【正文】 24 70萬元/套 130萬元/套2023927 70萬元/套 130萬元/套20231031 70萬元/套 130萬元/套20231130 8 0萬元/套 140萬元/套2023419 75 萬元/套 150 萬 / 套數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)樓盤成交情況 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 05年底起到 07年初，項(xiàng)目的價(jià)格提升一直較慢。 81 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目的目前銷售價(jià)格 ?產(chǎn)品與銷售價(jià)格 獨(dú)棟： 價(jià)格 55005700元 /平米 ， 面積 199420平米 。 （ 主力面積 199300平米 ） ， 總價(jià) 110160萬 /套 雙拼： 價(jià)格 45004800元 /平米 ， 面積 199266平米 ， 總價(jià) 99110萬 /套 聯(lián)排： 價(jià)格 38004000元 /平米 ， 面積 180200平米 。 7080萬 /套 銷售人員一般會(huì)有 25個(gè)點(diǎn)的折扣 。 ?銷售情況 項(xiàng)目大四期于 2023年初開盤，經(jīng)過 1年多的銷售，目前在售的房源為項(xiàng)目四期的 9區(qū)和 10區(qū)， 9期共 99套剩余 3套， 10期共 59套剩余 6套。 82 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 該項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)型別墅的代表，無自然景觀、戶型緊湊、棟距小，早期因價(jià)格便宜，并聯(lián)動(dòng)了來句容當(dāng)?shù)赝顿Y臺(tái)灣客群，因此取得了較好的銷售。 后期產(chǎn)品品質(zhì)不高，銷售進(jìn)入了困境，銷售對(duì)象主要以南京、句容一帶的追求面積舒適的客戶為主。 項(xiàng)目的客群情況 83 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 巴厘風(fēng)情溫泉?jiǎng)e墅 ■□ 項(xiàng)目概況 開發(fā)企業(yè)： 南京古泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位臵： 江寧區(qū)湯山鎮(zhèn)古泉村侯家塘 228號(hào) ■□ 產(chǎn)品信息 項(xiàng)目規(guī)模 規(guī)劃占地面積 ， 總建筑面積達(dá) 28000平方米 ， 容積率為 。 開發(fā)獨(dú)立別墅 16幢 ， 雙拼別墅 19幢 （ 38戶 ） ， 以及一幢綜合樓和一座公寓 （ 103戶 ） 。 巴厘原墅 3 484 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ?項(xiàng)目景觀優(yōu)勢較為明顯 項(xiàng)目處于湯山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，周邊有 11公里的群山 。 別墅海拔高度從 70米延伸到 100米，層層掩映在蒼松翠柏之間。半山之上，俯瞰眾生，視野開闊，自然美景盡收眼底。 ?溫泉 湯山溫泉號(hào)稱“中國四大溫泉之首”，別墅區(qū)內(nèi)引入地下 280米的湯山溫泉，戶戶溫泉入室，盡享私湯養(yǎng)生之趣。 ?巴厘島建筑風(fēng)情設(shè)計(jì) 巴厘 〃 原墅設(shè)計(jì)充分借鑒巴厘島頂級(jí)度假別墅風(fēng)范，每戶均有超大私家花園，最大面積超過一千平方米，別墅區(qū)內(nèi)另建有 20余畝巴厘島風(fēng)情的中心公園，移步換景，滿山皆是濃郁的異域風(fēng)情。 項(xiàng)目的景觀及產(chǎn)品風(fēng)格市場接受度高 85 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ■□ 銷售情況 項(xiàng)目于 2023年 5月 18日開始銷售 ， 累計(jì)推出 161套房源 ， 目前銷售已經(jīng)過半 ，成交均價(jià)達(dá)到 8500元 /m2 。 獨(dú)立別墅面積在 360780平方米 ， 價(jià)格在 1000012023元 /m2；雙拼別墅面積在 270360平方米 ， 均價(jià)在 8500元 /m2 。 ■□ 銷售歷程 項(xiàng)目最先以獨(dú)立 、 雙拼別墅面世 ， 憑借山地資源 、 溫泉資源以及巴厘風(fēng)情建筑特色 ， 贏得了市場的歡迎 。 ■□ 客群特征 南京客戶居多 ， 以及長三角經(jīng)濟(jì)圈層沿線的南京級(jí)高端客戶 。 ■□ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目地處東郊邊緣 ， 交通出行較為便利 ， 憑借著自然資源 、 溫泉資源以及巴厘風(fēng)情特色的景觀設(shè)計(jì)突顯項(xiàng)目的最大優(yōu)勢 。 