【正文】 、音樂(lè)會(huì)、畫(huà)展等。 營(yíng)銷(xiāo)方式 99 ?2023年我司操作鄭州第一個(gè)商場(chǎng)式內(nèi)鋪分割項(xiàng)目恒泰服飾廣場(chǎng)時(shí)，由于商鋪總價(jià)較高，創(chuàng)出當(dāng)時(shí)鄭州鋪王。操作中，我司曾專(zhuān)門(mén)針對(duì)身價(jià)百萬(wàn)、千萬(wàn)的銀基市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)大戶(hù)、行業(yè)龍頭進(jìn)行過(guò)小范圍、專(zhuān)題性的產(chǎn)品推介，由于活動(dòng)靶向性強(qiáng)，取得較好的成果，在鄭州房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中第一個(gè)高舉了圈層營(yíng)銷(xiāo)的大旗 。 ?2023年我司操作的另一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目鄭州國(guó)際小商品城中，我們就主要針對(duì)工薪階層，讓傳統(tǒng)意義上的投資產(chǎn)品走下神壇，正式提出“讓工薪階層也能買(mǎi)得起的火車(chē)站商鋪”，并以大規(guī)模的客戶(hù)活動(dòng)、小范圍的論壇和商戶(hù)對(duì)話(huà)，開(kāi)創(chuàng)了鄭州商業(yè)運(yùn)作中中端產(chǎn)品的“圈層營(yíng)銷(xiāo)”。 核心策略 我司圈層營(yíng)銷(xiāo)案例 100 核心策略 我司圈層營(yíng)銷(xiāo)案例 以中端產(chǎn)品的圈層營(yíng)銷(xiāo)為例，它不是個(gè)獨(dú)立存在的方式方法，是需要其他政策項(xiàng)目相互呼應(yīng)的，我司在實(shí)踐中總結(jié)出了中端產(chǎn)品圈層營(yíng)銷(xiāo)的“三位一體”法則，即“圈層營(yíng)銷(xiāo)、勢(shì)逼策略、節(jié)點(diǎn)遞進(jìn)策略”三位一體。 在 2023年鄭州西現(xiàn)代城項(xiàng)目中，我司利用這一方式，牛刀小試。 2023年 11月，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于在鄭州、周口和商丘等地連續(xù)拿地，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)上存在一定的壓力，我們 通過(guò)一系列圈層營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，在工地剛剛平整完畢，只有土地證的情況下，成功的在一個(gè)半月內(nèi)回款3200萬(wàn)元。在隨后的 2023年 9月前后，伴隨多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)再次需要大量現(xiàn)金流，我司成功的將西現(xiàn)代城正式開(kāi)盤(pán)和周華健為其投資的酒廠(chǎng)代言結(jié)合起來(lái)，在周華健演唱會(huì)當(dāng)天下午，成功運(yùn)作了其親臨項(xiàng)目的簽售，再現(xiàn)圈層營(yíng)銷(xiāo)威利，更多的邊緣客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目更加認(rèn)可，完成了短期回款 2200萬(wàn)的任務(wù)。 101 營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn) 針對(duì)產(chǎn)品：價(jià)值營(yíng)銷(xiāo) 建立以產(chǎn)品價(jià)值為基礎(chǔ)的項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。 ?產(chǎn)品固有價(jià)值營(yíng)銷(xiāo) 性?xún)r(jià)比價(jià)值，未來(lái)前景價(jià)值，戶(hù)型、品質(zhì)價(jià)值等 ?針對(duì)客戶(hù)群的產(chǎn)品價(jià)值營(yíng)銷(xiāo) 可在固定的營(yíng)銷(xiāo)期內(nèi)，針對(duì)不同類(lèi)型的客戶(hù)如投資客戶(hù)、改善型客戶(hù)等推出不同的產(chǎn)品價(jià)值。 102 推貨線(xiàn) 以營(yíng)銷(xiāo)為基礎(chǔ)的推貨策略 營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)和推貨線(xiàn)是配合的，在合適的節(jié)點(diǎn)，賣(mài)合適的房源。根據(jù)不同的房源，做不同的銷(xiāo)售策略配合。 ?針對(duì)高層 成立開(kāi)發(fā)商出資的“電梯基金”，前 200組買(mǎi)高層的客戶(hù) 10年免電梯費(fèi)或者物業(yè)費(fèi)，就可以大大的沖擊客戶(hù)對(duì)高層的抗性 ?針對(duì)洋房 推出洋房鑒賞季，邀請(qǐng)不同的客戶(hù)參觀(guān)景觀(guān)樣板區(qū)、樣板房等，同時(shí)，還可以組織部分客戶(hù)到別的地方參觀(guān)洋房及洋房生活方式。 ?針對(duì)大面積 大面積一般客戶(hù)抗性較大，可拔高大面積戶(hù)型的形象，做“人文大宅”之類(lèi)的單體定位，吸引客戶(hù)。 103 價(jià)格線(xiàn) 價(jià)格策略：小步快跑，快速回現(xiàn) ?利誘與勢(shì)逼相結(jié)合。大幅優(yōu)惠配合銷(xiāo)售承諾，最大化吸引客戶(hù)交預(yù)付款，快速回籠資金。 ?為后面的推貨騰空間。 以高性?xún)r(jià)的產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)，凸顯升值空間，保證充足現(xiàn)金流。 ?為客戶(hù)的升值讓空間。低開(kāi)高走，小步快跑，讓客戶(hù)看到升值空間。 ?為首批買(mǎi)方或者炒房的人讓空間，贏(yíng)得口碑 。 ?實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目安全的利潤(rùn)最大化。 以高性?xún)r(jià)比為核心賣(mài)點(diǎn)，建立以“低價(jià)入市、小步快跑”的價(jià)格策略核心，從而實(shí)現(xiàn)在短時(shí)間內(nèi)快速回籠資金的目的。 104 營(yíng)銷(xiāo)篇 ?明暗兩線(xiàn) ?四大通路 ?銷(xiāo)售配合 ?銷(xiāo)售執(zhí)行 105 ?劍出鞘天下知：通道決定出路！導(dǎo)視全覆蓋發(fā)布，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度！ ?產(chǎn)品價(jià)值展示：營(yíng)銷(xiāo)中心 /樣板區(qū) /看樓通道 /商業(yè)區(qū)等配套完美展示。 ?附加價(jià)值展示：建筑美學(xué)；引進(jìn)國(guó)際知名物管全面形象提升。 ?客戶(hù)資源網(wǎng)絡(luò)：盛煌以前客戶(hù)資源的嫁接利用。 四大通路 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行四大通路組合 附加價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 導(dǎo)視系統(tǒng) 客戶(hù)資源 106 價(jià)值展示的終端目標(biāo) —— 強(qiáng)烈的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)所帶來(lái)的共鳴，產(chǎn)生對(duì)未來(lái)生活的憧憬 展示總原則 —— 核心訴求點(diǎn)抓住客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 充分展示項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn) ?符合項(xiàng)目整體風(fēng)格和檔次。 ?項(xiàng)目整體調(diào)性和色彩，背景音樂(lè)營(yíng)造的氣氛，從整體感觀(guān)上打動(dòng)客戶(hù)； ?完善、標(biāo)準(zhǔn)的形象包裝使客戶(hù)心理產(chǎn)生高價(jià)值確認(rèn)，超低的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻使客戶(hù)合理的接受本項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)，保障目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 聽(tīng) 感覺(jué) 賣(mài)點(diǎn) 看 價(jià)值展示 107 銷(xiāo)售中心內(nèi)部 —— 人性化生活場(chǎng)所，未來(lái)生活原來(lái)可以是這樣的 ?可以在內(nèi)裝修上做足工夫，弱化辦公功能，強(qiáng)化生活的場(chǎng)景提示，營(yíng)造有音樂(lè)、燈光、茶的溫馨的生活氛圍，充分表達(dá)項(xiàng)目的主題。 價(jià)值展示 ?以售樓部包裝出來(lái)的形象展示項(xiàng)目的氣質(zhì)之美，以凸顯項(xiàng)目的形象價(jià)值。 售樓部展示要讓達(dá)到體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)，要讓客戶(hù)體驗(yàn)出 —— ?安全感：居住最起碼的要求。建議配備正式的物業(yè)保安； ?品味感：內(nèi)涵和品味。建議配臵一套中式茶具； ?細(xì)致感：音樂(lè)、茶水、飲料要提供到位。 108 景觀(guān)包裝 —— 主題形象鮮明，精致、品位，體現(xiàn)細(xì)節(jié) ?在部分區(qū)域上做廣場(chǎng)景觀(guān)規(guī)劃，體現(xiàn)項(xiàng)目的主題定位形象，內(nèi)容上可以考慮以文化性、創(chuàng)意性，體現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)； ?在景觀(guān)廣場(chǎng)設(shè)臵合理、規(guī)范的導(dǎo)視系統(tǒng)、路面指示系統(tǒng)、休閑桌椅等，全面體現(xiàn)細(xì)節(jié)與品位； ?