【正文】 ? 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) ? 違反規(guī)約的處置 ? 管理規(guī)約承諾書 三、訂立與修改管理的基本程序 ? 規(guī)約的起草 ? 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前；第一次業(yè)主大會(huì)召開時(shí) ? 規(guī)約的通過 ? 兩個(gè) 1/2 ? 新入住業(yè)主對(duì)規(guī)約的簽署 ? 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)將《臨時(shí)管理規(guī)約》向業(yè)主明示并予以說明 ? 管理規(guī)約的修改 ? 兩個(gè) 1/2 四、管理規(guī)約的生效與效力 ? 管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。 ? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自管理規(guī)約生效之日起15日內(nèi) 備案 ? 業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 從《業(yè)主公約》到《管理規(guī)約》 ? 背景：《中華人民共和國物權(quán)法》出臺(tái)后，國務(wù)院對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改，其中將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已在 2023年 10月 1日實(shí)行。 ? 請(qǐng)思考下為什么要更名？？ ? 有專家認(rèn)為，從“業(yè)主公約”到“管理規(guī)約”絕不僅僅是名稱的改變，其背后蘊(yùn)藏著更深的法律含義。新的“管理規(guī)約”中少了“業(yè)主”兩個(gè)字，更能體現(xiàn)管理規(guī)約所涉及的主體的多樣性。 ? “管理規(guī)約”應(yīng)該是小區(qū)業(yè)主就小區(qū)共同事務(wù)作出的決定，如同一部小區(qū)憲法，由業(yè)主大會(huì)通過，全體業(yè)主必須遵守、執(zhí)行，是小區(qū)共同的行為準(zhǔn)則，性質(zhì)上屬于自治規(guī)則。 ? 從物業(yè)管理的實(shí)際操作來看，“管理規(guī)約”是物業(yè)管理日常工作的“基本法”，它能最集中、最全面、最深刻地體現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益，并能有效規(guī)范全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。 五、情境練習(xí)： ? 某業(yè)主認(rèn)為自己沒有參與《臨時(shí)管理規(guī)約》的制定，不同意當(dāng)中某些條款，不肯簽訂《臨時(shí)管理規(guī)約》，請(qǐng)問該如何處理。請(qǐng)分角色表演。 ? 某業(yè)主不同意物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)問該如何處理。請(qǐng)分角色表演。 案例 6：陽臺(tái)是否可封 看業(yè)主公約怎么約定 ? 日前，住在杭州下城區(qū)某大型樓盤的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買來的房子，現(xiàn)在搞裝修時(shí)想把陽臺(tái)封起來，但是物業(yè)公司拿出當(dāng)初在交房前簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于禁止封陽臺(tái)的條款，說不能封陽臺(tái)，并且說如果擅自封陽臺(tái)，物業(yè)有權(quán)起訴。 ? 記者一了解，遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少?，F(xiàn)在一些新的小區(qū)，在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有禁止封陽臺(tái)的條款，而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買房子時(shí)必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑： 物業(yè)禁止封陽臺(tái)是否有法理依據(jù)？ 物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽臺(tái)？ 物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽臺(tái)？ 物業(yè)禁止封陽臺(tái)是否有法理依據(jù)？ ? ① 一般開敞式陽臺(tái)在銷售時(shí)是按一半面積計(jì)算，而封陽臺(tái)則是算全面積，因此業(yè)主購買開敞式陽臺(tái)的住宅后自行包陽臺(tái)，其實(shí)獲得了面積差額的利益。 ② 陽臺(tái)涉及到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業(yè)主的利益，因此現(xiàn)在一般物管公司都對(duì)業(yè)主私自包陽臺(tái)有所限制。主要出于對(duì)整個(gè)小區(qū)住宅的整體規(guī)劃。 ? ③ 如果業(yè)主封閉陽臺(tái)沒有牽涉房屋墻體的變動(dòng)，可以自行封閉陽臺(tái)，但需要經(jīng)相關(guān)設(shè)計(jì)單位以及建設(shè)行政主管部門的相關(guān)行政審批。 物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下 是否有權(quán)在《臨時(shí)業(yè)主公約》上強(qiáng)制規(guī)定禁止包陽臺(tái)？ ? ①《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 ② 第二十三條還提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。 ? ③ 業(yè)主在簽訂購房合同前，一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》，如果有疑義及時(shí)提出來，簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定。如果業(yè)主對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》條款有疑問，可以在成立業(yè)主大會(huì)之后由業(yè)主大會(huì)提出修改或重新制定新的公約。 物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽臺(tái)？ ? ①因?yàn)椤杜R時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同，合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主，違反《臨時(shí)業(yè)主公約》，就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司作為第三者，無權(quán)告業(yè)主。 ? ②《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為止。業(yè)主委員會(huì)成立之后，有權(quán)對(duì)《臨時(shí)業(yè)主公約》認(rèn)為不合理的條款進(jìn)行修改。業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)利決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司，也可以制定新的公約。 六：情景模擬 ? 情景描述 ? 我是某城區(qū)新住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)負(fù)責(zé)人，經(jīng)各業(yè)主的討論，同意選聘已物色和考察好了的某物業(yè)公司來管理小區(qū)。物業(yè)公司多次催我和他們簽訂服務(wù)合同，但因我文化水平不高，不太清楚該如何簽訂合同，為此特請(qǐng)教： ? 簽訂物業(yè)服務(wù)合同該注意些什么問題呢？ ? 如果簽訂了合同是否還必須公證才生效？ ? 請(qǐng)分組完成這一情景練習(xí) ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 09:26:0809:26:0809:262/9/2023 9:26:08 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :26:0809:26Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 09:26:0809:26:0809:26Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :26:0809:26:08February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 9日星期四 上午 9時(shí) 26分 8秒 09:26: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 上午 9時(shí) 26分 :26February 9, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 9日星期四 9時(shí) 26分 8秒 09:26:089 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 9時(shí) 26分 8秒 上午 9時(shí) 26分 09:26: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 09:26:0809:26:0809:262/9/2023 9:26:08 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :26:0809:26Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 09:26:0809:26:0809:26Thursday, February 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :26:0809:26:08February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 9日星期四 上午 9時(shí) 26分 8秒 09:26: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 上午 9時(shí) 26分 :26February 9, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 9日星期四 9時(shí) 26分 8秒 09:26:089 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 9時(shí) 26分 8秒 上午 9時(shí) 26分 09:26: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 09:26:0809:26:0809:262/9/2023 9:26:08 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :26:0809:26Feb239Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 09:26:0809:26:0809:26Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :26:0809:26:08February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 9日星期四 上午 9時(shí) 26分 8秒 09:26: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 上午 9時(shí) 26分 :26February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 9日星期四 9時(shí) 26分 8秒 09:26:089 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 9時(shí) 26分 8秒 上午 9時(shí) 26分 09:26: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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