【正文】 公式為： ? [ （借款人月工資總額 + 借款人所在單位住房公積金月繳存額）還貸能力系數(shù) 借款人現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額 ] 貸款期限（月）。 ? 夫妻雙方貸款額度的計(jì)算公式為： ? [（夫妻雙方月工資總額 +夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）還貸能力系數(shù) 夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額 ]貸款期限（月）。 ? 其中，還貸能力系數(shù)為 40% ? 月工資總額＝公積金月繳額247。（單位繳存比例＋個(gè)人繳存比例）。 ⑵ 按照房屋價(jià)格計(jì)算的貸款額度 ? 計(jì)算公式為：貸款額度＝房屋價(jià)格貸款成數(shù) ? （包括職工、配偶及未成年子女，下同）貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房且購(gòu)房建筑面積 90平方米（含 90平方米）以下的，貸款額度不超過(guò)房?jī)r(jià)的 80%；所購(gòu)住房建筑面積超過(guò) 90平米的，貸款額度不超過(guò)房?jī)r(jià)的 70%。 ? ，貸款額度不超過(guò)房?jī)r(jià)的 50%； ? ，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)格的 70%；在農(nóng)村集體土地上建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過(guò)其所需費(fèi)用的 70%。 ?⑶ 按照貸款最高限額計(jì)算的貸款額度 ?個(gè)人貸款最高 40萬(wàn)元 ?聯(lián)合貸款最高限額 60萬(wàn)元。 ?本人有補(bǔ)充住房公積金或按月住房補(bǔ)貼的，貸款最高限額 50萬(wàn)元； ?聯(lián)合貸款時(shí)，本人或其配偶正常繳存補(bǔ)充住房公積金或按月住房補(bǔ)貼的，貸款最高限額 70萬(wàn)元。 ?⑷按照住房公積金賬戶(hù)余額計(jì)算的貸款額度 ? ① 購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房或經(jīng)濟(jì)適用住房，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)住房公積金賬戶(hù)余額的 20倍 ? ② 貸款購(gòu)買(mǎi)首套自有住房的，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)住房公積金賬戶(hù)余額的 20倍 ? ③ 貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的；購(gòu)買(mǎi)公有現(xiàn)住房的；在農(nóng)村集體土地上建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)貸款時(shí)住房公積金賬戶(hù)余額的 10倍 ? ★ 住房公積金賬戶(hù)余額不足 2萬(wàn)元的按 2萬(wàn)元計(jì)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的含義 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。 等額本金和等額本息哪個(gè)還款方式比較省錢(qián) ? ? 兩者區(qū)別是等額本息還款方式是每月以相等的額度平均償還貸款本息，其中歸還的本金和利息的配給比例是逐月變化的，利息逐月遞減，本金逐月遞增。等額本金還款方式是每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。等額本息和等額本金還款方式分別適合不的借款人，沒(méi)有絕對(duì)的利弊之分。等額本息每月還款固定，適用于在整個(gè)貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來(lái)源的借款人。等額本金還款方式每月的償還額逐月減少，開(kāi)始還款的壓力較大，后期壓力較小，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，可以選擇等額本金還款方式。貸款金額相同的前提下，等額本金的利息比等額本息還利息少。 提前還款的數(shù)額、次數(shù)、已貸款時(shí)間有限制嗎？有沒(méi)有違約金？ ?目前對(duì)提前還款的還款額、提前還款次數(shù)、已貸款時(shí)間等都沒(méi)有限制，也沒(méi)有收取違約金的要求。 請(qǐng)問(wèn)夫妻共同購(gòu)房，房產(chǎn)證寫(xiě)兩人名字，如果一個(gè)人貸款，可以嗎？ ? 若您和愛(ài)人共同簽訂購(gòu)房合同，如果一方符合公積金貸款申請(qǐng)條件可以辦理公積金貸款，另一方需簽訂《貸款申請(qǐng)情況聲明》，聲明同意以共有房產(chǎn)抵押。產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名與購(gòu)房合同中的購(gòu)房人姓名是一致的。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn) ?以項(xiàng)目為貸款對(duì)象 ?貸款金額較大 ?貸款周期長(zhǎng) ?貸款風(fēng)險(xiǎn)較大 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作的程序 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的受理 二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查 三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理 第七章房地產(chǎn)信托 ?信托，簡(jiǎn)言之，信任與委托 ?