【正文】 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。 ? 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自管理規(guī)約生效之日起15日內(nèi) 備案 ? 業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 從 《 業(yè)主公約 》 到 《 管理規(guī)約 》 ? 背景： 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 出臺后，國務(wù)院對 《 物業(yè)管理條例 》 進行了修改，其中將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，新的 《 物業(yè)管理條例 》 已在 2023年 10月 1日實行。 ? 請思考下為什么要更名？？ ? 有專家認為，從“業(yè)主公約”到“管理規(guī)約”絕不僅僅是名稱的改變，其背后蘊藏著更深的法律含義。新的“管理規(guī)約”中少了“業(yè)主”兩個字，更能體現(xiàn)管理規(guī)約所涉及的主體的多樣性。 ? “管理規(guī)約”應(yīng)該是小區(qū)業(yè)主就小區(qū)共同事務(wù)作出的決定，如同一部小區(qū)憲法，由業(yè)主大會通過，全體業(yè)主必須遵守、執(zhí)行，是小區(qū)共同的行為準(zhǔn)則，性質(zhì)上屬于自治規(guī)則。 ? 從物業(yè)管理的實際操作來看，“管理規(guī)約”是物業(yè)管理日常工作的“基本法”，它能最集中、最全面、最深刻地體現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益，并能有效規(guī)范全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。 五、情境練習(xí)： ? 某業(yè)主認為自己沒有參與 《 臨時管理規(guī)約 》 的制定，不同意當(dāng)中某些條款，不肯簽訂 《 臨時管理規(guī)約 》 ，請問該如何處理。請分角色表演。 ? 某業(yè)主不同意物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，請問該如何處理。請分角色表演。 案例 6：陽臺是否可封 看業(yè)主公約怎么約定 ? 日前，住在杭州下城區(qū)某大型樓盤的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買來的房子，現(xiàn)在搞裝修時想把陽臺封起來，但是物業(yè)公司拿出當(dāng)初在交房前簽訂的業(yè)主臨時公約中關(guān)于禁止封陽臺的條款，說不能封陽臺，并且說如果擅自封陽臺，物業(yè)有權(quán)起訴。 ? 記者一了解，遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少?，F(xiàn)在一些新的小區(qū)，在 《 臨時業(yè)主公約 》 中往往會有禁止封陽臺的條款，而 《 臨時業(yè)主公約 》 是買房子時必須簽訂的合同。很多業(yè)主提出質(zhì)疑： 物業(yè)禁止封陽臺是否有法理依據(jù)？ 物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下是否有權(quán)在 《 臨時業(yè)主公約 》上強制規(guī)定禁止包陽臺？ 物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽臺？ 物業(yè)禁止封陽臺是否有法理依據(jù)？ ? ① 一般開敞式陽臺在銷售時是按一半面積計算，而封陽臺則是算全面積，因此業(yè)主購買開敞式陽臺的住宅后自行包陽臺，其實獲得了面積差額的利益。 ② 陽臺涉及到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業(yè)主的利益，因此現(xiàn)在一般物管公司都對業(yè)主私自包陽臺有所限制。主要出于對整個小區(qū)住宅的整體規(guī)劃。 ? ③ 如果業(yè)主封閉陽臺沒有牽涉房屋墻體的變動，可以自行封閉陽臺，但需要經(jīng)相關(guān)設(shè)計單位以及建設(shè)行政主管部門的相關(guān)行政審批。 物業(yè)在沒有征求絕大多數(shù)業(yè)主意見的情況下 是否有權(quán)在 《 臨時業(yè)主公約 》 上強制規(guī)定禁止包陽臺？ ? ①《 物業(yè)管理條例 》 第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 ② 第二十三條還提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 ? ③ 業(yè)主在簽訂購房合同前，一定要看清楚 《 臨時業(yè)主公約 》 ，如果有疑義及時提出來，簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定。如果業(yè)主對 《 臨時業(yè)主公約 》 條款有疑問，可以在成立業(yè)主大會之后由業(yè)主大會提出修改或重新制定新的公約。 物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽臺？ ? ① 因為 《 臨時業(yè)主公約 》 屬于格式合同，合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主，違反 《 臨時業(yè)主公約 》 ，就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司作為第三者，無權(quán)告業(yè)主。 ? ② 《 臨時業(yè)主公約 》 有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會為止。業(yè)主委員會成立之后，有權(quán)對 《 臨時業(yè)主公約 》 認為不合理的條款進行修改。業(yè)主委員會還有權(quán)利決定聘請新的物業(yè)公司，也可以制定新的公約。 六：情景模擬 ? 情景描述 ? 我是某城區(qū)新住宅小區(qū)的業(yè)主委員會臨時負責(zé)人，經(jīng)各業(yè)主的討論，同意選聘已物色和考察好了的某物業(yè)公司來管理小區(qū)。物業(yè)公司多次催我和他們簽訂服務(wù)合同，但因我文化水平不高，不太清楚該如何簽訂合同，為此特請教： ? 簽訂物業(yè)服務(wù)合同該注意些什么問題呢？ ? 如果簽訂了合同是否還必須公證才生效？ ? 請分組完成這一情景練習(xí) ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 9:41:28 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/222023/3/222023/3/22Mar2322Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/222023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/3/222023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 22日星期三 2023/3/222023/3/222023/3/22 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/222023/3/22March 22, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/3/222023/3/222023/3/222023/3/22 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 9:41:28 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/222023/3/222023/3/22Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/222023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/222023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 22日星期三 2023/3/222023/3/222023/3/22 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/222023/3/22March 22, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/222023/3/222023/3/222023/3/22 ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 9:41:28 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/222023/3/222023/3/22Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/222023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/3/222023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 22日星期三 2023/3/222023/3/222023/3/22 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/222023/3/22March 22, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/3/222023/3/222023/3/222023/3/22 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