【正文】 經(jīng)營(yíng)可以搭配設(shè)計(jì)項(xiàng)目空間，形成項(xiàng)目之間的相互支持在經(jīng)營(yíng)時(shí)，可以用 “清洗 ”來不斷提升品牌檔次和知名度商業(yè)地產(chǎn)的前期招商的市場(chǎng)宣傳要到位，注重營(yíng)銷提升物業(yè)價(jià)值，需要請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)過程中，要不斷調(diào)整，適應(yīng)市場(chǎng)的變化天潤(rùn)置地該模式的條件：項(xiàng)目的位置和定位準(zhǔn)確，資金充足Sunday, May 16, 2023案例 2:上海新天地 — 一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的奇跡 ? 上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，并榮獲 “2023 年中國(guó)年代新銳榜建筑 ” 獎(jiǎng)、美國(guó) 建筑師學(xué)會(huì)頒發(fā)的 “ 文化遺產(chǎn)建筑 ” 獎(jiǎng)和《東方周末》舉辦的第一屆 “2023 HIGH 在上?！?－－ “ 最時(shí)尚場(chǎng)所 ” 獎(jiǎng)。? 上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門里弄于充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂中心。– 北里由多棟石庫門老房子組成， 通過外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。新天地北里– 新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)兩萬五千平方米的購物、娛樂、休閑中心于二零零二年中正式開幕，除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品點(diǎn)、美食廣場(chǎng)、電影院及大規(guī)模的一站式健身中心。– 新天地南里建有酒店式公寓和一個(gè)具有二百二十個(gè)車位的地下停車場(chǎng)。新天地南里在南里和北里的分水嶺（興業(yè)路）是中共 “ 一大 ” 會(huì)址所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與現(xiàn)代藝術(shù)的城市風(fēng)景線。 Sunday, May 16, 2023新天地一派繁華，但目前這個(gè)項(xiàng)目對(duì)投資商來說卻是虧損的，總體 14億的投資大約要 10年以后才可收回 高成本 新天地項(xiàng)目收回 14億的投資至少要在 10多年以后了。正是由于這個(gè)原因，瑞安董事長(zhǎng)羅康瑞在接手個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候被業(yè)界譏為 “ 瘋子 ” 。高地價(jià)新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段高費(fèi)用?為保持石庫門建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請(qǐng)來了具有東西方背景的兩家國(guó)際公司以及同濟(jì)大學(xué)專家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊?動(dòng)遷安置費(fèi)用達(dá) ，地下管道費(fèi)用高達(dá) 3億低密度新天地建筑最高不超過四層， 新天地每平方米建造成本高達(dá) 2萬元人民幣，項(xiàng)目總投資 14億元低容積率新天地項(xiàng)目的容積率只有 ，這樣的項(xiàng)目在上海市中心肯定虧本低收入目前新天地內(nèi)共有租戶 92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬人民幣Sunday, May 16, 2023玄機(jī)就在于上海新天地采用的是區(qū)域一體化的開發(fā)，以下是上海新天地項(xiàng)目總圖。新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià) 太平橋綠地人工湖人工湖綠地占地 ， 99年開工， 01年投入使用，整個(gè)項(xiàng)目耗資近 1億元。上海新天地 上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游區(qū)，共 6萬平方米。99年開工， 01年投入使用。企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔， 03年底一期落成，二期正在建設(shè)中。 總建筑面積逾 50萬平方米，將興建甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)等。企業(yè)天地目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，發(fā)展成為跨國(guó)公司總部所在地。翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地 01年 11月開工建設(shè)， 03年一期項(xiàng)目銷售完畢，二期正在開發(fā)中。總建筑面積 68萬平方米。太平橋整體改造項(xiàng)目目的及理念 先改善環(huán)境來提升該地區(qū)品質(zhì)和價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。首先開發(fā)新天地，為該地區(qū)營(yíng)造一個(gè)高品位的人文環(huán)境；然后開發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了 52公頃的土地的品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià)。瑞安集團(tuán)總部大樓東區(qū)將興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，作為瑞安集團(tuán)未來的總部。