiàng)目，景觀住宅受客戶追捧 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 主力戶型 2/2/1戶型 90㎡左右 主力戶型 3/2/1戶型 112㎡左右 主力戶型 3/2/2戶型 127㎡左右 入戶花園，豐富室內(nèi)空間格局 南向景觀陽(yáng)臺(tái)，親近社區(qū)景觀 客廳及兩個(gè)臥室朝南，房間自然采光 1 2 3 北向生活陽(yáng)臺(tái)，擴(kuò)展實(shí)用空間 飄窗及轉(zhuǎn)角飄窗，增加觀景面 獨(dú)立儲(chǔ)藏室，增加實(shí)用面積 4 5 1 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 南山華庭戶型設(shè)計(jì)較好，且戶型面積較為合理 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 ? 鎮(zhèn)江目前處于單城市逐步擴(kuò)張為大都市的階段，在城市主中心繼續(xù)繁榮發(fā)展的同時(shí)，會(huì)逐步衍生出多個(gè)副中心，向主中心與副中心相結(jié)合的大都市演進(jìn)。 ? 鎮(zhèn)江市的商業(yè)中心 ,目前仍以大市口商圈為主 ,新商業(yè)副中心：火車站、金山商圈、丁卯商圈均在成熟與完善的過(guò)程中。 鎮(zhèn)江商業(yè)目前仍是以大市口商圈為主的單一中心 格局，本項(xiàng)目位處其輻射圈內(nèi) 主中心 副中心 單中心城市擴(kuò)張 大都市化形成 都市群形成 川 崎千 葉橫 濱其 他 城 市東 京其 他 城 市副 城副 城副 城副城其 他 城 市主 城其 他 城 市副 城副 城副 城副 城副 城副 城副城副中心 副中心 副中心 金山商圈 大市口商圈 丁卯商圈 大市口商圈 火車站商圈 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 從規(guī)劃前景看，鎮(zhèn)江都市消費(fèi)型商業(yè)將走 中心融合，片區(qū)分化的路線 商業(yè)等級(jí) 商圈名稱 區(qū)域范圍 形象功能 市級(jí)商業(yè)中心 大市口商圈 區(qū)域中心：以中山路及解放路交界的大市口為軸心，并從大市口沿中山路到大潤(rùn)發(fā)約 500米的區(qū)域 著重調(diào)整、提高、完善，改善現(xiàn)有的建筑空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街區(qū)立體化多功能，構(gòu)筑濃厚的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使之成為鎮(zhèn)江商業(yè)購(gòu)物、餐飲、文化娛樂最繁華的商業(yè)地段和零售中心 片區(qū)商業(yè)中心 青年廣場(chǎng) 以運(yùn)河路上的青年廣場(chǎng)為核心 主要以建材五金、家具批發(fā)市場(chǎng)為主 三茅宮商圈 主要以朱方路與潤(rùn)州路交匯處為核心 主要以汽車修理及周遍生活配套商業(yè)為主，商業(yè)環(huán)境、檔次較差 夢(mèng)溪廣場(chǎng)商圈 以夢(mèng)溪路與學(xué)府路交匯處的夢(mèng)溪廣場(chǎng)為核心 主要為區(qū)域生活配套商業(yè)，商業(yè)規(guī)模、檔次一般 丁卯沃爾瑪商圈 以丁卯路是為主要干道，以學(xué)府路、丁卯橋路、谷陽(yáng)路、經(jīng)十二路為主的“兩橫兩縱” “一圈、兩街、五市場(chǎng)”，一圈 —— 以沃得市民廣場(chǎng)為中心的居住、商業(yè)圈；兩街 —— 丁卯橋路“汽車銷售街”和緯五路“餐飲休閑街”；五市場(chǎng) —— 總投資超過(guò) 21億元、總建筑面積超過(guò) 80萬(wàn)平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品五大特色專業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 大市口商圈 ? 中山路西段集中了 4家大型百貨（商業(yè)城、商業(yè)大廈、太和廣場(chǎng)、大時(shí)代廣場(chǎng)）， 4家大型家電商場(chǎng)（新世紀(jì)、蘇寧、五星、國(guó)美）和 1家大賣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)）。 ? 中山路東段，主要集中了一些咖啡館（綠島、游仙蹤、名典）及餐飲類酒店（巴西烤肉、小肥羊），還有美容館、休閑浴場(chǎng)等。 ? 解放路南端主要是分布了多家賓館（鎮(zhèn)江國(guó)際酒店、京江飯店、長(zhǎng)城大酒店）以及西式快餐（肯德基）等。解放路北段主要分布了一家大型賣場(chǎng)（北京華聯(lián)）以及少量中式快餐（大娘水餃、藍(lán)與白）等。 ? 同時(shí)，以中山路為軸心周邊形成了多條特色的商業(yè)街區(qū)。 大市口商圈 —— 目前鎮(zhèn)江規(guī)模最大、商業(yè)發(fā)展 最成熟、業(yè)態(tài)最為齊全的商貿(mào)中心 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 商業(yè)等級(jí) 商業(yè)街名稱 形象功能 五條特色 商業(yè)街區(qū) “龍吟坊”商業(yè)街 該項(xiàng)目將成為餐飲、娛樂、休閑于一體，商業(yè)功能齊全的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目 第一樓街步行街 是一個(gè)集購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂、觀光為一體的商業(yè)步行街 紅豆購(gòu)物廣場(chǎng) 鎮(zhèn)江城東首個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲運(yùn)動(dòng)、商住于一體的大型商業(yè)中心 中住 〃 金山寶地 該項(xiàng)目定位為文化旅游餐飲一條街，是一個(gè)集休閑、旅游購(gòu)物、餐飲于一體的商業(yè)項(xiàng)目 沃得購(gòu)物廣場(chǎng) 