【文章內(nèi)容簡介】 路等多 輛公交。 配套（外部） 學校：鎮(zhèn)江初級實驗中學 醫(yī)院：中山醫(yī)院、一院 購物：大潤發(fā)超市、黎明菜場 項目經(jīng)濟指標及其他信息 占 地： 4萬 ㎡ 總 建： 8萬㎡ 容積率： 綠化率： % 開發(fā)商：江蘇鴻誠實業(yè)有限公司 南山華庭 —— 品質項目，景觀住宅受客戶追捧 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 產(chǎn)品類型 物業(yè)類型： 3棟多層及 7棟小高層物業(yè)形態(tài)組成。 項目分期：項目分三期開發(fā)，目前二期峰景在售， 推出產(chǎn)品為 90142㎡多層及 130200㎡ 小高層。 價 格：目前小高層 4600元 /㎡ 賣 點： 區(qū)域規(guī)劃、品質、景觀 Slogan ： 8萬平方米景觀品質居所 客群定位： 項目周邊及市區(qū)客戶為主，客戶 二次改善型臵業(yè)居多。 產(chǎn)品定位： 市區(qū)附近景觀品質樓盤 南山華庭 —— 品質項目，景觀住宅受客戶追捧 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 主力戶型 2/2/1戶型 90㎡左右 主力戶型 3/2/1戶型 112㎡左右 主力戶型 3/2/2戶型 127㎡左右 入戶花園，豐富室內(nèi)空間格局 南向景觀陽臺，親近社區(qū)景觀 客廳及兩個臥室朝南，房間自然采光 1 2 3 北向生活陽臺，擴展實用空間 飄窗及轉角飄窗，增加觀景面 獨立儲藏室，增加實用面積 4 5 1 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 南山華庭戶型設計較好，且戶型面積較為合理 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 ? 鎮(zhèn)江目前處于單城市逐步擴張為大都市的階段，在城市主中心繼續(xù)繁榮發(fā)展的同時，會逐步衍生出多個副中心，向主中心與副中心相結合的大都市演進。 ? 鎮(zhèn)江市的商業(yè)中心 ,目前仍以大市口商圈為主 ,新商業(yè)副中心：火車站、金山商圈、丁卯商圈均在成熟與完善的過程中。 鎮(zhèn)江商業(yè)目前仍是以大市口商圈為主的單一中心 格局，本項目位處其輻射圈內(nèi) 主中心 副中心 單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成 川 崎千 葉橫 濱其 他 城 市東 京其 他 城 市副 城副 城副 城副城其 他 城 市主 城其 他 城 市副 城副 城副 城副 城副 城副 城副城副中心 副中心 副中心 金山商圈 大市口商圈 丁卯商圈 大市口商圈 火車站商圈 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 從規(guī)劃前景看，鎮(zhèn)江都市消費型商業(yè)將走 中心融合，片區(qū)分化的路線 商業(yè)等級 商圈名稱 區(qū)域范圍 形象功能 市級商業(yè)中心 大市口商圈 區(qū)域中心：以中山路及解放路交界的大市口為軸心，并從大市口沿中山路到大潤發(fā)約 500米的區(qū)域 著重調(diào)整、提高、完善，改善現(xiàn)有的建筑空間，實現(xiàn)商業(yè)街區(qū)立體化多功能，構筑濃厚的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，使之成為鎮(zhèn)江商業(yè)購物、餐飲、文化娛樂最繁華的商業(yè)地段和零售中心 片區(qū)商業(yè)中心 青年廣場 以運河路上的青年廣場為核心 主要以建材五金、家具批發(fā)市場為主 三茅宮商圈 主要以朱方路與潤州路交匯處為核心 主要以汽車修理及周遍生活配套商業(yè)為主，商業(yè)環(huán)境、檔次較差 夢溪廣場商圈 以夢溪路與學府路交匯處的夢溪廣場為核心 主要為區(qū)域生活配套商業(yè)，商業(yè)規(guī)模、檔次一般 丁卯沃爾瑪商圈 以丁卯路是為主要干道，以學府路、丁卯橋路、谷陽路、經(jīng)十二路為主的“兩橫兩縱” “一圈、兩街、五市場”，一圈 —— 以沃得市民廣場為中心的居住、商業(yè)圈；兩街 —— 丁卯橋路“汽車銷售街”和緯五路“餐飲休閑街”；五市場 —— 總投資超過 21億元、總建筑面積超過 80萬平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品五大特色專業(yè)市場 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 大市口商圈 ? 中山路西段集中了 4家大型百貨（商業(yè)城、商業(yè)大廈、太和廣場、大時代廣場）， 4家大型家電商場（新世紀、蘇寧、五星、國美）和 1家大賣場（大潤發(fā)）。 ? 中山路東段，主要集中了一些咖啡館（綠島、游仙蹤、名典）及餐飲類酒店（巴西烤肉、小肥羊），還有美容館、休閑浴場等。 ? 解放路南端主要是分布了多家賓館（鎮(zhèn)江國際酒店、京江飯店、長城大酒店）以及西式快餐（肯德基）等。解放路北段主要分布了一家大型賣場（北京華聯(lián)）以及少量中式快餐（大娘水餃、藍與白）等。 ? 同時，以中山路為軸心周邊形成了多條特色的商業(yè)街區(qū)。 大市口商圈 —— 目前鎮(zhèn)江規(guī)模最大、商業(yè)發(fā)展 最成熟、業(yè)態(tài)最為齊全的商貿(mào)中心 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 商業(yè)等級 商業(yè)街名稱 形象功能 五條特色 商業(yè)街區(qū) “龍吟坊”商業(yè)街 該項目將成為餐飲、娛樂、休閑于一體，商業(yè)功能齊全的社區(qū)型商業(yè)項目 第一樓街步行街 是一個集購物、商務、餐飲、休閑、娛樂、觀光為一體的商業(yè)步行街 紅豆購物廣場 鎮(zhèn)江城東首個集購物、休閑、娛樂、餐飲運動、商住于一體的大型商業(yè)中心 中住 〃 金山寶地 該項目定位為文化旅游餐飲一條街，是一個集休閑、旅游購物、餐飲于一體的商業(yè)項目 沃得購物廣場 該項目定位為集休閑、娛樂、餐飲、購物為一體的綜合型大型購物廣場，內(nèi)含服裝、珠寶、皮具、西點、國際連鎖等十余種經(jīng)營業(yè)態(tài) 依托大市口商業(yè)中心，鎮(zhèn)江市政府規(guī)劃確定了 五條各具特色的商業(yè)街區(qū) 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 本案 萬達項目 項目 名稱 本案 萬達 項目 占地 面積 方 140畝 左右 容積率 不大于 —— 總建 面積 約 萬方 近 40 萬方 項目經(jīng)濟指標 萬達項目緊鄰本案，是本案潛在的最直接的且有 較強實力的競爭對手 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 第一代 第二代 第三代 產(chǎn)品種類 純商業(yè) 純商業(yè) 商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 選址 核心商圈黃金 地段 核心商圈黃金地段 城市副中心、城市的新開發(fā) 區(qū)及 CBD 規(guī)模 5萬㎡ 15萬㎡ 4080萬㎡ 業(yè)態(tài) 購物功能組合 購物功能組合 “ 24小時不夜城”集成功能 組合 主力商家 超市 +家電 +影院 超市 +建材 +家電 +影院 百貨 +超市 +家電 +美食 +影院 建筑形態(tài) 單個盒子式 組合式 綜合體，盒子 +街區(qū) +高層的組合 案例 長沙、南昌、 青島 沈陽、天津 寧波、上海、北京、成都 萬達過往開發(fā)模式羅列 根據(jù)萬達過往開發(fā)經(jīng)驗，鎮(zhèn)江萬達項目較有可能 采用萬達第三代開發(fā)模式進行開發(fā) ? 萬達第三代城市綜合體與前兩代產(chǎn)品的區(qū)別在于：一是選址從城市最核心商圈變?yōu)槌鞘懈敝行?、城市的新開發(fā)區(qū)以及城市的 CBD；二是多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢補充，投資收益最大化；三是商業(yè)業(yè)態(tài)增加了休閑、餐飲、娛樂的比重，打造“ 24小時不夜城”。 ? 萬達第三代城市綜合體的優(yōu)勢有：一是可以把寫字樓銷售出去，得到的現(xiàn)金流能減輕整個項目的總投資，從而提高投資回報率；二是酒店、商業(yè)、寫字樓綜合于一體，能增加比較效益和綜合效益，創(chuàng)造“月光經(jīng)濟效益”、 24小時商圈，進而刺激晚上消費，增加商業(yè)的銷售和酒店的入住率。 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 萬達 火車 站 上海萬達廣場 ? 五角萬達廣場項目坐落于五角場市級副中心商業(yè)區(qū)的中心地段，總建筑面積 萬 ㎡，是上海最大的商業(yè)項目之一。廣場平面呈 “ 品 ” 字型布臵，地上劃分為五個大型業(yè)態(tài)和三幢甲級高層辦公樓。 開業(yè)后的五角場萬達廣場極大的提升了五角場的商業(yè)品質，帶動了五角場地區(qū)的建設和發(fā)展。 ? 上海萬達廣場包括十家主力店：巴黎春天、沃爾瑪購物廣場、第一食品商店、大歌星、上海萬達國際電影城、寶大祥青年兒童購物中心、上海書城、黃金珠寶城、特力屋、和樂。 周浦萬達廣場 ? 