所謂房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)接受客戶(hù)的資金或房地產(chǎn)委托，按其要求代辦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理、建造的經(jīng)濟(jì)行為 ?本質(zhì)：“受人之托，代人理財(cái)” 房地產(chǎn)信托構(gòu)成要素 ? （一）信托主體 ? 委托人、受托人、受益人 ? （二）信托客體 ? 信托財(cái)產(chǎn) ? （三）信托行為 ? 信托當(dāng)事人為使信托具有法律效力而履行的一種手續(xù) 信托的分類(lèi) ? （一）按照資產(chǎn)的不同 ? 資金信托和實(shí)物信托 ? （二）按照主體的不同 ? 個(gè)人信托、法人信托、共同信托 ? （三）按照委托人與受益人的關(guān)系 ? 自益信托和他益信托 ? （四）按照信托管理方式分類(lèi) ? 指定用途信托和信托公司代定項(xiàng)目信托 房地產(chǎn)信托特征 ? 信任是信托行為產(chǎn)生的基礎(chǔ) ? 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移是信托行為的前提 ? 信托行為體現(xiàn)了當(dāng)事人之間的多邊經(jīng)濟(jì)關(guān)系 ? 受益人利益是信托行為的目的 ? 房地產(chǎn)信托的靈活性和多樣性 ? 房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性 房地產(chǎn)信托資金的籌集 ? （一）信托存款 ? 一般信托存款和特約信托存款 ? （二）信托投資公司的實(shí)收資本金 ? （三）同業(yè)拆解 ? （四）房地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用 ?（一）房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù) ?一般信托貸款和特約信托貸款 ?（二）房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù) ?股權(quán)投資和契約投資 ?獨(dú)立、直接的進(jìn)行房地產(chǎn)投資 產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 信托關(guān)系運(yùn)作過(guò)程示意圖 委托人 受托人 證券市場(chǎng) 收益人 財(cái)產(chǎn)委托轉(zhuǎn)移 支付委托費(fèi) 利息、股息、分紅等 貸款、入股、契約等 購(gòu)買(mǎi)有價(jià)證券 證券收益 信托收益 練習(xí)題 ? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款 2023萬(wàn)元，期限為3年，年利率為 8% ，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？ 如果計(jì)算限期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際制度的利息又是多少？ ? 解 已知 P=2023萬(wàn)元， n=3 4=12， i=8%/4=2%,則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額 =P i n=2023 2% 12=480(萬(wàn)元 ) ? 考慮資金時(shí)間價(jià)值則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息 =P(1+i)n –P=2023 (1+2%)12 – 2023=（ 萬(wàn)元 ） 某家庭預(yù)計(jì)在今后 10年內(nèi)的月收入為 16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 12% ，問(wèn)該家庭償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少？ 解（ 1）已知：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額 A=16000 30%=4800（元）；月貸款利率 i=12%/12=1%,計(jì)息周期數(shù)n=10 12=120個(gè)月 （ 2）則：該家庭有償還能力的最大貸款額 P=A [(1+i)n – 1]／ i(1+i)n =48000 [（ 1+1%）120 1] / [1%（ 1+1%） 120 ]=(萬(wàn)元 ) 練習(xí)題 ? 某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為 25萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的 30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為 10年，按月等額償還，年貸款利率為 15%，問(wèn)月還款額為多少？如果該家庭 25%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，問(wèn)該家庭月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅？ ? （ 1 ） 已 知 抵 押 貸 款 額 ：P=25 70%=(萬(wàn)元 ) ?月貸款利率 i=15%/12=%， 計(jì)息周期數(shù)n=10 12=120個(gè)月 ?（ 2） 則月還款額 : ?A= Pi(1+i)n／ [(1+i)n– 1] ? =175000 %(1+%)120 ／ [(1+%)120 – 1] ? = ?（ 3 ） 該 家 庭 欲 購(gòu) 買(mǎi) 上 述 住 宅 ， 其 月 收 入 須（ 元 ） ? 某家庭購(gòu)買(mǎi)一套面積為 80㎡的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為 3500元 / ㎡，首付款為房?jī)r(jià)的 25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為 %和 %，期限均為 15年，假定公積金貸款的最高限額為 10萬(wàn)元。