【導(dǎo)讀】履行、變更、轉(zhuǎn)讓和終止及違約責(zé)任的基本知識。掌握物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。W公司某項目電梯外包給A公司負責(zé)維保。15#電梯鋼絲繩分別出現(xiàn)不同程度斷線、斷股現(xiàn)象。A公司提出更換鋼絲蠅，要求W公司在A. 公司出具的配件供應(yīng)單上簽字。W公司工程部派人經(jīng)過現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)五根復(fù)繞式鋼絲繩中。后由于A公司維保多次出現(xiàn)問題，W公司于2020年1月與A公司提前終止了維保合同。6月，A公司向W公司提出支付其在維保合同期內(nèi)更換鋼絲繩費用的請求，被W公司拒絕。鋼絲繩的更換是由于A公司的維保不當造成的，W公司敗訴。擔相關(guān)費用為由駁回上訴。巡查形同虛設(shè)，另一方面，也說明W公司對A公司的監(jiān)控處于失控狀態(tài)。以規(guī)避風(fēng)險，并且在事后及時進行備忘，明確責(zé)任。而且，物業(yè)服務(wù)合同對簽約雙方的權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。合同法作為調(diào)整合同關(guān)系的基本法，其總則。達成協(xié)議的法律行為。合同法規(guī)定，當事人訂立。書面形式是當事人最為普遍采用的一種合同形式。

　　

【正文】 準不得擅自更改房屋外貌”的規(guī)定，但當事人的行為以及其利益衡量確實存在著特殊之處，因此不能按一般的法律規(guī)定處理，法院根據(jù)本案的實際情況“衡平”了雙方當事人之間的利益，因此判決更顯公正公平。 1．管理規(guī)約 管理規(guī)約，即業(yè)主公約，是全體業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議，是對 有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定 ，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附 件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。管理規(guī)約一般按照國家建設(shè)部 2020年 9月 統(tǒng)一制定的《業(yè)主臨時公約（示范文本）》，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)轄區(qū)實際情況進行修改和補充，并報市級住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。管理規(guī)約不得與國家法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。 按照管理規(guī)約訂立階段不同，管理規(guī)約分為臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。 臨時管理規(guī)約是建設(shè)單位按照國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，依照建設(shè)部《業(yè)主臨時公約（示范文本）》的基本內(nèi)容，結(jié)合所準備銷售物業(yè)的實際情況，制定的管理規(guī)約。 管理規(guī)約主要內(nèi)容有： （ 1）住宅區(qū)名稱、地點、 面積及戶數(shù)； （ 2）公共場所及公共設(shè)施狀況； （ 3）業(yè)主大會的召集程序及住宅區(qū)重大事項決定方式； （ 4）業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場地以及公用設(shè)施的權(quán)益； （ 5）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利； （ 6）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)公司的監(jiān)督權(quán)； （ 7）住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳納； （ 8）業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則； （ 9）違反業(yè)主公約的責(zé)任等； （ 10）其他事項。 2．業(yè)主手冊 業(yè)主手冊 ，也稱 業(yè)主守則 、住戶手冊， 是由物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 根據(jù) 管理規(guī)約 及政府的有關(guān)法規(guī)制定的 有關(guān) 業(yè)主應(yīng)遵守管理規(guī)則。 業(yè)主 手冊較為詳盡地反映住戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定、住戶的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)權(quán)限、違規(guī) 處罰 以及其他應(yīng)注意事項等內(nèi)容。 制定業(yè)主 手冊 時應(yīng)注意內(nèi)容要合法 ， 尤其處罰 部分 應(yīng)注意是否 擁有 處罰權(quán)。 業(yè)主手冊主要內(nèi)容有： （ 1）物業(yè)概況 包括物業(yè)簡介、物業(yè)的地理位置、物業(yè)的住戶：數(shù)、物業(yè)公共及附屬配套設(shè)施等情況介紹。 （ 2）物業(yè)的管理 物業(yè) 服務(wù)企業(yè)、項目管理處、業(yè)主委員會、管理費用等情況介紹。 （ 3）業(yè)主和使用人須知 業(yè)主和使用人的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主和使用人的權(quán)益和責(zé)任、約束性條款。 （ 4）日常管理和維修的內(nèi)容 房屋 的管理和維修、公共設(shè)施及配套附屬設(shè)施的管理與維修、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、庭園綠化、車輛停放、消防安全。 3． 