自然資源、溫泉資源以及巴厘風(fēng)情設(shè)計(jì)成為項(xiàng)目的核心賣點(diǎn) 86 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 城開湯山公館 ■□ 項(xiàng)目概況 開發(fā)企業(yè)： 南京市城市建設(shè)開發(fā) （ 集團(tuán) ）有限責(zé)任公司 地理位臵： 江寧區(qū)湯山街道溫泉路以南 、湯銅路以北 ■□ 產(chǎn)品信息 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目位于湯山鎮(zhèn) ， 東側(cè)為湯水河 ， 南側(cè)為湯銅公路 ， 西側(cè)為農(nóng)宅 ， 北側(cè)為溫泉路 ，占地面積 145172㎡ ， 總建筑面積約 15萬㎡ ， 容積率約 ， 由 45幢雙拼 、 聯(lián)排 、疊加別墅及多層電梯公寓組成 ， 總戶數(shù)約750戶 。 精致型別墅 3 587 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 面積經(jīng)濟(jì)是項(xiàng)目的主要特點(diǎn) 聯(lián)排面積為 166— 201㎡，疊加面積為 108— 148㎡ 88 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 產(chǎn)品創(chuàng)新，打造公寓式別墅控制產(chǎn)品面積，提升項(xiàng)目品質(zhì) 89 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 銷售情況 —— 共分為三期 一期 二期 三期 ?項(xiàng)目首期于 2023年 11月開盤 ， 疊加別墅價(jià)格40004500元 /m2 ， 聯(lián)排別墅 價(jià)格 ， 5000 5300元 /m2 ?07年 1月 28日開盤 ， 疊加別墅價(jià)格 45004800元 /m2 ， 聯(lián)排別墅 價(jià)格 ， 5300 5500元 /m2 ?07年 4月 28日開盤 疊加別墅價(jià)格 45005000元/m2 ， 聯(lián)排別墅 價(jià)格 ， 5500 5800元 /m2 90 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ■□ 銷售情況 截至到三期開盤前 ， 項(xiàng)目一二期共推出 108套房源 ， 銷售 75套 ， 銷售率超過 70％ ， 近期項(xiàng)目三期又加推 94套房源 。 ■□ 客群特征 南京客戶居多 ， 本地企業(yè)主管 、 高校老師 、 公務(wù)員為主 ， 第二居所為主 。 ■□ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目以合院聯(lián)排 、 雙拼 、 疊加為主的高尚景觀溫泉居住區(qū) ， 自然的資源 、溫泉 、 民國風(fēng)格的建筑以及其產(chǎn)品面積的控制 ， 使得項(xiàng)目在避免市場競爭的前提下提升項(xiàng)目的品質(zhì) 。 91 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 香泉湖 中國香泉湖國際度假中心項(xiàng)目位于南京市西南部，地處安徽省和縣香泉鎮(zhèn)，距離南京 66公里。規(guī)劃用地約 5400畝，其中水面約 2400畝。 整個(gè)項(xiàng)目共分為四大期，建筑規(guī)模達(dá)到了 70萬平方米。 第一期：地中海風(fēng)情 第二期：天上人間 星城 第三期：海天 佛國 第四期：高爾夫球場 1 2 3 4 3 692 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 目前規(guī)劃銷售的是項(xiàng)目的第一期： 地中海風(fēng)情 一期物業(yè)共 8個(gè)組團(tuán) ， 包含約 2500套酒店式公寓 、 350幢獨(dú)立別墅及各類輕旅游配套項(xiàng)目 。 一期共八個(gè)組團(tuán) ， 物業(yè)形態(tài)包括 350幢獨(dú)立別墅和 2500套酒店式公寓 。 酒店式公寓為五層退臺(tái)式設(shè)計(jì)為主 ， 依據(jù)基地條件分布少量三層或四層 。 獨(dú)立別墅面積控制在 300M2。 同時(shí) ， 規(guī)劃建設(shè)大型 “ 維納斯堡溫泉浴場 ” ，再現(xiàn)古老的浴場文化；室外體育場等公共配套 。 另外 ， 項(xiàng)目還將開發(fā)多項(xiàng)“ 輕旅游 ” 產(chǎn)品 ， 包括幸福農(nóng)場 、 香泉垂釣 、 快艇游湖等 。 93 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 一期產(chǎn)品 項(xiàng)目的一期 ， 共包含了約 800套酒店式公寓和少量沿湖別墅 。 