周浦萬達廣場是上海萬達開發(fā)的第二個城市綜合體項目，位于南匯區(qū)滬南路東側、年家浜路北側、周康路西側，總規(guī)劃用地 ，總規(guī)劃建筑面積約 ，是一個集購物中心、休閑娛樂、精裝公寓式辦公樓為一體的大型商業(yè)建筑綜合體， 09年 9月將開張迎客。 ? 包含的業(yè)態(tài)：大酒店、電玩城、大型超市、大型百貨、大型家電廣場、量販 KTV、親子樂園、兒童主題公園、國際電影城、健身會所。 萬達過往項目素描 —— 上海萬達廣場 上海萬達廣場 周浦萬達廣場 競爭環(huán)境 住宅市場 商業(yè)市場 競爭素描 蘇州萬達廣場 ? 蘇州萬達廣場 (社區(qū) )位于平江新城商務商貿(mào)中心核心位臵，西鄰人民路、南鄰 312國道、北靠規(guī)劃道路、東倚河道及規(guī)劃綠 地，總占地面積 （不包括城市道路及綠化用地），總建筑面積近 45萬平方米。 ? 蘇州萬達廣場匯集六大形態(tài)：城市公寓、購物中心、商務辦公、休閑街區(qū)、商務環(huán)境、景觀廣場。 目前蘇州萬達廣場的招商已經(jīng)基本完成了九成。特別是主力店已全部進駐，包括了萬千百貨、家樂福、國美電器、萬達影城、大歌星 KTV、大玩家電玩城、海港城、一兆韋德健身館以及大量大型連鎖餐飲企業(yè)。 ? 蘇州萬達廣場，以“大型城市綜合體”的形態(tài)佇立于平江新城， 45萬平方米的恢宏體量，科學的方式組合排列，成為了蘇州前所未有的城市形態(tài)，在全省也是僅此一處。 蘇州萬達廣場 寧波萬達廣場 寧波萬達廣場 ? 寧波萬達廣場位于鄞州中心核心區(qū)，距離火車站不足 5公里，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，由國際購物廣場、國際商務酒店、高級城市公寓三大功能板塊構成的大型城市建筑綜合體。 ? 它是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項目，項目的總建筑面積 55萬平方米。 萬達過往項目素描 —— 蘇州及寧波萬達廣場 土地市場分析 ?隨著政府加強對土地的管控，土地出讓日漸有序，同時土地價格也呈現(xiàn)日漸穩(wěn)步走高的態(tài)勢 ?鎮(zhèn)江土地出讓同國內(nèi)其他三線城市一致，仍以商住用地為主，土地成交價格一定幅度上升 ?鎮(zhèn)江土地出讓主要集中于潤州及丹徒新區(qū)，京口土地出讓日漸減少，各區(qū)土地成交均價有所上升 競爭環(huán)境分析 ?本項目位于潤州板塊與京口板塊交匯處，地理位臵優(yōu)越，競爭個案主要位于項目周邊 ?本案競爭對手實力強勁，未來面臨較為激烈的市場競爭 ?本案直接競爭對手 —— 萬達項目較有可能采用第三代開發(fā)模式，后期商業(yè)只租不售，住宅及寫字樓全部銷售 整體樓市分析 ?09年鎮(zhèn)江市區(qū)商品房成交情況良好，常年供大于求的局面有所緩解，成交均價穩(wěn)步上漲 ?但受鎮(zhèn)江市區(qū)商品房常年供大于求的影響，商品房存量逐年增加，此存量去化完畢需三年時間 ?套均面積 100120㎡和 120144㎡的改善型戶型為市場主流，主流價格區(qū)間為 40004500元 /㎡ 市場分析 觀點建議 ?鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場已進入快速發(fā)展階段，商品住宅銷量明顯上升，且價格提升較快。 ?項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，目前及潛在競爭對手實力均較強。 ?本案與直接競爭對手 —— 萬達項目的競爭關系處理宜采用競合模式。 ?本案為順利實現(xiàn)市場占位，應在開發(fā)模式和產(chǎn)品打造方面多下功夫。 市場分析總結 目標分析 項目界定及初步發(fā)展方向 整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場分析 整體定位 物業(yè)發(fā)展建議 開發(fā)建議及價格預期 整體開發(fā)模式 核心競爭力 整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場占位 盈利模式 風險預測 發(fā)展策略 整體開發(fā)模式 住宅開發(fā)模式 商業(yè)開發(fā)模式 案例參考 城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒 南京 —— 新城市廣場 南京 首個 銷品茂 典型 〃 新興居住區(qū) 〃 商業(yè)核心打造 的成功案例 28萬 平米 超級商業(yè)航母 經(jīng)營 兩年即進入盈利 的商業(yè)奇跡 ！ ！ 城市新興商業(yè)中心案例解讀及借鑒 南京 —— 龍江 新城市廣場 ? 位臵： 南京草場門大街與江東北路交叉口 ? 開發(fā)商： 南京新城市臵業(yè) ? 投資額： 10億元 ? 目前