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？ ? （ 1）已知： P=3500 80 75%=210000元 ? n=15 12=180(月 ) ? （ 2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額： ? A1= P1 i (1+i)n ／ [(1+i)n – 1] ? =100000 %（ 1+% )180 /[（ 1+% )180 1] ? = ? A2= P2 i (1+i)n ／ [(1+i)n – 1] ? =110000 %（ 1+% )180 /[（ 1+% )180 1] ? = ? 組合貸款的最低還款額 ? A= A1 + A2 =+= )(110 00100 000210 000),(100 000 21 元元 ???? pp ? 某家庭以 4000元 /㎡的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為 120平方米的住宅，銀行為其提供了 15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 6%,抵押貸款價(jià)值比率為70%。如果該家庭在按月等額還款 5年后，與第 6年初一次提前償還了貸款本金 8萬(wàn)元，問(wèn)第 6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額是多少？ ? （ 1）已知 P=4000 70% 120=336000元， P=80000元，n=15 12=180個(gè)月， n`=(155) 12=120個(gè)月；i=i`=6%/12=% ? (2)正常情況下抵押貸款的月還款額為： A = P i (1+i)n ／ [(1+i)n – 1] ? =336000 % (1+%)180／ [(1+%)180 –1]= ? (3)第六年初一次償還本金 8萬(wàn)元后，在第 6年到第 15年內(nèi)減少的月還款額為： ? A` = P i` (1+i`)n` ／ [(1+i)n` – 1] ? =80000 % (1+%)120／ [(1+%)120 –1]= ? （ 4）從第 6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額是： ? = 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 房地產(chǎn)抵押貸款允許用第三人的房地產(chǎn)作為抵押物嗎？ ? 如果貸款人未清償貸款，銀行等處理抵押物一般采取 ______、 ______、 ____三種形式。 ? 抵押權(quán)是 ____對(duì)抵押物財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。 ? 甲向 A、 B兩方各借款 80萬(wàn)元， A要求用甲價(jià)值 100萬(wàn)元的房屋作抵押，當(dāng)甲不能償還債務(wù)的情況下，甲的房屋處理的價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還 ____的借款。 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ?甲欠債于 A，設(shè)定了抵押物，還款期為 5年，甲在第三年末還清借款，則 A還享有抵押權(quán)嗎？為什么？ ?什么是用益物權(quán)？用益物權(quán)能否設(shè)定抵押權(quán)？請(qǐng)舉例。 ?房地產(chǎn)抵押貸款利率由三種，分別為 _____、 _____、 _____。 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 因央行宣布調(diào)整存貸利率，借款人轉(zhuǎn)年年初調(diào)整月還款額，在該借款人實(shí)行的是 ____利率；如果該借款人月還款額沒(méi)有變化則貸款利率是 _____利率。 ? 根據(jù) ______調(diào)整貸款利率的為可調(diào)利率。 ? 甲向銀行提出房屋抵押貸款，在簽訂的《借款合同》中銀行稱(chēng)為 _____人，甲稱(chēng)為_(kāi)___人；同時(shí)甲與銀行還要簽訂 ____，銀行稱(chēng)為 _____人，甲稱(chēng)為抵押人。 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 1房地產(chǎn)貸款是有擔(dān)保的貸款，包括： ? ________,叫保證貸款。 ? ______ ? 物的擔(dān)保 ______ ? 以房地產(chǎn)作為擔(dān)保的貸款是（ ）貸款 。以有價(jià)證券作為擔(dān)保的貸款是（ ）貸款。以大型機(jī)器設(shè)備作為擔(dān)保，并移交銀行占有的貸款為（ ）貸款。 ? 1抵押貸款關(guān)系中雙方為抵押人與抵押權(quán)人；質(zhì)押貸款中雙方稱(chēng)（ ）和（ ）。 ? 1在抵押貸款期間，抵押物所有權(quán)歸抵押人所有（ ） ? 在質(zhì)押貸款期間，質(zhì)押物所有權(quán)歸質(zhì)權(quán)人所有（ ） ? 1抵押貸款實(shí)質(zhì)上是一種融資關(guān)系而不是商品買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，怎么解釋。 ? 1房地產(chǎn)抵押貸款之前要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為什么不按成交價(jià)格直接放貸？ 第四章房地產(chǎn)抵押貸款 ? 1為什么在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押權(quán)人（銀行）會(huì)積極主動(dòng)地辦理抵押貸款登記。 ? 1政策性貸款（公積金貸款）利率是統(tǒng)一的，商業(yè)性貸款利率有一定的靈活性。（ ） ? 1現(xiàn)在我國(guó)市面上存在的房地產(chǎn)貸款償還方