業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主大會議事規(guī)則 是 就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 業(yè)主大會議事規(guī)則 主要內(nèi)容有： （ 1） 制定依據(jù) ； （ 2） 業(yè)主大會的組成 ； （ 3） 業(yè)主大會宗旨 ； （ 4） 物業(yè)管理區(qū)域基本情況 ； （ 5） 業(yè)主大會議事內(nèi)容 ； （ 6） 業(yè)主大會會議形式 ； （ 7） 業(yè)主代表的職責(zé) ； （ 8） 業(yè)主大會表決形式 ； （ 9） 召開業(yè)主大會會議的條件 ； （ 10） 召開業(yè)主大會會議的程序 ； （ 11） 業(yè)主投票權(quán)的確定 ； （ 12） 業(yè)主委員會職責(zé) ； （ 13） 業(yè)主委員會委員條件 ； （ 14）業(yè)主委員會組成和任期 ； （ 15） 業(yè)主委員會會議 ； （ 16） 業(yè)主委員會印章的使用管理 ； （ 17） 業(yè)主大會檔案資料管理 ； （ 18） 業(yè)主委員會活動經(jīng)費 ； （ 19） 業(yè)主大會議事規(guī)則的生效 。 4．物業(yè)管理規(guī)定 物業(yè)管理規(guī)定是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的一份綜合性的管理文件，是各項專業(yè)管理的依據(jù)。制定管理規(guī)定的目的是為了規(guī)范的行為，監(jiān)督管理人員的工作質(zhì)量，保障物業(yè)、公共設(shè)備和設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造一個安全、方便、文明、舒適的工作環(huán)境或生活環(huán) 境。業(yè)主和使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工都必須遵守執(zhí)行。 物業(yè)管理規(guī)定由一系列具體到某一方面的管理規(guī)定所組成。物業(yè)管理規(guī)定的主要內(nèi)容包括：治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、電視監(jiān)控管理規(guī)定、機動車輛管理規(guī)定、非機動車輛管理規(guī)定、進出物品管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定、綠化管理規(guī)定、樓宇維修養(yǎng)護管理規(guī)定、設(shè)備養(yǎng)護管理規(guī)定、室內(nèi)裝修管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、禁止違章用地及違章搭建管理規(guī)定、費用分攤與繳納管理規(guī)定、物業(yè)服務(wù)項目管理規(guī)定等。 5．相關(guān)規(guī)定 （ 1）《中華人民共和國物權(quán)法》 第七十六條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定 ：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。”“決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！? 第八十三 條第一款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！? （ 2）《物業(yè)管理條例》 第十一條 規(guī)定：“ 下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 ” 第十二條 規(guī)定：“ 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè) 主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 ”“ 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 ”“ 業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 ” 第十七條 規(guī)定：“ 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。 ”“ 管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害 社會公共利益。 ”“ 管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 ” 第十八條 規(guī)定：“ 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 ” 第二十二條 規(guī)定：“ 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。 ”“ 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 ” （ 3）《業(yè)主大會規(guī)程》 第十條規(guī)定：“業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán) 確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定?！? 第十一條規(guī)定：“業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定?！薄皹I(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力?！? 第三十五條規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。”“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢?！? 第三十六條規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有 關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用、管理?！薄斑`反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔相應(yīng)的責(zé)任?！? 課后復(fù)習(xí)思考題： 1. 簡述物業(yè)管理規(guī)約的概念 2. 簡述物業(yè)管理規(guī)約的主要內(nèi)容 與本章有關(guān)的法規(guī)政策： 1． 《 中華人民共和國 民法通則》 2． 《 中華人民共和國 合同法》 3． 《 中華人民共和國物權(quán) 法》 4．《物業(yè)管理條例》 5．《業(yè)主大會規(guī)程》 本章小結(jié) 本章主要介紹合同、物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定等相關(guān)知識，其重點是 物業(yè)服務(wù)合同、各 物業(yè) 管理規(guī)約的內(nèi)容要求。 