Sunday, May 16, 2023案例 3：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式剖析強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，強(qiáng)中納強(qiáng)（ 1）具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界 500強(qiáng)企業(yè)；例如沃爾馬、肯德基的合作。（ 2）社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；如與大食代、百勝餐飲等亞洲一流企業(yè)。（ 3）國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名。例如與國(guó)美電器的戰(zhàn)略性合作就符合這一標(biāo)準(zhǔn)。以強(qiáng)帶弱、共同發(fā)展強(qiáng)勢(shì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為龍頭發(fā)展起來，中小商家依附于大商家引來的人流而生存。在商鋪分類中有旺鋪、分享型商鋪和借勢(shì)型商鋪之分，大商家就是旺鋪，中小商家就是分享型商鋪和借勢(shì)型商鋪。值得注意的是，弱勢(shì)商鋪反而是公司的利潤(rùn)源泉。注重前期運(yùn)作，解決問題四個(gè)關(guān)鍵步驟都發(fā)生在前期，形成一套行之有效的方法，減少建設(shè)過程的變更成本和招商成本，表面上看浪費(fèi)了時(shí)間，實(shí)際上節(jié)約了時(shí)間和金錢借強(qiáng)勢(shì)降低開發(fā)成本和機(jī)會(huì)損失強(qiáng)勢(shì)企業(yè)都有自己的年度拓展計(jì)劃，與萬達(dá)共同研究，利用各自不同的角色與地方政府談判，減少開發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)過程中的阻力。因?yàn)榈胤秸畬?duì)于大型零售商業(yè)公司進(jìn)入城市持積極態(tài)度，予以支持，這也是各地購物中心順利發(fā)展的前提。萬達(dá)在訂單模式運(yùn)作中的獨(dú)到之處Sunday, May 16, 2023萬達(dá)的 “訂單式 ”商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式有成功，也有困惑和失敗，為此也付出了代價(jià)明修棧道暗渡陳倉– 將擁有強(qiáng)大品牌的國(guó)內(nèi)外商業(yè)主力店做戰(zhàn)略性的合作，提升人氣，為高房?jī)r(jià)提供支撐，另一方面將沿街的黃金地段和底層商鋪銷較高的價(jià)格銷售給中小投資者，銷售收入用于補(bǔ)償開發(fā)建設(shè)投資。這種做法的結(jié)構(gòu)是大商家廉價(jià)進(jìn)入，買單的是中小投資者。擊鼓傳花燙手的花– 由于中小投資者承擔(dān)了較高的價(jià)格，導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)的螺旋式下降， 承租者的租金高，導(dǎo)致商品價(jià)格高 ，而聰明的消費(fèi)者又不肯去 “買單 ”，同時(shí)小商家又因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理不善等原因又戰(zhàn)不過大商家，就出現(xiàn)了 “燈下黑 ”的現(xiàn)象。合縱連橫中型斷檔萬達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)出現(xiàn)了 單店冷清，主力店紅火 ，大、小結(jié)構(gòu)的組合業(yè)態(tài)，缺乏中型商業(yè)的配合。Sunday, May 16, 2023因此， “戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù) —— 不得不付出代價(jià) ”，當(dāng)中小投資者的過高的期望值沒有得到能滿足時(shí)，萬達(dá)以整體返租的形式來彌補(bǔ)中小投資者的利益缺失，巨大的經(jīng)濟(jì)損失也使其認(rèn)真思考 “訂單式 ”商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式的這些不完善的地方，基于原有的戰(zhàn)略，重新調(diào)整戰(zhàn)術(shù)底商只租不賣，并縮小了每年的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模把主店和單店的比例從原來的 85： 15，調(diào)整為 50： 50 單店的規(guī)模擴(kuò)大，形成大、中、小商家共存的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)同時(shí)也將這種 “ 訂單式 ” 的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式進(jìn)行復(fù)制 ，進(jìn)軍酒店等其他領(lǐng)域12345引進(jìn)特色店，且經(jīng)營(yíng)品種互補(bǔ)，建立統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)Sunday, May 16, 2023案例 4：大連百年城集團(tuán)用百年城和大連溫州城的經(jīng)營(yíng)和管理兩種不同模式招商－將多樣的業(yè)態(tài)進(jìn)行整合－企劃與招商緊密銜接商管－部門內(nèi)部分工非常明確－有很清晰的工作流程百年物業(yè)－具有一定的區(qū)域性品牌優(yōu)勢(shì)百年城 大連溫州城出租或出售－準(zhǔn)確的商業(yè)定位和鋪位設(shè)計(jì)－合理的價(jià)格政策－大范圍和有效的推廣宣傳物業(yè)－豐富的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)99年開始運(yùn)作百年城項(xiàng)目，到 02年 1月的開業(yè)，以及 03年下半年后的成熟發(fā)展，公司積累了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的基本經(jīng)驗(yàn)02年開始運(yùn)作大連溫州城， 