【正文】 6） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度檢查 1 次梁、板 、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。 2 建筑部件 1） 每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。 2） 每 2 周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 3） 每 2 月檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構(gòu)筑物 1） 每 2 周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 2） 每 2 月檢 查 1 次雨、污水管井等。 3） 每 2 周巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。 4） 每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5） 每年檢測 1 次防雷裝置。 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 35 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。 3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。 4 每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。 5 每年檢驗(yàn) 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。 6 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒 2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒 1 次風(fēng)管。 7 每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行 1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、 水質(zhì)化驗(yàn)， 水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 2 每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 3 每 2 月切換 1 次備用水泵。 4 每季度檢查 1 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù) 1 次水泵。 5 每年對供水管道、閥門 等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。 6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對雨、 污水井、 屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。 每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。 2 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時每周巡視 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行 1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。 3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)。 2 樓外照明 每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5 日內(nèi)修復(fù)；每 2 周調(diào)整 1 次時間控制器。 3 應(yīng)急照明 每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。 4 低壓柜 每日巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查 1 次電氣安全；每半年檢測 1 次接地電阻；每年校驗(yàn) 1 次儀表。 5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況 ；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1 次雙路互投開關(guān)。 6 控制柜 每周巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃； 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 36 每半年校正 1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查 1 次遠(yuǎn)控裝置。 7 發(fā)電機(jī) 每月試運(yùn)行 1 次， 保證運(yùn)行正常； 每年 1 次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化 2 次蓄電池；每日巡視 1 次充電機(jī)和蓄電池。 8 檢測 每 3 年檢驗(yàn) 1 次內(nèi)部核算電能表。 9 配電室、樓層配電間 防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好；電 纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查 1 次， 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每周表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 2 對講門口機(jī) 每 2 周檢查 1 次按鍵、 顯示屏等； 每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每季度檢查 1 次外觀、接線；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 4 紅外對射探測器 每 2 月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每 2 月表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 5 圖像采集設(shè)備 每 周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 6 攝像機(jī) 每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1 次。 7 解碼器 每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 8 云臺 每季度檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油 1 次。 9 巡更點(diǎn)：每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次；每日存儲巡 更記錄。 10 讀卡器：每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次，查看防水狀況。 11 電磁鎖門鎖 每月檢查 1 次吸力、外觀、接線。 12 出門按鈕 每月檢查 1 次開鎖功能、接線。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。 2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。 3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。 4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng) 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 37 的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。 對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。 5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。 6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部 門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2 使用期間每日巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每 2 周檢查 1 次防漏電設(shè)施。 3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。 4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理 1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。 2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握 消防基本知識和技能；每年組織 1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測 1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。 5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。 6 消防控制室設(shè)專人 24 小時值班，每班 2 人，及時處理各類報(bào)警、故障信 息。 7 發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng) 1） 火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備 每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試 1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次。 2） 火災(zāi)報(bào)警探測器、手動報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置 每月抽查測試 1 次火災(zāi)報(bào)警探測器、手動報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測器投入運(yùn)行 2 年 后，每 3 年由專業(yè)清洗單位清洗 1 次。 3 ） 備用電源 每月檢測切換 1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵 1 次。 2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測試 1 次消防專用電話、 重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 38 風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。 4 防火分隔設(shè)施 每月 抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充 1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵 1 次；每年維修養(yǎng)護(hù) 2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充 1 次潤滑油。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度檢查 1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。 6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志 每月測試切斷正常供電 1 次， 測量 1 次照度和供電時間。 7 消防電梯 每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。 8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 1 喬木 植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于 98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。 2 灌木 植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。 3 綠籬和色塊 植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于 95%，花壇植物死亡率超過 2%后能及時補(bǔ)栽。 5 草坪 草坪整齊，覆蓋率高于 95%。 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、 4 月、 5 月、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。 2 施肥 喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥 2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。 3 病蟲害防治 根 據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查 4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。 4 整形修剪 喬木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物進(jìn)行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪 2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 39 5 除草 每年全面除草 4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘米以上的 雜草應(yīng)及時清除。 6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。 工作檢查 1 生長季節(jié)每月檢查 4 次綠化工作。 2 編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。 3 綠化檔案齊全。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類收集。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。 3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑 1 次殺蟲藥。 4 每日清運(yùn) 1 次生活 垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 5 垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1） 大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。 每周