掌握物業(yè)服 務(wù)合同，首先要了解物業(yè)服務(wù)合同的概念、特征， 熟知有關(guān) 合同的訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓和終止及違約責(zé)任的基本知識，才能真正掌握物業(yè)管理合同的內(nèi)容。掌握物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，還離不開對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的準確地認識和把握，在學(xué)習(xí)時要有意識地注意相關(guān)課程之間的聯(lián)系，尤其是對《物業(yè)管理實務(wù)》中物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)方面的介紹，要全面了解、準確把握，這樣才能很好地掌握協(xié)商、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的核心，做到對物業(yè)服務(wù)合同的真正掌握。學(xué)習(xí) 掌握 管理規(guī)約、業(yè)主手冊、 業(yè)主大會議事規(guī)則 、物業(yè)管理規(guī)定的內(nèi)容要求，一是要把握物業(yè)管理服務(wù)各項業(yè)務(wù) ，二是要準確理解運用物業(yè)管理法律法規(guī)，這樣才能保證擬寫上述這些物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定的針對性和合法性。 復(fù)習(xí)思考題 1．簡述物業(yè)服務(wù)合同的概念和種類 2．簡述合同的訂立與合同的形式 3．簡述有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確及執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的合同的履行規(guī)則。 4．簡述合同的變更與終止。 5．簡述違約責(zé)任的概念及承擔違約責(zé)任的形式 6．建設(shè)物業(yè)管理合同的內(nèi)容 7．簡述物業(yè)管理規(guī)約的概念和主要內(nèi)容 案例分析題 案例一： 物業(yè)公司截留節(jié)余管理費對嗎 2020年 8 月，某大廈業(yè)主委員會與某物業(yè)管理公司簽訂一份《物業(yè)服務(wù)合 同》。雙方約定：業(yè)主委員會將廣場全權(quán)委托該物業(yè)管理公司管理，物業(yè)道理公司可按有關(guān)規(guī)定提 12%的管理酬金，費用若有節(jié)余則歸業(yè)主委員會所有。一年合同期滿后，物業(yè)管理公司拒絕將節(jié)余的費用歸還業(yè)主委員會，于是，業(yè)主委員會訴諸法院，要求物業(yè)管理公司返還剩余費用。你認為業(yè)主委員會的訴訟要求合理嗎？能勝訴此案嗎？ 案例 二：業(yè)主委員會解聘物業(yè) 物業(yè)索賠遭法院駁回 2020年 11月，福州一商廈業(yè)主委員會與物業(yè)公司訂立《物業(yè)管理委托合同》，合同約定：委托管理期限為 2020年 12月至 2020年 12月；物業(yè)公司未能達到約定管理 目標，業(yè)主委員會有權(quán)要求限期整改，逾期未整改的，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同；任何一方無正當理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?50萬元違約金。 2020年 9月，福州市鼓樓區(qū)公安消防大隊向該物業(yè)公司發(fā)出“責(zé)令限期整改通知書”：商廈火災(zāi)自動報警系統(tǒng)損壞無法正常使用，部分疏散通道被占用，消防應(yīng)急設(shè)施配備不齊，物業(yè)公司須在 2020年 11 月前改正。后經(jīng)消防部門復(fù)查，商廈消防設(shè)施仍不合格。 2020 年 1 月，商廈業(yè)主委員會就物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量向各業(yè)主進行問卷調(diào)查， 105 名業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿意， 3 名業(yè)主表示一般， 2 名業(yè) 主表示滿意。截至 2020 年 3月，商廈共拖欠水費等 。 2020年２月，商廈業(yè)主委員會貼出有 100 多名業(yè)主簽名的公告：應(yīng)廣大業(yè)主強烈要求并經(jīng)業(yè)主委員會全體成員一致同意，決定解聘物業(yè)公司并追繳其所欠水費。同年 3月，物業(yè)公司退出商廈。其后，物業(yè)公司向法院提起訴訟，要求商廈業(yè)主委員會支付 50萬元違約金。 案例三： 租戶被打物業(yè)管理公司是否承擔責(zé)任 張先生租用某小區(qū)的房屋，該房屋業(yè)主按時交納物業(yè)管理費，并通知了物業(yè)管理公司。不久后，剛搬入小區(qū)半個月的張先生因與人發(fā)生口角，對方糾結(jié)十幾人，從小區(qū)大門進入后直奔張先生所租房屋，將張先生打成重傷。那么，物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔責(zé)任？ 案例四： 物業(yè)合同非 “ 自書 ” 享受服務(wù)得交費 居住在大興棗園小區(qū)的業(yè)主梁燕，自 2020 年 7 月至 2020 年 6月未交納物業(yè)管理費共4900余元。于是，物業(yè)公司將梁燕訴至法院，要求其給付物業(yè)管理費 4900余元及滯納金 2454元，并拿出雙方當初簽訂的物業(yè)管理委托合同書。 面對該委托書，梁燕提出異議。她否認合同中甲方簽名為其本人書寫，而且經(jīng)鑒定證實，該合同中甲方簽字處的簽名，確實不是梁燕本人所寫。于是，梁燕認為，既然合同中接受物業(yè)服務(wù)的甲方并非自己 的簽名，依據(jù)合同，自己也就無需向物業(yè)交納管理費了，更不用談滯納金了。 你認為 梁燕 的觀點對嗎？ 案例五：八旬老人晨練摔傷 狀告物業(yè)獲賠兩萬 沈某今年 80 歲，平時有到小區(qū)花園晨練的習(xí)慣。今年 7 月 29日，沈某在晨練結(jié)束回家時，因小區(qū)花園邊的一塊地磚缺失近半年，路面不平，摔倒在地，經(jīng)診斷為左側(cè)橈骨遠端開放性粉碎性骨折。沈某遂向法院提起訴訟，認為物業(yè)管理公司未盡到管理責(zé)任，應(yīng)當賠償。你認為物業(yè)管理公司應(yīng)該賠償嗎？