此包裝的目的是，以局部高品質(zhì)景觀(guān)規(guī)劃刺激客戶(hù)認(rèn)同項(xiàng)目的整體規(guī)劃。 價(jià)值展示 109 工地包裝 ?圍擋包裝在塑造氛圍的同時(shí)，更要注意品質(zhì)和現(xiàn)場(chǎng)安全。 ?工地包裝和看房通道包裝結(jié)合起來(lái)，不管是環(huán)境宜人的生態(tài)包裝還塑造氛圍的廣告包裝都應(yīng)與達(dá)到項(xiàng)目主題形象的統(tǒng)一。 價(jià)值展示 110 看房車(chē)包裝 ?配臵看房車(chē)，不僅可以有效提高銷(xiāo)售服務(wù)，而且可以在提供客戶(hù)方便的同時(shí)有效對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行流動(dòng)性宣傳推廣?？捶寇?chē)在完成客戶(hù)看房的使命之后，可以作為小區(qū)巴士繼續(xù)使用，是小區(qū)形象和檔次的體現(xiàn)。 ?購(gòu)臵高檔次小中巴車(chē) 2— 3輛，車(chē)位宜 15— 20座為佳。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣期，按符合項(xiàng)目推廣形象的風(fēng)格進(jìn)行包裝，其中一輛可在市區(qū)銷(xiāo)售中心、展示點(diǎn)等處輸送客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)看房，其他車(chē)輛可到鄉(xiāng)鎮(zhèn)派單。 價(jià)值展示 111 樣板房 樣板房選擇原則： ?建議在離售樓處近的樓棟中設(shè)置樣板房，靠近售樓處，節(jié)約成本，同時(shí)吸引人氣； ?樣板房的價(jià)值展示要和工地上的看房通道包裝形成張力； ?套數(shù)比占多數(shù)的戶(hù)型 ——主力戶(hù)型是選擇的重點(diǎn)； ?可能成為銷(xiāo)售難點(diǎn)的戶(hù)型，盡可能通過(guò)裝修裝飾弱化戶(hù)型的丌足，并充分凸顯戶(hù)型亮點(diǎn)，以提高該難點(diǎn)戶(hù)型的銷(xiāo)售率。 生活方式的彰顯： 戶(hù)型重塑 ——重新定義空間 ， 陽(yáng)臺(tái) 、 露臺(tái) 、 窗 ， 提高空間使用率 ， 通過(guò)空間的開(kāi)敞處理 ， 增強(qiáng)空間流動(dòng)性 ， 訴求客戶(hù)買(mǎi)更好的房子 。 細(xì)部裝飾 講究燈光運(yùn)用 ， 運(yùn)用丌同的燈飾 ， 烘托出一種高檔次的生活格調(diào)；室內(nèi)裝修色彩 、線(xiàn)條力求豐腴 、 厚重 。 價(jià)值展示 112 新古典主義風(fēng)格 價(jià)值展示 113 東方奢華風(fēng)格 價(jià)值展示 114 溫馨典雅風(fēng)格 價(jià)值展示 115 市區(qū)銷(xiāo)售中心、商場(chǎng)展示點(diǎn) ? 包裝市區(qū)銷(xiāo)售中心，使其風(fēng)格調(diào)性和現(xiàn)場(chǎng)的售樓部保持一致； ? 到市區(qū)銷(xiāo)售中心咨詢(xún)的客戶(hù)可乘坐看房車(chē)到現(xiàn)場(chǎng)看房； ? 在市區(qū)繁華路段的大型商廈、商場(chǎng)、市民廣場(chǎng)等處設(shè)立咨詢(xún)點(diǎn)、展示點(diǎn)。 價(jià)值展示 116 營(yíng)銷(xiāo)篇 ?明暗兩線(xiàn) ?四大通路 ?營(yíng)銷(xiāo)配合 ?銷(xiāo)售執(zhí)行 117 ? 主推 30%的爆市產(chǎn)品 +50%的性?xún)r(jià)比產(chǎn)品 +20%較差產(chǎn)品。 ? 總推盤(pán)量在 50套左右。 ? 推廣上要與吸客策略配合，要用最多的人買(mǎi)最少的房子，同時(shí)價(jià)格上也還是較為便宜。 ? 成交第二天，立即在媒體上（鄭州、中牟）刊登即時(shí)、紀(jì)實(shí)性的廣告，以大量的現(xiàn)場(chǎng)圖片沖擊閱讀者的眼球。 營(yíng)銷(xiāo)配合 ? 主推 20%的爆市產(chǎn)品 +60%的性?xún)r(jià)比產(chǎn)品 +20%較差產(chǎn)品。 ? 總推盤(pán)量要小于第一次的推盤(pán)量。 ? 成交第二天，立即在媒體上（鄭州、中牟）刊登即時(shí)、紀(jì)實(shí)性的廣告，以大量的現(xiàn)場(chǎng)圖片沖擊閱讀者的眼球。 第一波 第二波 精彩延續(xù)中。 118 營(yíng)銷(xiāo)篇 ?明暗兩線(xiàn) ?四大通路 ?銷(xiāo)售配合 ?銷(xiāo)售執(zhí)行 119 所有的預(yù)案都是那么完美，但是，如何由強(qiáng)力的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)去實(shí)現(xiàn)是項(xiàng)目的關(guān)鍵。執(zhí)行力就是執(zhí)行實(shí)力和執(zhí)行能力的綜合體現(xiàn)。 ? 項(xiàng)目組人員的能力和穩(wěn)定性將保證營(yíng)銷(xiāo)的執(zhí)行力。 ? 