03年 9月的一期成功銷售，使公司奠定了專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)Sunday, May 16, 2023百年城集團(tuán)在將商業(yè)敏感性、政府關(guān)系、資金運(yùn)作能力、區(qū)域性品牌進(jìn)行有效整合百年城集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)能力良好的政府關(guān)系－保證能順利獲得土地資源－在開發(fā)方面尋求與政府的合作資金運(yùn)作能力－利用良好的銀行關(guān)系進(jìn)行融資－利用溫州財(cái)團(tuán)的支持區(qū)域性品牌－利用 BNC品牌在當(dāng)?shù)赝茝V溫州城－同時(shí)在建立溫州模式在大連的品牌商業(yè)敏感性－對(duì)市場(chǎng)潛力的判斷－對(duì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的研究積累了豐富的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)－百年城： SHOPPINGMALL－溫州城：溫州模式小商品城Sunday, May 16, 2023百年城的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是企業(yè)的第一次規(guī)?；耐黄疲⑹蛊髽I(yè)成功地轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)企業(yè)，總結(jié)百年城的關(guān)鍵成功因素，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)領(lǐng)軍人物的商業(yè)眼光與魄力1獲得并保持與當(dāng)?shù)卣闹С趾兔芮嘘P(guān)系2最高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)規(guī)劃和定位3建立起一支優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍4百年商城百年商城的資金回籠速度很慢，前期不盈利，通過不斷的投入和經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期獲利，升值Sunday, May 16, 2023大連溫州城的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是企業(yè)的第二次專業(yè)化的突破，并使企業(yè)成為以溫州城模式為核心的專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)大連溫州城的關(guān)鍵成功因素，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)領(lǐng)軍人物的商業(yè)眼光與魄力1獲得并保持與當(dāng)?shù)氐胤秸闹С趾兔芮嘘P(guān)系2溫州商業(yè)模式的巨大吸引力3溫州商團(tuán)的力量－主客戶群體的形成4建立起一支優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍5大連溫州城對(duì) “ 溫州模式 ” 本身獨(dú)到的理解－投資模式： 短期投資， “ 小、快、靈 ” ，變現(xiàn)快－商品定位：中檔偏下，被廣大的工薪階層接受－選址： 保證足夠的消費(fèi)群體存在－經(jīng)濟(jì)支持：借助溫商的優(yōu)勢(shì)“ 溫州模式 ” 的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)－以 “ 做大小生意 ” 為宣傳理念－利用 BNC的品牌效應(yīng)進(jìn)行推廣－ 40年 產(chǎn)權(quán)專業(yè)市場(chǎng)店鋪銷售 ，大市場(chǎng)小鋪位－交易方式上保持靈活性， 可租可賣，經(jīng)營(yíng)、投資和出租均可－業(yè)態(tài)布局合理Sunday, May 16, 2023天潤(rùn)置地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，從百年城商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式中以小商鋪出售的快速回籠資金來支持大型商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，保持升值，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略需求和政府合作和支持，改建和擴(kuò)建，做溫州模式小商品城是按產(chǎn)權(quán)式的商鋪經(jīng)營(yíng)，短期投資，變現(xiàn)快。以小的產(chǎn)權(quán)商鋪的出賣，資金回籠來支持百年城購物中心的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)利用老板的個(gè)人溫州商人的背景，充分利用溫州財(cái)團(tuán)的支持，快速招商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位和市場(chǎng)研究非常準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)合理百年城天潤(rùn)可以借用這種商業(yè)模式，來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)：以中低定位的小的產(chǎn)權(quán)式商鋪的出售快速回籠資金，來支持像定位中高檔并長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，保證持有商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期升值，支持天潤(rùn)整個(gè)集團(tuán)上市和長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)天潤(rùn)置地Sunday, May 16, 2023案例 5：涌金廣場(chǎng) —— 失敗的案例。