【正文】 ，業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)允許及配合；物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修工作或其他必要的檢測(cè)、養(yǎng)護(hù)、調(diào)試等工作，業(yè)主或使用人應(yīng)予以配合或提供必要的協(xié)助；如業(yè)主或使用人拒不配合、拒絕物業(yè)管理人員進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部進(jìn)行相應(yīng)工作，由此造成的損失或擴(kuò)大部分的損失，由業(yè)主或使用人自行承擔(dān)；發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主或使用人的，物業(yè)管理公司可向相鄰業(yè)主或使用人說(shuō)明情況，在第三方（如所在地居委會(huì)或派出所或房地產(chǎn)主管部門）的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主或使用人的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主或使用人并做好善后工作；業(yè)主或使用人自行負(fù)責(zé)其房屋單元內(nèi)一切自有裝置和設(shè)備的維修和保養(yǎng)；1建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主或使用人可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)；1本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主或使用人按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)維修資金。任何業(yè)主不再擁有其專有單元的產(chǎn)權(quán)后，無(wú)權(quán)索回維修資金，惟可按法律規(guī)定的程序?qū)⑸鲜鼍S修資金轉(zhuǎn)讓給該專有單元的受讓人。第十條 維修資金的籌集和使用）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金：按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；專項(xiàng)維修資金的帳務(wù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管；專項(xiàng)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或者抵押其物業(yè)時(shí)，所交納的專項(xiàng)維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共有部分、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新。第十一條 業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會(huì)提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時(shí)提供聯(lián)系地址、通訊方式或者變更信息的，物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主原預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式送達(dá)。第十二條 利用物業(yè)共有部分（如建筑物外墻面廣告等）獲利的歸屬業(yè)主如利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù), 并根據(jù)規(guī)定格式要求，每半年（具體時(shí)間為1月份和7月份）向全體業(yè)主公布一次賬目。按照前款規(guī)定獲取的收益，歸全體業(yè)主所有。第十三條 相關(guān)費(fèi)用的繳付及未按約定繳付的責(zé)任業(yè)主及使用人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理費(fèi)、房屋公共維修基金（如有）及水、電、燃?xì)獾饶茉促M(fèi)用。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式。具體標(biāo)準(zhǔn)：辦公樓：元/月平方米（其中物業(yè)管理費(fèi)：元/月平方米，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：元/月平方米）。商業(yè)：元/月平方米（不含水費(fèi)、電費(fèi)及自用部分物耗）。物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)于每季度首月的前天內(nèi)繳納。業(yè)主、使用人未按照本規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同交納與物業(yè)有關(guān)的任何費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費(fèi)用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)追繳，或以其它合法方式進(jìn)行追繳。使用人未按照本規(guī)約的規(guī)定交納物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)及該單元產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，最終由業(yè)主承擔(dān)全部欠繳費(fèi)用和所欠費(fèi)用的違約金及由此產(chǎn)生的全部責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不交付的，業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收交情況，并注明欠交費(fèi)用的業(yè)主單元號(hào)進(jìn)行催討；仍不交付的，業(yè)主大會(huì)也可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。第十四條 物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整在物價(jià)上漲指數(shù)和政府對(duì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整指數(shù)以及國(guó)家、地方對(duì)能源費(fèi)調(diào)整達(dá)到一定比例時(shí)，依照國(guó)家及市政府相關(guān)部門每年頒布的數(shù)據(jù)和通知，可啟動(dòng)物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整機(jī)制（如本項(xiàng)目的市場(chǎng)公共事業(yè)費(fèi)浮動(dòng)達(dá)到10%時(shí)），調(diào)整后物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)納入到租/售合同或《臨時(shí)管理規(guī)約》中。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)有增加特別需求的，如涉及到物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整，可與物業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商，此條款僅針對(duì)整棟銷售的業(yè)主。第十五條 業(yè)主違反物業(yè)使用禁止行為的處理業(yè)主或使用人違反本規(guī)約第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止；業(yè)主拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取措施予以制止。第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變更第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的情形前期物業(yè)管理期間發(fā)生下列情形之一的，建設(shè)單位可以另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，致使合同目的不能達(dá)到的；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因解散、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行物業(yè)服務(wù)合同的。發(fā)生下列情形之一的，建設(shè)單位/業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘事宜：業(yè)主大會(huì)依照法律規(guī)定成立之后；物業(yè)服務(wù)合同屆滿前3個(gè)月；因其他原因物業(yè)服務(wù)合同終止的。