項(xiàng)目組對(duì)市場(chǎng)變化的判斷甚至預(yù)判，并有針對(duì)性的提出調(diào)整方案和方向，是項(xiàng)目執(zhí)行力的保險(xiǎn)絲。 ? 項(xiàng)目組對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行方案的理解深度和執(zhí)行速度，是項(xiàng)目銷(xiāo)售和回款的最大保證。 銷(xiāo)售執(zhí)行 120 上述內(nèi)容僅為策略性提案，關(guān)于部分的詳細(xì)執(zhí)行性方案，我司將在與以后的過(guò)程中繼續(xù)與貴司探討幵深化。期待貴我雙方合作共贏(yíng)！ 報(bào)告結(jié)束 THANKS! ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 08:22:1008:22:1008:222/9/2023 8:22:10 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :22:1008:22Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 08:22:1008:22:1008:22Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :22:1008:22:10February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 9日星期四 上午 8時(shí) 22分 10秒 08:22: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 8時(shí) 22分 :22February 9, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 9日星期四 8時(shí) 22分 10秒 08:22:109 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 上午 8時(shí) 22分 10秒 上午 8時(shí) 22分 08:22: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 08:22:1008:22:1008:222/9/2023 8:22:10 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :22:1008:22Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 08:22:1008:22:1008:22Thursday, February 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :22:1008:22:10February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 9日星期四 上午 8時(shí) 22分 10秒 08:22: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 2月 上午 8時(shí) 22分 :22February 9, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 9日星期四 8時(shí) 22分 10秒 08:22:109 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 8時(shí) 22分 10秒 上午 8時(shí) 22分 08:22: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 08:22:1008:22:1008:222/9/2023 8:22:10 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :22:1008:22Feb239Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 08:22:1008:22:1008:22Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :22:1008:22:10February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 9日星期四 上午 8時(shí) 22分 10秒 08:22: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 上午 8時(shí) 22分 :22February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 9日星期四 8時(shí) 22分 10秒 08:22:109 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 8時(shí) 22分 10秒 上午 8時(shí) 22分 08:22: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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