該項(xiàng)目定位為集休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物為一體的綜合型大型購(gòu)物廣場(chǎng)，內(nèi)含服裝、珠寶、皮具、西點(diǎn)、國(guó)際連鎖等十余種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 依托大市口商業(yè)中心，鎮(zhèn)江市政府規(guī)劃確定了 五條各具特色的商業(yè)街區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 本案 萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目 項(xiàng)目 名稱 本案 萬(wàn)達(dá) 項(xiàng)目 占地 面積 方 140畝 左右 容積率 不大于 —— 總建 面積 約 萬(wàn)方 近 40 萬(wàn)方 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目緊鄰本案，是本案潛在的最直接的且有 較強(qiáng)實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 第一代 第二代 第三代 產(chǎn)品種類 純商業(yè) 純商業(yè) 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 選址 核心商圈黃金 地段 核心商圈黃金地段 城市副中心、城市的新開發(fā) 區(qū)及 CBD 規(guī)模 5萬(wàn)㎡ 15萬(wàn)㎡ 4080萬(wàn)㎡ 業(yè)態(tài) 購(gòu)物功能組合 購(gòu)物功能組合 “ 24小時(shí)不夜城”集成功能 組合 主力商家 超市 +家電 +影院 超市 +建材 +家電 +影院 百貨 +超市 +家電 +美食 +影院 建筑形態(tài) 單個(gè)盒子式 組合式 綜合體，盒子 +街區(qū) +高層的組合 案例 長(zhǎng)沙、南昌、 青島 沈陽(yáng)、天津 寧波、上海、北京、成都 萬(wàn)達(dá)過(guò)往開發(fā)模式羅列 根據(jù)萬(wàn)達(dá)過(guò)往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目較有可能 采用萬(wàn)達(dá)第三代開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā) ? 萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體與前兩代產(chǎn)品的區(qū)別在于：一是選址從城市最核心商圈變?yōu)槌鞘懈敝行?、城市的新開發(fā)區(qū)以及城市的 CBD；二是多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢(shì)補(bǔ)充，投資收益最大化；三是商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐飲、娛樂的比重，打造“ 24小時(shí)不夜城”。 ? 萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體的優(yōu)勢(shì)有：一是可以把寫字樓銷售出去，得到的現(xiàn)金流能減輕整個(gè)項(xiàng)目的總投資，從而提高投資回報(bào)率；二是酒店、商業(yè)、寫字樓綜合于一體，能增加比較效益和綜合效益，創(chuàng)造“月光經(jīng)濟(jì)效益”、 24小時(shí)商圈，進(jìn)而刺激晚上消費(fèi)，增加商業(yè)的銷售和酒店的入住率。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 萬(wàn)達(dá) 火車 站 上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 五角萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目坐落于五角場(chǎng)市級(jí)副中心商業(yè)區(qū)的中心地段，總建筑面積 萬(wàn) ㎡，是上海最大的商業(yè)項(xiàng)目之一。廣場(chǎng)平面呈 “ 品 ” 字型布臵，地上劃分為五個(gè)大型業(yè)態(tài)和三幢甲級(jí)高層辦公樓。 開業(yè)后的五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)極大的提升了五角場(chǎng)的商業(yè)品質(zhì)，帶動(dòng)了五角場(chǎng)地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。 ? 上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包括十家主力店：巴黎春天、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、第一食品商店、大歌星、上海萬(wàn)達(dá)國(guó)際電影城、寶大祥青年兒童購(gòu)物中心、上海書城、黃金珠寶城、特力屋、和樂。 周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是上海萬(wàn)達(dá)開發(fā)的第二個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，位于南匯區(qū)滬南路東側(cè)、年家浜路北側(cè)、周康路西側(cè)，總規(guī)劃用地 ，總規(guī)劃建筑面積約 ，是一個(gè)集購(gòu)物中心、休閑娛樂、精裝公寓式辦公樓為一體的大型商業(yè)建筑綜合體， 09年 9月將開張迎客。 ? 包含的業(yè)態(tài)：大酒店、電玩城、大型超市、大型百貨、大型家電廣場(chǎng)、量販 KTV、親子樂園、兒童主題公園、國(guó)際電影城、健身會(huì)所。 萬(wàn)達(dá)過(guò)往項(xiàng)目素描 —— 上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)素描 蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) (社區(qū) )位于平江新城商務(wù)商貿(mào)中心核心位臵，西鄰人民路、南鄰 312國(guó)道、北靠規(guī)劃道路、東倚河道及規(guī)劃綠 地，總占地面積 （不包括城市道路及綠化用地），總建筑面積近 45萬(wàn)平方米。 ? 蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)匯集六大形態(tài)：城市公寓、購(gòu)物中心、商務(wù)辦公、休閑街區(qū)、商務(wù)環(huán)境、景觀廣場(chǎng)。 目前蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商已經(jīng)基本完成了九成。特別是主力店已全部進(jìn)駐，包括了萬(wàn)千百貨、家樂福、國(guó)美電器、萬(wàn)達(dá)影城、大歌星 KTV、大玩家電玩城、海港城、一兆韋德健身館以及大量大型連鎖餐飲企業(yè)。 ? 蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以“大型城市綜合體”的形態(tài)佇立于平江新城， 45萬(wàn)平方米的恢宏體量，科學(xué)的方式組合排列，成為了蘇州前所未有的城市形態(tài)，在全省也是僅此一處。 蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州中心核心區(qū)，距離火車站不足 5公里，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，由國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)酒店、高級(jí)城市公寓三大功能板塊構(gòu)成的大型城市建筑綜合體。 ? 它是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的總建筑面積 55萬(wàn)平方米。 萬(wàn)達(dá)過(guò)往項(xiàng)目素描 —— 蘇州及寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 土地市場(chǎng)分析 ?隨著政府加強(qiáng)對(duì)土地的管控，土地出讓日漸有序，同時(shí)土地價(jià)格也呈現(xiàn)日漸穩(wěn)步走高的態(tài)勢(shì) ?鎮(zhèn)江土地出讓同國(guó)內(nèi)其他三線城市一致，仍以商住用地為主，土地成交價(jià)格一定幅度上升 ?鎮(zhèn)江土地出讓主要集中于潤(rùn)州及丹徒新區(qū)，京口土地出讓日漸減少，各區(qū)土地成交均價(jià)有所上升 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ?本項(xiàng)目位于潤(rùn)州板塊與京口板塊交匯處，地理位臵優(yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案主要位于項(xiàng)目周邊 ?本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力強(qiáng)勁，未來(lái)面臨較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ?本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目較有可能采用第三代開發(fā)模式，后期商業(yè)只租不售，住宅及寫字樓全部銷售 整體樓市分析 ?09年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成交情況良好，常年供大于求的局面有所緩解，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲 ?但受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年供大于求的影響，商品房存量逐年增加，此存量去化完畢需三年時(shí)間 ?套均面積 100120㎡和 120144㎡的改善型戶型為市場(chǎng)主流，主流價(jià)格區(qū)間為 40004500元 /㎡ 市場(chǎng)分析 觀點(diǎn)建議 ?鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段，商品住宅銷量明顯上升，且價(jià)格提升較快。 ?項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，目前及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力均較強(qiáng)。 ?本案與直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系處理宜采用競(jìng)合模式。 ?本案為順利實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占位，應(yīng)在開發(fā)模式和產(chǎn)品打造方面多下功夫。 市場(chǎng)分析總結(jié) 目標(biāo)分析 項(xiàng)目界定及初步發(fā)展方向 整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)分析 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 開發(fā)建議及價(jià)格預(yù)期 整體開發(fā)模式 核心競(jìng)爭(zhēng)力 整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)占位 盈利模式 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 發(fā)展策略 整體開發(fā)模式 住宅開發(fā)模式 商業(yè)開發(fā)模式 案例參考 城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒 南京 —— 新城市廣場(chǎng) 南京 首個(gè) 銷品茂 典型 〃 新興居住區(qū) 〃 商業(yè)核心打造 的成功案例 28萬(wàn) 平米 超級(jí)商業(yè)航母 經(jīng)營(yíng) 兩年即進(jìn)入盈利 的商業(yè)奇跡 ！ ！ 城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒 南京 —— 龍江 新城市廣場(chǎng) ? 位臵： 南京草場(chǎng)門大街與江東北路交叉口 ? 開發(fā)商： 南京新城市臵業(yè) ? 投資額： 10億元 ? 目前