第十七條 選聘方案的制定建設(shè)單位/業(yè)主大會(huì)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實(shí)施物業(yè)服務(wù)的客觀需要、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求等擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，選聘方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和信用情況；（二）服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。選聘方案應(yīng)事先聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議，選聘方案確定后應(yīng)書面通知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十八條 選聘方式建設(shè)單位/業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建議采取公開(kāi)招投標(biāo)方式。業(yè)主大會(huì)未成立前由建設(shè)單位確定選聘方式。第十九條 物業(yè)服務(wù)合同的簽定招標(biāo)工作完成后，建設(shè)單位/業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將選聘結(jié)果書面通知業(yè)主，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十條 無(wú)法及時(shí)選聘的處理前期物業(yè)管理期間，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然撤離等原因，建設(shè)單位無(wú)法及時(shí)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以請(qǐng)求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者房地產(chǎn)管理部門指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)代管，建設(shè)單位與代管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建第二十一條 組建原則各業(yè)主同意自覺(jué)接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門、居民委員會(huì)和相關(guān)行政管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，依法有序組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。第二十二條 組建籌備組各業(yè)主同意由居民委員會(huì)負(fù)責(zé)牽頭，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主座談會(huì)、業(yè)主代表會(huì)議等方式組建業(yè)主大會(huì)籌備組。第二十三條 籌備組或業(yè)委會(huì)的人員條件業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）成員或者業(yè)主委員會(huì)委員由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員：違反本規(guī)約房屋租賃使用規(guī)定的；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；拒交維修資金的；法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為的。第二十四條 業(yè)主委員會(huì)候選人的產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組通過(guò)召開(kāi)業(yè)主代表、部分業(yè)主會(huì)議直接聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，或者采用業(yè)主推薦等方式產(chǎn)生，并按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、公告。第二十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)籌備組應(yīng)在成立之日起30日內(nèi)，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)表決通過(guò)如下事項(xiàng)，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：表決通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和相關(guān)管理規(guī)約；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員。第二十六條 籌備組不履行職責(zé)的處理籌備組不依法履行組建業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正?；I備組逾期仍未履行職責(zé)的，業(yè)主可以請(qǐng)求相關(guān)部門組織業(yè)主重新組建籌備組。第四章 附 則第二十七條 規(guī)約的制定本規(guī)約由建設(shè)單位制定，在物業(yè)銷售時(shí)向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與物業(yè)建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。第二十八條 矛盾糾紛的調(diào)處業(yè)主、使用人、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)使用和執(zhí)行本規(guī)約中產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，本著互諒互讓的原則，同意由居委會(huì)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì)居間調(diào)解處理，也可以向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第二十九條 違約處理業(yè)主、使用人違反本規(guī)約的約定，建設(shè)單位/業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令行為人改正，拒不改正的，建設(shè)單位/業(yè)主委員會(huì)可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可直接向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。業(yè)主或使用人違反本規(guī)約約定，妨礙物業(yè)正常使用或者造成物業(yè)損害及其他損失或者導(dǎo)致全體業(yè)主或使用人的共同利益受損的，其他業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第三十條 連帶責(zé)任使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。第三十一條 適用法律本規(guī)約適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及上海市法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。規(guī)約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸，如有抵觸，該條款無(wú)效，但不影響其他條款的有效性。第三十二條 通知的送達(dá)本規(guī)約中需要的所有通知都應(yīng)是書面的。所有的單據(jù)、催付單及通知函件，凡注明地址后送至業(yè)主所購(gòu)單元或使用人所在地址，或使用普通郵寄、掛號(hào)郵寄方式送至業(yè)主書面形式通知的其他通訊地址，均被視為送達(dá)業(yè)主或使用人處。致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知，送至設(shè)在本物業(yè)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公室即被視為送達(dá)。第三十三條 生效和修改本規(guī)約自首位物業(yè)買受人簽署書面承諾之日起生效。本規(guī)約由建設(shè)單位制訂。業(yè)主大會(huì)成立前，由建設(shè)單位修改；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議修改。本規(guī)約未盡事項(xiàng)由建設(shè)單位/業(yè)主大會(huì)補(bǔ)充。建設(shè)單位/業(yè)主大會(huì)通過(guò)的有關(guān)本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。本規(guī)約至業(yè)主大會(huì)成立并制定正式的《臨時(shí)管理規(guī)約》予以替換后終止。