公寓單套面積在 3852㎡左右 ， 單價(jià) 35003800元 /平米 (1000元 /㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn) ).， 總價(jià)在1316萬左右 ， 精裝修送家電 ， 戶戶通溫泉 。 其中第一批推出的約 300多套公寓已在 05年底交付。第二批推出的四排公寓（約 400多套）也于 2023年底交付。 94 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 產(chǎn)品 面積（㎡）多層酒店式公寓（3 5 層） 3 8 5 2一期別墅 1 8 0 4 5 0后期別墅 定制別墅二期第一批是一塊別墅用地，預(yù)計(jì)將有 70套別墅 。于別的項(xiàng)目不同的是，銷售時(shí)開發(fā)商先讓戶主選一塊別墅用地。然后再讓業(yè)主選擇一種自己喜愛的建筑風(fēng)格。之后開始幫業(yè)主建設(shè)自己喜愛的樓房。據(jù)規(guī)劃分析，目前最小的一塊別墅用地為 1畝，別墅的建面約 180㎡。最大的一套別墅建面將達(dá)到 400多㎡單套總價(jià)將在 90300萬元。 二期產(chǎn)品 項(xiàng)目產(chǎn)品 95 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 聯(lián)排酒店式公寓與獨(dú)立別墅 96 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 由于、工程、景觀、配套等因素影響，項(xiàng)目目前一度進(jìn)入停盤階段 97 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 景觀不完善、缺少生活配套、行銷推廣的無序等因素極大的影響了項(xiàng)目銷售的價(jià)格 產(chǎn)品2023 年開盤價(jià)（元 / 平米） 2023 年價(jià)格（元 / 平米）多層酒店式公寓（3 5 層） 3 5 0 0 3 8 0 0 4000一期別墅 4 5 0 0 4 8 0 0 4 8 0 0 5 0 0 0二期別墅 4 8 0 0 5 0 0 0 4 8 0 0 5 0 0 0項(xiàng)目借鑒： 強(qiáng)勢營銷、行銷推廣、生活配套、景觀推廣是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要因素 98 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目后期產(chǎn)品正處于調(diào)整之中，方向未定 第二期：天上人間 星城 第三期：海天 佛國 第四期：高爾夫球場 99 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 度假別墅的市場現(xiàn)狀 —— 市場上第二居所大多只能滿足人們的單一需求 奧斯博恩 —— 缺少自然資源，通過內(nèi)部景觀與活動(dòng)營銷贏得市場。 邊城 —— 有自然資源，但生活配套欠缺，居住不便利。 臺(tái)灣小鎮(zhèn) —— 價(jià)格的優(yōu)勢，無品質(zhì)、無自然資源 巴厘原墅、湯山公館 —— 除了溫泉度假，無其它資源 香泉湖 —— 有自然資源，無配套 100 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 理想的度假別墅生活模式 —— 度假生活的全面思考 ⑤交通便捷性 —— 交通區(qū)位、可預(yù)期的增值潛力、良好的租賃市場前景、可觀的租金收益 。 ① 自然環(huán)境 —— 出于對(duì)優(yōu)美生態(tài)自然山水環(huán)境熱愛，追求休閑、享受型的時(shí)尚度假生活模式 ②休閑環(huán)境 —— 在度假時(shí)能夠休閑、娛樂的場所。 ③ 生活氛圍 —— 考慮到郊區(qū)市政不是特別完善，社區(qū)配套要盡量齊全，消遣的會(huì)所、購物的超市以及銀行、郵政等設(shè)施越全越好。 ④ “投資、度假”兩相宜 —— 出于對(duì)郊區(qū)化升值潛力的判斷，第二居所往往有更高的以增值投資保值的價(jià)值。 101 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 市場競爭分析 客戶定位和需求分析 102 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 案例借鑒： 市郊資源型版塊成功開發(fā)模式的借鑒 控制大盤風(fēng)險(xiǎn)與兌現(xiàn)規(guī)模價(jià)值的唯一選擇 —— 復(fù)合 市郊資源型版塊復(fù)合開發(fā)的模式與案例 本案復(fù)合開發(fā)的選擇方向 回避單一客層定位、單一總價(jià)范圍、單一產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合開發(fā)原則，已是地產(chǎn)大盤開發(fā)和營銷的基本市場共識(shí)。 市郊資源型版塊復(fù)合開發(fā)基本