地處浙江吳山商圈的涌金廣場(chǎng)也曾借商鋪投資熱潮的東風(fēng)，采用產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷售奇跡，被稱為延安路南部商圈重新崛起的領(lǐng)頭羊 ，但是開業(yè)僅 20天，就出現(xiàn)商家大忌： “關(guān)店門 ”現(xiàn)象 位置涌金廣場(chǎng)位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場(chǎng)，東臨杭州火車站，西靠西子湖 結(jié)構(gòu)涌金廣場(chǎng)是主體高五層的特大型商業(yè)中心，總建筑面積達(dá)，商場(chǎng)面積 平方米，公寓、寫字樓面積。涌金廣場(chǎng)是杭州目前面積最大的集商場(chǎng)、超市、餐飲、娛樂于一體的單體建筑 Sunday, May 16, 2023經(jīng)過總 結(jié)，我們得出：涌金項(xiàng)目失敗主要有四大失誤根本原因：開發(fā)商在立項(xiàng)、定位、開發(fā)、銷售過程中，未能充分考慮商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，以致造成脫節(jié)失誤之一：選址錯(cuò)誤涌金廣場(chǎng)處于吳山商圈。吳山商圈的商業(yè)氣氛非常差。雖然處于西湖大道，西湖大道一頭連結(jié)著火車站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對(duì)乘火車的旅客來說，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差失誤之二：缺乏規(guī)劃涌金廣場(chǎng)開發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。并且不知道為什么要造這么大的樓。涌金廣場(chǎng)總建筑面積達(dá) ，其中商場(chǎng)面積就達(dá) 失誤之三： 采用分割銷售，完全失去了控制權(quán)涌金廣場(chǎng)直至建成后才發(fā)現(xiàn)，大面積帶來了售樓上的難題 ，不得已之下，涌金廣場(chǎng)作了分割式出售，分割式出售帶來了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用 “店中店 ”的模式失誤之四：分散經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)一的管理涌金廣場(chǎng)全部采用房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營(yíng)的方式，缺乏整體管理和可信度。銷售后各店鋪各自為政，無法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場(chǎng)無法形成合力與品牌。Sunday, May 16, 2023對(duì)于天潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來說，基于以上的標(biāo)桿企業(yè)分析，主要有四種模式可供選擇，分別是大型購物中心模式、產(chǎn)權(quán)式商鋪模式和訂單地產(chǎn)模式和中高檔收益型物業(yè)＋低端產(chǎn)權(quán)商鋪的模式單一地產(chǎn)權(quán)式商鋪模式單一地訂單地產(chǎn)模式大型購物中心（ Shopping Mall）模式中高檔收益型物業(yè)＋低端產(chǎn)權(quán)商鋪天潤(rùn)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式選擇q天潤(rùn)置地集團(tuán)定位于低端市場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)專業(yè)市場(chǎng)店鋪銷售，大市場(chǎng)小鋪位，交易方式上保持靈活性，可租可賣，經(jīng)營(yíng)、投資和出租均可，業(yè)態(tài)布局合理。q天潤(rùn)置地集團(tuán)和合作伙伴簽訂 聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建四個(gè)方面的綜合； 在確定面積、城市、租金后在開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。與合作伙伴達(dá)成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級(jí)，并事先規(guī)定好租金的數(shù)目。q天潤(rùn)置地集團(tuán)以都市型和城郊結(jié)合型購物中心為基本模式，定位于高端市場(chǎng)， 向核心城市發(fā)展，成為都市型購物中心的專業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè) ；q天潤(rùn)置地集團(tuán)通過建成中高檔的收益型的商業(yè)物業(yè)比如像財(cái)源等的大型高檔購物中心及其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)來使其升值，擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，同時(shí)根據(jù)拿地的情況，以低檔的產(chǎn)權(quán)商鋪項(xiàng)目的快速變現(xiàn)，加快天潤(rùn)置地集團(tuán)的積累和發(fā)展速度，這兩方面互相補(bǔ)充支持Sunday, May 16, 2023發(fā)展方向選擇 運(yùn)作模式及可能的問題單一地大型購物中心（Shopping Mall）模式優(yōu)點(diǎn)：可以帶動(dòng)項(xiàng)目周邊的地產(chǎn)升值，天潤(rùn)配以住宅項(xiàng)目，可以達(dá)到整體盈利，有助于提升天潤(rùn)置地的品牌形象，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并可以通過經(jīng)營(yíng)達(dá)到升值的目的，還可以培養(yǎng)自己的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為上市的戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)做有